粤港澳大湾区地价指数的编制和比较：一个基于特征定价模型法的框架粤港澳大湾区合作篇Ｃｏｏｐｅｒａｔｉｏｎ ｉｎ ｔｈｅ Ｇｕａｎｇｄｏｎｇ －Ｈｏｎｇ Ｋｏｎｇ －Ｍａｃａｕ Ｂａｙ Ａｒｅａ粤港澳大湾区地价指数的编制和比较：一个基于特征定价模型法的框架　 袁 嘉　 梁华峰摘　要：　 建设粤港澳大湾区已然成为我国今后一段时间的重大战略举措， 对澳门自身发展和区域融合均会产生极为深刻的影响。作为经济活动的重要载体， 土地市场将在粤港澳大湾区建设中发挥重要的作用。 然而， 当前澳门学界对粤港澳大湾区各个城市的土地市场， 特别是土地要素价格的梳理、 比较和研究相当匮乏。 本文首先提出了一个基于特征定价模型法（Ｈｅｄｏｎｉｃ Ｐｒｉｃｉｎｇ Ｍｏｄｅｌ） 的计算地价指数框架。 随后， 基于现有的资料， 本文应用该框架计算和比较了 ２０１１ ～ ２０１５ 年粤９４１袁嘉， 美国明尼苏达大学经济学博士， 澳门大学商学院经济学副教授， 社会研究智库副理事长， 研究领域为应用产业组织； 梁华峰， 北京大学管理学博士， 经济学博士后， 客座副教授，社会研究智库理事长， 研究领域为区域经济、 产业经济。

澳门蓝皮书港澳大湾区广东城市群土地价格指数和澳门地区的地价指数。在此基础上， 本文进一步抛砖引玉， 提出若干关于土地市场的政策意见以供思考。关键词：　 粤港澳大湾区 　 土地市场 　 地价指数 　 特征定价模型法 　澳门一　前言粤港澳大湾区是指由广州、 佛山、 肇庆、 深圳、 东莞、 惠州、 珠海、 中山、 江门和香港、 澳门两个特别行政区形成的城市群 （９ ＋ ２）， 是与美国纽约湾区、 旧金山湾区和日本东京湾区并肩的世界四大湾区之一。 ２０１７ 年 ３月 ５ 日开幕的十二届全国人大五次会议上， 国务院总理李克强在 《政府工作报告》 中提出， 要推动内地与港澳深化合作， 研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划， 发挥港澳独特优势。２０１７ 年 ７ 月 １ 日， 在国家主席习近平的见证下， 澳门特别行政区行政长官崔世安、 香港特别行政区行政长官林郑月娥、 国家发展改革委员会主任何立峰、 广东省省长马兴瑞在香港共同签署了 《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》。 按照协议， 粤港澳三地将在中央有关部门支持下， 完善创新合作机制， 促进互利共赢合作关系， 共同将粤港澳大湾区建设成为更具活力的经济区、 宜居宜业宜游的优质生活圈和内地与港澳深度合作的示范区， 打造国际一流湾区和世界级城市群。粤港澳大湾区建设已然成为国家的重大战略举措。 然而， 我们应该清楚地认识到， 打造粤港澳大湾区城市群、 协调促进大湾区健康发展必将是一个巨大的系统工程， 这将涉及经济、 社会、 法律、 民生等方方面面。 大湾区各个城市间在经济、 文化、 法律、 制度上存在巨大的差异， 因此， 在制定和实施粤港澳大湾区未来的发展战略时， 应该对相关的行业有一个系统的梳理、０５１

粤港澳大湾区地价指数的编制和比较：一个基于特征定价模型法的框架比较和总结。 唯有如此， 才能更好地建设粤港澳大湾区。本文试图梳理和研究的对象是粤港澳大湾区的土地市场。 经济体的健康发展， 离不开土地要素市场的支撑， 土地是经济活动的重要载体， 地价则是土地要素最为重要的指标。 土地的价格可以作为衡量一个地区投资潜力的工具①， 它可以说明某个地区的土地市场发展程度， 是决策者分配土地资源和制定土地利用规划的必要参考。② 此外， 土地价值的变化可能会对许多经济问题产生重大影响， 如住宅价格上涨③、 公司财务状况的改善， 甚至宏观经济的波动。本研究的切入点是分析比较粤港澳大湾区各个城市在过去一段时间里土地价格的变化趋势。 在美日等经济发达国家， 土地价格指数的研究分析非常充分。 然而， 当前澳门学界关于粤港澳大湾区地价指数的实证研究和探讨还非常匮乏。 更为重要的是， 由于种种原因， 关于粤港澳大湾区的各个城市土地价格指数的计算缺乏统一的框架， 导致当前各个地区的地价指数缺乏横向的可比性。 因而， 在学术层面， 本文的另一项重要工作是试图为今后编制和比较粤港澳大湾区各个城市的地价指数提供一个通用性的模型框架， 希望这些工作可以对今后相关的研究起铺垫作用。具体而言， 在本研究中， 我们首先提出了一个基于特征定价模型法（Ｈｅｄｏｎｉｃ Ｐｒｉｃｉｎｇ Ｍｏｄｅｌ） 的计算地价指数框架。 基于这一框架和现有资料，本文计算了 ２０１１ ～ ２０１５ 年粤港澳大湾区广东城市群的土地价格指数， 进而与澳门的地价指数变化进行了简单的比较分析。 在此基础上， 本文提出若干关于澳门土地市场和房地产市场的政策意见以供思考。１５１①②③Ａ Ｈａｕｇｈｗｏｕｔ， Ｊ Ｏｒｒ， ａｎｄ Ｄ Ｂｅｄｏｌｌ， “ Ｔｈｅ Ｐｒｉｃｅ ｏｆ Ｌａｎｄ ｉｎ ｔｈｅ Ｎｅｗ Ｙｏｒｋ Ｍｅｔｒｏｐｏｌｉｔａｎ Ａｒｅａ，”Ｃｕｒｒｅｎｔ Ｉｓｓｕｅｓ ｉｎ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ ＆ Ｆｉｎａｎｃｅ， １４ （３）， ２００８Ｓ Ｈｕ ｅｔ ａｌ ， “ Ｓｐａｔｉａｌｌｙ Ｎｏｎ⁃Ｓｔａｔｉｏｎａｒｙ Ｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐｓ ｂｅｔｗｅｅｎ Ｕｒｂａｎ Ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ Ｌａｎｄ Ｐｒｉｃｅ ａｎｄＩｍｐａｃｔ Ｆａｃｔｏｒｓ ｉｎ Ｗｕｈａｎ Ｃｉｔｙ， Ｃｈｉｎａ，” Ａｐｐｌｉｅｄ Ｇｅｏｇｒａｐｈｙ， ６８， ２０１６， ｐｐ ４８ － ５６Ｊ Ｗｕ， Ｊ Ｇｙｏｕｒｋｏ， Ｙ Ｄｅｎｇ， “Ｅｖａｌｕａｔｉｎｇ ｔｈｅ Ｒｉｓｋ ｏｆ Ｃｈｉｎｅｓｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｍａｒｋｅｔｓ： Ｗｈａｔ Ｗｅ Ｋｎｏｗ ａｎｄＷｈａｔ Ｗｅ Ｎｅｅｄ ｔｏ Ｋｎｏｗ，” Ｃｈｉｎａ Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ｒｅｖｉｅｗ， ３９， ２０１６， ｐｐ ９１ － １１４

澳门蓝皮书二　研究背景（一）土地要素市场与粤港澳大湾区关于粤港澳大湾区的基本介绍、 历史演变、 现状与前景的文章已经汗牛充栋， 在这里， 我们就不再赘述。 我们想更多地梳理一下土地要素市场与粤港澳大湾区发展的关系。过去几十年来， 粤港澳大湾区经历了前所未有的变化， 从一个整体相对贫穷落后的地区， 发展成为当前可以和美国纽约湾区、 旧金山湾区和日本东京湾区并肩的世界级大湾区。 在这一进程中， 土地要素市场的变革和发展为粤港澳大湾区的经济发展发挥了基础性的推动作用。首先， 土地要素是重要的生产要素。 它不仅仅生产粮食作物， 同时也是经济生产活动的重要载体。 土地市场曾在不同时期扮演了促进或者阻碍经济发展的作用。 比如， 在改革开放初期， 土地市场的解放有力地促进了粤港澳地区的发展； 而近期， 土地要素价格的上升反而成为粤港澳地区某些城市，尤其是香港、 深圳等地经济发展的重要制约因素。其次， 经济的快速发展促进了城市化， 城市地区不断扩大的人口规模通常需要大量的城市土地开发， 因此对城市土地产生了巨大的需求①， 进而促使土地和住房市场经历了大幅的增长， 导致土地价格的快速上升。１９７８ 年， 中国城市居民只有 １ ７ 亿人， 到 ２０１４ 年， 这个指标增加到了７ ４９ 亿人。 在粤港澳大湾区， 这一变化更加显著： 深圳由一个贫穷的小渔村迅速崛起， 成为一个常住人口超千万的超大城市； 澳门的人口规模， 从回归前的 ４０ 万人左右， 增加到 ２０１７ 年的 ６５ 万人。 快速的城市化， 既让土地和房地产行业成为粤港澳大湾区的重要经济支柱， 也让当地的房地产价２５１① Ｒ Ｂ Ｈａｍｍｅｒ ｅｔ ａｌ ， “Ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｚｉｎｇ Ｄｙｎａｍｉｃ Ｓｐａｔｉａｌ ａｎｄ Ｔｅｍｐｏｒａｌ Ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ Ｄｅｎｓｉｔｙ Ｐａｔｔｅｒｎｓｆｒｏｍ １９４０ － １９９０ ａｃｒｏｓｓ ｔｈｅ Ｎｏｒｔｈ Ｃｅｎｔｒａｌ Ｕｎｉｔｅｄ Ｓｔａｔｅｓ，” Ｌａｎｄｓｃａｐｅ ａｎｄ Ｕｒｂａｎ Ｐｌａｎｎｉｎｇ， ６９（２）， ２００４， ｐｐ １８３ － １９９

粤港澳大湾区地价指数的编制和比较：一个基于特征定价模型法的框架格迅猛增长。最后， 土地的价格是土地要素最为重要的指标， 是帮助人们理解各地土地市场运行最有力的工具。 与美国纽约湾区、 旧金山湾区和日本东京湾区不同的是， 粤港澳大湾区土地市场的条块分割非常严重， 粤港澳三地在土地市场的政策、 制度、 管理上存在巨大差异， 土地价格恰恰可以很好地集合所有的市场信息、 反映相关的市场运行情况， 因此， 在制定执行有关粤港澳大湾区的发展规划时， 学界、 业界以及相关政府决策机构更有必要对当前粤港澳大湾区的土地价格进行认真梳理、 计算和比较。 然而， 当前澳门学界乃至内地学界， 关于粤港澳大湾区地价指数的实证研究和探讨还非常匮乏， 即使某些地区有相关的房地产价格指数， 由于缺乏统一的框架， 各个价格指数间的横向比较缺乏说服力。 因此， 我们将试着为编制和比较粤港澳大湾区各个城市的地价指数提供一个一般性的模型框架。（二）关于地价指数计算方法的相关文献当前， 各个地区采用不同方法来编制房价地价指数， 其中最广泛采用的有中间值法、 重复销售价格指数法和特征定价模型法 （ Ｈｅｄｏｎｉｃ ＰｒｉｃｉｎｇＭｏｄｅｌ） 等。中间值法最为简单。 顾名思义， 中间值法指的是人们使用在某段时间某个地区交易的地块或者房屋单位面积价格的中间值作为当期的价格指数。 在现实中， 美国的 Ｎａｔｉｏｎａｌ Ａｓｓｏｃｉａｔｉｏｎ ｏｆ Ｒｅａｌｔｏｒｓ （ＮＡＲ） Ｉｎｄｅｘ， 澳大利亚的Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ ｏｆ Ａｕｓｔｒａｌｉａ （ＲＥＩＡ） 和 ＬＪ Ｈｏｏｋｅｒ ／ ＢＩＳ Ｓｈｒａｐｎｅｌ Ｉｎｄｅｘｅｓ 都是采用这种方法。 在中国， 各个地方政府、 咨询公司、 地产企业公布的地价房价指数， 一般也都是基于这种中间值法， 或者其简单的变形 （比如采用平均值等）。 中间值法利于操作、 简单易用， 但是， 因为这种方法忽略了各个地块或房屋单位的差异性， 所以其准确性有待提高。重复销售价格指数模型由 Ｓｈｉｌｌｅｒ 于 １９９３ 年提出， 其基本思想是， 利用重复交易的地块或者房屋单位来计算价格指数。 最为著名的应用是美国的Ｓｔａｎｄａｒｄ ａｎｄ Ｐｏｏｒｓ ／ Ｃａｓｅ⁃Ｓｈｉｌｌｅｒ （ ＳＰＣＳ） Ｈｏｍｅ Ｐｒｉｃｅ Ｉｎｄｅｘｅｓ， 澳大利亚的３５１

澳门蓝皮书Ｒｅｓｉｄｅｘ ａｎｄ ＲＰＤａｔａ⁃Ｒｉｓｍａｒｋ Ｒｅｐｅａｔ⁃Ｓａｌｅｓ Ｉｎｄｅｘｅ 和荷兰的 Ｗｏｎｉｎｇｗａａｒｄｅ ＩｎｄｅｘＫａｄａｓｔｅｒ （Ｈｏｕｓｅ Ｐｒｉｃｅ Ｉｎｄｅｘ Ｋａｄａｓｔｅｒ） 也使用这一方法。① 这一方法的优点在于指数的计算误差小， 但是对资料的要求非常高， 顾名思义， 一般要求资料是重复交易的地块或者房屋单位。 这一要求对粤港澳大湾区而言不太现实。特征定价模型法 （Ｈｅｄｏｎｉｃ Ｐｒｉｃｉｎｇ Ｍｏｄｅｌ） 是将单位面积价格对地块或者房屋单位的各种特征变量进行回归运算 （这里的特征变量可能包括地块的大小、 位置， 等等）， 计算出各个特征变量对价格的影响后， 以最具有代表性的地块或者房屋单位为基础， 根据计算出的回归结果， 估算出其价格。这个估算的价格就用来作为价格指数。② 这种方法应用非常广泛， 比如， 美国统计局从 １９６４ 年开始使用此方法计算美国房屋价格指数③， 法国统计局④、 英国 统 计 机 构 （ ｔｈｅ Ｈａｌｉｆａｘ Ｈｏｕｓｅ Ｐｒｉｃｅ Ｉｎｄｅｘ ａｎｄ ｔｈｅ ＮａｔｉｏｎｗｉｄｅＩｎｄｅｘ）、 芬兰统计机构⑤、 挪威统计机构⑥等都是用这一方法。 特征定价模型法最重要的优点就是计算相对简单、 对资料要求不苛刻。基于粤港澳大湾区的现状， 我们使用 Ｈｅｄｏｎｉｃ Ｐｒｉｃｉｎｇ Ｍｏｄｅｌ 来编制和计算地价指数。４５１①②③④⑤⑥Ｓｈｉｌｌｅｒ Ｒ Ｊ ， “ Ｍｅａｓｕｒｉｎｇ Ａｓｓｅｔ Ｖａｌｕｅｓ ｆｏｒ Ｃａｓｈ Ｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔ ｉｎ Ｄｅｒｉｖａｔｉｖｅ Ｍａｒｋｅｔｓ： ＨｅｄｏｎｉｃＲｅｐｅａｔｅｄ Ｍｅａｓｕｒｅｓ Ｉｎｄｉｃｅｓ ａｎｄ Ｐｅｒｐｅｔｕａｌ Ｆｕｔｕｒｅｓ，” Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｆｉｎａｎｃｅ， ４８， １９９３， ｐｐ ９１１ － ９３１；Ｊａｎｓｅｎ Ｓ Ｊ Ｔ ｅｔ ａｌ ， “ Ｄｅｖｅｌｏｐｉｎｇ ａ Ｈｏｕｓｅ Ｐｒｉｃｅ Ｉｎｄｅｘ ｆｏｒ Ｔｈｅ Ｎｅｔｈｅｒｌａｎｄｓ： Ａ ＰｒａｃｔｉｃａｌＡｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ ｏｆ Ｗｅｉｇｈｔｅｄ Ｒｅｐｅａｔ Ｓａｌｅｓ，” Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｆｉｎａｎｃｅ ａｎｄ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ， ３７ （２），２００８， ｐｐ １６３ － １８６关于 Ｈｅｄｏｎｉｃ Ｐｒｉｃｉｎｇ Ｍｏｄｅｌ 的文献， 参考 Ｗａｕｇｈ Ｆ Ｖ ， “Ｑｕａｌｉｔｙ Ｆａｃｔｏｒｓ Ｉｎｆｌｕｅｎｃｉｎｇ ＶｅｇｅｔａｂｌｅＰｒｉｃｅｓ，” Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｆａｒｍ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ， １０， Ａｐｒｉｌ， １９２８， ｐｐ １８５ － １９６； Ｃｏｕｒｔ Ａ Ｔ ， “ＨｅｄｏｎｉｃＰｒｉｃｅ Ｉｎｄｅｘｅｓ ｗｉｔｈ Ａｕｔｏｍｏｔｉｖｅ Ｅｘａｍｐｌｅｓ： Ｉｎ ｔｈｅ Ｄｙｎａｍｉｃｓ ｏｆ Ａｕｔｏｍｏｂｉｌｅ Ｄｅｍａｎｄ，” Ｔｈｅ ＧｅｎｅｒａｌＭｏｔｏｒｓ Ｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎ， １９３９， ｐｐ ９９ － １１７。Ｔｒｉｐｌｅｔｔ Ｊ Ｅ ， “Ｈａｎｄｂｏｏｋ ｏｎ Ｈｅｄｏｎｉｃ Ｉｎｄｅｘｅｓ ａｎｄ Ｑｕａｌｉｔｙ Ａｄｊｕｓｔｍｅｎｔｓ ｉｎ Ｐｒｉｃｅ Ｉｎｄｅｘｅｓ： ＳｐｅｃｉａｌＡｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ ｔｏ Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ Ｐｒｏｄｕｃｔｓ，” ＳＴＩ Ｗｏｒｋｉｎｇ Ｐａｐｅｒ ２００４ ／ ９， Ｄｉｒｅｃｔｏｒａｔｅ ｆｏｒＳｃｉｅｎｃｅ， Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ ａｎｄ Ｉｎｄｕｓｔｒｙ， Ｏｒｇａｎｉｚａｔｉｏｎ ｆｏｒ Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ｃｏ⁃ｏｐｅｒａｔｉｏｎ ａｎｄ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ， ＰａｒｉｓＣ Ｇｏｕｒｉéｒｏｕｘ， Ａ Ｌａｆｅｒｒèｒｅ， “Ｍａｎａｇｉｎｇ Ｈｅｄｏｎｉｃ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｐｒｉｃｅ Ｉｎｄｅｘｅｓ： Ｔｈｅ Ｆｒｅｎｃｈ Ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅ，”Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ， １８ （３）， ２００９， ｐｐ ２０６ － ２１３Ｓａａｒｎｉｏ Ｍ ， “Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｐｒｉｃｅ Ｓｔａｔｉｓｔｉｃｓ ａｔ Ｓｔａｔｉｓｔｉｃｓ Ｆｉｎｌａｎｄ，” Ｐａｐｅｒ ｐｒｅｓｅｎｔｅｄ ａｔ ｔｈｅ ＯＥＣＤ － ＩＭＦＷｏｒｋｓｈｏｐ ｏｎ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｐｒｉｃｅ Ｉｎｄｅｘｅｓ， Ｐａｒｉｓ， ６ － ７ Ｎｏｖｅｍｂｅｒ ２００６Ｔｈｏｍａｓｓｅｎ Ａ ， Ｐｒｉｃｅ ｉｎｄｅｘ ｆｏｒ Ｎｅｗ Ｍｕｌｔｉ⁃ｄｗｅｌｌｉｎｇ Ｈｏｕｓｅｓ： Ｓｏｕｒｃｅｓ ａｎｄ Ｍｅｔｈｏｄｓ， Ｓｔａｔｉｃｓｔｉｃｓ Ｎｏｒｗａｙ ／Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ ｏｆ Ｉｎｄｕｓｔｒｙ Ｓｔａｔｉｓｔｉｃｓ ／ Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ａｎｄ Ｓｅｒｖｉｃｅ Ｓｔａｔｉｓｔｉｃｓ， Ｄｏｃｕｍｅｎｔ， Ｓｅｐｔｅｍｂｅｒ ２００７．

粤港澳大湾区地价指数的编制和比较：一个基于特征定价模型法的框架三　地价指数的计算模型：Hedonic Pricing Model我们采用特征回归 （Ｈｅｄｏｎｉｃ Ｒｅｇｒｅｓｓｉｏｎ） 方法来计算某地区的土地价格指数。① 我们假设在 ｔ 期某地块的单位元面积价格模型如下：ｐｔ，ｉ ＝ βｔ０ ＋ βｔ１ ｚｔ，ｉ，１ ＋ βｔ２ ｚｔ，ｉ，２ ＋ βｔ３ ｚｔ，ｉ，３ ＋ … ＋ βｔｎ ｚｔ，ｉ，ｎ ＋ εｔ在这里， ｉ 代表粤港澳大湾区某地区的地块； ｐｔ，ｉ 代表相关地块 ｉ 在时间 ｔ 成交的单位面积价格； ｚｔ，ｉ，１ ， …， ｚｔ，ｎ，１ 代表相关地块 ｉ 在时间 ｔ 的特征值， 例如地块的面积、 位置、 与公园的距离、 与该城市 ＣＢＤ 的距离， 等等。假设计量回归得到如下结果：ｐ＾ ｔ ＝ β＾ｔ０ ＋ β＾ｔ１ ｚｔ，１ ＋ β＾ｔ２ ｚｔ，２ ＋ β＾ｔ３ ｚｔ，３ ＋ … ＋ β＾ｔｎ ｚｔ，ｎ根据已得到的估计值， 我们进一步采用它来计算相关的地价指数。 我们首先将第 １ 期的价格水平定为 １００。 假设我们要计算比较 ｔ 期和 ｓ 期的地产价格指数， 那么， 我们可以计算得到两组相关的房地产价格指数， 分别为Ｌａｓｐｅｙｒｅｓ 指数和 Ｐａａｓｃｈｅ 指数。Ｌａｓｐｅｙｒｅｓ 指数的计算公式如下：ＰＬｓｔ ＝ ｐ＾ｔ（ ｚ－ｓ） ／ ｐ＾ｓ（ ｚ－ｓ） ＝ ｅｘｐ ∑Ｃｃ ＝ １（β＾ ｃｔ － β＾ｃｓ） ｚ－ｃｓ> @ ，ｗｈｅｒｅ ｚ－ｃｓ ＝１Ｈｓ∑Ｈｓｈ ＝ １ｚｃｓｈＰａａｓｃｈｅ 指数的计算公式如下：ＰＰｓｔ ＝ ｐ＾ｔ（ ｚ－ｔ） ／ ｐ＾ｓ（ ｚ－ｔ） ＝ ｅｘｐ ∑Ｃｃ ＝ １（β＾ ｃｔ － β＾ｃｓ） ｚ－ｃｔ> @ ，ｗｈｅｒｅ ｚ－ｃｔ ＝１Ｈｔ∑Ｈｔｈ ＝ １ｚｃｔｈ５５１① 这一节内容参考了 Ｈｉｌｌ Ｒ Ｊ ａｎｄ Ｄ Ｍｅｌｓｅｒ， “Ｈｅｄｏｎｉｃ Ｉｍｐｕｔａｔｉｏｎ ａｎｄ ｔｈｅ Ｐｒｉｃｅ Ｉｎｄｅｘ Ｐｒｏｂｌｅｍ：Ａｎ Ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ ｔｏ Ｈｏｕｓｉｎｇ，” Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ｉｎｑｕｉｒｙ， ４６ （４）， ２００８， ｐｐ ５９３ － ６０９。 关于更多的技术细节， 读者可以参阅该文献。 澳门的房价指数的计算也基于类似的方法， 详见 《编制澳门楼价指数》 研究报告。

澳门蓝皮书其中， ｐ＾ ｔ 代表估算的 ｔ 期的地块价格， ｐ＾ｓ 代表估算的 ｓ 期的地块价格； ｚ－ｓ代表 ｓ 期的特征变量值均值， ｚ－ ｔ 代表 ｔ 期的特征变量均值； Ｃ 代表地块的特征变量的数目， Ｈｓ 代表在 ｓ 期总共的样本量， Ｈｔ 代表在 ｔ 期的样本量。 最终的地价指数由对 Ｌａｓｐｅｙｒｅｓ 指数和 Ｐａａｓｃｈｅ 指数做几何平均而得到。四　粤港澳大湾区广东城市群地价指数与澳门　　地价指数的计算和比较我们对上面所编制的计算土地价格指数的方法做一些简单的应用。 具体而言， 在这一节， 我们对粤港澳大湾区广东城市群的土地价格指数和澳门的地价指数做一个简单的计算和比较分析。（一）广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门的地价指数粤港澳大湾区中的广东城市群是中国最发达的地区之一， 表 １ 列举了２０１５ 年该城市群的主要经济指标。 作为中国最发达的地区之一， 粤港澳大湾区中的广东城市群占全国人口的 ４ ３％ ， 但是却占中国 ＧＤＰ 的 ９ １％ 、 出口总额的 ２６ ８％ 、 全国社会消费品零售总额的 ７ ５％ 。 根据世界银行的报告， 粤港澳大湾区中广东城市群的人口和面积超过东京， 是世界最大的城市群。①为了计算粤港澳大湾区中的广东城市群各个城市的土地价格指数， 我们构建了一个庞大的数据库。 这个数据库由如下几个重要的部分组成。 第一部分来自 “中国房地产指数系统” （ＣＲＥＩＳ） 数据库。 从该数据库， 我们可以获取各个城市的土地事务历史记录， 特征变量包括土地的交易价格、 土地面积、 容积率、 位元元址、 交易方式和时间， 等等。６５１① 资料来源： ｈｔｔｐ： ／ ／ ｆｓ ｌｅｊｕ ｃｏｍ ／ ｎｅｗｓ ／ ２０１５ － ０１ － ２８ ／ ０８３８５９６６００１０８７３７３９５４５６８ ｓｈｔｍｌ。

粤港澳大湾区地价指数的编制和比较：一个基于特征定价模型法的框架表 １　 粤港澳大湾区广东城市群的主要经济指标 （２０１５ 年）城市土地面积（平方公里）人口（百万人）ＧＤＰ（１０ 亿元）ＧＤＰ增长率（％ ）人均ＧＤＰ（元）工业附加值（１０亿元）零售总额（１０亿元）出口（１０ 亿美元）实际 ＦＤＩ（百万美元）广州 ７４３４ １３ ５０ １８１０ ０ ８ ４ １３６１８８ ４５３ ５ ７９８ ８ ８１ ２ ５４１６深圳 １９５３ １１ ３８ １７５０ ３ ８ ９ １５７９８５ ６４２ ６ ５０１ ８ ２６４ ０ ６４９７珠海 １６８８ １ ６３ ２０２ ５ １０ ０ １２４７０６ ９１ ７ ９１ ５ ２８ ８ ２１７８佛山 ３８４８ ７ ４３ ８００ ４ ８ ５ １０８２９９ ４３６ ４ ２７０ ５ ４８ ２ ２３７７惠州 １１１５８ ４ ７６ ３１４ ０ ９ ０ ６６２３１ １６１ ７ １０７ １ ３４ ８ １１０５东莞 ２４６５ ８ ２５ ６２７ ５ ８ ０ ７５６１６ ２６１ ２ ２１８ ５ １０３ ６ ５３１９中山 １８００ ３ ２１ ３０１ ０ ８ ４ ９４０３０ １２８ １ １０８ ７ ２８ ０ ４５７江门 ９５４１ ４ ５２ ２２４ ０ ８ ４ ４９６０８ ９６ ６ １０３ ４ １５ ４ ８７９肇庆 １４８５６ ４ ０６ １９７ ０ ８ ２ ４８６７０ ９６ １ ６４ ８ ４ ８ １３９４　 　 资料来源： ｈｔｔｐ： ／ ／ ｃｈｉｎａ － ｔｒａｄｅ － ｒｅｓｅａｒｃｈ ｈｋｔｄｃ ｃｏｍ ／ ｂｕｓｉｎｅｓｓ － ｎｅｗｓ ／ ａｒｔｉｃｌｅ ／ Ｆａｓｔ － Ｆａｃｔｓ ／ ＰＲＤ －Ｅｃｏｎｏｍｉｃ － Ｐｒｏｆｉｌｅ ／ ｆｆ ／ ｅｎ ／ １ ／ １Ｘ００００００ ／ １Ｘ０６ＢＷ８４ ｈｔｍ。在这一基础上， 我们进一步构建了各个地块与距离相关的特征变量， 具体方法是使用应用地理信息系统来定位个体地块并计算其位置特征。 ＣＲＥＩＳ数据库提供了约 ３８２１ 个地块的地理坐标 （经度和纬度）， 对于其余的地块，我们使用百度地图 ＡＰＩ 工具来获得相关的坐标信息。 在收集完地理信息后，我们使用 ＡｒｃＧＩＳ １０ ３ 计算各个地块到该城市 ＣＢＤ 的距离、 各个地块和该城市最近的火车站的距离以及各个地块和该城市最近公园的直线距离。第三部分是关于各个地块空气质量的特征变量。 作为中国最发达的地区之一， 珠三角地区被称为领先的制造和出口基地。 空气污染是一个日益引起公众关注的问题， 因此， 我们也将空气质量水平定为一个重要的特征变量。我们采用的指标是各个地区的 ＰＭ１０， 资料来自 “珠三角区域空气质量监测结果报告”①。在这个资料库的基础上， 我们应用第三节介绍的方法计算了 ２０１１ ～２０１５ 年粤港澳大湾区中广东城市群的土地价格指数。 表 ２ 记录了从 ２０１１ 年第一季度到 ２０１５ 年第四季度粤港澳大湾区广东城市群土地整体的季度价格７５１① 资料来源： ｈｔｔｐ： ／ ／ ｗｗｗ ｅｐｄ ｇｏｖ ｈｋ ／ ｅｐｄ ／ ｅｎｇｌｉｓｈ ／ ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ＿ ｐｕｂ ／ ｐｕｂｌｉｃａｔｉｏｎｓ ／ ｍ＿ ｒｅｐｏｒｔ ｈｔｍｌ。

澳门蓝皮书指数变化趋势。 可以看到， 从 ２０１１ 年到 ２０１５ 年， 粤港澳大湾区广东城市群土地价格平均上涨大约 ８０％ 。表 ２　 粤港澳大湾区广东城市群整体土地价格指数 （季度）年度 季度 地价指数 年度 季度 地价指数２０１１ １ １００ ０２０１１ ２ １０３ ８６２０１１ ３ １１６ ９２２０１１ ４ １１１ ５６２０１２ １ ９２ ２９２０１２ ２ １０８ ２３２０１２ ３ １０３ ５３２０１２ ４ １４０ ３２０１３ １ １５３ １２０１３ ２ １９９ ４６２０１３ ３ ２５７ ２６２０１３ ４ １８１ ６４２０１４ １ ２５４ １４２０１４ ２ １６２ ７９２０１４ ３ １９６ ０９２０１４ ４ ２３０ ３８２０１５ １ ２２８ ８６２０１５ ２ ２３２ ２５２０１５ ３ １９４ ５１２０１５ ４ １８３ ７５　 　我们进一步计算粤港澳大湾区广东城市群各个城市的土地价格指数。 因为资料量的关系， 这里只提供年度地价指数的计算结果。 表 ３ 给出了２０１１ ～２０１５ 年广州、 佛山、 肇庆、 深圳、 东莞、 惠州、 珠海、 中山、 江门的土地价格指数。从表 ３ 的结果看， 我们可以发现， 各个城市的地价涨幅不一。 地价涨幅最高的城市是珠海市， 达到 １２０％ ， 而涨幅最低的是江门市， 大约 １６％ 。 从整体上看， 地价都趋于上涨， 这与近年来该地区经济飞速发展进而带动人力成本、 土地成本不断上涨的大趋势吻合。表 ３　 粤港澳大湾区广东城市群各城市土地价格指数 （年度）年度 整体 广州 深圳 佛山 中山 珠海 东莞 惠州 肇庆 江门２０１１ １００ ００ １００ ００ １００ ００ １００ ００ １００ ００ １００ ００ １００ ００ １００ ００ １００ ００ １００ ００２０１２ １０９ ２４ １２２ ４ ８０ ５６ １０３ ５２ １０６ １４ １５７ ９９ ９４ ４９ １２２ ４ １４１ ９１ ７９ １９２０１３ １５６ ３３ １３５ ９１ １０６ ３４ １４４ ５５ １８８ ２６９ ７７ ９８ ５１ １３５ ９１ １３９ ７３ １２７ ４５２０１４ １９２ １４ １６９ ４５ ２０６ ８３ １２５ ４１ ２４６ ８２ ２４１ ９４ １０２ ４ １６９ ４５ １９２ ２２ １２０ ４６２０１５ １８０ １２ １４４ ５７ １４６ １８ １４１ ７４ １５４ ６９ ２２１ ０５ １１９ ７５ １４４ ５７ １６８ ３２ １１６ ０７　 　８５１

粤港澳大湾区地价指数的编制和比较：一个基于特征定价模型法的框架（二）与澳门地价指数的比较计算澳门的地价指数面临着数据的问题。 由于澳门面积小、 土地少， 土地的交易量无法支撑运算。 在这里， 我们采取的解决办法是使用澳门房价来替代澳门地价的变化趋势， 而做这样的替代是基于一系列的研究支持。 Ｏｏｉ和 Ｌｅｅ 发现， 地价和房价在本质上反映了同一趋势。① Ｏｚａｎｎｅ 和 Ｔｈｉｂｏｄｅａｕ，Ｐｏｔｅｐａｎ， Ｈｗａｎｇ 和 Ｑｕｉｇｌｅｙ 也都在不同的市场发现房价和地价有着强烈的内在关联性。②关于澳门房价指数的计算， 澳门特区政府统计暨普查局已经根据澳门大学 《编制澳门楼价指数研究报告》 提出的方法计算得出， 详细的结果可以参考澳门特区政府统计暨普查局官方网站定期公布的报告。 这里需要指出的是， 澳门房价指数的计算方法与第三节所编制的 Ｈｅｄｏｎｉｃ Ｐｒｉｃｉｎｇ Ｍｏｄｅｌ 基本相同。表 ４ 对比了 ２０１１ ～ ２０１５ 年的粤港澳大湾区广东城市群土地价格指数 （整体） 和澳门地价指数。 通过对比地价指数， 我们可以看到， 从２０１１ 年到 ２０１５ 年， 粤港澳大湾区广东城市群土地价格指数整体平均上涨 ８０％ ， 而澳门则上涨超过 １３０％ 。 如果再结合表 ３ 进行比较， 澳门的地价上涨幅度也高于其他所有粤港澳大湾区广东城市群城市的土地价格涨幅。９５１①②Ｊ Ｔ Ｌ Ｏｏｉ ａｎｄ Ｓ Ｌｅｅ， “ Ｐｒｉｃｅ Ｄｉｓｃｏｖｅｒｙ ｂｅｔｗｅｅｎ Ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ Ｌａｎｄ ａｎｄ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｍａｒｋｅｔｓ，”Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｒｅｓｅａｒｃｈ， １５ （２）， ２００６， ｐｐ ９５ － １１２Ｌ Ｏｚａｎｎｅ ａｎｄ Ｔ Ｔｈｉｂｏｄｅａｕ， “ Ｅｘｐｌａｉｎｉｎｇ Ｍｅｔｒｏｐｏｌｉｔａｎ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｐｒｉｃｅ Ｄｉｆｆｅｒｅｎｃｅｓ，” Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆＵｒｂａｎ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ， １３， １９８３， ｐｐ ５１ － ６６； Ｍ Ｊ Ｐｏｔｅｐａｎ， “ Ｅｘｐｌａｉｎｉｎｇ ＩｎｔｅｒｍｅｔｒｏｐｏｌｉｔａｎＶａｒｉａｔｉｏｎ ｉｎ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｐｒｉｃｅｓ， Ｒｅｎｔｓ ａｎｄ Ｌａｎｄ Ｐｒｉｃｅｓ，” Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ， ２４ （２）， １９９６，ｐｐ ２１９ － ２４５； Ｍ Ｈｗａｎｇ ａｎｄ Ｊ Ｍ Ｑｕｉｇｌｅｙ， “ Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ｆｕｎｄａｍｅｎｔａｌｓ ｉｎ Ｌｏｃａｌ ＨｏｕｓｉｎｇＭａｒｋｅｔｓ： Ｅｖｉｄｅｎｃｅ ｆｒｏｍ Ｕ Ｓ Ｍｅｔｒｏｐｏｌｉｔａｎ Ｒｅｇｉｏｎｓ，” Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｒｅｇｉｏｎａｌ Ｓｃｉｅｎｃｅ， ４６ （ ３ ），２００６， ｐｐ ４２５ － ４５３

澳门蓝皮书表 ４　 粤港澳大湾区广东城市群土地价格指数与澳门地价指数的比较年度 粤港澳大湾区广东城市群土地价格指数（整体） 澳门地价指数２０１１ １００ ００ １００ ００２０１２ １０９ ２４ １３２ ８８２０１３ １５６ ３３ １９１ ８５２０１４ １９２ １４ ２４８ ４４２０１５ １８０ １２ ２３３ ５７　 　 资料来源： 澳门土地价格指数来源于澳门统计暨普查局定期发布的 《编制澳门楼价指数研究报告》。五　大湾区视野下澳门土地市场的策略思考发展粤港澳大湾区已然成为国家的重大战略， 但是不可否认的是， 大湾区内的各个城市在经济、 文化、 法律等方方面面都存在巨大的差异， 这可能是粤港澳大湾区与美国纽约湾区、 旧金山湾区和日本东京湾区比较起来最大的不同。 因此， 澳门在规划制定相关策略、 积极参与其中时， 必须对相关的市场做认真梳理、 比较和分析， 这样才可以使澳门的参与更加积极有效， 相关的政策才可以更顺利地贯彻下去， 才可能取得事半功倍的效果。在这篇文章里， 我们梳理和研究的是土地市场。 经济体的健康发展， 离不开土地要素市场的支撑， 土地是经济活动的重要载体， 而地价则是土地要素最为重要的指标。 因此， 我们的切入点就是研究比较大湾区各个城市在过去一段时间里土地价格的变化趋势。 我们先提出了一个基于 Ｈｅｄｏｎｉｃ ＰｒｉｃｉｎｇＭｏｄｅｌ 计算地价指数的一般性框架， 区别于当前各个地区采用不同方法计算地价指数， 这个框架为横向比较各个地区的地价变化趋势提供了工具。 然后， 我们应用该方法， 计算了 ２０１１ ～ ２０１５ 年粤港澳大湾区广东城市群土地价格指数， 进而与同样用该方法计算的澳门地价指数进行了简单的比较分析。 这里需要强调的是， 由于两种指数的计算都源自同一模型框架， 这样的比较分析就不会受使用不同方法计算指数而产生的系统性误差的干扰， 在此０６１

粤港澳大湾区地价指数的编制和比较：一个基于特征定价模型法的框架基础上做出的关于澳门房地产市场的政策判断才更有说服力。 在这里， 我们抛砖引玉， 提出以下几点分析和意见以供思考。第一， 相比较大湾区的广东城市群， 澳门的地价上涨过快。 以往因为缺乏统一的框架进行比较， 各地计算地价指数的方式有所不同， 所以在关于澳门和大湾区的广东城市群的地价涨幅比较这一问题上， 人们往往无法给出比较令人信服的论断。 在这篇文章里， 根据我们的计算 （见表 ３、 表 ４）， 澳门的地价涨幅要显著高于同期粤港澳大湾区广东城市群的地价涨幅， 即使将澳门分别与粤港澳大湾区广东城市群中的各个城市进行比较， 澳门的涨幅也是最高的。 而地价楼价的过快上涨， 将冲击经济中某些群体的生活、 生产，进而给整体经济带来负面影响。 因此， 如果我们的这一判断成立， 澳门的学界以及相关的决策部门应该进一步探究导致澳门地价房价涨幅过快的原因，并思考怎样积极有效地稳定过快增长的地价楼价。第二， 粤港澳大湾区地价在未来继续上涨将是大概率事件。 表 ２、 表 ３和表 ４ 显示， ２０１１ ～ ２０１５ 年， 湾区里广东城市群的地价和澳门的地价都表现出稳步的上涨趋势。 究其原因， 主要是因为粤港澳大湾区快速的经济增长极大地促进了该地区的城市化， 同时显著拉高了生产要素的价格水平。 我们近期看到的 “民工荒”、 地价上涨都是这一经济学逻辑的外在反映。 由于我们对未来一段时间粤港澳大湾区的经济环境还是保持乐观预期， 因此， 在大环境没有发生突变的情况下， 同样的经济学逻辑还会继续发挥作用。 预期在未来一段时间， 粤港澳大湾区的地价将继续保持上涨趋势。 从澳门的角度看， 怎样应对这一大趋势是澳门学界和政策制定者需要认真思考的课题。 在未来， 澳门的经济将继续向好， 人口将继续快速流入， 这都将推动澳门地价房价进一步上涨。 怎样更加合理有效地规划利用越来越稀缺、 同时越来越昂贵的澳门土地资源， 如新填海区等， 是未来需要进一步探讨的问题。 这里需要指出， 近期澳门政府出台一系列的政策来控制楼价楼市。 表面上这些政策手段可以打压地价楼价的上涨， 但是这些政策只是治标而非治本， 地价楼价继续上涨的大环境还是客观存在的。 因此， 我们建议澳门政策制定者更应该多从治本的角度来思考相关政策， 比如更加积极地对土地资源 “开源节１６１

澳门蓝皮书流”， 再如加大力度改造旧城区来盘活相关的土地资源， 等等。第三， 澳门在土地市场上既要与其他大湾区经济体进行合作， 也要有适当的保护性举措。 ２０１７ 年 ６ 月， 澳门特区政府发表 《关于 〈粤港澳大湾区城市群发展规划〉 的资料》， 其中指出， 澳门需要 “参与并推动粤港澳大湾区建设”， 在其中要 “多方合作、 多管齐下解决澳门发展资源面临的局限”，并且提出重点之一是 “推动共建粤港澳优质生活圈， 探讨粤港澳大湾区内澳门居民的同等待遇”。 对澳门而言， 当前最大的 “资源局限” 就是土地资源匮乏。 因此， 怎样推动多方合作， 在粤港澳大湾区建设中， 克服粤港澳三地在土地市场的法规性制度性的障碍， 解决制约澳门未来经济发展的土地紧缺矛盾， 是澳门政策制定者需要思考的重要问题。 同时， 也应该清楚地认识到， 澳门的面积仅为 ３０ 平方公里左右， 其土地市场在面对推动广东城市群土地价格上涨的庞大资本时是脆弱的。 表 ２ 和表 ３ 显示， 广东城市群的土地价格指数会上下波动， 面积大如广东的土地市场都会在资本的作用下产生波动， 更何况澳门。 因此， 澳门需要思考， 怎样在积极推动多方合作的同时，建立适当的保护性措施以维护澳门土地市场、 房产市场的稳定。２６１