澳門學者同盟澳門新城區規劃：必要性與迫切性楊允中、甘樂年等 著

澳門新城區規劃：必要性與迫切性楊允中、甘樂年等 著澳門學者同盟 出版2007 年 1 月

課題組成員課題組主持人 ： 楊 允 中 （澳門學者同盟會長）課題組成 員 ： 甘樂年 （暨南大學經濟學博士） 曾澤瑤 （暨南大學管理學碩士） 容凱旋 （澳門大學社會及人文科學學院公共行政博士研究生） 鄧安琪 （中山大學政治與公共事務學院行政管理系博士研究生） 蔡永 君 （澳門大學歐洲事務碩士） 連信森 （澳門大學經濟學碩士研究生） 周碧姬 （澳門大學軟件工程碩士） 曹巧兒 （澳門大學財務學學士）

學術顧問王志石 （澳門大學科技學院土木及環境工程系教授 、澳門環境委員會 委員）崔世平 （清華大學博士 、澳門新域城市規劃暨工程顧問有限公司董事 總經理）馮邦彥 （暨南大學經濟學院院長兼特區港澳經濟研究所所長）黃就順 （澳門資深地理學者 、澳門環境委員會委員）劉本立 （澳門經濟學會會長）劉伯龍 （澳門大學社會及人文科學學院教授）鄭天祥 （中山大學港澳珠江三角洲研究中心教授）鄭國強 （澳門歷史文物關注協會理事長）韓英鐸 （澳門大學科技學院教授 、清華大學教授 、中國工程院院士）關 鋒 （英國倫敦大學經濟學博士 、澳門大學社會及人文科學學院 經濟學課程主任）（按筆劃排序）

摘要 澳門是個地位特殊、優勢突出的特別行政區和國際自由港，澳門也是十分典型的微型經濟體，名不虛傳的彈丸之地，土地資源極其有限。在龍頭產業蓬勃發展的帶動下，澳門經濟近年快速增長，2000—2005最近6年來GDP平均增長率達到12.1％，遊客訪澳屢創新高，2005年達到1871萬人次，超過人口總量38倍。由於城市承載係數的大幅提高，綠化空間不斷減少，市內交通越來越緊張，原有相對清幽恬靜的環境不再，居民的居住環境質量下降，可以說，澳門已進入一個由經濟發展帶動的城市擴展的階段，或者說，澳門已面對一個經濟擴張的樽頸制約。有鑑於此 ，本着“以民為本”的施政理念，旨在提升居民的綜合生活素質，特區政府提出了一個為期20年填海造地計劃，整個新城區發展規劃由5個區份填海工程組成，總計為澳門未來的持續發展提供415公頃的土地儲備，從而擴大澳門未來的發展空間，預期可帶來巨大的經濟效益和社會效益。 本研究報告是根據 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 、 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究技術報告》 及特區政府所公佈有關新城區規劃的相關資料而進行的一次較為系統深入的論證。經濟效益方面，新城區規劃除了透過填海造地增加土地儲備的直接經濟效益外，還會在改善航運水道、減低河床淤泥堆積、增加城市的承載能力、改善交通網絡、提供大量綠化空間、優化生存環境等各領域帶來相當可觀的經濟效益。社會效益方面，新城區規劃不但有助於提升居民綜合生活素質，促進全面就業，進一步深化本地專業人才的培育，增加專業人才儲量，而且也有助於提升澳門的對外綜合形象。 總體而言，新城區規劃的推出有利於澳門的可持續發展，是一項勢在必行的明智選擇，目前具有陸續實施的條件和可行性。然而整個計劃是一個需時較長而牽涉面極廣的特大型複雜工程 ，當中面對不少的挑戰和障礙，必須具備周詳的預警和應對方案，以便使新城區規劃能依期有序地逐一落實，為澳門長遠穩健發展提供較為充分的物質基礎。

Abstract Macao is a Special Administrative Region of People ' s Republic of China andan international free port， standing its unique and distinctive features . A lso， it is atypical mini- economy with limited land resources . Due to the pulling effect of theleading gaming and tourism industry， the Macao economy surges rapidly in the lastfew years . For instance ， during the years 2 0 0 0 — 2 0 0 5 ， G DP of Macao increased1 2 . 1 ％ annually on average and the number of visitor arrivals enj oyed a substantialgrowth to a historical high of over 1 8 .7 millions in 2 0 0 5 ， which was 3 8 t imes of thetotal population in Macao . A s the car rying capacity index has been raised in a largeextend， living area and greenland for Macao residents seems reducing day by dayand the existing road traffic capacity is encountering new challenges as well . A ll theenvironmental changes are evidences that Macao is stepping into a new era andsimultaneously， at the bottleneck of economic expansion . A s a result， based on theprincip le of “putting the people ' s interests first”， the Macao SAR Government hasdeveloped a 2 0 - year land reclamation urban planning， aiming to improve the overallliving quality of Macao citizens . The whole urban deve loping proj ect focuses on 5potential reclamation areas， which would totally provide 4 1 5 sq . ha . of land forMacao ' s future deve lopment . It is expected that the economic and soc ial benefitsof th is proj ect would be tremendous . This research report is based on the findings of “Pre liminary Study for UrbanDevelopment of RAEM — Final Report”， “Pre liminary Study for Urban Deve lop -ment of RAEM — Technical Report” and the Government ' s proclamation on th isproj ect . It presents a systematic and in - depth analysis on the potential econo micand social benefits concerning this urbanization plan . In the economic aspects， theurban development plan not only generates economic benefits directly through theprovision of the new land resources， but also in other means by improving thenavigation channel， alleviating the siltation problems， enhancing the carrying capacity，deve loping a better traffic network ， build ing more green areas， protect ing theenvironment of Macao， etc . For social benefits， other than arousing the demand forhuman resources， the plans also helps in achieving the Government ' s obj ective of

improving the overall living quality of Macao citizens. In this way， it can helppromoting the image of Macao and provides a more favorable surrounding forcultivating domestic professionals and elites. Generally speaking， the whole urbanization plan is beneficial to the future pros-perity of Macao and is a feasible solution to the current problems. Nonetheless， theplan itself is a long- term and huge project and it involves many facets， challenges，thereby， comprehensive and well- prepared plans have to be drawn before it canactually take place and contribute to a good foundation for the long- term and stabledevelopment of Macao.

澳門新城區規劃示意圖珠海ZHUHAI澳門MACAU氹仔ABC D EA區- 澳門東 北B區- 澳門南C區- 氹仔北（西）D區- 氹仔北（中）E區- 氹仔北（東）

目錄摘要 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ Ⅲ第一章 澳門經濟加速發展的新形勢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1 1.1 概述 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1 1.2 經濟及社會發展⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1 1.3 現時的發展制約⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 3 1.4 一個明智的舉措⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 4第二章 澳門城市發展的方向 、 目標與要求 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 6 2.1 未來社會發展形態 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯7 2.2 四個中心的展現⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 9 2.3 澳門需要發展規劃 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11第三章 現階段城市發展的主要制約及解決出路 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14 3.1 幾項主要制約因素 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14 3.2 提升城市發展效益與產出的出路 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯22第四章 擴大新城區的可行性及實施條件 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 24 4.1 不造成嚴重的環境惡化 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 24 4.2 社會內部形成廣泛共識 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 25 4.3 政府財政可以負擔 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 26 4.4 取得中央政府 、廣東省和珠海市的支持 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 27第五章 新城區規劃實施的經濟效益⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 29 5.1 增加土地及完成發展後的經濟效益 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 30 5.2 新增土地有序發展所延伸之經濟效益⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 38 5.3 新增土地對經濟運作可能產生之負面經濟效益⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 58 5.4 填海造地為澳門帶來的經濟效益總評⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 62第六章 新城區規劃實施的社會效益⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 71 6.1 提升居民綜合生活素質 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 71

6.2 擴大社會就業 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ ⋯⋯ 73 6.3 提升特區國際形象 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 73 6.4 促進公民意識提升 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯74 6.5 提高外界對澳門的重視程度⋯⋯⋯ ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 75 6.6 擴大澳門專業人才儲量 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 76 6.7 不可量化的其他效益 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯76第七章 新城區規劃所面對的實際難題 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 78 7.1 對政府財政支持能力的挑戰⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 78 7.2 對環保 、 自然生態可能造成的損害 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 79 7.3 A 區可能受到珠海一方的強烈反彈 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 79 7.4 新移民潮 、偷渡潮的預防⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 80 7.5 原有相對落後的城市規劃的協調 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯81 7.6 對於舊城區改造 、引入現代軌道捷運系統等計劃的衝擊⋯⋯⋯ 87 7.7 對港珠澳大橋工程的衝擊⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 88 7.8 法律法規的加速完善 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯89第八章 新城區發展規劃須着重解決的問題 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 92 8.1 成立跨部門協調辦公室 ，負責發展規劃的統籌落實⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 92 8.2 堅持公平 、公正 、公開原則 ，全面諮詢民意 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ ⋯94 8.3 作好跟鄰近珠海市的協調⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 94 8.4 進行國際性招標 ，健全土地利用及管理制 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 95 8.5 堅持 “以民為本” ，把工程引發的負面效應降到最低⋯⋯ 96 8.6 建立全程監督機制 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 96 8.7 擴大宣傳 ，提升社會共識⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 97 8.8 境外適度加強推介 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯98第九章 最後結論⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯100參考書目 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯102附錄 “澳門新城區規劃民意調查”結果分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯104

第一章 澳門經濟加速發展的新形勢 1.1 概述 澳門是中華人民共和國現有的兩個實行 “一國兩制”的特別行政區之一，位於中國大陸東南部沿海，珠江三角洲出海口，處於香港西南方約60公里。澳門由澳門半島、氹仔島和路環島三地組成 ，經過歷年來的填海擴充後，現時總面積為28.2平方公里。 1 澳門屬於微型經濟體系，截至2005年底，澳門的居住人口為488，144人，其中，男性佔48.3％，女性佔51.7％ 。 2由於歷史與社會原因，在澳葡管治時期澳門沒有進行過大規模的城市規劃，從前 ，基本上都是 “頭痛醫頭、腳痛醫腳”，城市沒有明確的分區功能定位，道路和建築物都是因應發展的需要而建設。但隨着澳門回歸並進入新世紀的發展，舊區佈局的欠合理性與功能的老化已經不能適應現時全面加速中的發展形勢。擁擠的交通、密集的建築、後備發展空間的緊缺，成為澳門進一步邁向國際化城市的瓶頸，加上預期澳門在未來10—20年間居住人口會不斷加速上升 ，所以特區政府有必要未雨綢繆 、居安思危 ，本着“以民為本”、可持續發展的原則和理念，及時推出經過科學論證、具前瞻性與可行性的城市發展方案，在經濟穩定發展、社會不斷進步的前提下，提高居民綜合素質、改善交通系統、提升城市綜合競爭力，令澳門可以繼續開啓自身發展的新紀元。 1.2 經濟及社會發展 澳門是個較為典型的微型經濟體系，自20世紀80年代以來，經濟發展蓬勃，形成旅遊博彩、出口加工、建築地產、金融服務四個主要支柱產業，但一向對外界依賴嚴重，到了90年代中期，樓市泡沫爆破， 1998年更發生亞洲金融風暴，迅速滑入全面不景的困難境地。回歸前1996 —1999年4年間，本地生產總值（GDP）連續錄得負增長，復甦乏力。 1999年12 月20 日，在世紀之交，澳門實現歷史性的回歸。 《澳門基本法》 規定：“澳門特別行政區依照本法的規定實行高度自治，享有行政管理權、立法權、獨立的司法權和終審權”（第2條）並規定：“澳門特別行政

區不實行社會主義的制度和政策，保持原有的資本主義制度和生活方式， 50年不變。”（第5 條）“保持香港 、澳門長期繁榮穩定” ，是國家的基本國策。 2006年3 月十屆全國人大四次會議正式通過的 《十一·五規劃綱要》明確表明要堅持 “一國兩制”、 “澳人治澳” 、高度自治的方針 ，嚴格按照基本法辦事，加強與推動內地同港澳在經貿、文化、衛生、體育等領域的交流與合作，繼續實施CEPA，加強內地與港澳在基礎設施建設、產業發展、資源利用、環境保護等方面的合作。同時，有針對性地強調：“支持澳門發展旅遊等服務業，促進澳門經濟適度多元發展。”3這意味着，澳門特區不僅是直屬中央政府的地方行政區域，而且享有高度自治權；不僅原來行之有效的制度及相關優勢可以保持 ，而且還可全面享有新的 “一國兩制”優勢。這就使澳門發展得以進入一個新的歷史時代。基本法第118 條規定：“澳門特別行政區根據本地整體利益自行制定旅遊娛樂業的政策。”澳門特區政府於2001年制定 《娛樂場幸運博彩經營法律制度》 ，即博彩法，把博彩專營權分拆成三個賭牌 （經過博彩業內部調整演進 ，目前，實際上有6個持牌經營實體已進入或即將進入澳門市場） ，引入外資競爭和國外資金，希望藉此提高國際化程度並促進澳門新一輪經濟的加速發展。特區政府並於2003年把博彩旅遊業定位成特區發展的龍頭產業。至今，澳門依然是中國境內唯一一個准許合法開賭的地區，有了這個地理區位上的優勢及寬鬆的社會環境，澳門的發展為外界所普遍看好，博彩業的龍頭拉動作用更見明顯。 在博彩旅遊業的強力拉動下，加上中央在政策上的支持和特區政府的積極引導，澳門經濟迅速由谷底回升，至2001年已實現全面復甦，旅遊業、金融業、建築地產業、零售飲食業等行業又再次興旺起來，令國際間對這個小小的東方城市的關注有增無減。 2005年 “澳門歷史城區”正式被聯合國教科文組織列入世界文化遺產名錄 ，進一步全面提升了澳門的國際形象和地位。 2002年開始，澳門GDP開始呈現雙位數增長，2004年更錄得實質GDP增長率28.3％4 ， 2005年實際增長錄得6.7％ ， 2000—2005六年平均增幅為12.1 ％ ； 2005年GDP達到925.9億元，人均GDP為194，458元（折24，007美元）5 ，成為澳門歷史新高 ；失業率由2000 年最高的6.8％跌至2006 年初的3.8％6 ，人文發展指數 （HDI） 亦由1998年的0.864 升至2003 年的0.909 。 這意味着澳門已進入歷史上最好的發展周期，達到歷史上最高的發展水平。世界頗具影響的標準普爾公司預測，未來五年內澳門博彩業年均總收入可望超過100億美元，屆時很有可能取代拉斯維加斯，成為全球博彩

業收入最多的城市。8而預期在未來5—10年間，會有更多的大型項目如科學館、軌道交通體系、港珠澳大橋、金光大道等將逐一落實，其中，興建中的酒店項目21個，提供客房17，569間，審批中的酒店38個，提供客房21，113間，合計酒店59間9 、客房38，682間，超出現有2.5倍。假如計劃得以全面實現 ，這將會是澳門走向一個更高程度國際化的現代城市的重要契機 。 上述積極發展信號為澳門帶來更多的預期，但其潛在的負面影響也是值得認真關注的。澳門由一個默默無聞小城急速發展成為現代化國際城市，近年，龐大的數以千億計的外來資金流入，令習慣以慢節奏運行的原有各行各業的發展突然加速起動，但同時亦前所未有地加重了澳門這個小城的土地承載負擔，在人力資源、人文素質、住屋、交通、環境等方面已逐漸出現不勝負荷的困境，甚至有人擔心已逼近紅色預警信號。因此，要改善並紓緩日益嚴重的困局，進一步完善澳門的整體城市功能佈局就顯得十分之迫切。 1.3 現時的發展制約 目前，總體觀察，澳門經濟一片向好，發展尚未飽和，對前景的預期帶動商業、住宅的需求也因而大量增加。但由於澳門可資供應的土地極為有限，城市發展規模受到很大的局限，並衍生出更多住屋、交通、治安等領域的社會問題。要保持社會穩定及經濟持續增長，人力資源 （特別是高素質專業型人才） 、土地資源都需要適當地擴充。根據新城區規劃初步研究報告，預期到2023年，澳門的居住人口會由現時的48.8萬上升至60.8萬10 ，每年平均增幅約為1.45％，但單單在2005年第3季，居住人口已比2004年同期增加了4.53％ ，這兩年人口增長總數已達5位數，加上本地對外地勞工的需求不斷增加，故該項預測可能略為保守。澳門現時人口、行車密度都已居世界前列，故如何因應發展需要有序地開展基建已成為澳門特區政府2006年度施政的重點之一。 1 為此，澳門特區政府除了採取一系列的措施完善現有的道路網絡外，更在2006年施政方針中確定兩項長遠的大型重點發展項目：一是新城區發展填海計劃，二是舊區重整計劃。 1.3.1 新城區填海造地 政府經過縝密研究決意推出一項20年（2004—2023）的大面積填海造地計劃，希望通過沿岸A、 B、 C、 D、 E共5個淺水區域填海以滿足未來人口

增長和經濟發展的需要，總填海面積約415 公頃，其中，供發展的土地為232.8公頃（佔56 ％），而另外183公頃則用作綠化休憩、道路網及社區設施用地，預料新城區可容納11.5萬人。 12如方案得以全面落實的話，將會為澳門增加15％的土地面積，此舉當可舒緩近期因土地供應匱乏所導致的發展局限。這是一項影響深遠的重大舉措，它將有助於優化居民生活素質、提升城市對遊客及整體人口的承載力、增強國際競爭力，從而為澳門未來一段較長時期內的可持續發展進一步打好基礎。 1.3.2 舊區重整計劃 舊區重整是希望利用舊區的原有土地資源，因應各個區域的特點重新設計及構建各具特色的商業及居住社區，並分期予以推出。透過這個計劃，政府希望可以改善舊城區的整體佈局及完善交通系統 ，以配合現時澳門的發展，並紓緩社會發展用地需求的壓力。此項龐大工程直接影響現居於舊區的住戶和已在該區營商的商戶，並涉及多方面的利益平衡。為保相關決策得以不斷優化，特區政府在2006年1月正式啓動舊區重整諮詢委員會，以期擴大溝通和收集意見的渠道，全面聽取民意、吸納民智。列入首批整治的包括新橋區、祐漢區和內港區，政府手上已有初步建議方案。 上述兩項工程對澳門日後的發展均有很大影響，不僅有助適當地增加土地儲備，擴大澳門可發展的空間，同時也可帶動城市功能的全面現代化，提升國際形象，可謂一舉多得。但對澳門來說，這兩項都屬於龐大且複雜的系統工程 ，故有必要進一步進行深入研究及論證 ，以期兼顧多方面利益與要求，並為澳門將來的有序發展尋找新的可行出路。 1.4 一個明智的舉措 澳門屬彈丸之地 ，是個典型的資源緊缺型微型經濟體系。回歸後在天時、地利、人和等諸多有利因素帶動下，經濟、社會發展急劇加速，但礙於缺乏土地資源 ，可以發展空間越來越少，城市的人口及經濟規模均受到一定的限制。 2005年到訪澳門的遊客達1871萬人次，比2004增加12％13 ，2006年預期可以突破2000萬人次，加上本地人口遞增，澳門現有面積的整體承載力面對越來越大的壓力。故無論從緩解當前急需，還是從滿足更長遠需要考慮，兼顧人口增長、經濟發展、理順交通、環境保護及改善河道等關係

到澳門整體發展和居民綜合生活素質的方方面面，推出具前瞻性的中長期城市規劃及人口規劃並不失時機地進行新一輪適度填海工程，是必要而明智的舉措。註釋 ：1 資料來源 ：澳門地圖繪製暨地籍局 。2 澳門統計暨普查局 ：《人口統計》（2005），第5 頁 。3 全國人大常委會公報 ， 2006年 ，第3期 ，第214頁 。4 澳門統計暨普查局 ：《本地生產總值》（2005），第9 頁 。5 澳門統計暨普查局 ：《本地生產總值》（2005），第4 頁 。6 澳門統計暨普查局 ：《統計月刊》（2006 · 6），第37 頁 。7 澳門統計暨普查局 ：《澳門資料2006》 ，第2 頁 。8 《大公報》 ， 2006 年6 月9 日，第A11版 。9 《澳門日報》 ， 2006 年4 月17 日，第A3 版 。10《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ， 2005 年3 月 ，第12 頁 。11何厚鏵 ：《2006 年財政年度施政報告》 ，澳門 ：印務局 ，第22 頁 。12《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ， 2005 年3 月 ，第17 頁 。13澳門統計暨普查局 ：《旅遊統計》 ，http://www.desc.gov.mo （14-03-2006）。

第二章 澳門城市發展的方向、 目標與要求 澳門於1999年回歸祖國。在回歸前夕，正值全球經濟低迷的艱難時期，澳門受到外圍經濟不明朗的陰霾籠罩，經濟發展缺乏動力，當時澳葡政府持無所作為心態，故社會治安不靖、勞動人口就業不足、百業蕭條，城市發展更談不上長遠的規劃和方向。在回歸之初，何厚鏵行政長官以 “固本培元、穩健發展”為施政方針，推出多項行政手段，如減免賦稅、完善基礎建設、扶持中小企業、提供經濟援助及開辦就業再培訓課程等，以致力改善經濟、擴大就業和改善民生等為目標，並及時開放博彩業市場，提出 “博彩旅遊業為龍頭、服務業為主體、其他行業協調發展”的產業發展定位。在 “一國兩制”和基本法保障下，政府積極推行依法施政，憑藉其特殊區位和歷史淵源，積極構建三個服務平台，使澳門較好地扮演中國與葡語系國家之間的溝通橋樑角色，並為多元化發展創造新的機遇。 特區政府堅持 “以民為本”的施政理念 ，繼續利用各種措施協助各行各業的經營，使各種產業相繼復甦，逐步改善市民就業狀況。隨之而來的博彩業市場開放，引入公平競爭機制，舉措穩健可行，吸引了大批外國資金投放到這個名符其實的彈丸之地。此外 ，受到中央政府和全國人民的積極支持，一系列體現 “一國兩制”優勢的舉措如CEPA的及時簽署、內地居民港澳遊 “自由行”的實施等 ，令澳門與鄰近珠三角地區及中國各省份的合作更為緊密，使澳門經濟進入前所未有的高增長期，2000—2005最近6年平均增幅達到12.1％ ，多項經濟與社會發展指標均創造了歷史新高。 新形勢要求發展要有新思維，其中，適度強調未來城市規劃是一項不容輕視的迫切課題。 “城市規劃即是按照城鎮的性質、規模和條件，確定各個功能區的佈局和城市各要素的佈置，為城市建設的各個方面制定措施服務。從這種意義上講，公共政策是城市規劃的重要組成部分。”1在澳門，強調城市規劃的一項重要內容是合理規劃好土地資源。土地資源具有自然、經濟、社會等屬性 ，因此 ，作好土地集約利用、科學開發的完整規劃就十分之必要。所謂集約利用，係指 “以合理佈局、優化用地結構和可持續發展的思想為依據，通過增加存量土地投入、改善經營管理等途徑，不斷提高土地的使用效率和經濟效益。”2 所謂科學開發 ，係指 “以土地資源合理利用為核心 ，以最佳綜合效益為目標 ，根據區域社會經濟發展和土地的自然歷史特

性 ，在時間和空間上對所研究區域內全部土地資源進行開發、利用、整治、保護做出的具體部署和安排。”3 提升相關理念並形成共識，關係到澳門特區未來發展的前瞻性、科學性和可持續性。 2.1 未來社會發展形態 現時隨着博彩市場的迅速膨脹，澳門正處於一個經濟相對快速發展的階段，澳門百業興旺，政府遂以提升居民生活素質為施政方針，着眼完善基礎設施 ，提升政府服務質素 ，貫徹 “以民為本”的原則 ，以圖使澳門經濟與社會穩健發展的願景得以延續。面對鄰近地區的競爭和有限的發展資源，澳門的未來發展方向似應堅持精品型社會、法治文明型社會、高競爭力和高適應性社會 ，以及和諧型社會這四大特色作為城市發展的基本形態。 2.1.1 精品 型社會 精品型社會主導方向是追求發展的精品化 、品牌化 、質量化 、內涵化。4 澳門是一個地少人多的城市，發展空間也許難以有根本性突破，但發展質量和層次永遠存在提升潛力。在有限的發展空間必須優化市場結構和居民綜合素質，培養高質素的專業技術人才，穩定提升服務質量，發展品牌化產業，並千方百計降低物耗、能耗，無論產品開發還是服務質素提升都要力求向最高標準看齊，在小而精的發展空間中具備高競爭力，以求在有限的資源中尋求最大的效益。精品化本身就要求政府服務和社會服務的高質化與精品化，以及全體居民綜合素質最大程度地優質化。 2.1.2 法治文明型社會 澳門在回歸祖國以來 ，一直堅持以 “一國兩制”和基本法為法理依據，強調依法治澳，並以行政主導，行政與立法相互制約、相互支持、相互合作，司法相對獨立的模式，保持政府架構的高效性、廉潔性、民主性、法制性。為了進一步完善澳門特區的法律法規，特區政府2005年還設立 “法律改革辦公室”和 “法律改革諮詢委員會”。面對社會加速發展的新形勢，有關法律體系必須得到完善，對不合時宜的法制進行適度的改革，以提高法規的質素和配合社會現況及未來發展的實際需要。特區政府在這方面不遺餘力 ，全力推進各項法制改革 ，使各項法規更具系統性和完整性 ，令澳門

成為一個具有完善法制的文明型社會，在開放、進步的同時受到法治的全面保障。 “法治的本質一是維護公正 ，二是延續文明”。 “在當今澳門，我們所要努力實現的應該是 ‘一國兩制’式的法治，體現特別行政區文明的法治，有澳門本地傳統和特點的法治，有助維護本地居民根本願望和利益的法治，一種文明程度很高的法治”。5 在這裹，法制體系要相對完善並與時俱進，政府部門依法辦事，作為與不作為得當，社會和諧穩定，法治意識強烈，保持高守法率、低犯罪率，運作高效有序，有競爭有監督。 2.1.3 高競爭力 、 高適應性社會 澳門背靠中國內地龐大市場、面向國際，位居環西太平洋高發達走廊的核心部位 ，通過 “一國兩制”的成功實踐正在成為具有較高競爭力與適應力的地區。跟據世界貿易組織評估 ，澳門是全球貿易投資最開放的地區之一，加上近年澳門無論是經濟增長、本地生產總值及其增長幅度、人均生產總值等均有卓越的表現，至2006年，在中國城市（首次把台灣地區列入）200強綜合競爭力排名中，澳門進入全國八強之內，列第8位6 ，這表明近年澳門的發展確是有目共睹。而在 《外國直接投資》（FDI-Foreign Direct Investment）雜誌首次舉辦的 “2005—2006年度亞洲最佳展望城市”評選活動中，澳門獲得亞洲 “最具經濟發展潛力城市”獎項7 ，亦可見澳門即使與亞洲其他地區相比較仍具有頗大的發展潛力和競爭優勢。 2.1.4 和諧型社會 澳門社會環境一向比較寬鬆，不同種族、不同宗教、不同文化背景的人基本上和睦相處、互相尊重。特區政府近年不但致力改善經濟民生，在社會發展相對穩健的情況下，還相繼推出各種措施，努力營造公平競爭的市場環境，加強全民教育和致力提升公民意識，擴大對社會基層弱勢群體的援助 ，完善社會福利，緩和貧富懸殊的現象，平衡社會各界的利益，減少彼此之間的矛盾和衝突，以期營造一個高和諧度、高公平度的社會。 2005年初建立居民綜合生活素質研究中心，2006年初又將該中心擴充成可持續發展策略研究中心 ，貫徹 “以民為本”、勤政為民的原則 ，把居民綜合素質提升到一個前所未有的高度，這對社會穩定發展，邁向和諧型社會的施政目標具有重大的催化作用。

2.2 四個中心的展現 憑藉特殊的社會歷史環境及中西文化交匯的社會背景，澳門利用背靠祖國、面向全球的區位優勢，並在 “一國兩制”優勢的有利保障下全面加速發展 ，逐步演進成為下列四個中心並非沒有可能： 2.2.1 博彩旅遊中心 在 “一國兩制”的有效保障下 ，澳門是全中國唯一可以合法經營博彩業的城市。而博彩市場開放後引入具有豐富經驗的國際投資者進入澳門市場，為博彩業帶來新景象，提升了博彩旅遊業的服務質素和水平，使澳門成為亞洲甚至全球注視的一個博彩旅遊中心，來自世界各地特別是鄰近地區的遊客紛紛湧至澳門一睹這個面目一新的博彩旅遊中心城市。而澳門除了受到博彩市場的蓬勃發展的刺激外，各項大型建設相繼落成、旅遊景觀和酒店設施不斷完善 、內地 “自由行”政策一再放寬 、 “澳門歷史城區”成功列入世界文化遺產名錄等各項有利因素 ，也帶動澳門旅客人數不斷上升 ，由2001年約1000萬人次增加至2005年達1871萬人次，年均增幅16.4％（表2-1） ，使這個東方小城更加令人觸目、更具吸引力，成為一個國際級的旅遊目的地。待系列大型博彩旅遊設施竣工後，澳門的地位必將得到進一步鞏固與提升。 2005年澳門博彩收入約56億美元，已經迫近拉斯維加斯，在不久將來成為全球最大的博彩市場之一 ，同時休閒度假旅遊、會議展覽功能亦全面加強，並非是不具可能性的。表 2-1 2001 — 2005 年澳門入境旅客總數 （人次）資料來源 ：澳門統計暨普查局 ，http://desc.gov.mo旅客原居地 200 1 2002 2003 2004 2005東亞（韓國 、中國 、香港 、台灣 、日本及其他）9，844 ，786 11，070，552 11，5 14，589 16，059，117 17，85 1，876南亞（印度 、其他） 17，838 18，109 18，050 26，423 32，335東南亞（菲律賓 、印尼 、馬來西亞 、新加坡 、泰國及其他）150，025 169，898 146，542 260，523 397，258美洲（加拿大 、美國及其他） 109，044 115，385 86，674 143，552 183，148歐洲（德國 、法國 、意大利 、葡萄牙 、英國及其他）114，595 113，156 85，2 11 125，280 163，733大洋洲（澳洲 、新西蘭及其他） 37，577 38，400 3 1，067 49，996 7 1，940其他地區（非洲 、中東及其他） 5 108 534 1 5743 7665 10，897總數 10，278，973 11，530，84 1 11，887，876 16，672，556 18，711，187

2.2.2 多重中介服務中心 澳門特區政府除了發展博彩旅遊業為龍頭產業，促進經濟持續增長，同時為了提升本地的商貿活動，努力創建三個服務平台，即 “中國內地和葡語國家經貿合作服務平台”、“粵西地區商貿服務平台”、“世界華商聯繫與合作平台”8 。 特區政府採取一系列低稅甚至免稅的優惠政策，繼2003年調低職業稅上限為12％之後，2005年所得補充稅亦調低到12％的上限，使得職業稅、所得補充稅兩大主要稅種的上限進一步降低 ，成為國際上少有的穩定低稅制地區，使澳門對外吸引力在原有基礎上進一步增強。由於澳門獨特的歷史和文化背景，在回歸後，澳門與內地相互經貿活動日益頻繁。在中央政府大力支持下，澳門成為葡語國家與中國內地交往的重要窗口之一，並擔任三年一度的中/ 葡語國家經貿論壇的東道主和常設秘書處所在地，積極發展成為內地與葡語國家的經濟、文化合作平台。 另外，隨着基建設施的完備，澳門與粵西9個城市的交往越趨緊密，結合澳門的優勢與粵西地區旅遊和自然資源豐富的特點，雙方在旅遊、會展、分銷、物流、專業服務等領域上都有相當可觀的合作潛力，澳門可充當粵西的對外物流運轉站和商貿服務中心，促進該地區與歐盟、葡語系國家以及海外華商之間的貿易。9 擴大合作的泛珠三角9省區以及全國四面八方亦可充分利用澳門的這個獨特功能。 澳門現時約有4 萬歸僑10 ，利用上述的優勢，澳門不但可以作為中國與葡語國家的經貿平台和粵西地區的商貿服務平台，在這個中西文化、經貿和人員交流合作的交匯點上，澳門還能擔當世界華商聯繫與合作平台的角色，在經濟全球化大背景發揮其獨特的橋樑作用。 2.2.3 東西方文化交流中心 在澳門，以傳統中華文化為主體、夾雜葡萄牙文化，是個典型的開放型綜合性文化、信息交流中心與人才培訓基地。 11 澳門中西合璧的獨特文化，體現在種族、語言、文學、宗教、民俗、建築、飲食等各個方面。 12 由於葡萄牙人登陸澳門聚居有400多年歷史，澳門被葡萄牙進行直接殖民統治約150多年，使這個華人為主但滲透着歐陸文化的城市，在中西文化交流中扮演了重要的角色。澳門憑藉市場開放、自由港等政策優勢，以及擁有多語人才的優勢，絕對有實力充當中國對外開放的一個不可取代的重要通道，成為打通中西經濟、文化交流的橋樑，既是中國借鑑西方先進科技、管理的平台，也

是西方國家認識、瞭解中國的一道方便之門。以世界文化遺產 “澳門歷史城區”為依據，進一步推動各類型現代文化創意產業，實現產業適度多元化，既是發展需要，又具實現可能。 2.2.4 “一國兩制”展示中心 澳門自回歸祖國後，成為國家目前僅有的兩個特別行政區之一， “特別行政區，特就特在它是根據 ‘一國兩制’原則、根據憲法的特別授權而建立 ，特就特在它是按照全面體現 ‘一國兩制’原則與精神的基本法進行自我管理 ，即實行 ‘澳人治澳’、 高度自治。” 13 “‘一國兩制’是當代最高政治思維的體現，是中華民族傳統文化和東方智慧的結晶。它既是特區依法施政的理論基礎，又是全面實現祖國和平統一的最佳模式，它既是特區以至全國人民都要堅持的基本理念，又是有待學術理論界深入系統探索研究的一大綜合性課題。” 14 作為 “一個享有高度自治權的地方行政區域、直轄於中央人民政府”的特別行政區，澳門特區政府和廣大居民都有較為強烈的國家意識和民族意識，他們通過及時的角色調整與科學定位 ，對認真貫徹“一國兩制”和 《澳門基本法》 充滿信心 ， 6 年多來他們自強不息、積極開拓，不僅迎來了一個政通人和、百業興旺的好局面，而且也使澳門特區成為成功實踐 “一國兩制”的重要展示中心。這是個史無前例的重大課題 ，它的成功印證，不僅對澳門特區本身的長治久安、繁榮穩定至關重要，而且對於推進兩岸和平統一、正確理解和闡釋 “一國兩制”亦具有重大的啓迪與示範作用。 2.3 澳門需要發展規劃 如前所述 ，澳門正處於經濟快速發展的階段 ，在百業興旺的繁榮盛況下，澳門未來城市發展方向與發展規模等有關城市規劃的議題，已成為目前特區政府需要重點處理的核心政策之一，這些政策的制定和實施將對社會長遠穩定發展具有重要影響。無論大自然還是人類社會，實際上都應該遵循基本的生態平衡法則：果樹不修剪就不結果，社會沒有法律就無法管理，城市沒有規劃就難以做出科學選擇。為使自身發展更具方向性，一個具嚴謹性、科學性、合理性的城市規劃是必要的。在制定相關規劃時，應就澳門未來發展的經濟規模，可容納的人口規模、以及社會發展的獨特風格等因素作出預

測和評估，以期進一步明確澳門發展定位，清晰未來短、中、長期的發展路徑與策略。在充分獲悉澳門未來發展信息的情況下，外來投資者或本地居民才能對澳門的發展前景充滿信心，並進而直接參與澳門各項開發計劃。 2006年5月，特區政府決定成立可持續發展策略研究中心，取代兩年前成立的綜合生活素質研究中心。這是一項非常具前瞻性的決策，因為 “隨着本澳旅遊業，尤其文化和體育旅遊、娛樂博彩、會議展覽等領域 ，現階段發展蓬勃，特區經濟因而迅速增長，但亦為發展進程帶來新的挑戰，必須進行結構調整，確保發展的可持續性。”因此 ， “有需要針對不同的社會經濟問題 ，尤其是關於人口發展趨勢及其對教育、衛生和社會治安所產生的影響、經濟和城市發展對生活和環境素質造成的壓力、教育和人力資源培訓在發展知識型社會時面對的挑戰，以及經濟結構適度多元化的相關問題，開展現況分析和未來發展的研究工作”。 “建議一個制訂可持續發展中長期計劃的模式，全面貫徹未來發展的目標和策略方針”15 ， 被列入這個官方研究中心的第五項基本職能。相信在新的共識之下 ，澳門特區未來發展的協調性、均衡性和可持續性將可得以逐步實現。當然，要使發展沿着良性循環軌道運行，還需要政府與民間的密切合作，在構思未來發展規劃方面同樣要有兩個積極性加以依托。 總之，澳門地方不大，但地位特殊；舞台很少，但可以上演大劇目。這塊蓮花寶地是寶中之寶，重中之重 ，其制約不少 ，要設法排除 ；其機會很多，要充分開發利用。認清這個空前有利的大時代大環境 ，把當前和今後應該作的事情切實地作好，是擺在特區政府和全體居民面前的共同努力方向。

註 釋 ：1 J · M利維 ：《現代城市規劃》 譯校者序 ，中國人民大學出版社 ， 2003 年 ，第1頁 。2 葉劍平主編 ：《土地科學導論》 ，中國人民大學出版社 ， 2005 年 ，第71頁 。3 同上 ，第78頁 。4 楊允中 ：《論正確實踐 “一國兩制”》 ，澳門大學澳門研究中心 ， 2005 年 ，第322 頁 。5 同上 ，第174頁 。6 倪鵬飛：《中國城市競爭力報告 No.4》，北京：社會科學文獻出版社，2006年，第3頁。7 《澳門露鋒t芒》 ，載於 《澳門日報》 ， 2006 年2 月27 日 ，第A1版 。8 何厚鏵 ：《2003 年財政年度施政報告》 ，澳門 ：印務局 ， 2002 年 ，第50 頁 。9 澳門貿易投資促進局 ：http://www.ipim.gov.mo10 澳門貿易投資促進局 ：http://www.ipim.gov.mo1 楊允中 ：《論正確實踐 “一國兩制”》 ，澳門大學澳門研究中心 ， 2005 年 ，第321頁 。12吳志良 ：《東西交匯看澳門》 ，澳門基金會 ， 1996 年 ，第21頁 。13楊允中 ：《論正確實踐 “一國兩制”》 自序 ，澳門大學澳門研究中心 ， 2005 年 。14同上 。15 《澳門日報》 2006 年5 月16 日，第B1版 。

第三章 現階段城市發展的主要制約及解決出路 3.1 幾項主要制約因素 根據 《澳門基本法》 ，特區在回歸後繼續實行原有的資本主義制度50年不變。中央政府落實 “一國兩制” ，維持特區的長期繁榮穩定的堅定決心是毫無疑問的，但因而澳門有機會、有條件可以及時得到來自中央政府以及全國人民的密切關注與支持，是可以期待的。但特區要持續、穩定地向前發展，還需要政府和居民自身作出堅韌不拔、持之以恆的努力開拓。目前，澳門經濟發展處於歷史上少有的重大機遇，當然，要成功發展，就要設法突破現有的各項制約。 3.1.1 勞動力制約 澳門經濟從1993年到回歸前的1999年連續經歷了長達7年的不景，其中1996—1999年連續四年為負增長，後期更遇到了亞洲金融風暴和治安惡化影響，令百業蕭條，失業情況嚴重。澳門回歸後，新興的特區政府從澳門的實際區情出發，提出了 “以旅遊博彩業為龍頭，以服務業為主體，其他行業協調發展”的經濟發展定位，並不失時機地開放博彩業。在外資投入博彩業並開始營運之際，適逢中央政府為支持港澳的經濟發展而實施內地居民個人遊“自由行”政策，令來澳門旅遊客量激增 ，2005年達1871萬人次，比回歸次年的2000年差不多增長了一倍，當中內地旅客佔1000萬人次以上。旅客的增加，除令博彩收益增加外，也帶動了酒店、餐飲、交通和零售等行業的發展。短短的幾年間，澳門的失業率由2000年第四季的8.6％降至2006年第二季的3.8％，人力資源由供過於求變為求過於供。為了紓緩人力資源的不足，特區政府已於2005年開始放寬輸入外勞的限制，不僅有傳統的外勞來源地，而且香港也成為部分外勞的供應地。澳門統計暨普查局的資料顯示，2006年3 月底澳門的外地勞工人數為47，876 名 ，佔就業人口總數255，363 人的18.74％ 。 1 由博彩業開放引發的投資熱潮仍會持續數年，投資和旅客的增加正對澳門這個彈丸之地構成前所未有的壓力。目前，澳門的投資主要集中在賭場和酒店的興建。博彩業開放前，澳門只有300多張賭台，老虎機千餘台，2006

年中賭台已增加到1925張，老虎機達到4533 台2 ，預計2009年賭台會增至5000張以上，屆時澳門將需要30萬勞動力，比2005年的25萬增加5萬，即近1 /6 。 輸入外地勞工的政策可以追溯到上世紀80年代末期，當時的澳門製造業逐漸移往內地，仍留在澳門維持生產的企業則在當時的澳葡政府允許之下輸入外地勞工，以補充本地勞動力的不足。與此同時，一些服務性行業，如酒店、餐飲等，也需輸入外地勞工來補充人手的不足。整個90年代，外地勞工的數目都維持在2—3.5萬人之間。雖然這一政策實施開始，勞資雙方在輸入外勞的數量和監管方面一直存在爭議，但本地提供的人力資源不能滿足某些行業的需要是一個基本的不爭事實。 由特區政府打破博彩業專營體制，引入競爭開始，到目前的各經營者爭相興建大型酒店式的賭場，可以說，這一發展趨勢已不可逆轉。無論將來特區政府以何種形式來增加所需的人力資源（擴大輸入外勞或移民增加本地人口） ，都會對澳門的居住環境和社會設施造成巨大的壓力。再者，大量的酒店、賭場等旅遊設施的建成需要大量的旅客支持，才能產生經濟效益。按一般估計，到2010年澳門的旅客將有望達到3000萬人次或以上（見表5-6）。然而，澳門已經是亞洲以至全球人口密度最高的地區之一，在城市面積和道路不增的情況下，大量增加人口（那怕只是勞動人口）和旅客，似乎是現有設施難以承受的，而且也是不經濟、不明智的發展思維。更何況特區政府把旅遊博彩業確定為龍頭產業，但龍頭一定要有相應發達的龍身、龍四肢和龍尾相配合方能產生日漸強大的國際競爭力，政府和居民都不願意看到澳門有朝一日變成只有博彩而沒有旅遊的城市，或博彩強、旅遊弱的地方，或博彩旅遊因其他行業滯後想強也強不來。面對人力資源量與質的雙重制約，目前，特區政府已把提高居民的綜合生活素質作為主要的施政目標之一。這是個需時較長、投入較大的結構優化過程。在人口結構未能徹底改變前，合理而科學地作好預測，並在充分滿足本地人士就業前提下，適度吸引部分高素質的專業人才來澳以及繼續安排輸入部分技術工人是在所難免的。 3.1.2 土地資源制約 近年 ，由於旅客和本地車輛的急速增長 ，澳門市內的交通已經明顯惡化，直接影響澳門作為旅遊城市的形象以及本地居民的生活素質，有的基層居民甚至感到在經濟加速中不見其利先受其害。目前，城市的擠迫情況與休

閒度假的發展、優質生活環境的建設之閒的矛盾已經形成，設法擴展澳門的城區具有很大的迫切性。澳門城市發展最大的制約是地域細小，土地資源嚴重不足，這對澳門今後的持續發展造成極大的障礙。這裹不妨對澳門和香港兩個特區的城市規模作一比較。香港的總面積為1103平方公里 ，人口680萬，人口密度為6300人/ 平方公里3 ，而澳門的總面積只有28.2平方公里，人口48.8萬，人口密度為17，000人/ 平方公里4 ，澳門超出香港1.7倍。當然，無論是香港或澳門，人口都是高度集中在市區居住 ，但香港有較多的土地用作工商業、體育文娛、休閒度假、旅遊景點，甚至還能保留一些用於種植和飼養業的郊區土地。雖然澳門和香港的土地價值都可以用 “寸土寸金”來形容，但畢竟香港仍有可供開發的土地，例如有農地和大面積的離島，香港填海造地的空間也比澳門大得多。過去的幾十年，香港的城區隨着經濟的發展和人口增加而不斷擴展，其經濟地位在亞洲乃至世界都顯得舉足輕重，她是國際級金融、貿易、旅遊和物流中心。可以說，如果香港沒有較多可供遞次開發的土地作為先決條件 ，它絕不會有今天的發展成就。還要強調一點是，除香港是深水良港、澳門是淺水劣港外，香港保留一個有很大迴旋餘地的水域管轄範圍，而澳門除三島之間有限水面尚可利用外（理論上所有水面均不屬澳門特區管轄） ，其外圍沒有相應水域管轄範圍。 事實上，澳門由一條小漁村發展成為今天的中等規模國際化城市，也經過不同的城市發展階段。第一階段是19世紀中葉以前，市區由最早的營地大街、龍嵩街、南灣一帶，向南擴展至西望洋山北麓，向北伸延至沙梨頭和大三巴，東至雀仔園，西達岸邊；第二階段是19世紀60年代至1912年，澳葡當局進行殖民擴張，強佔了青洲、氹仔和路環，並陸續在西岸、南灣和西灣進行填海工程 ，並修築海堤與把澳門半島和青洲相連接 ；第三階段是從1913—1938年，澳門進行了大規模的填海工程，相繼填出了西北部的台山和筷子基，東北部的馬場和黑沙環、東部的新口岸和南灣新填地等大片土地 ，使澳門半島面積增加了60％；第四階段是1939—1985年，這段時期雖然沒有大規模的填海工程，但就開發上階段填海所得的土地，把城區擴展至澳門半島的東北面；第五階段是1986—1998年，澳門半島的黑沙環、新口岸、南灣湖、筷子基等地區相繼進行了填海工程，並迅速變成了市區的一部分 ，氹仔也同時進行填海造地，國際機場就是在海上建成的，路氹新城的土地也在當時逐漸填海所得。5

表 3-1 19 世紀以來澳門的面積變化 （平方公里）資料來源 ：《澳門百科全書》（修訂版） ；澳門統計暨普查局 ； 《澳門年鑑》 。 從澳門城市發展的過程，我們可以看出，由於澳門半島當初幾乎全被大海包圍，而氹仔和路環都是孤立的海島，加上澳門長期受殖民統治，澳門市區的發展受到限制是必然的，因此，澳門城市的發展史實際上是一部向海要地的歷史。今日的澳門特區，如果能在澳珠關係上尋求突破，租用或共同發展橫琴，使其成為澳門市區發展的延伸，將大大紓緩澳門需要填海造地的壓力，並避免填海造地對環保、景觀及居民生活等的負面效應，但由於當中牽涉的問題較為複雜，短期內恐怕暫仍難以成事，故此，澳門短中期發展所需的土地供應仍然需要靠填海造地來解決。 3.1.3 填海選址的制約 事實上，在填海的選址上，澳門的迴旋餘地也極為有限，除了是次新城規劃的在澳氹兩岸與東方明珠東北一側外海外，可資考慮的選擇地點實在不多。首先，由於澳門北接珠海拱北，不存在大幅度向北填海的可能性。向西擴展方面，澳門半島西岸為內港，是往來港澳與內地的主航道（對岸由於珠海灣仔實行填海，內港航道早已收窄），難以進行填海工程，氹仔與路環西岸方面，經過澳珠雙方多年的各自填海工程（澳門包括海洋花園、路氹填海區、聯生工業村），與橫琴的距離不足500米，不存在任何進一步大幅度填海的行能性。至於向東擴展，澳門東面擴展空間較大，但東擴也存在一定的難度，首先，氹仔島東及路環以東位置均不適合作填海之用，氹仔東面為澳門國際機年 份 澳門半島 氹仔 路 環 路氹填海區 總面積19世紀 3.1 1.7 5.5 10.319 12 3.4 2.3 5.9 11.61936 5.2 2.6 6.0 13.81957 5.5 3.3 6.3 15.11986 5.8 3.7 7.1 16.61991 6.5 4.0 7.6 18.11996 7.7 5.8 7.6 0.2 21.3200 1 8.5 6.2 7.6 3.5 25.8200 4 8.8 6.4 7.6 4.7 27.5200 5 8.9 6.5 7.6 5.2 28.2

場，需預留位置作未來擴建之用，且商住區不宜靠近機場，噪音及靜空限制將對該區土地的發展形成較大制約，而路環東北部為九澳貨櫃碼頭，在附近填海需考慮對其航道與泥沙淤積情況的影響 ，至於在澳門半島東面進行填海，則需考慮其對珠海情侶路一帶（市區東部）的景觀及風向帶來的影響，而且還要顧及港珠澳大橋的走向，同時由於澳門東面為珠江出海口，大幅度填海工程對環境、水文等影響需進行深入的評估。另外，由於澳門東面海域水深較大，水深達3—5米，填海工程的難度和費用將大大提高。最後，若在澳門南部（即路環以南）進行填海，也將有較大的爭議性。澳門的僅有兩個泳灘均在路環南部，若填海工程與之毗鄰，澳門將永久失去自然的海灘，縱使不完全毗鄰，對泳灘的水質與景觀也將有較大的影響 ，同時 ，在高速城市化進程下，氹仔現已高樓林立 ，路環已成為澳門僅有的一片大塊綠地，作為 “市肺”，在毗鄰進行大規模填海工程必然影響其生態環境，並破壞了其寧靜恬適的休閒環境。若選擇在南面海岸較遠的地方（2公里或以外）進行工程，對路環的負面影響將較低，但由於該處位於珠江出海口外側，水深浪高，平均水深達10米以上，並且接近主航道，其填海工程的造價將大幅度提高，難度也較大，而且沒有任何自然屏障，不適宜人居。有關不同方案填海的利弊分析，可參閱表3-2 。 3.1.4 制度與法律的制約 為了保持澳門的繁榮穩定 ，澳門在回歸後 ，根據 “一國兩制”的原則 ，繼續實行原有的資本主義制度。根據 《澳門基本法》 ，澳門特別行政區由澳門半島、氹仔島和路環島組成，即維持前澳葡政府管治的區域範圍，沒有增加，也沒有減少。 《澳門基本法》 在制訂時 ，基於歷史和政治的考慮，把維持澳門的繁榮和穩定作為重點是完全正確的，也是十分必要的。事實上，無論在中英關於香港問題的談判時期抑或中葡關於澳門問題的談判時期 ，以及 《中英聯合聲明》 和 《中葡聯合聲明》 簽署後進入過渡時期內，無論中央人民政府還是兩個地區居民的主要關注點都在於確保平穩過渡、政權順利交接。既然要實現平穩過渡 ，維持 “現狀”是必然選擇 ，地域上的調整即使在回歸之後也是不現實的事情。而且，就澳門而言，今天的全速發展形勢在當時是很難預測得到的。 澳門是中華人民共和國的一個特別行政區，之所以特別正是因為它實行的是一套與內地不同的社會制度。在內地，行政區域的擴大、縮小、合併或

表3-2 各填海選址利弊一覽細分都是不難實現的事情，因為各區域的社會制度和法律都是統一的。但如果澳門要擴大自己的行政區域，就涉及到對 《澳門基本法》 原則性規定的理解。就澳門擴大發展空間的問題，曾有人大膽地提出把鄰近屬於珠海的橫琴島劃歸澳門，這一設想，因涉及到基本法的修改及澳門與鄰近地區的關係，相信在未來相當一段長時期內都很難實現。近10多年來，較多粵澳政界和學術界人士討論的，也是較接近現實的是粵澳合作開發橫琴島的設想。近年，澳門的人大代表和政協委員在每年的兩會上也一再就此提出過相關建議，但由於事關多方的利益協調和改革的進一步深化，以及對 “一國兩制”基本原則的理解，故短期內恐難以成事。的確，如果現有面積80多平方公里的橫琴島能以某種形式與澳門融合，將可在一定程度上紓緩澳門在居住、交通等方面的緊張程度。事實上 ，近年已有一些澳門居民選擇白天在澳門工作或上方案 利 弊北擴 由於地理因素不存在考慮前提西擴 與珠海的灣仔及橫琴只有一條寬度少於500 米的航道 ，內港更是澳門與內地及香港貨物運輸的主要港口 ，因此 ，基本上亦不存在填海的可行性東擴 能擴展的面積較大；不影響澳氹兩岸的景色與航道；對珠海情侶路一帶（市區東部）的景觀與風向構成嚴重影響 ；位處珠江出海口 ，需對填海工程造成的環境影響作深入評估 ；由於水深較大 ，填海的難度及成本增加 ；與未來港珠澳大橋工程有矛盾 。南擴 能擴展的面積較大 ；不影響澳述兩岸的景色與航道 ；附近無居民 ，工程對澳門居民的生活不構成影響 。導致澳門僅有的兩個泳灘失色；路環為澳門的 “市肺” ，沿岸填海工程對該島的自然生態構成一定的破壞 ；由於水深10米以上 ，且海浪較大 ，工程難度與成本將大幅提高 ；外圍欠缺自然屏障 ，安全係數不高 。新城區規劃填海方案已獲得珠江水利委員會的論證 ，屬於可利用開發的灘塗 ；對環境影響較少 ；工期較短（淺水區）及成本較低 ；毗鄰已發展區域 ，配套設施與交通的延伸銜接相對較易。澳氹之間海面將大幅收窄 ，原“鏡海長虹”景色將全面失色 ；接近民居 ，施工期間的噪音 、塵土等負面影響較突出 ；C、 D區成陸後須有嚴格的高度限制 ，否則將可能引發負面的 “屏風效應” 。

學，晚上到珠海甚至中山居住這種生活模式。 當澳珠合作開發橫琴仍在深入探討階段，廣東省領導人於2004年底提出了構建泛珠三角橫琴經濟開發區，由 “9＋2”聯合開發橫琴的構想。 2005年早些時候，並委託具有較大影響力的一間專業研究機構制定 《關於設立泛珠三角橫琴經濟合作區的項目建議書》 報國家發改委待批。 2005年11月溫家寶總理來粵視察時親自到橫琴當地考察，並作出 “謀而後動、不可亂動”的重要批示。針對 《建議書》 推出的 “以網上交易市場樞紐和虛擬物流業務、票據業務、人民幣離岸業務為主的金融貿易中心；以研究開發基地、技術服務和信息諮詢為主的工商支持服務業中心；以高附加值、低能耗、無污染為主的高技術產品製造業中心；以貿易展銷、會議展覽、觀光旅遊及娛樂服務、酒店服務為主的現代服務業中心，以及泛珠三角經濟合作的平台”6的定位，各方反應不一，但持懷疑及反對者似佔上風，僅澳門大學澳門研究中心便在二三個月內連續四次召開相關主題座談會，進行商榷。 2005年4 月11 日香港 《大公報》 更以 《各方利益起分歧 ，橫琴開發觸礁》 為標題 ，以A2版約2/3版面透露一些爭議內情。2005年底，珠海市與獲得持有澳門其中一個博彩牌照的美國拉斯維加斯金沙公司達成合作意向，允許該公司投資10億美元在橫琴島靠近澳門的已填海部分發展會議展覽業。之後又傳來消息，該集團在橫琴的投資額將大幅增至20億美元7 ，這些都令橫琴開發問題的討論一浪高過一浪，也令澳珠聯合開發橫琴的前景蒙上陰影。由於橫琴的開發涉及各方面的利益和發展理念的調整，相信短期內形成某些共識及具體發展計劃的可能性不高。即使橫琴的開發日後能付諸實行，而澳門又能扮演主導的角色，澳門也不能有依賴思維，把城市發展的希望寄托於周邊地區。 3.1.5 發展觀念的制約 上世紀80 年代之前，澳門人口不多，經濟發展程度不高 ，車輛數目不多，城市發展的壓力不大。進入20世紀80年代，澳門人口急速增加 ，人口普查的結果顯示， 1981年的人口為24萬， 1991年已增至35萬。雖然人口的大量增加為經濟發展提供了較為充足的勞動力，但同時也令澳門的居住環境變得十分擠迫，擴充城市的發展空間變得十分迫切。由於當時澳門主要是沿用葡國的法律 ，與城市發展有關的法律也是從葡國引伸至澳門，而過去葡國的有關法律也相對滯後。自此之後的歷屆澳葡政府對澳門的管治持夕陽心態也是不難理解的，因此，澳門居民自然也難以期望有關當局會為澳門的城市

發展作出長遠的規劃。 為滿足新增人口對居住的需求以及經濟發展對工商業樓宇的需求，澳葡政府只着眼於興建樓房，沒有從城市規劃的角度去發展新城區。新口岸、南灣湖兩大新填海區對緩解土地供應緊張發揮了積極作用，但欠缺較為長遠的科學規劃的弊端逐步顯現。黑沙環、筷子基、新口岸、氹仔等都是上世紀80 、 90年代才發展起來的新城區，但只是以見一步行一步的方式來發展，普遍存在樓房有高度無質量、道路狹窄、工業大廈和住宅樓宇近在咫尺、公共服務設施不足、休憩場所和綠化不足、交通佈局不合理等缺點，沒有按照現代城市的要求進行總體設計，沒有考慮到澳門作為一個傳統的旅遊城市應有的建築風格和美感，更沒有為未來發展預留空間。在新口岸這個新興的中心功能區居然沒有一條暢達的交通主幹線。在這些新城區，人們難以看見傳統旅遊城市應有的風貌。 時至今日，特區政府成立已經6年多，但不講求環境協調、雜亂無章的建設依然時有發生，與城市長遠發展有關的法律、法規依然滯後或欠缺，歸根到底還是缺乏立足長遠的發展觀。澳門回歸之初，百廢待興，特區政府把發展經濟、解決居民的就業問題放在首位，是可以理解的。但隨着經濟的高速發展，滿足城市發展的多方面需求則顯得越來越迫切。原新口岸友誼大馬路外側的藝園具有一定的 “市肺”功能 ，近年已因星際酒店以及變電站的興建而全然毀掉，實屬可惜。當務之急是要全社會樹立起立足長遠的現代發展觀，要有一個經過驗證比較科學、比較前瞻的城市發展規劃，哪怕綱要也好，把澳門未來經濟、人口、交通的需要和居民生活素質提高的要求一起進行考量，必要時以法律的形式確立未來的城市發展大計。澳門的各界居民也應該擺脫小城心態、小農心理，對有利於澳門整體發展的相關計劃給予應有的理解與支持。 3.1.6 舊區重建料進展緩慢 在2006年度的施政報告中，特區政府提出了舊區重整計劃，當中包括了舊區街道的美化、交通佈局的重新安排等，也包括了一些破舊甚至有潛在危險的樓宇的重建，例如黑沙環的祐漢新邨。舊區重整諮詢委員會也於2006年初成立，下設法律小組、搬遷補償小組及可持續發展小組，為舊區重整及功能更新展開研究和諮詢工作。舊區重整也是澳門城市發展的一個重要部分，舊區重整計劃的實施將對居民生活環境、營商環境及交通情況的改善，以及

城市功能區的調整與完善都有積極的促進作用。然而，無論舊區重整或重建都涉及居民、業主、商戶、小販等各方面的不同利益，澳門至今尚有數以千計的木屋區住戶，協調上有較高的難度，澳門在這方面缺乏有關的法律、法規的配套，也缺乏相關的經驗，故此，只得分期分批推進。根據鄰近地區的舊區重建經驗，一些小區的重建計劃往往需要數年甚至超過10年的時間才能完成。因此，相信澳門的舊區重整計劃全部完成至少也要花20年甚至更長的時間才能完成，很難在短期內紓緩社會和經濟對城市發展空間的迫切需求。與舊區重整比較，新城區發展在規劃、建設方面都相對較為容易。因此，在啓動舊區重建的同時，積極而穩妥地安排好新城區發展，已經成為現階段特區政府和各界居民需要及時作出反應的一大現實挑戰。 3.2 提升城市發展效益與產出的出路 新城市規劃的初步研究結果顯示，到2023年，澳門的人口將增至61萬，較現時多13萬人。這是以正常發展情況及假設現時的移民政策不變所作出的推算，以目前澳門的發展情況來看是較為保守的，因為人力資源的不足將是長期性的或臨時性人口大量增加的重要誘因。按近年的增幅推算，到2023年總人口突破80 萬並非沒有可能。因此，澳門市區的適度擴展不僅具有必要性，而且也具有迫切性。如前所述，澳門城市發展最大的困難是土地供應不足。向外界尋求適度擴張土地供應似乎在一定時期內難以成事，唯一可行的思考只能在內部挖潛。澳門半島和氹仔的土地已幾乎用盡，澳門能稱得上是郊區的就只有路環島。它是目前澳門唯一的大面積綠化區，也是澳門居民能夠享受郊遊樂趣，遊客能夠享受休閒度假的唯一去處。相信任何有遠見卓識的城市規劃者和政府行為決策者都不會冒冒然考慮將路環島變為人口密集的市區 ，將整個澳門變成完完全全、一模一樣的 “石屎森林”，澳門的居民也絕不會贊同這樣的做法，因為它屬於急功近利甚至是自殺式的發展思維。 最現實和最能解決當前迫切需要的是以適度填海的方式來擴展現有城市區域。只要特區政府把澳門當前發展形勢和經過論證可行的填海計劃及時向中央政府提出請求，相信獲得批准的機會是十分之高的。因此，特區政府於2006年初提出了由A、B、C、D、E五個獨立小區組成的新城區發展規劃。根據該規劃，特區將在澳門半島東北面和南面、氹仔的北面沿岸填海造地415公頃，以達到拓展城市空間、完善交通佈局、美化海岸、改善航運等多種目的；新發展的城區將能容納11.8萬人，這將使澳門城市規模有所擴大，城市

功能也會相應地有所完善。另據不完全統計，澳門已經落成和將在近期落成的住宅單位約有1萬多個，約能容納4 萬居民，加上舊區重整後新容納的人口，如果人口的增長和所預期的相吻合，到2023年新城區規劃正好能應付未來人口的增長，當然，這個假定的前提是未來近20年人口增長不出現嚴重的失控失序現象，以及立足於人口質量和競爭力持續提升的科學人口觀逐步得到公認與共識。註 釋 ：1 澳門統計暨普查局 ： 《就業調查 》（2006 年一季度） ，第 7 頁 。2 《澳門 日報 》 ， 2006 年 7 月 20 日 ，第 A6 版 。3 http://www.info.gov.hk/info/hkbrief/chi/ahk.htm 。4 澳門統計暨普查局 ：http://www.desc.gov.mo。5 吳志良 、 楊允中主編 ： 《澳門百科全書》 （修訂版） ，澳門基金會 ， 2005 年 4 月 ，第 118 頁 。6 《各方利益起分歧 ，橫琴開發觸礁 》 ，載於香港 《大公報》 ， 2005 年 4 月 11 日 ，第 A2 版 。7 《金沙橫琴度假村投資增倍 》 ， 載於香港 《文匯報 》 ， 2005 年 12 月 14 日 ，第 B9 版 。

第四章 擴大新城區的可行性及實施條件 澳門地域細小，迴旋餘地有限，是特殊的歷史社會條件所造成的。從目前的客觀情況來看，通過填海來增加土地資源也是唯一的選擇。因此，新城區規劃的大方向是正確的，而且新城區規劃不僅僅是增加土地、擴展城區，它的實施兼有6個目的：①改善河道水利；②為澳門的經濟和社會持續發展預留適當的土地儲備；③ 為完善澳門整體的路網佈局及長遠的交通規劃提供必要的空間；④ 提供大量綠化、休憩及公共服務設施，擴大城市生活空間；⑤ 美化澳氹兩岸海濱的景觀；⑥ 提升廣大居民的生活素質。 根據這項計劃，澳門半島的東北面（A區）將填海107公頃，用於興建住宅小區、學校、商場、體育運動設施、大型公園和社區設施 ；澳門半島的南面（B區）將填海13公頃，用於興建科學館及擴展道路系統 ，建設廣闊的綠化空間，把觀音蓮花苑、漁人碼頭、未來的科學館串聯一起，使這一區成為大型海濱旅遊軸線帶，此區已於2006年初先行開始施工，至6月份已展現雛形；氹仔以北近西灣大橋（C區）將填海46公頃，用於建設低密度住宅區；氹仔以北介乎澳氹大橋和友誼大橋之間（D區）將填海136公頃，用於建設住宅、商鋪及酒店；氹仔東北面近友誼大橋（E區）將填海112公頃，用於建設客運碼頭、海關大樓、高科技商業園，以及住宅、商業區、學校、街市等公共設施。 1 新城區規劃對未來的交通作出了相應的安排。澳門環島線方面，孫逸仙大馬路將由4線擴展到8線之外，另外將興建一條（6線雙向）連接文化中心與水塘附近的友誼大馬路的海底隧道2 ，並接駁至擬議中的港珠澳大橋澳門落腳點。澳門與氹仔之間將興建由2條並行管道（雙向6線）組成的海底隧道。後一海隧計劃業於2006年4 月19 日開始公開招標，如順利的話，可望於落標960日後，約在2009年下半年建成通車。3 k仔北面的環島方面，將通過填海擴闊氹仔以北通往西灣大橋、友誼大橋及國際機場的道路。 這項計劃已勾劃出新城區的基本佈局，但其進一步落實仍有賴於切實可行的研究論證支持和有效的舉措跟進。而且，要實現這樣一個龐大的發展計劃，還要取決於以下幾方面的條件。 4.1 不造成嚴重的環境惡化 保護環境、確保可持續發展是當今世界各國和各地區所提倡的理性經濟

增長模式，以博彩旅遊業作為龍頭產業的澳門更應該注重環境的保護和美化來確保可持續發展。能否通過舊區的重整、新區的建設和捷運系統的採用，來改善城市的面貌、空氣的質量和交通的便捷性，使澳門成為一個既適於博彩娛樂，又適於休閒度假、會議展覽的現代化、國際化城市，是澳門旅遊業能否擺脫以博彩為主的單一局面，走向多元化發展的關鍵。強調經濟適度多元化，其實，首先要尋求博彩旅遊業本身的適度多元化，共在此基礎上進一步尋求非博彩旅遊業的適度多元化。 特區政府在公佈新城區規劃時，同時公佈了相關的初步環境評估研究結果。該研究認為，這一項目導致海水質量下降的可能性極低，對生態的影響也是輕微的。該研究還對施工期間和未來的發展區如何保護環境和生態作出了建議。4 雖然如此，一些居民仍對工程後的環境問題仍有擔憂，例如，填海後內港一帶海水倒灌的現象會否更形嚴重、航運淤塞會否加劇等。有關部門應該就項目對環境生態的影響進行進一步深入研究，並公佈可靠的測試數據，向居民作詳細的解釋，以消除他們的疑慮。 4.2 社會內部形成廣泛共識 特區要發展，城市空間要擴展，這是大多數澳門居民都認同的大方向，但如何擴展則需要在社會內部形成共識。據近期一次民調顯示，佔64.8 ％的居民支持新城區發展計劃。5 新城區規劃公佈後，居民提出了各種各樣的意見，歸納起來主要有這幾方面：①推進該項目之前，政府應該結合未來的發展目標、人口政策、交通需求等，制訂一個總體的城市規劃，而且配合總體規劃，應制訂相關的法律來規範指引；②規劃中的新城區功能和土地用途應進一步明確，土地的批給應更具透明度；③ 政府最好能自資進行填海工程，不宜由工程的承建商負擔填海的費用，然後以填海所得的土地作補償，以防止有限的土地資源被大財團所控制；④ 部分計劃中的填海區附近物業的業主對新城區發展計劃持有異議，原因是擔心日後興建發展項目會對其物業的景觀造成負面影響。 一些居民的意見要求政府先應通過立法來規劃城市總體規劃，主要是因為過往在城市發展時只有局部規劃而沒有整體規劃，導致城區發展起來數年後，某些設施及安排或因前瞻性不足，或因佈局不合理，或因考慮不周到，而要推倒重來，甚至無法推倒重來，令資源出現不必要的浪費，也令城市的發展受到阻礙。這一點值得特區政府認真考慮。其實，制定城市規劃不能視

為計劃經濟，其作用只在於約束無序行為，提高發展的科學性、前瞻性、可持續性。對於新城區的功能和土地用途，規劃已提供了一些初步的構想，但略嫌粗糙。部分人對土地用途的關注，是源於過往一些土地較容易發生改變用途的事例。如果能把計劃中的新區功能和土地用途更加具體化，並提供相關的數字作支持，則可消除這些人士的疑慮。 一些人建議政府自資進行填海工程，不贊成由工程的承建商負擔填海的費用，然後以填海所得的土地作補償，主要是擔心政府日後失去對土地的靈活運用權，且不了解政府原已作出的換地承諾需在部分新填海區兌現，政府在實施規劃時宜慎重行事，盡可能預測準確 ，並將一些歷史性因素加以澄清。至於來自可能受影響物業的業主的阻力也不容忽視。政府在規劃時，應盡量令工程對這些業主的影響減至最低，並詳細向他們解釋計劃，作出有關的承諾，增強他們對政府的信心，以減少不必要的憂慮。當然，對於一些動輒以請願、示威形式表達某些過分要求的行為亦不應遷就。 由於規劃尚處初級階段 ，尚存進一步完善的空間 ，故作為規劃者的政府，應在廣泛諮詢民意的基礎上，盡量將計劃進行優化及細化，亦可參照香港在市區重建時採用的一些諮詢做法，如採用形象化電腦模擬圖像演示來徵詢公眾意見，最大限度集思廣益，並讓公眾參與、瞭解整個規劃過程，這樣有助於在社會內部逐漸形成最大的共識。 4.3 政府財政可以負擔 新城區規劃包括5個填海區和3 條海底隧道。6 新城區規劃會採取不同的填海方案，A 、 B 、 E三區將由政府出資建設，而C 、 D兩個人工島將考慮透過國際招標方式，挑選適合的財團及承擔人工島的填海工程7 ，以及引橋、道路網、下水道等城市基建項目。 A 、 B 、 E三區的填海成本造價約為20億澳門元8 ，另外連接澳門和氹仔之間的2條海底隧道將超過20億澳元。9 這一投資如果全部由政府承擔，加上要啓動的其它項目的投入，相信會對政府構成很大的財政壓力。雖然近年由於博彩稅收的增加，政府有較為充裕的財政滾存，但由於舊區的重整也需要一定的投入，修訂過的軌道捷運系統項目（改為架空結構）也需要龐大的投資（預計投資逾42億）10 ，如果短期內同時進行，政府未必能一一應付。但如果將幾個計劃的投入的時間分開，並透過公開競投把預算壓低，相信還是可以應付的。如前所述，舊區重建由於種種原因，預料進展緩慢，這意味着政府的財政投入也是緩慢的。而且，舊區重

整的各個項目的投入即使不能全部收回的話 ，起碼可收回其中相當一大部分。捷運系統方面 ，如果能以官民合營的方式興建 ，政府投入則可相應減少，當然要視乎有實力財團的參與意願。新城區規劃由於預期在未來20年內實施，故宜分階段進行，一方面可以減少工程進行時期對環境的影響，另一方面可以減少政府的財政壓力。 5個填海區之中， B區因主要用作公共服務項目和擴展道路網絡不能將成本全部收回，C、 D兩區因政府需履行交換承諾將交由相關發展商單獨進行填海工程，其餘的A 、 E兩區的成本可以通過批出土地方式收回並會有餘額。至於3條隧道就完全屬於基礎設施的投入，相信是新城區規劃中投入最多的部分。 有關資料顯示，2003—2005三年裹，特區政府共有財政盈餘158億澳門元，預計未來的數年，盈餘將有望繼續擴充。如果這3大項目的實施期配合得好，所投入的資源管理得當，財政上相信是負擔得起的，而且綜合效益很有可能會超出預期值，甚至提前展現出來。 4.4 取得中央政府 、 廣東省和珠海市的支持 根據 《全國人民代表大會關於設立中華人民共和國澳門特別行政區的決定》 第2 項規定， “澳門特別行政區的區域包括澳門半島、氹仔島和路環島”。國務院1999年12 月20 日公佈的 《澳門特別行政區行政區域圖》 也沒有規定澳門的水域界線，在區域圖的文字表述中，只說明 “澳門特別行政區維持澳門原有的習慣水域管理範圍不變”1 1。 也就是說，澳門沒有自己可以直接管轄的水域範圍，如果澳門要填海造地，必須獲得中央政府的批准。而且，澳門毗鄰廣東省珠海市，新城區的發展計劃還必須和廣東省人民政府及珠海市人民政府充分協調，並獲得他們的大力支持，方能順利進行。 “保持香港、澳門長期繁榮穩定”是國家之基本國策，中央政府一直大力支持港澳地區各方面的發展 ，在 《十一·五規劃綱要》 中，特別就港澳兩特區的發展定位作出了清晰指引。澳門在土地資源方面的制約，相信中央也完全理解，並會全力協助澳門克服這一制約。至於廣東省及其轄下的珠海市，長期以來同澳門特區保持密切的合作關係，兩地地域相連，共創繁榮、利益共享是雙方合作的基礎，澳門得以加速發展，廣東、珠海也都理所當然地會直接分享這一發展成果。如果在環境保護和跨境交通方面協調得當，相信他們也會給予大力支持的。

註 釋 ：1 參見 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》2 澳門土地工務運輸局網頁 ：《城區研究及計劃》 ， http:/ / www.dssopt.gov.mo （04-05-2006） 。3 《澳門日報》 ， 2006 年4 月20 日，第B3 版 。4 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究技術報告》 ， 2005年3 月 ，第107—109 頁 。另見 《新城規劃對生態影響輕微》，載於《澳門日報》 ， 2006 年3 月1 日 ，第A7 版 。5 《澳門新城區規劃初步研究民意調查結果分析》 ，澳門新城區規劃研究課題組 ， 2006 年2 月24 日。6 澳門土地工務運輸局網頁 ：《城區研究及計劃》 ， http:/ / www.dssopt.gov.mo （04-05-2006）7 《新城兩人工島將向國際招標》 ，載於 《澳門日報》 ， 2006 年1 月12 日 ，第A3 版 。8 詳見第5章有關填海造價的計算 。9 《澳氹海隧六線行車》 ，載於 《正報》 ， 2006 年4 月21 日 ，第P1版 。10 《澳門日報》 ， 2006 年10 月24 日，第A01版 。1 鄭言實編 ：《澳門過渡時期主要文件匯編》 ，澳門基金會 ， 2004 年 ，第149 頁 。。

第五章 新城區規劃實施的經濟效益 經濟效益是一切經濟活動的核心，是指 “在經濟活動中勞動和物質耗費同勞動成果之間的對比，反映社會生產各個環節對人力、物力、財力的利用效果。” 1 經濟效益是釐訂經濟活動有效性的強勢指標，重大經濟決策之推動和實行，必須依據正面的經濟效益的科學預測。澳門特別行政區有關當局在2006年1月11日新城區規劃初步研究記者會上正式透露填海造地建立新城區的計劃，引起境內外普遍關注。整個發展規劃的實施預期需時20年，它將分階段、分區域按步就班、積極有序地逐步推進。 這項填海計劃共分5個分區（表 5-1），這5幅土地為澳門提供415公頃（4.15 平方公里）的新填海地 ，與澳門原有28.2 平方公里比較 ，預期增加14.7％，約1/7的土地。澳門地處沿海地帶，北接廣東省珠海市，在過去一二百年內，澳門的土地擴展主要依靠填海造地得以實現。澳門百多年的經濟發展與填海造地結下不解之緣。填海造地是把沿海屬於海洋部分的面積轉化為陸地面積 ，從陸地開發的角度思考，土地的增加是一個增量，這個增量的對立面是海洋面積的減少和地理環境的改變。根據 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 的內容，填海造地將收窄現有河道，對水流及緩和淤泥堆填於海床有正面的影響2 ，上述的推論是依據水利部珠江水利委員會經過多年進行的 《珠江口澳門附近水域綜合治理規劃》 研究報告而作出。3 另一方面，海洋面積的減少對澳門的影響相對並不重要。因此，從宏觀角度而言，填海造地產生的經濟效益將是正面而積極的。 個體經濟效益的會計制度收益屬於單向之計算準則，某企業的策略行為所獲得的經濟效益來源於其生產力提升或接受其產品的受體所支付的代價。整體社會的經濟效益量度應以總體收益增加作量度的準則，某些經濟活動引致個體的正效益增加可能是同地區內其他個體正效益減少的結果。若某個體之正經濟效益源於增加經濟活動或引致非區內經濟效益正向轉移的其他經濟活動結果，這些經濟活動才能對本地區提供正面經濟效益，能夠推動這種成果的行為對整體經濟效益的增加有極大的貢獻。填海造地有助於擴大澳門原有的版圖，當考慮填海造地及其上蓋相關建築物建造及完成後的使用，對澳門整體經濟運作所帶來的經濟效益時，應考慮兩個大的部分。一是經過填海造地和按計劃完成整個新城項目的經濟效益，這部分的經濟效益可以從帳面

上計算其實質收益。填海造地是一種涉及面極之廣泛的經濟活動，各相關項目達到目標的過程需經長久的時間和龐大的資金投入，其他的經濟效益由這個經濟行為延伸出來，這些經濟效益數額極大並對整體發展影響深遠，屬於填海造地所產生經濟效益的第二大部分。對於澳門，在土地的承載、生產、資源、景觀、資產五大基本功能中，除資源一項（澳門不存在有待開發的地下資源）外其他四項都是需要高度重視的參照指標。要克服土地資源的不可替代性和稀缺性，關鍵一環是要作出科學的規劃並加以積極引導。 5.1 增加土地及完成發展後的經濟效益 填海造地及成陸後建造相關建築物的經濟效益可分兩個時段計算。第一個時段是填海造地的投入與及工程完成後土地擁有價值間的差異值，第二個時段是新增土地上相關建築物承建過程 ，即土地有效運用的經濟效益。 表 5-1 填海造地各區用地預算資料來源 ：《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ， 2005 年3 月 ，第36 45 、 53 及63頁 。5.1.1 土地增加的經濟效益填海造地預期以兩種形式進行，其中A、 B 、 E三個新填區份預期由政、6 2、用地分類分區A區面積（公頃）％B區面積（公頃）％C區面積（公頃）％D區面積（公頃）％E區面積（公頃）％總計面積（公頃）％住宅 商業 酒店 教 育政府/機構及社區綠地 道路 其他指定 用途 合共4 0 .4 5 .3 3 .3 5 .0 4 3 . 1 9 . 1 10 7 .03 7 .8 5 .0 3 . 1 4 .7 4 0 .9 8 .5 10 0 .06 .7 1.0 5 .4 13 . 15 1.4 7 .6 4 1.0 10 0 .013 .4 0 .9 3 .7 2 0 .3 7 .3 4 5 .52 9 .5 1.9 8 . 1 4 4 .5 16 .0 10 0 .03 3 . 1 4 . 1 17 .2 1.3 2 .8 5 9 .4 18 .7 13 6 .724 .2 3 .0 12 .6 1.0 2 . 1 4 3 .5 13 .7 — 10 0 .02 0 .8 3 .6 1.5 1 1.5 5 1.9 12 .2 1 1. 1 1 12 .618 .5 3 .2 1.4 10 .2 4 6 . 1 10 .8 9 .8 10 0 .010 7 .7 13 .9 17 .2 6 .1 2 3 18 2 . 1 4 8 .3 16 .5 4 15 .02 6 .0 3 .4 4 . 1 1.5 5 .5 4 3 .9 1 1.6 4 .0 10 0 .0———————————————————————

府出資負責填海造地及相關基建工程。其中A區位於澳門東北面，緊接現時人口最稠密的北區，B區位於澳門南面，鄰近港澳客運碼頭。 E區位於氹仔北的東面（表5-1）。這三區的土地使用功能以居住目的和公共及行政用地為主，若住宅用地以公開拍賣的形式出售，經濟效益的計算由市場釐定，土地拍賣價格與填海造地的投入成本亦可以清晰顯示出來，兩者的價值差異可計算出正或負的經濟效益。行政用地使用面積的市場價值與填海造地成本間的淨值是經濟效益之貢獻值，綠地、道路網絡、指定用途用地等的經濟效益會直接投射於住宅、酒店和行政機關這些具市場價格的建築物上，其經濟效益的內涵以附加值的形式表現於相關建築物單位的市場價格上。收入計算數學模式解釋如下：式中： If —f類型土地t期的折現值收入 Ifi —不同區份f類型土地t期的折現值收入 Afk—f類型土地在k時段填海造地之成本 Ifg —f類型土地在g時段之拍賣收入 rk —k-1期的平均利息率 rg —g-1期的平均利息率 n —A 、 B 、 E三個新填區份內各類型土地之數目 q —土地在填海完成後才可能進行拍賣（q＞l） IA，B，E—A、 B、 E三個新填區份總收入之折現值 上式假設土地拍賣在g期開始，並於P時間內結束。公式5.1是收益解釋模式，式中右邊第一項為填海造地的貨幣投入，收入計算為負值，右邊第二項為土地拍賣收益，故為正值。現時期之累積收益包括填海造地的成本價格、土地拍賣價格和貨幣成本價格。收入結果預計涉及價格機制，受多方面的因素影響，公式5.1的自變量涉及時間變量，這些變量包括不同時期的填海成本、利率成本（不同支付者所承受的利率成本不一，一般與企業的結構和規模相關）、土地的種類及其當時的拍賣價格。由於時點的不肯定性和涉及面極I f ＝－l∑k＝t＋1Af k/（1＋rk）k－1＋p∑g＝t＋q＋1I fg/ （1＋rg）g－15.1I A，B，E＝n∑i＝lI fi 5.2

多，填海造地的成本包含不同層面的技術認知程度和工程承建實況的專業估算；土地拍賣的價格包括各種不易量化的未來不確定性因素，任何單一工程的支出費用與其設計細則相關，成本計價需動用大量專業測計人士。填海造地總收入的折現值雖然不能準確計算，但一般填海造地的經驗值，以及參考A 、 B、 E三個新填區份的土地發展建議內容（表5-3），上述土地的上蓋建築物容積率在1.5—7範圍內，在土地使用率較高的設定下，填海造地的總收入折現值預計為正值。引致負經濟效益的風險是A 、 E兩區填海造地後出現空置的情況，這兩幅土地位於沿海地帶，居住素質相對高於內陸地區，再配合澳門經濟及社會的發展實況，建成後長期缺乏買家的機率較低（E區靠近國際機場可能有些變數） 。 現以A、 E兩區住宅為例，推算其潛在的經濟效益。對於政府來講，填海造地可視為新城區規劃的一項政府支出 ，根據 《澳門日報》 報導，政府將出資進行A、B 、 E三區的填海造地。4 同時，新增的土地所帶來的地價收入將視為政府潛在的財政收入。為了方便計算A 、 E兩區用地的經濟效益，以下提出7項假設條件： A1 ：政府於2006年底，以招標方式確定其填海造地的合同價格（包括填海造地的工程成本）及政府的道路投資成本； A2 ：填海於2007年年初開始，並於4年後完成：完成填海後即時拍賣土地，填海完成後澳門的經濟形勢滿足土地開發需求，填海造地造價於填海開始前通過招標合同確定； A3 ：假設填海造地不存在規模成本遞減； A4 ：新城區規劃所設計上蓋物業的供給是現實許可的； A5 ：新城區規劃的住宅用地不存在閒置； A6 ：樓價、建築成本、利潤存在同向變動，變動比例不存在大的差異； A7 ：2007 —2013年市場平均年利率為5％ 為了保持審慎計算經濟效益的原則，我們只計算A 、 E兩區用地為政府帶來的潛在地價收入。若僅A、 E兩區帶來的地價收入足以彌補A、 B 、 E三區的填海造地的總成本，政府新城區的建設將具有不可忽視的經濟效益。下面將計算A、 E兩區住宅的財政收益。要衡量地價收入，可根據銷售價格、建築成本、利潤、地價之間關係來推算，即地價拍賣值（Ifg）＝銷售收入－建築成本－利潤（銷售收入×利潤率）。參考澳門統計暨普查局及A區附近現有樓盤的資料5 ，可設定2013年的建築成本為每平方米為5500元及其市場。

銷售價為每平方米13，500元6 ，則可保守推算地價為每平方米5300元7 ，現假設利潤率為20％ ，這相比於現時市況，將是一個很具吸引力、但很保守的價格。 根據 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 的內容，A區住宅用地分別為2，633，800平方米，E區住宅用地分別為639，300平方米，兩區合共3，273，100平方米8 ，而計算可知A 、 E兩區僅住宅用地的潛在地價收入分別為12，058，429，975元、2，926，932，297元，兩區用地收益合共14，985，362，272元，2007年初價格為12，328，494，627元。（詳見表5-2） 表5-2 A、 E兩區土地價值估算註 ：f為住宅及商業用地 ；土地內在價值為地價拍賣值 ，並以2011年初價格表示 ；市場利率為 5％ 。 若政府A、B 、 E區填海造地的總造價不高於12，328，494，627元，新城區規劃對社會便存在正的經濟效益。 根據 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 的內容，A、 B 、 E三區共需填海造地232.8公頃，即2，328，000平方米。另參考土地工務運輸局及澳門建設發展辦公室提供的過去澳門5次不同類型的填海記錄，可以得出2005年平均填海造地單位價格為每公頃5，518，157元，考慮過去2005 、 2006年第一季的通脹數據9 ， 2007年價格則為每公頃為5，794，065元。現在A 、 B、 E三區一共232.8公頃土地的造地成本應為1，348，858，332元（2007年初價格）。另外，根據 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ， A 、 B、 E三區共需建造22.33公頃道路面積。10 由澳門土地工務運輸局提供數據計算可知，A 、 B、 E三區不包括雨水及污水下水道的道路造價分別為18，965，500元、2，075，000元、25，294，250元，三區配套的雨水道及污水道的造價則分別為38，388，000元、4，200，000元、51，198，000元1 ，則三區的道路總投資成本為140，120，750元，若考慮通脹因素（2005年通脹率為A區 建築面積（平方米）建築成本（澳門元）銷售收入（澳門元） 利潤（澳門元）土地價值（Ifg） （澳門元）住宅用地 2 ，6 33，800 12 ，5 13，4 65，069 30，7 14，868，805 6，142，973，761 12，058，429，975E區 建築面積（平方米）建築成本（澳門元）銷售收入（澳門元） 利潤（澳門元）土地價值（Irg） （澳門元）住宅用地 639，300 3，0 37 ，382，572 7，4 55 ，393 ，586 1，49 1，0 78，7 17 2，926，932，297兩區總計 3，273 ，100 15，550 ，84 7，64 1 38，170 ，262，39 1 7，634 ，0 52，4 78 14，985，362，272

4.4％ ， 2006 年假設為5％），其總造價為153，600，366 元（2007 年初價格） ，則政府投資於A 、 B、 E三區的成本總造價將為1，502，458，698元（1，348，85 8，332＋ 153，600，366）（2007年初價格）。由於建築材料和建築工人工資上漲強勁，達20％ ，加上不確定因素較大，A 、 B 、 E三區的填海造地總造價不排除有一定升幅 ，若以30％的升幅進行保守計算，則政府投資於AB、E三區的成本總造價將可能達20億元。 12 以上計算過程中，我們採取了 “低估收入、高估成本”的審慎原則 ，成本包括A、 B 、 E三區填海的總成本，而收入僅包括A、 E兩區的住宅用地的賣地收入 ，中間至少存在10 0 億元以上的差額 ，即正效益（12，328，494，627 —2，000，000，000） （2007年初價格）。 C區和D區的填海造地位於氹仔以北的西面和中面，土地面積為45.5公頃和136.7公頃，其中C區為低密度的住宅用地，D區為住宅、商業及酒店用地。這兩幅土地的使用設計大部分具商業價值 ，配合澳門經濟發展的需求，具很高的市場價值。特區政府希望將上述兩個小區分別招標 ，引入兩個國際級的財團對新填土地作有效的開發。填海造地的支出由中標財團負責，新填土地除交由財團作有商業價值建築物承造外，還需撥出部分土地，歸還等值地段給過去與政府置換土地的發展商的等值地段。這兩個小區的投入由財團負責，政府從財團手上回收部分新填海造地作其他用途，填海造地的經濟效益是正面的，雖然經濟效益在帳面上記錄為增加值，但並不等同於最大價值回報的經濟效益。 表5-3 填海造地建設發展項目註 ：用地不包括道路及綠地 。 用地簡稱 ：R1 ：住宅發展（1類） ；R2 ：住宅發展（2 類）；R3 ：住宅發展（3類）；C：商業 ； C/Hote1：商業（酒店）；E：教育（學校村）； G/IC：政府/機構及社區 ；OU：其他指定用途 。資料來源 ：《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ， 2005年3 月 ，第63 頁 。代號分區 用地 容積率（公頃）用地面積 單位數目建築面積（平方米） 人口 A 澳門東北 R1 ，C，E，G/IC 2.5-7 54.00 26，338 2，843，357 84，282B 澳門南 OU 5.37 2 1，33 1C 氹仔北（西） R1，R2，C，G/IC 0.5-4 17.97 2480 407，600 7937D 氹仔北（中） R1，R2，R3，C，E，C/Hotel，G/IC 1.5-4.5 61.79 13，057 1，647，075 15，233E 氹仔北（東） R1 ，R2，C，E，OU，G/IC 1.5- 3.5 48 .50 6498 924，446 8426總計 187 .63 48，373 5，843，809 115，878———

5.1.2 土地有效運用的經濟效益 在填海造地上建造相關的建築物本身有兩個不同的性質，一是具商業價值可經市場交易計算其內在價值 ，另一個是不可經市場交易計算其內在價值。 5.1.2.1 具商業功能用地之經濟效益 在填海造地興建各類不同功能的建築物是一個在市場供需條件制約下的經濟活動，特別是屬於具市場價值而開發的土地，生產的動力必須源於市場的實質需求。因此，討論其經濟效益以有效的土地開發為前提設定。填海造地的樓宇建築及其他建築物承造過程將會啓動與這些項目相關的投入，從構思至實質存在的過程需要公共行政實體和不同企業的參與，對各種行業的專業及非專業人員產生需求，經濟效益明顯呈現出來。生產至銷售完成的流程包括管理—設計—投標—建造—出售，各個參與流程的企業包括公共行政在內的本地工作人員皆從工作過程中賺取利潤和增加個人收入，為澳門地區經濟發展增加貢獻值。相應數學模式解釋如下：式中： IF —F類型建築物承造過程及完成銷售之t期收入 Yi，b —i工作人員在第b期之收入 Vj， k —j企業在第k期內之利潤，該數值可正可負 rb —b-1期平均利息率 rk —k-1期平均利息率 n —參與整個計劃內之人員數目 m —各參與計劃內員工之工作期限（從b時點開始） o —參與整個計劃內之企業數目 P —各參與計劃內企業之工作期限（從k時點開始） I —各個新填海區份總收入之折現值I F＝n∑i＝1m∑b＝t＋1Yi，b/（1＋rb）b－1＋o∑j＝1p∑k＝t＋1Vj，k/（1＋r k）k－15.3I ＝s∑l＝1IFI 5.4

公式5.3右邊第一項是個人收入，第二項是企業的利潤收入。企業利潤不一定為正，但整體營運而言，利潤長期表現為正收益（表5-1 、表5-3）。有關整個填海造地發展計劃的內容，各項目的相關工程量為數甚多，其經濟效益龐大。 有關商業經濟效益——A、 E兩區住宅，造地後所得的額外土地可為澳門提供更多的發展空間，從而加快經濟和商業的活動，例如在各行各業所產生的利潤、職位空缺等等。其中最直接受惠的算是建築業，而在5個填海區中，A、 E兩區的填海工程由政府出資，住宅用地最為集中，且可參考數據較為完整，興建A、 E兩區住宅為建築業帶來的經濟效益可試算如下： A、 E兩區住宅用地的興建為建築及相關行業所帶來的經濟效益 ＝建築工人在b期的收入折現＋建築企業在k期內的利潤折現＋相關 企業在k期內的利潤折現 我們會以一個簡單化的模型去評估A、 E兩區住宅帶來的經濟效益，並以以下8項假設條件為前提： A1 ：填海工程會由2007年開始動工，並需時4年完成； A2 ：政府會將A 、 E兩區填海所得土地按 《終期報告書》 規劃批給地產發展商建造住宅；A區的住宅單位總建築面積為2，633，800平方米，而E區則有639，300 平方米； A3 ：A、 E兩區住宅施工期將為2011—2013年； A4 ：各地產發展公司會將工程外判給一個承建商； A5 ：所有建成的住宅單位都會在2014年初售出，並即時全數付款； A6 ：所有建築工人的薪金工資、建築發展商及承建商的支出會在2013年 底全數支付 ； A7 ：因為建築業行內的行政支出、營銷費用及營運費用佔住宅銷售總額 比率較低，所以會在計算中忽略不計； A8 ：2007—2013年平均市場利率會維持在5％水平。 按現時情況 ，我們估計到2013 年 ，當住宅單位推出市面後 ，售價會不少於13，500元/ 平方米 （見5.1.1），地產發展商利潤會佔售價20％（即2400元/ 平方米） ，建築成本維持在5500元/ 平方米，亦即批給承建商的價格。當中，工資佔40％ ，工資以外的成本不會超出50％（包括材料、設計

其他工序的費用等） ，而餘下的至少10％就是承建商所得的利潤。具體包括： ①建築工人在施工期總收入＝住宅建築總面積×地產發展商的每平方米建築成本×工資所佔比率； ②承建商利潤＝住宅建築總面積×地產發展商的每平方米建築成本×承建商利潤百分比； ③ 土地發展商利潤＝住宅建築總面積×住宅單位每平方米售價×地產發展商所佔利潤百分比； ④ 建造新城區為其他行業帶來的薪酬及利潤 （指在施工期間建造業為澳門其他行業，如材料供應商及運輸公司等，所帶來的利潤，其總和亦即承建商的建築成本）＝住宅建築總面積×（承建商每平方米建築成本－每平方米中間投入） 由此，我們可以推算，以2014年初價格計算，建築工人在施工期總收入為7，200，820，000元，發展商利潤為8，837，370，000元，而承建商及其他相關企業則可最少賺取利潤1，800，205，000元及9，001，025，000元，所以兩區住宅的總建築效益為26，839，420，000元（2013年底價格）。若市場利率維持平均5％，折現後單是A 、 E兩區建造住宅所帶來的經濟效益就達到190億元（2007年初價格，見表5-4）。 表 5-4 A 、 E兩區住宅為建築業帶來的經濟效益 （單位：澳門元）註：以中間投入佔承建商建築成本的50％匡算。 用這個方法推算出來的潛在經濟效益是一個偏保守的預測。 第一，因為現時建築業工資不斷上漲，2005年第4季的建築工人實質薪金指數比同期上升了21.8％13 ，而澳門近年發展迅速，未來將有更多的大型工程落成，所以建築工人的需求會更加大，建築工人的實質工資有很大機會比填海區項目建築工人在施工期總收入承建商所得利潤土地發展商利潤其他相關行業的薪酬及利潤合計（2013 年價格）折 2007 年 初 價 格A區 E區 總計5 ，794 ，360 ，000 1，40 6，460 ，000 7，200 ，820 ，0001，448，590，000 35 1，6 15，000 1，800，205，0007 ，111，260 ，000 1，726 ，110 ，000 8，837，370，0007 ，24 2，9 50 ，000 1，75 8，0 75，000 9，00 1，025，0002 1，597 ，160 ，000 5，242，260，000 26，839，4 20 ，00015，348，698，396 3，725，576，310 19 ，074，274，706

我們估算高，所以72億元的經濟效益只是一個很保守的下限。 第二，因為現時澳門經濟向好，樓宇檟格不斷上漲，計算中的售價比現時新落成住宅的市價為低，而且實際上住宅的每平方米售價及土地發展公司利潤都可能與我們所假設的存在差異（通常會比我們預期所假設為高），加上未來會有多項大型投資項目在澳門落實，房地產業在未來5 —10年間的前景是很樂觀的，由此可見，在估算的假設中，我們採取的評估方法都較為保守，幾乎可以排除高估的可能。 綜合上述 ，單單是A 、 E兩區興建住宅的經濟效益已不少於190 億元（A區佔153億元，而E區佔37億元） ，而這個數字還未包括乘數效應所引發的其他行業的經濟產出和效益，而僅是A、 E兩區住宅的建築效益就已大大超出5.1.1估計所得的填海成本，所以填海開發新區的巨大經濟效益是不容低估的。 5.1.2.2 不具商業功能用地之經濟效益 不具商業功能用地由於不能通過市場計價功能計算其市場價值，其經濟效益的貢獻值有待相關項目發展完成後才可以演繹出來。不具商業功能用地並沒有出售價格可量度其經濟效益在會計帳目上的貢獻值，但其使用功能卻是無可置疑的，潛在市場價值隨使用密度增加而增加。當居民使用公用場地度其 “閒暇”時，等同於把時間消費投放於填海造地後的公用場地14 ，例如公園或海濱走廊。公眾及閒暇場地提供的經濟效益有兩部分，使用這些場地作消閒的部分澳門居民中，選擇把空閒時間在澳門度過，取代原來離澳消費的抉擇（根據官方公佈的資料計算，澳門住戶最終消費支出在1998 —2004年間的平均升幅率為0.9％ ，但在外地消費的平均升幅率為9.7％），這些本地居民的消費轉移對經濟效益起正面的作用。新增景點或消閒場所吸引外地遊客留澳消費，其貢獻值等同於旅客增加停留的時間，即旅遊消費時間值的累計之和。本意離澳外遊的本地居民每小時消費可以原來每小時外地消費的等價換算，外地居民在澳停留每小時消費值在其他消費項目中體現出來，如酒店和飲食消費。隨着使用人數和使用時間的增加 ，這些建築物經濟效益也隨之增加。 5.2 新增土地有序發展所延伸之經濟效益 引用數學模式可以解釋填海造地及相關建築物有序完成後所產生的經濟

效益正或負的結果，以收益的會計制度概念作經濟效益的量度指標，並以此加強政策執行對澳門整體經濟發展產生正面作用的依據。經濟效益的多少與填海造地後上蓋建築物的內在價值掛鈎，產品價格由市場因素決定，不隨主觀願望而變動。價格高低涉及質量的問題，完善的計劃若缺乏有效的管理和貫徹執行，經濟效益與預計結果會大打折扣。因此，配合發展需求適時建立相關的法制、合理的有效管理 、建築物質量達到保證是研究設定的前提條件。在這些條件設定的基礎下，填海造地計劃有序開展，並在逐步實現規劃宏圖的時空內探討各項可預見的經濟效益附加值，並體現其貢獻值對澳門整體經濟發展所產生的關鍵性作用。 5.2.1 經濟持續發展的效益——增加土地儲備效應 經濟持續發展是地區經濟發展的內部需求 ，世界經濟運作是互動的關係，維持現狀能保持經濟持續增長是不理性的設定。增加土地儲備對經濟持續發展若產生正效應，填海造地具有相當重大的意義，澳門土地不足是否制約了澳門經濟持續發展的需求是研究的焦點。 5.2.1.1 滿足經濟體系擴大的需求 澳門作為微型經濟體系在近年有全面擴張的跡象，經濟增長並不局限於人均GDP的增長，從統計數字可確切顯示實質擴張情況。 5.2.1.1.1 新增人口 的實質增長 在澳門土地上居住和旅遊的人數與日俱增（圖5-1及圖5-2），有關澳門人口自然增長及移民遷移淨值之歷年狀況，由於生育率的減少和平均壽命延長的關係，人口自然增長率有所下降， 2001年開始跌破每年2000人。另一方面，人口非自然增長率卻每年有正的增加值，雖然在1996和2000年兩年內出現負增長的情況，結合兩者而言，澳門每年的人口數量為正增長。澳門居住人口增長的主要動力來源於非自然增長部分，新增居民包括來自中國大陸的合法和非法移民、獲准居澳之人士，如投資居留和其他因素批准在澳居住的非中國籍人士、留澳學生和非本地勞工的的增量。 2004 、 2005年，澳門的居民增加分別為16，800及23，000多人15 ，增加人數高於過去10年之平均人數。來澳旅客在近年有顯著的增加，2000年來澳旅客次為9，162，212人次，2005年增加至18，711，187人，增幅超越1倍，年均增幅15.3％。以2005年12月為

圖5-1 澳門人口自然增長及遷移淨值演變圖5- 2 澳門近年人口及來澳旅客人次例，按旅客入境人次、不住宿旅客人數、住宿旅客人數及其平均住宿時間推算，每日在澳的旅客人數超過5萬人。 澳門為彈丸之地，人口數量與土地面積相比較，人口密度為世界之首，土地面積對人均實際居住分配的能力遠低於內地其他城市以及國外城市。澳門半島面積為8.8平方公里，佔澳門整體面積約32％ ，但卻承擔了81.3％的人口數量16 ，至2005年第4季，澳門統計暨普查局公佈人口估計為48.8萬人，澳門半島每平方公里平均居住人口高達4.5萬人以上，人口密度之高不容置疑。澳門的經濟運作主要以澳門半島為活動中心，中小學校、行政機關、人數25，0 0 020 ，0 0 015，0 0 010，000 50 0 00﹣50 0 0移民遷移淨值 自然增長淨值 居 住 人 口 增 長 淨 值人口（千人）4904804704604504404304204 104002000 200 1 2002 2003 2004 200520，00015，00010，00050000旅客（千人）人口 旅客

銀行自置物業、商業大廈、工業廠房等等絕大部分均集中在澳門半島上，居民的日常生活、商業活動的業務操作、各項社交活動皆以澳門半島為主。外港碼頭、內港碼頭和關閘的陸路出境口岸是本地居民和旅客來往澳門的主要通道 ，本澳居民的使用率約為98％ ，旅客使用率為91％以上。 17 酒店、旅館、博彩場所、旅遊景點主要聚集於澳門半島，來澳旅客一般選擇在澳門半島停留。日益擴大的居住和流動人口數量對原有空間應用產生很大的壓力。 5.2.1.1.2 經濟增長和內部消費的實質增長 自2000年開始，澳門經濟開始全面復甦 ，本地生產總值連年出現正增長。 2002 —2004年的經濟增長更達到雙位數字，分別為10.1％ ， 14.2％和28.3％ 。 18 但2005年回落至6.7％。整個經濟體系的膨脹可以從實質消費反映出來，澳門地區的消費品基本上從區外輸入，消費品的進口從2000年的53億元增加至2005年接近120億元，5年間消費品需求增加1倍多（圖5-3），歷年變動趨勢說明經濟增長與實質內部需求同步增加。 5.2.1.2 土地功能的計劃變動 90年代初，原澳葡政府制定了不同地區的填海造地計劃，目的在於對澳門的經濟持續發展提供土地資源 ，配合澳門未來人口增量和城市發展的需求。其中位於路氹連貫公路間的填海造地面積最大，這片土地的面積近6平方公里，現在已完成的填海造地面積為4.7平方公里，原本規劃作居住、工業及大學設施。 19 由於配合澳門博彩業發展的需要，這幅有史以來最大的填海造地區域轉變其原有功能，撥作為酒店、娛樂場或相關項目開發之用。不單上述土地，基於博彩業發展前景樂觀和龍頭產業地位的確定，很多原有不作酒店和娛樂場的用地或建設物亦紛紛改變其原來設定之用途，這些行為的結果折射出其他用地面積的減少。博彩業的急速發展產生土地需求效應，這個需求效應改變了政府原有土地儲備對未來人口增量和配合經濟發展的土地供應計劃，若要保持原有發展方案中的不同功能的土地面積需求，需要填補原有計劃內之土地供應是經濟持續發展不可缺少的因素。 5.2.1.3 填海造地及其效用 澳門歷年來土地的增加是通過填海造地而成，澳門在20世紀80及90年代的主要填海造地工程包括：氹仔北安（1986）、路環聯生工業村（1986）、新口

圖 5-3 GDP及消費 品入 口值 （單位 ：百萬元 ）岸新填海區（1991）、黑沙灣新填海區（分別為1991 、 1996）、海洋花園填海區（1991）、澳門國際機場（1995）、筷子基（林茂塘）填海區（1996）、南灣西灣湖填海區（1996）及路氹填海區（1999） 。 20這些新填海區基本滿足了澳門經濟發展過程中各新增加因素對土地的需求。新口岸新填海區、南灣西灣湖填海區、路氹連貫公路間大片填海地是近年填海造地最大的三幅土地。首兩幅填海造地完成後剛好是澳門經濟，特別是房地產業發展蓬勃的時間，在這兩幅土地上興建了大量的住宅和商業大廈。 1993年澳門房地產泡沫爆破後這些住宅和商業單位空置了很長的時間，對澳門整體經濟運作產生一定的負面作用。雖然新增土地的使用功能未能即時發揮出來，但事實上，這些新增土地在隨後的日子擔當了澳門經濟持續發展的重任。目前新口岸新填海區已成為澳門最繁忙的商業區之一，住宅單位的空置情況已大大改善。 2002年2月8 日，澳門特別行政區政府正式批出三個博彩經營牌照，這三間公司分別是：①1962年已經開始在澳門經營博彩業的澳門旅遊娛樂有限公司的子公司澳門博彩股份有限公司；②有美資背景、具博彩開發和持續經營經驗的永利度假村澳門有限公司；③ 有港資和美資背景的銀河娛樂場有限公司（該公司的美國合夥人是美國拉斯維加斯著名賭場 “威尼斯人”的經營者）。把原有單一專營擴展至3家經營者並存的政府行為，揭開了澳門博彩業邁向國際化的進程。延至2006年初，博彩業經營實體（持正、副賭牌者）已演變成六家，表5-5列舉的酒店或娛樂場是賭權開放後新增加項目的名稱、選GDP100，00090，00080，00070，00060，0005 0 ，0 0 040，00030，00020，00010，000020 0 0 20 0 1 20 0 2 20 0 3 2004 2005消費品進口14，00012，00010，00080 0 06000400020000GDP 消費品進口

址和現狀 ，包括已經營運、在建及計劃興建的酒店及娛樂場。這些新投入澳門博彩旅遊業的場所，只有新葡京酒店及娛樂場、新世紀酒店及娛樂場、皇冠酒店及娛樂場所、十六浦娛樂場位於非近年填海之地段，其餘已營運、正在興建及計劃興建的酒店娛樂場皆選址新填土地上。拉斯維加斯金沙集團參考美國拉斯維加斯賭城的發展模式 ，在路氹城填海區上建設“金光大道”， 該計劃內的旅遊設施應有盡有，世界品牌級的國際酒店將進駐區內，博彩場、世界級的巨型購物中心逐步完成，名牌消費產品亦步亦趨加盟區內的購物中心，這將有助於把澳門變成豪華賭場與酒店林立、會展設施齊全的世界知名博彩旅遊城市。 澳門未來經濟的持續發展很大程度上建基於土地先行儲備的事實根據，若沒有足量的土地儲備，澳門便難以配合發展的實質需求，及時捕捉作為世界級博彩旅遊中心發展前景的先行者機會。歷史演變過程，見證了土地儲備對澳門整體經濟發展的重要性及其正面的作用。 5.2.1.4 填海造地與澳門經濟持續發展的關聯 5.2.1.4.1 未來人口 目標的估計值 根據 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究用地及功能分析》 中有關居住人口的未來推算，2013年澳門人口將達至52.3萬人，至2023年末澳門居民的人口數目為60.8萬。上述的推算以下述為假設條件： ① 2001—2003年的低出生率及死亡率在未來10年（2004—2013）將得以延續，但逐年緩升，之後10年（2014—2023）的出生率及死亡率將逐漸提高； ② 澳門居民的預期壽命保持現有的水平或輕微增至男77.2歲、女81.5歲； ③ 澳門經濟保持繁榮穩定，以適度甚至較高的速度增長； ④ 澳門政府繼續執行較寬鬆的移民政策，吸引投資移民及專才來澳服務 ； ⑤ 澳門政府維持現時（2001—2003）的外勞政策及外國人在澳居留權的審批準則； ⑥ 每年來自中國內地之合法移民數目稍大於過去10年的平均數。21 上述假設中的3 、4 、5項具相關性，第3個假設條件與澳門土地擴大之間有互動的關係，誰先誰後類似先有雞還是先有蛋的情況，因而，能否沒有填海造地而保持繁榮穩定兩者存在着前後矛盾。澳門的經濟運作模式基本體

表5-5 新建大型酒店/ 娛樂場項目一覽資料來源 ：維基百科網 ， http://www.wikipedia.org ；雅虎香港財經 ， http://finance.yahoo.com 《澳門日報 》 ， 2006 年 3 月 16 日 。名稱 地點 備註新葡京酒店 、娛樂場 舊工人球場（南灣） 興建中新世紀酒店 、希臘神話娛樂場 氹仔徐日昇寅公馬路 希臘神話娛樂場前稱新世紀娛樂場（改建項目） ，已營運 ；酒店擴建工程即將啟動英皇娛樂酒店 、英皇宮殿娛樂場 南灣蘇亞利斯博士大馬路 已營運漁人碼頭 港澳碼頭側 綜合旅遊娛樂設施 ，全在海上興建 ，項目包括機動遊戲 、餐廳酒吧 、購物商場已投入營運 ；酒店及娛樂場 ，興建中十六浦 內港16號碼頭及周邊位置 綜合旅遊娛樂設施 ，興建中海洋之神項目（Oceanus） 回力球場 、新八百伴舊址 規劃中外港新填海區發展項目 南灣湖填海區 與香港置地公司合作 ，即將興建酒店 、住宅及商場綜合發展區南灣發展項目 澳門旅遊塔側 規劃中 ，計劃作綜合物業發展 ，包括賭場項目金都酒店 、銀河金都娛樂場 路氹城 已營運銀河星際酒店 、銀河星際娛樂場 新口岸新填海區 已營運銀河路巷城大型娛樂度假中心 路氹城 興建中永利度假村 、永利娛樂場 新口岸新填海區（原商貿城地段） 已營運金沙娛樂場 新口岸孫逸仙大馬路 已營運威尼斯人度假村 、娛樂場 路氹城 興建中遠東發展集團項目 路氹城 規劃中香格里拉酒店項目 路氹城 規劃中四季酒店項目 路氹城 規劃中希爾頓酒店項目 路氹城 規劃中Starwood酒店項目 路氹城 規劃中富豪酒店項目 路氹城 規劃中美高梅金殿度假村 、娛樂場 新口岸新填海區（原商貿城地段） 興建中澳門皇冠酒店 、皇冠賭場 氹仔廣東大馬路 興建中夢幻之城度假村 、娛樂場 路氹城（近科技大學） 興建中

現人力資源與經濟增長的關係，第二產業以勞動力密集的加工生產形式長期運作 ，第三產業以服務出口業為最大的收益來源，人力需求是第二產業和第三產業的最大生產要素。因此，經濟增長與勞動力增長呈正相關的關係。截至2005年第4季，澳門人口為48.8萬人，按 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究用地及功能分析》 報告書對人口估計值計算，未來人口總量增加為12萬，每年平均增量為6700人。但按照近年走勢，這個預測數有很大可能將被突破。 5.2.1.4.2 未來居住人口增加形勢分析 自2002年澳門開放博彩業後吸引了大量的外國資金，迄今為止，已落實進入澳門的私人投資估計不少於200—240億美元。當中已落成的投資項目僅佔3％。估計至2008年底，澳門將有10—15間新賭場啓業，提供4000—4600張賭枱。22據土地工務運輸局公佈的資料，至2005年底興建中的酒店項目共21個，審批中的酒店計劃累計有28個，兩者分別為澳門旅遊業增加17，680和11，156間客房。23至2005年底，澳門博彩娛樂場的賭枱數目為1388張24，不包括博彩中介人及博彩中介人合作人的工作人員數目為26，118人。25 2005年第3 季度的旅遊業客房統計數目為10，679 個26 ，從事酒店及飲食業的人士21，184人（其中酒店業為8873人，飲食業為12，311人）。27以簡單的比例方法推算，博彩業需增加49，150名員工，酒店業需增多23，959名員工，兩者合共提供新增職位73，109個。由博彩旅遊業帶動其他行業的發展相應要求新的就業人員，飲食業和零售業將首先受到刺激增加職位空缺。路氹威尼斯人度假村內的 “大運河購物中心”預計2007年第2季開幕，購物中心共有350間店舖，最少創造3500個就業職位28 ，可見博彩旅遊業輻射其他行業而創造的巨大就業機會。2006年第1季度，澳門的勞動人口估計為26.58萬人，當中就業人口為25.54萬人，失業人口1.04萬人，失業率為3.9％，就業不足人口為0.27萬人，就業不足率為1％ 。 29人力資源急需增加的勢頭對澳門原有人力市場供應能力不相符，因此，人力資源總需求量與市場需求之間保持一定差距 ，勞動力的短期擴大需求促使外勞適度增大，應屬一種合理現象。 短期的人口變動趨勢是增長的 ，增長人口很大程度屬外來勞動力的增加。從中長期分析，新增人口是由① 自然增長人口（出生人口－死亡人口）、② 來自中國的合法移民、③ 非本地勞工和憑其他條件移居澳門居住的人口三部分構成。其中第一及第二部分受經濟變動因素影響較少，亦是澳門永久居民增長主要組成部分。依據報告書內容，每年來自中國內地之合法移民數目

稍大於過去10年的平均數，即每年高於2800人。近年澳門女性生育意願較低和人均壽命延長的關係，自然人口增長數目從1989年6052人的高峰下降至2003年1738人的最低值。由於近年經濟回升和其他因素的關係，2004年開始回升，2005年人口淨增長回升至2056人。澳門未有女性平均生育率的統計數據，而香港的女性平均生育率為1人，中國大陸的女性平均生育率為2人30 ，由於隨着經濟水平的發展，以本地女性生育意願有所上升作預測之設定條件。澳門人口中2005年5—19歲的女性居民50，270人，未來18年內最少會為澳門增加人口50，270人。另一方面，根據澳門人口的平均壽命估算18年內的死亡人數分別為男性25，170人和女性22，399人，兩項合計新增人口超過2700人。上述估算遺漏了20—44歲在未來18年內有繼續生育意願的女性，從中國內地來澳的合法女性移民和循其他途徑來澳居留之女性，因此，未來的自然人口增量可能為正值。由於澳門為移民型城市，人口結構因移入居民來源地重新組合，不同來源地的居民之生育文化有所差異。因此，在未來來澳定居人士的男女結構和平均生育率的不可預測因素制約下，澳門未來人口數目和結構具一定不確定性，新增人口對自然增長人口的影響很難作較準確的估算，未來永久性居民中新來澳人士的生育狀況是人口自然增長的最重要自變量，在不低於2003年前10年平均數的設定條件下，自然增長人口應為正值。澳門人口的自然增長歷年呈正增長的情況（圖5-1），澳門每年出生人數低於4000人，由於死亡人數在未來18年內會有所增加，估算每年自然增長人口不會高於2500人。第三部分的人口增長會在25，000—30，000人範圍內，則與《澳門特別行政區城市建設發展初步研究用地及功能分析》 內預計的人口數量接近。 2004年澳門居住人口中15—19歲的人口數目為43，965人， 10—14歲的人口數目為36，805人31 ，失業人數為10，000人，未來18年從中國來澳的人士不低於50，400人，若扣除0—4歲的人士32 ，具就業能力的人士為45，360人。上述未來需求就業職位的上限為136，130個，這個估算未包括20歲以上的學生和其他途徑來澳而具就業條件的人士，與此同時，現在部分就業人員在未來18年內會退出就業市場。 這些未來就業人數以取代外來勞動力原有工作崗位 ，或新增職位能夠滿足兩者同步增加是澳門人口未來變動的其中一個制約因素。至2006年1月獲准居澳人士期末結餘為50，454人，非本地勞工人數為44，499人。33按上述推算新增獲准居澳人士需達25，000人以上，按非本地勞工人數在獲准居澳人士

期末結餘所佔比例計算，即至2023年將增加22，049個外地勞工，在澳的外地勞工數目約為66，548 ，從現在至2023年內這些具就業能力者需求158，179職位（不包括20歲以上的學生），若扣除18年內現有就業者退休所釋放出的就業空缺，所需新增職位遠低於上述數字。按上述短期人口分析，若現有博彩旅遊業發展按既定計劃和方向發展，未來18年新增職位數目可滿足需求量。未來經濟走勢穩步增長受多方面不確定性因素影響，但在現有狀況下分析居住人口增長是必須積極面對的問題，綜合而言，澳門人口數量未來為增量是合理且具說服力的趨勢預測。 5.2.1.4.3 未來遊客量增加的趨勢分析 澳門作為博彩旅遊城市 ，遊客數量與經濟增長具正相關性是不言而喻的。 2005年按原居地統計之入境旅客人數，從中國來澳的旅客佔總數56％受惠於中央政府對內地居民來澳旅遊的逐步放寬政策，來澳的中國大陸旅客有穩定增長的趨勢。34 按澳門經濟發展勢頭分析，旅客人數有所增加是合理的預期值。以每年5％的增幅預測，到2018年，將達到3500萬人次，到2023年，來澳遊客總量勢將達到4500萬人次以上；如以10％的增長推測，到2012年將達到3646萬以上，到2016年將達到5338萬人次以上，到2023年將突破1億人次（見表5-6）。抵埗遊客數量只是眾多經濟指標之一，旅遊景點的吸引力、服務水準的上乘、遊客實際消費的上升等項指標，具有更大實際意義。如果旅遊景點與接待設施得不到相應改善的話 ，這樣的增長速度將難以持續。 5.2.1.4.4 原有土地面積不變對經濟發展的制約 在同等面積區域內的人口增加等同於每平方公里的承載能力與日俱增，土地稀缺必然引致涉及土地資源相關項目之價格上升。對澳門居民而言，居住壓力上升帶動居住及生活成本上升 ，有損生活素質的維持與改善。以2004 、 2005年為例，澳門新增居民人數共為39，800人，組成消費物價指數中的租金指數大幅上升，與2004年比較，2005年租金及住屋開支類的物價指數上升8.27％ 。 35 對遊客而言，活動空間的減少等同於旅遊資源分享的加密，相同素質的旅遊效用需要較高的旅遊成本，減弱了澳門與區外其他旅遊城市的競爭力，對經濟效益勢將產生負面效應。 總結而言 ，經濟體系的擴大包含了本地居民和外來遊客同步增多的預

表 5-6 來澳遊客增長預期 （人次）註 ：以 2005 年 18，711，187 人次為基數 。期，填海造地可以紓緩土地不足與經濟發展實質需求的矛盾，有助澳門的經濟持續發展，對經濟效益的計算必然為增加項。 5.2.2 土地有效使用的經濟效益——整體的專業設計效應 澳門現有的城市規劃有其局限性 ，城市規劃與社會及經濟發展步伐不能完全吻合。澳門半島很多的建築群商住不分 ，住宅單位受到商業活動影響令居住素質大打折扣。例如食肆的運作產生排煙、油污、嘈雜，卡拉OK在居民區造成滋擾等；工業大廈與住宅單位相鄰的情況普遍，生產過程伴隨的環境污染對相鄰居民健康造成長期的不良影響；交通網絡與各社區的車位停泊數量之設計與人口及汽車增量不符引致交通擠塞，從而產生空氣污染及噪音干擾；住宅建築物設計未能與實質生活需求配套。這些由硬件設計引發的諸多問題綑綁在一起 ，突出地說明澳門現有的城市設計有很多需要改良的地方。日常生活中，由於居住環境引發的居民實際不便和相互間的磨擦事件時而有之，但很大程度上與澳門的城市設計水準相關，使用功能相對低落不能百分比年份2006200720082009201020 112012201320142015201620172018201920202021202220235％ 10％19，646，746 20 ，5 82，30620，629，084 22，640，53621，660，538 24 ，904 ，59022，743，565 27，395，04923，880，743 30，134，55425，074，780 33，14 8，00926，328，5 19 36 ，4 62，8 1027 ，644 ，94 5 40，109，09 129 ，027 ，192 44，120，00030 ，4 78，552 48，532，00032 ，00 2，4 80 53，385，20033，602 ，604 58，723，72035，282，734 64，596，09237 ，04 6 ，870 7 1，0 55 ，70 138，899，2 14 78，16 1，2724 0 ，844 ，175 85，977，39942，886，383 94 ，575，13945，030，703 104 ，0 32，653

不降低居住素質。在原有城市範圍內重作城市發展規劃顯然可行性不高，它主要受制於四個方面。 ①歷史因素的制約。歷年生活習慣或商業操作守則形成的慣性行為減低了投資收益的風險係數，因此，地區的重建或土地開發受制於原有地區的用地功能。投資收益的計算方法成為城市規劃的穩定劑，在某程度上亦剝奪了土地的最有效發展方案的建立。 ② 土地面積因素的制約。城區規劃的有效性最大關鍵是土地面積的充足性，澳門現有樓宇土地契約的種類不一，落成的時間亦不相同，集合小塊土地成為大片可作更高效益的規模建設難度極大。 ③ 產權因素的制約。在舊城區，往往因為某一房產業主外移或故去，致令相鄰物業更新、再建面對難以協調的境地。 ④ 城市規劃不能跨越原有之城市佈局。原有城市佈局包括樓宇及非樓宇建築物間的位置及比例，如綠地、公園、道路的土地面積，在原有的規劃不容易作出根本性變動，土地更為有效的規劃受到制約。 澳門特區政府對填海造地的新城區規劃作出的前期研究，具有較高的前瞻性。政府委託貝爾高林國際（香港）有限公司（Belt Collins International Limited）作城市規劃的負責機構，該公司於1953年1月於美國夏威夷成立，至今已運作逾半個世紀，國際上享有較好口碑。自1953年成立以來，分別替政府、公營機構及私人發展商提供的各類型的規劃項目，包括整體規劃、社區和區域性發展計劃、旅遊度假勝地的地域規劃及設施的整體安排、特殊的規劃研究等等。36 特區政府訂出新城區規劃目的，以 “共建優質社會，同創美好明天”為座右銘。為了改善及提升澳門市民的生活素質，新城區規劃強調下列各要點： ①參照珠江水利委員會關於澳門地區河道水流整頓的意見； ②環保改善和發展的平衡； ③ 增加土地資源，以應付未來社會經濟發展及人口增長所引發的交通與 基礎設施的需求； ④ 為博彩旅遊業提供持續發展的空間； ⑤ 減輕現有人口密度，並提供舊城區重建的補充土地資源條件； ⑥ 美化澳門兩岸海濱的城市景觀； ⑦為澳門提供大量綠化空間； ⑧改善連接澳氹兩岸的交通網絡。37

新城區規劃有別於澳門原有的城市佈局 ，新城區注重空間發展和整體規劃，城市規劃及景觀概念包括：水體分隔、景觀走廊、大量綠地、生態海岸線、海濱走廊和城市綜合功能的改善。新城區的發展將在這些訂定的準則下進行，這為澳門帶來新的氣象。展望未來 ，澳門居民可以減低原有居住密度，分享公共綠地和其他設施，亦可在海濱走廊漫步或運動，舒暢身心。這項研究以樂觀的態度分析新城區建設計劃的目標，為澳門勾劃出美好的明天景象。在填海造地上實現的新城區規劃對土地有效使用效益極高，主要表現於四個方面： ①在空置且面積相對足夠的土地上規劃不受原有土地功能及建築物規格的制約，有助於擺脫在原有城市範圍內作城規發展的制約； ②相對原有城區佈局，新城區的發展體現設計專業的進步、新思維的引入、新建築材料應用、新的建築方法應用等優勢； ③ 規模經濟的優勢，這個優勢源於工程項目較大，低投入高產出效果表現在：非單一設計的經濟效益、空置土地施工相對制約較少，地盤施工的工序安排減少不必要的開支、工程量大的建造成本低於小工程量； ④ 新建樓宇免除原有土地使用者及個別業權人的補償問題，根據其他地區的經驗，在舊區重建樓宇的費用高於重新開發。香港市區重建賠償價高達物業市值的2.5倍，亞洲區其他地方則為市值1.3—1.4倍，歐美國家是市值1—1.3倍。38 5.2.3 時間上的經濟效益——技術可行性效應 原有城區的重建面對幾點問題減慢了建築物完成的時間，相對的經濟效益低於新區建造。這些不利條件主要表現在技術性的問題： ①現有法規制約的可能性。若法規對原有區域重建有所制約，更改法規面臨不同的爭議，修改法規的行政立法程序需相當的時間配合。 ②原有住客搬遷及業主權益收購是一項非常難處理的複雜問題，不同單位的業權人訴求各自不一，實際問題的解決需要動用大量的資源及耗費漫長的談判時間。以香港市區重建的經驗為例 ，市區重建運作需於 “地產市道良好”的時段內才可以順利進行。在原區的建築物重建時間與空地興建樓宇的時間比較，前者多了談判和拆卸時間，經濟效益的計算加入了時間性風險。 ③ 建築物建造過程由於顧及的問題的差異有所不同，原有城區的建設需顧及相鄰建築物的安全性和對交通運輸所造成的影響，建築物承建過程同樣

面臨建築材料運送等等因素減慢了施工的進度。 在原有城區與填海造地上建造新建築物之間相比較，後者由於技術可行性高於前者，其時間效益相對較高。即時消費的效用大於延期消費的效用是經濟學對消費者研究設定的基石，產品的產出越為滯後對經濟效益的增加越為負面。 5.2.4 有助舊區重整順利進行的經濟效益——承先啟後的示範 效應 舊區重整是澳門特區政府近年的主要施政方針之一，亦是澳門經濟發展的長期目標。城區重整是長期工程，對澳門的民生和經濟持續發展具有深刻而重要的影響。舊區重整的有效施行有賴於地產市道狀況和居民對未來居住素質是否改善相關，其中最大的阻力是居民對改變原有居住狀況的意願，通常，維持現狀的意願使收購住宅單位的實務工作障礙重重，阻礙舊區重整的步伐是必然的結果。 改變現有狀況的意願建立在對明天更好的預測，未來的生活優於現時生活是以比較方法作量度機制。填海造地後的新城區給澳門居民一個典型的參考樣板，新城區的城市設計注重空間設計、提供充足的綠化地和相對低密度的人口比例。以綠化區作一比較，新城區規劃展現了特區政府重視城市設計的空間使用概念。表 5-1和表 5-7 提供有關綠化資料的可比較統計數據，截至2004年，澳門總綠化面積約為5.94平方公里，澳門的總體綠化面積佔21.6％。綠化率的分配並不平均，大部分集中在非居住用地的路環半島內，達53.1％。澳門半島的綠化面積率為12.8％ ，氹仔更低至10.5％ ，這兩片土地是澳門居民主要的居住地。新城區的綠地面積率分別是：A區40.9％B區51.4％ 、 C區45.2％、 D區43.5％及E區的46.9％，總綠化面積率為44％兩者相比較，新城區內的住宅單位較具吸引力。生活確實改善有助往後收購被重建住宅單位工作的順利進行，對舊區重建工作是否持續有效起着承先啓後的示範作用。 5.2.5 新增就業職位的經濟效益——經濟活動的需求效應 新增的經濟活動對澳門整體帶來正收益的經濟效益。以產品最終消費的角度來分析，能夠引發這個建造工程及銷售的活動需要具備以下因素其中之

表5-7 澳門綠化區資料資料來源 ：澳門統計暨普查局 ：《統計年鑑》（1999 - 2004） 。 ①居民綜合生活素質改善意願的推動力，這個推動力的支持點源於支付能力的許可或未來收入可作支持的預期。澳門居民的整體收入近年有所增長是不爭的事實，以2000年第1季至2005年第3季的時段為例 ，人均本地生產總值則分別為26，121澳門元和50，636澳門元，增長0.94倍，平均每季增長3.05 ％ 。 39澳門居民在澳的存款數目在2006年1月為1384.6億元40 ， 2005年與2001年比較，居民的人均存款增長33.6％。追求更優生活的動機是人性的本能，收入增加是生活素質提高的自變量，兩者具備正相關的關係 ，理性消費者持有的態度促使舊有建築物的住客另覓較優住所是合理的現象。 ②人口數量的增長或改變家庭結構的狀況。澳門居民未來收入預測以穩定或增長為主，人口數量增長估計為正值，年青一代組織新家庭是澳門社會發展的事實狀況。現階段，年輕一代的文化專業水平已大為提高，如果夫妻雙方均為正常就業，則家庭收入穩定度必居於較高水準。 新城區建設增加的就業職位不少，生產至銷售完成的流程包括管理—設計—投標—建設—出售，各流程為澳門居民提供不少的專業、技術和一般工作要求的就業空缺，為澳門地區經濟效益增加正向收益。 5.2.6 經濟運轉的緩衝區效應 根據澳門2001年人口統計資料，2001年的住宅居住單位為176，143個，空置單位高達33，750個。在2002—2005年建成及擴建住宅單位數目之累計為3315個41 ，因此，從2002年後至目前共有37，065個住宅單位可以供給新增居民居住。根據澳門2001年人口普查的統計資料，澳門居民人口數目為435，235年份項目總綠化面積（平方公里）綠化區佔澳門土地面積比例（％）澳門半島（％）離島（％）氹仔（％）路環（％）路氹填海區（％）人均綠化區面積（平方米）1997 1998 1999 2000 200 1 2002 2003 20045.39 5.46 5.54 5 .54 5 .67 5 .77 5.93 5.9425.1 23.1 23.3 22 .4 22 .0 2 1.5 2 1.7 21.69 . 2 10 .1 11.0 10.9 10.9 11.5 12 .9 12.834.3 29.6 29.3 28 .210.3 10.7 10 .7 10 .553.0 53.0 53 .1 53.12.1 2 .2 2 .1 2 .212.8 12 .7 13 .0 13 .1 13.0 13.1 13.2 12.8——— ——— ——— ———— — — —

人。至2005年第4季，澳門人口為48.8萬人，澳門居民人數5年間增加了52，765人。新增人口必然需要住宅單位，新建樓宇單位不足應付實際需求，空置單位的數目必然有所下降，以每單位平均3人計算42 ，需要的居住單位為15，588個。以此推算，澳門仍有21，477個的空置住宅單位。根據住宅單位用水資料分析，截止2006年3月的空置單位為17，800多個。以人數作使用住宅單位的估算遺留了這幾年清拆的住宅單位數目，以及2006年1月至2006年3月間澳門新增居民人口數目，兩者的差異為3677個住宅單位。以3人為一住宅單位推算，3677個住宅單位可居住11，000名新增人口，結合3個月新增人口數目，兩者的估算差在容許範圍之內。因此，澳門現有空置住宅單位為17，800個是合理和保守的估算值。根據2006年4月土地工務運輸局公佈的資料 ，施工中的建築項目將提供7 858 個住宅單位 ，而審批中的則涉及18，337個住宅單位，合共26，195個43 ，加上現有的空置單位估算，未來可供應的住宅單位數目約為45，000個，這並未包括計劃中的社會房屋、經濟房屋和私人投資（2006年澳門特別行政區施政方針提出未來3年興建3000個社會房屋單位，5年不少於6000個單位）。44 根據 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ，未來人口居住位置的目標中，新規劃區的居住人口為115，878人（表5-8），澳門原有土地承載人數為43，122人（159，000- 115，878）。與2003年澳門居民為449，000人比較，2005年底澳門已增加人口39，000人，若估計2006年1月至2006年3月份內澳門新增居民人口數目在內，澳門現增加人口數目與報告書內在澳門原有土地的人數增量的差額不足5000人。若新城區規劃確切實行，人口增量與報告書相符，住宅單位的空置率可達20％ 。 45 因此，澳門原有居住單位數目將有減少的空間，且其數目為數不少。 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 亦有類似評估 ， “澳門並不需要興建太多新樓 ，但因應現時空置的住宅單位的樓齡、位置、質素及其他因素，並非所有空置的住宅單位是良好的居所或適合投資移民，故此，地點適中的高質素樓宇在未來20年內仍有很大的需求。” 46 舊城區重整的過程必然啓動原住居民的搬遷工程，以及未來組織家庭的澳門居民（截至2004年，澳門人口中10- 19歲的人口數目為80，770人47）、新增外來人口、有意改善原有生活素質的人群對住宅單位產生新的需求。若沒有新城區規劃，上述的經濟活動在原有土地上進行的效率相對較低。澳門住宅單位價格過低時，投資者缺乏利潤激勵的動力，收購舊有樓宇的行為不易

表5-8 新城區規劃所滿足的人口規模資料來源 ：《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 。開展。反之，住宅單位的價格過高時，住宅單位成交機會在居民支出能力範圍內受到制約。新城區規劃加入，直接擴大了可供建設的土地供應，填海造地提供大量的住宅單位數目（表5-8），總住宅單位數目達到36，726個。 新建城市提供大量新建和相對較為優質的住宅單位 ，追求較好生活的動機下，具支付能力的原住居民或新移民以這些住宅單位為置業目標是一般的常理。原有居民遷往新區後的原居所處於空置的狀況，在人口數量和供應住宅單位充足的預期下，理性經濟人以出售或出租的形式把空置住宅單位轉作市場供應。48 由於新建區份建設具備技術可行性帶來的時間效益，使住宅單位的購買、租住或收購重建的經濟運轉活動在新城區規劃下變得更為有效，新城區規劃有如在原有土地上增加了一個大容量的緩衝區，經濟運轉的流速加快對澳門整體的經濟效益起着正面貢獻的作用。 5.2.7 城市功能 、居住素質升級的經濟效益——城市重建效應 現時澳門居民在日常生活中對城市功能不足有很多訴求，主要表現於兩個方面：一是空氣和噪音污染，二是交通擠塞和公共交通處於求大於供的失衡狀況。這兩個不滿點具相互關聯的特質，居住人數越密集的地方亦是交通問題越嚴重的位置。以離島氹仔為例，雖然發展了多年，與澳門半島相接的集體運輸工具局限於公共巴士服務。現居住氹仔的居民一般使用私家車作交通工具，無疑加大了不同階層的搬遷難度和增多了道路使用頻率。居民花費區份2023 年居於規劃區的人口 （人）％2023年前新增人口 （人）％新增住宅單位數目-％澳門東北（A區） 84 ，2 82 72 .73 26，338 7 1.7 1澳門南（B區）小計 84 ，2 82 72.73 9 1，000 92.62 26，338 7 1.7 1氹仔北（C區） 7，937 6.85 2，4 80 6 .75氹仔北（D區） 15 ，233 13 . 15 5，275 14.36氹仔北（E區） 8，426 7 .27 2，633 7 . 17小計 3 1，596 27 .27 6 8，000 4 6 .46 10 ，388 28 .29合計 115，87 8 100.00 159，000 72.88 36，726 100 .00- ------ ------

較多的時間在交通上（半島—離島間高峰期搭乘公交車平均需時1小時以上），以及低效率的交通工具使用加大空氣污染係數對澳門整體經濟效益產生的反向效應。 新城區規劃非常注重上述問題，根據 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 有關交通規劃的內容，新城區規劃中除預留了土地作捷運系統的興建外，還規劃了多條區內與及連接各區的主幹及次主幹道，以配合政府施工或籌建中的各項道路工程（孫逸仙大馬路擴闊工程、葡京迴旋處重整工程、澳氹隧道），並預留了空間作港珠澳大橋的連接點。另外，為了減低交通及其噪音為鄰近住宅帶來的影響，新城區規劃在道路設計方面採用了盡端式的安排 ，使區域成為了車輛的 “進出口”，除了主要的交通樞紐外，其他道路均不能跨越區域。新城區的交通安排也有一大特色，就是大力利用“水資源” ，區內擬設有4 個公眾碼頭 ， 1個在澳門東北（A區），3個分別在C 、 D 、 E區及3個水上的士碼頭（全在氹仔），一方面作為來往澳氹間及氹仔新城區內交通工具的補充，另一方面能作為遊客遊覽澳門的新途徑，成為特色旅遊路線。 新城區規劃明顯從總體上顧及城市的功能和配套對澳門居民生活和工作合理安排的重要性。居民生活素質的提高等同於對經濟效益增加貢獻值，城市重建引致的經濟效益體現在居民生活條件的改善。城市規模的擴大可以增加經濟規模效益；城市功能升級使居民日常生活更具效益，爭取了空閒時間、作息素質上升和空氣污染程度減低，例如使用交通時間的節省，工業或商業活動對居民日常生活滋擾的減低；配套充足使居民日常生活更為方便，社區設施齊備可滿足學生、主婦或在職人士等不同層次的需求。 5.2.8 提高居民身體健康的經濟效益——土地使用功能比率安 排效應 高水準的城市規劃減少了澳門居民在交通、就業、日常生活需求所必須花費的時間。新城區規劃為澳門居民爭取更多的時間作息和休閒。新城區規劃非常注重綠地、公用面積和海濱長廊的建造，對澳門居民的健康生活擴大了保證。根據5.2.6項分析，澳門現有住宅單位有減少的空間，公共面積可由住宅用地的減少而釋放出來，新城區的建設效益將輻射至原有土地上，居住人數對空間的佔有率將大大提高，對原居地居民的健康提供正面效益。 空氣素質提高、綠化面積供應充足、居民的休閒時間增多的結果，對澳

門居民的健康和體質提供最直接的貢獻 ，在經濟增長過程中最能全民普及的恩惠莫過於城市環境的優化和公用面積的增加。澳門的經濟發展以博彩旅遊業為主，部分工作人員需要24小時的輪更工作，寧靜且不受其他負面因素干擾的居住環境對居民的健康、工作狀態和成效起正面的作用。生理健康的澳門居民具備高的勞動生產率和較長的工作年齡，對澳門整體經濟效益貢獻趨於最大化。 5.2.9 旅遊資源和設施增加的經濟效益——硬件帶動效應 賭場專營權開放，中央政府對內地居民前往港澳政策放寬，令來澳旅客人數上升直迫澳門地區可承擔的人數上限，對澳門帶來的經濟收入彌補不了其人數對城市生態帶來的負面效應。澳門旅遊學院2003年11月完成的澳門旅遊業承載量研究（Tourism Carrying Capacity Study for Macao）認為，澳門的旅客可承載量約為每日43，000人或每年15，700，000人。依據上述研究的定義，“當居民對生活素質的滿意度與旅客遊澳經驗的滿意度相匯或最接近時 ，相應的旅客量便是最有效之旅客承載量。” 49 事實上，到2004年上述預期已被突破。過多的旅客為澳門城市帶來人口密集的壓力，旅客每日消費對澳門城市產生污染的壓力。這些污染源於供水、供電、交通工具、食肆運作等等需求的增加，廢物處理和排污的數量與日俱增。金錢帶來會計賬目的收益與居民生活素質的滿意度超過某一均衡點後產生對立面，空氣素質變壞、人均生活面積、衛生條件、排污做成的沿海污染等等 ，是非金錢可作補償的損失。澳門近年的環境污染狀況變壞（表5-9），在不同區份的監測站錄得空氣質量水平的全年不良日數有上升的趨勢。由於中國大陸及澳門本身經濟發展的負面因素對環境做成的破壞 ，近年造成很大的影響50 ，經濟增長應關注其負面效應對居民生活影響的重要性。表5-9 空氣質量水平全年不良日數統計資料來源 ：澳門統計暨普查局 ：《統計年鑑》（2002 - 2005） 。年份監測站路邊監測站澳門高密度住宅區監測站氹仔高密度住宅區監測站一般性監測站2002 2003 2004 20055 18 22 266 2 1 33 333 24 44 153 14 42 20

世界著名旅遊城市皆注重旅遊人數對原居民生活素質帶來正反兩面的評估，亦是澳門地區作為旅遊城市必需面對的難題。無疑，土地面積維持現狀對澳旅遊業的發展構成障屏，旅客增加對澳門整體經濟效益增加帶來負面作用，有違提高澳門居民生活素質的施政目標。澳門未來落成的酒店和娛樂場的數目極多（表5-5），預計遊客增多是理性的推測結果。填海造地對澳門帶來的經濟效益有兩個主要方面： ①土地面積擴大（表5-1），土地面積增加415公頃，其中17.2公頃為酒店用地，佔填海造地計劃的4.1％；住宅用地107.7公頃，佔填海造地計劃的26.0％。用地明顯偏向居民使用的方向，無疑，用地安排顧及澳門居民生活空間的重要性。旅客人數與居民人數具博奕關係，兩者在相同空間內爭取使用面積，以民為本的施政理念以居民得益為良性博奕的首選條件。如何在矛盾存在中尋求均衡的發展才是理性的政策取向，擴展居住空間可以減少旅客人數增量所產生的負效應，因此，按現行計劃的填海造地有利旅遊業運作，並為澳門帶來正向的經濟效益。 ②為博彩旅遊業提供持續發展的空間，是澳門特區政府對填海造地的新城區規劃作出前期的研究目標之一。新城區規劃中為本澳進一步發展為休閒旅遊城市創造條件，計劃提供很多設施可供旅客選用，在氹仔北（D區）預留了四幅相鄰土地作酒店及賭場區，面積達17.23公頃（佔該區的12.6％），能提供4000間房間，同時，B區（澳門南部）更將打造作為澳門的海濱公園，一條約2.9公里長、闊10米的海濱走廊作為縱軸，串連漁人碼頭第二期、科學館，經過觀音像、 “酒吧街”、延伸至美高梅金殿、西灣湖畔的立法會大樓 ，形成別具特色的海濱休閒娛樂區。除此以外，整個氹仔北規劃區擬建成一條長達5.75 公里、闊25 米海濱長廊 ，配合 “水天一色”與 “島嶼”的環保設計概念，遠眺隔岸澳門半島的景緻、配合氹仔北（D區）的酒店及行政區，將成為猶如香港尖東海旁般訪澳遊客的遊覽勝地。另外，規劃中擬在各區域設一旅遊/公眾碼頭，它能作為接載遊客到各新城區的主要交通工具，並提供遊客另類遊覽澳門的方式。51 對於澳門，旅遊是博彩以外的重要賣點，新城區規劃的內涵對澳門旅遊業的長遠發展具有肯定的貢獻。 5.2.10 其他的經濟效益——學習參照效應 新城區規劃面對很多工作程序，這些經濟活動給澳門居民一個學習和實戰的機會。由於很多項目的設計和建造要求具有一流國際標準，在設計、管

理、建造和營銷過程中，外來專才會參與新城區建設，為澳門帶來不同的工作標準和國際視野，澳門居民在這個漫長的新城區建造進程中提高本身的專業水平和增加實戰經驗是人生寶貴的學習機會。填海造地至新城區建設的經濟活動對澳門居民技能增長提供最大的平台，在學習效應的作用下提高了澳門居民的生產能力，具技術能力的生產者其個體的經濟收益才有保證，不致於落後其他地區的工作人員。從個體匯聚至整個群體的經濟效益累計，對澳門整體經濟帶來的效益肯定有增無減。 5.3 新增土地對經濟運作可能產生之負面經濟效益 通常社會科學的研究可能觸動理論與實踐相差異，期望值與結果不盡相符的情況。在正面效益產生過程中對某些受體可能產生負面的效益、經濟效益的結算並不是最佳效益、效益分配過份偏移、或效益產生隸屬於區外的轉移收益等等，將對澳門地區帶來經濟效益的負面影響。期望最大效益，每個居民都能平均受惠於填海造地帶來的經濟效益是脫離經濟運作特有的本質，是帶有主觀願望並不理性的期望值。探討經濟效益以正反兩面不同的角度思考問題並列出可能出現的負面效應，有助於執政當局在確定施政目標時把負面效應減至最低，一方面令受損居民的損失減少，另一方面擴大經濟效益的受惠層面，力求實現經濟效益的盡可能最大化。 5.3.1 對澳門環境帶來的負面經濟效益 新城區規劃跨越年限為20年，龐大的建設工程對環境、現有樓房價值、居民日常生活等等都會產生一定程度的負面影響。樓房建造過程若不配合真正需求的節奏，浪費了新城區規劃對澳門居民提供的就業機會。 填海造地以至地面相關工程引致環境污染是不可避免的事實。與填海造地相接鄰的住宅單位原有的臨海景觀消失和居住條件可能變壞的機率作用下，市場價格出現折讓值直接反映在帳面上的損失。長期施工引致的交通問題、空氣和噪音污染對鄰近居住居民帶來的生活不便和素質的下降是必須面對的問題。這些負面因素應及早關注，在顧及原居民生活條件不致惡化的前題下訂定相關的準則，使工程進展與實質生活間的矛盾減至最低。 近年澳門的建築施工人員很大數量來源於區外，截至2005年第4季度，外來建築工人在澳人數為5012人，較上年同期比較增加170.9％ 。 52 外地建築工人薪酬差距使建築成本上升，住宅單位的價格成本相對提高，2005年第

4季度薪金指數較上年同期上升32.07％ ，全年上升27.26％ 。 53 外來勞動力的大幅增加會拉動房地產需求，本地居民需同時承受居住人口上升和住宅單位建造費用上升對房地產價格造成的影響，未受新城區規劃對生活素質提升的成果，首先接受新城建造推高房地產價格的苦果，可謂 “不見其利，先受其害”。本地建築業人士不能滿足短期急速的住宅單位數量建設需求，建築物建成以長期固定的形式存在澳門土地上，住宅單位的最終使用者是以澳門為居住地的人士，不與實質需求量在時效上的配合，引入大量外來勞工的政策過早蒸發了澳門居民的就業機會。 90年代中期澳門房地產泡沫爆破是一次沉痛的歷史教訓，大量空置單位需要漫長的時間消化，對澳門建築業的發展帶來沉重的打擊，持續生產機制失效浪費了培養澳門本地建造業人才的時機。根據澳門2001年人口統計資料，2001年的住宅居住單位為176，143個，空置單位高達33，750個，經過多年的市場吸納，空置率依然高達19.2％。建築業內的各職位需經高等教育或專業培訓並經相當時間實踐鍛鍊後，才會成為建築業的專業化技術人員，本地居民中的建築業人才的持續就業對澳門整體經濟效益增值起重大的作用。住宅單位建造具本地生產、本地消費的本質，為免建築業不持續的斷層發展對經濟效益帶來負的貢獻值，應確立供求均衡的有序生產為住宅單位建造的長遠目標。 5.3.2 對旅遊業帶來的負面經濟效益 填海造地的選址主要位於澳門半島的東北和氹仔離島的北面，這兩個位置相鄰的原有土地功能主要是住宅和工業用地。澳門的名勝古蹟、購物中心、娛樂場所、酒店、主要遊覽地、著名食肆等等遊客的集中地遠離新城區。因此 ，新城區的建設過程對旅遊業所產生的負面經濟效益主要有兩方面：①環境空氣質數變壞對旅客的直接影響；②對交通網絡新增的運輸壓力，龐大的建築物群產生人流和貨流的數量上升。為免空氣質素過差影響旅客來澳的意願，對環境污染應作出監控指標，適當時期作出修正方案。有關部門應重視大型建設負擔的運輸量，做好相關工作的協調，減少建築工程對旅遊業的干擾。 5.3.3 經濟效益分配結果之負面效應 住宅單位為實物供應的產品市場，符合供需定理的設定，價格升降受供應數目與需求間的差異影響。房地產炒賣行為把供應數目囤積並減少市場的

實際供應量，增加了住宅單位的購買價格和形成泡沫經濟。住宅單位價格過高，變動波幅過大和方向不定令置業的澳門居民承受額外的負擔，居住成本是澳門居民生活費用中重要構成部分，是僅次於糧食及飲品類開支，在綜合消費物價指數的權數中佔29.93％。非居住目的住宅單位購買具房地產炒賣和投資目的，持有貨幣的投資收益對居民生活的影響是雙面刃，一般接受房地產的長期投資，對短期炒賣持反對的意見。新城區規劃清晰列出可供應的住宅單位數目，新增居民人數與住宅單位需求有正面的關係。若新增人數在時間上和數量上與新城區規劃和建設進度並不配合，住宅單位持有溢價收益的概率大大增加。在預期利潤催促下，住宅單位的炒風便會形成。 2003—2005年非本地居民購買澳門本土的住宅單位為數不少，在數量上佔26.8％ ，以價值計算佔45.7％（表5-10）。統計數據反映了外來投資偏向於高價住宅單位，這種情況逐年上升，2005年的價值比例更高於澳門居民。 表5-10 近年住宅單位交易情況統計資料來源 ：澳門統計暨普查局 ：《統計月刊》 ， 2006 年2 月 ，表 48—49 。 因外資以其特有手段增加投資收益對本地區的貢獻不為正值 ，故澳門居民生活素質不易提高，貨幣支出所產生的效用大打折扣對本地區的經濟效益產生負面效應。購買住宅單位而非居住用途的數量和短期轉賣頻密都對居民生活升級設下很大的障礙。不同地區非常關注住宅單位炒賣情況，以珠海市為例，住宅單位購入後2年內轉賣需多付樓價5％的稅項，清楚顯示當局反對短期炒賣的意向。因此，應建立持續觀察居民需求住宅單位的實際數目和供應數目的機制，包括空置率存在的實質情況，兩者數目的差異應保持在可接納的範圍內。必要時，使用行政手段或其他方法紓緩兩者間的過大差距。 5.3.4 新城區規劃未按時間表完成的負面效應 新城區規劃展示美好的藍圖，計劃有序完成對澳門經濟和民生的貢獻得年份按買方身份 按買入價值及比例澳門居民 非澳門居民 澳門居民 非澳門居民單位數目 ％ 單位數目 ％ 價值（千元） ％價值（千元） ％2003 10，828 76.9 3248 23.1 3 ，55 2，103 66 .2 1，8 15，04 8 33.82004 14 ，606 7 1.0 5977 29.0 5，838，173 55.4 4，69 1，7 19 44 .62005 19 ，906 73 . 1 7338 26 .9 8，530，949 4 9 .8 8，602，06 1 50.2總值 45 ，340 73.2 16 ，56 3 26 .8 17 ，9 2 1，225 54 .3 15，108，828 4 5 .7

以實現。但若新城區規劃未能按時間表完成或擱置時間過長，則對澳門整體經濟運作亦會產生負面效益。面對這些問題發生的可能性，事前作好系統評估並適當擴大諮詢將有利於作出有針對性的相應對策。 5.3.4.1 土地發展權擁有者與合約執行問題 土地發展權的法人是否依據批核條件依期完成上蓋物業是新城區規劃按期完成的最主要因素之一。依期完成上蓋物業關鍵之處是發展商對經濟發展預期與真實狀況吻合的程度，在澳門填海造地及其上蓋物業發展的歷史中，發展商延長或擱置原有土地上蓋發展計劃的事例屢見不鮮。在土地拍賣或批給的實務工作上應注重合約的技術問題，創造雙贏的局面，盡量減低發展計劃延期甚而擱置的風險。凡公開競爭的項目均應設有違約責任追究機制。 5.3.4.2 居民購買力的斷層問題 新城區規劃有序進行的條件是消費者具購買的能力，原有居民能否購買新建住宅單位是緩衝區效應可否實現的重要因素之一。經濟增長與收入分配兩極化並存是澳門經濟發展的一個特色。根據澳門統計暨普查局2002/2003年的住戶收支調查的資料，澳門居民收入的基尼係數為0.45 ，較1998/1999年的0.43有所增加，基尼係數值遠遠高出發達國家的平均值或0.39的臨界值。54一般估計澳門居民收入兩極化的情況在近年有上升的趨勢，雖然未有現時的基尼係數可作收入分配的參考數字，引用其他的統計資料亦可以反映收入分配差距擴大的情況。以2000年第1季至2006年第1季的時間間距作出比較，居民每月收入的中位數從5128元緩慢遞升至5992元，增幅為16.85％ ，每季的平均增長率為0.84％。人均本地生產總值則分別為26，121元和50，636元，增長約為94％ ，平均每季增長3.05％ 。 55對比居民收入中位數的累積升幅與人均本地生產總值的累積升幅可見，中位數以下的群體收入不能與經濟增長保持同步，在2003年第3季開始，其差距更為擴大。根據支出與收入的關係分析 ，以現今住宅單位價格作參考價並考慮新城區內住宅單位素質較優估算，小型住宅單位的供款值不會低於100萬澳門元。供款100萬元的每月支出約為5368元（以中期利息5厘及30年供款期為參考值）。居住支出在消費結構不能超出某一上限，以30％作供款額56 ，儲蓄率為10％57 ，則家庭收入不能低於18，000元。 收入分配若維持現有狀況，收入中位數以下的家庭缺乏購買新城區住宅單位的能力。轉換居住環境涉及原有物業再銷售成功的機率，具支付能力人

士選擇新城區居住所涉及原有居住單位的二手市場價格。收入分配過份不均引致總體消費力不足，住宅單位價格出現二極化情況，不同級數住宅單位的市場價格差異過大。置業升級是一個連鎖的購買行為，新城區的住宅單位銷售受整體居民支付能力影響，按時落入用家的期望有可能未如發展商或住宅單位投資者的意願。價格因素是置業者必須顧及的首要因素，銷售時間空間過長拖慢新城區規劃按期完成的進度。收入分配結果造成支付能力斷層，未來住宅供應與購買力的差異將會對住宅單位結構失衡產生相當的壓力。 58 經濟增長不注意實質分配的結果，居民生活素質不進反退 ，跌入增長陷阱內，有違新城區規劃發展的意向。 5.4 填海造地為澳門帶來的經濟效益總評 新城區規劃總建議的填海用地約415公頃，可居住人口約116，000人，可滿足澳門未來20年發展之用（假設未來20年內人口規模不致大幅突破60萬人的上限）。澳門為沿海城市，經審慎填海造地循序漸進地擴大原有面積是得天獨厚、與生俱來的優勢。澳門居民非常珍重新填土地所提供的經濟效益，歸納上面三部分的探討，填海造地對澳門總體經濟帶來的效益主要有以下的幾個方面。圖5- 4 收入中位數與人均生產總值累積升幅的比較％12 010 0 8 0 6 0 4 0 2 00﹣2 0﹣4 0收 入 中 位 數 之 累 積 升 幅 人 均 生 產 總 值 之 累 積 升 幅

5.4.1 擴大經濟活動 經濟活動是人類社會運作的核心，新增的經濟活動必然為經濟效益提供增添值。經濟活動源於生活需求或具創新局面的行為而產生，對於居民生活素質有所上升而屬於創新性的經濟活動行為值得讚賞和尊重，創新產業是經濟運作中最寶貴的財富。創新至目標實現是政府有效施政對居民的重要貢獻。澳門特別行政區成立後，特區政府堅持依法施政，啓用行政政策促進了很多新的經濟活動 ，而其成果有目共賭。賭權開放後啓動了大量的經濟活動，跨境工業區的建立為澳門出口加工業製造持續發展的機會，結束無線電話獨一經營權減低了無線電話費用，令澳門居民日常開支得以減輕。這些政策變動帶動很多的經濟活動，為澳門地區經濟效益增添進帳。同時，把回歸前的就業困難狀況轉變為就業空缺過多的現象，政策變更對澳門經濟運作的影響極之明顯 ，通過各層次、多形式的職業培訓，部分地改變待業工人的技術滯後狀況。填海造地及新城區規劃是具前瞻性的創新思維，這個計劃有其必要性和時間配合的急需性。面對經濟急速發展對土地面積殷切需求的壓力，經濟活動的目的不再局限於活動自身所提交的經濟效益，而是確保其他經濟活動持續有效運作的基礎，新城區規劃所引發的經濟活動有其特點和意義。 5.4.1.1 成為經濟活動發動機 填海造地及新城區規劃滿足了澳門經濟發展對土地的實質需求，新增土地上蓋建築物有序開展同樣對澳門經濟持續發展作出貢獻。兩者之間存在互動和推拉的關係，填海造地涉及415公頃的面積（等於原有面積擴充了1/7）和大量的上蓋建築物 ，其發展宏圖是澳門地區有史以來最龐大的城市發展規劃，而且是可以吸納國內外一切有益的經驗，站在較高起點之上。新城區規劃若按計劃有序開展可啓動龐大的經濟活動，新城區規劃不單在本身範圍內提供各式各樣新增的經濟活動，同時由於典型示範效應，對澳門整體城市發展步伐有非常重要的啓動作用，新增的經濟活動由此衍生而來。澳門為微型經濟體系地區，行之有效的經濟活動以累加的方式對經濟效益供應增添值。 5.4.1.2 歷時長久的經濟活動 建造工程與工廠式生產並不相同，住宅單位、商業用途的單位、酒店及娛樂場等等的產出時間需與市場需求配合。這些產品按部就班地在澳門區內

建立起來，對澳門地區提供長久經濟活動的項目。新城區規劃預計年期長達20年，對有份參與建造工程的澳門居民提供長期且持續的就業機會，對整體經濟的持續拉動有增無減。 5.4.1.3 對經濟效益貢獻極為顯著 建築物具本地生產、本地消費的特質，對本地經濟活動所帶來的貢獻相對大於其他本地生產、外地消費，或外地生產、本地消費的項目。 5.4.2 優化產業結構 自賭權開放和內地居民以 “自由行”政策訪澳以來 ，澳門博彩旅遊業佔本地生產總值的比重不斷上升。 2005 年的博彩稅佔公共財政收入的75.29％ ，由博彩業輻射的其他行業收入增加推動全澳經濟收益上升，博彩業作為澳門一業獨大的產業已成定局。表5-11列出澳門四大行業歷年在生產總值中的比例，第三產業從1989年的75.10％急增至2004年的91.56％，單一產業發展優勢無可置疑。單一產業對澳門經濟發展的不穩定性伴隨着風險，故改善現有單一產業的結構，減低經濟大幅波動的行為對整體經濟穩定勢有幫助。 建築業在本地生產帳目內的貢獻表現在第二產業上，與建築業相關的金融保險、服務業和不動產收益項目直接受建築業影響。新城區規劃包括龐大的私人投資和公共實體出資的建築工程，涉及多年期的運作特色，對澳門產業結構優化起着重要作用。澳門居民知悉新城區規劃項目的內容和整個計劃的跨越時期，投身建築業的澳門居民可望長期就業的穩定性，產業結構的長期優化更具保證。59 5.4.3 提高城市原有功能級數 隨着新城區規劃將澳門原有城市佈局的規格及功能升級，新的思維和設計必須在新建和重建的過程中演繹而成。澳門城市的級數提升對經濟活動的良性運作具有互動的關係，以宏觀的角度分析，對澳門經濟效益的貢獻具有長期持續的作用。 5.4.3.1 提高旅遊城市的競爭力 城市規劃邁向現代化和國際化是維持經濟發展的重要因素，世界有名的

表5-11 按生產法估算的本地生產總值結構 （％）＠ ：臨時數據資料來源 ：澳門統計暨並查局 ：《本地生產總值2005》，未扣除調整項 （間接計算的金融中介 服務）。國際城市極之重視城市規劃，花園城市、空間充足、減少空氣污染是這些城市規劃的目標。經濟全球化全力加速，航空運輸業越加發達，對於貨幣持有者而言，消費選擇是海闊天空，並無國界的。區域合作與區域競爭並存，旅遊競爭力包括旅遊資源和城市風貌的吸引力。以緊接着澳門北面的珠海市為例，珠海市政府訂定嚴格的城市規劃標準，致力建設一個高水準的花園城市為長期目標，多次評定為優異居住城市的模範，環保工作和綠化程度全國馳名。珠海市大規模發展人文景觀及大型遊樂設施，旅遊業確定為第三產業的龍頭大哥，推動第三產業發展。面對鄰近城市高水準的整體發展，澳門不能故步自封，忽略境外及鄰近地區的進步。 澳門是中國境內擁有博彩經營權的唯一城市，這是個體制性優勢，要充產業年份 小計 製造業 建築業 小計 金融保險、不動產、 租賃 及商業服務公共行政、社會服務 及個人服務 （包括博彩業）1989 27 .80 20.6 1 4 .7 1 75 . 14 19 .76 37.941990 24 .48 17.04 4 .95 78.52 20 . 14 4 1.8 1199 1 2 1.8 1 14 .90 4.66 81.32 2 1.97 43.301992 20 .68 11.90 6 .60 82.28 24.82 43.091993 18.96 9 .59 7.03 85.43 27.46 44.151994 17 .75 8 .74 6.82 86 .72 26.32 45 .471995 16 .34 8 .08 6 .00 87 .82 25 .74 47 .681996 15 .54 8 .35 4 .56 89 .4 2 24 .33 47 . 121997 15 .74 8.58 4 .46 89.95 25.16 47 .141998 16.97 9 .8 1 3.82 89.85 27.43 44 .381999 16.79 9.79 3.59 88.98 26.19 44 .742000 15 .68 10 .08 2 .64 90.33 23.96 47 .552001 13 .75 8.32 2.28 92 .12 22.64 50.732002 12.63 7 . 18 2 .68 92.69 2 1.68 5 1.722003 12.68 6 .15 3 .9 1 9 1.45 20.23 54 .2 12004＠ 11.56 5 . 10 4 .36 9 1.56 19 .36 54.39第二產業 第三產業

分利用，善加利用。 “在博彩遊戲中，總有一些人會贏錢，而另一些人則輸錢，但若果參與博彩的個體足夠，從大數定理的角度分析，正負相抵 ，最終回到低於或然率50％的機會。” 60 從宏觀分析而言，區外居民在澳門的博彩行為是該地區居民的區外消費，而且社會成本由該地區負擔，任由其他地區賺取本國居民的收入而無動於衷是不合理性的期望事件。除原有的境外競爭者外，絕不可能假設沒有新的競爭者加入。 城市建設是鋼筋混凝土的結合物，規模和結構的升級需要很大的動力和經濟的持久增長。現有博彩專營權的先行強勢和收益狀況提供城市改觀的支撐條件，抓緊現有的契機，填海造地是澳門城市改觀換貌的啓動工程。博彩旅遊業是澳門的龍頭產業，這個產業的持續發展對澳門居民生活素質保證供應最大的能量。鞏固博彩旅遊業在區域的地位需具前瞻性的經濟行為，擴展非博彩部分的旅遊資源是最有回報價值的長期投資，吸引非博彩興趣的旅客來澳消費對旅遊業的長期發展相得益彰。建造井然有序、交通暢順、空氣清新的環境、綠化率充足的旅遊城市，配合澳門擁有400多年中西文化交匯的歷史城區遺蹟，澳門將有望進一步成為亞洲地區內具自身特色的著名旅遊城市。 5.4.3.2 吸收人材 新城區規劃為澳門居民展示未來現代化、注重生態環境的居住前景 ，澳門城市級數上升寄望於新城區規劃的有序完成。居住素質的保證不單是增加本地居民的經濟效益，高素質規劃的城市對居民健康帶來正面的影響，留住本地優質人材在澳發展的同時，還能吸引其他地區的優質人材移居澳門，這種洼地效應對澳門整體經濟效益的貢獻更為正面。 5.4.4 推動整體居住條件的改善 澳門特別行政區政府以公開和高透明度的方式公佈新城區規劃的內容，這些內容包括土地功能及其使用比率、樓宇用地的容積率、綠化率、其他公眾可使用場地的分配情況和交通安排。高透明度的城市規劃為澳門城市未來藍圖勾勒出清晰的輪廓，澳門居民在資訊充足條件下瞭解新城區規劃，對居住條件改善的預期，可令遷往區內居住的決策風險減至最低。城市建設跨越不同屆別的特區領導班子 ，高透明度的施政計劃有助居住條件改善達至目標，保證了新城區規劃的經濟效益。

總之，儘管新城區規劃在實施中不可避免地而伴隨一些負面影響，但總體觀察，其正面巨大拉動效應將是不容忽視的，這將是澳門發展史上的一大良機 ，不宜詒誤，要果斷加以開拓利用，也是具有功在當代、利在後世性質的一大系統工程，要進一步作好科學規劃，力求效益最大化、負值最小化。註 釋 ：1 《現代漢語詞典》（第5 版） ，北京 ：商務印書館 ， 2005 年 ，第718頁 。2 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ， 2005 年3 月 ，第12 頁 。3 《澳門日報》 ，2006 年1月12 日，第A2—A3版 。4 《澳門日報》 ， 2006 年1月21 日，第A3版 。5 《明報》 ， 2006 年4 月18 日；澳門統計暨普查局 ：《私人建築統計》 ， 2005年 ，第4 季 。6 《澳門日報》 ， 2005 年7 月30 日，第A10 版 。7 因為地價＝銷售收入－建築成本－銷售收入X利潤率 ，現在設銷售價格＝13，500元/平方米 ， 建築成本為5500 元/ 平方米 ，利潤率＝20％ ，則地價為13，500-5500-13，500X0.2＝5300元/ 平 方米 。8 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ， 2005 年3 月 ，第37 、 60 頁 。9 2006 年首季綜合消費物價指數較去年同季上升5.48％ ， 2005年 ，綜合消費物價指數全年有 5.3％的增幅 ，詳見澳門統計暨普查局網站 。故我們保守設定未來幾年通賬率平均為5％ 。10 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ，第36 、45 、 62 頁 。11未計雨水及污水下水道的道路造價計算假設柔性與剛性路面各佔一半 ，每米雨水道及污水道 造價為1470元/ 平方米。12根據澳門統計暨普查局2005 建築統計年刊的資料顯示 ， 2004 年 ，沙的平均批發價指數較 2005年上升28.59％ ， 2005年建築工人名義薪金指數為156.52 ，較2004同期上升33.53％ 。13澳門統計暨普查局 ：《建築統計》（2005），第63 頁 。14 1992諾貝爾經濟學得獎者貝克爾（Gary S. Becker）提出時間配置理論 ，他認為時間是稀缺的並 且具有價值 ，消費的時間等同於放棄其生產的時間 。因此 ，消費時間具經濟效益。15澳門統計暨普查局：《人口統計》 中顯示澳門人口2003年為448，500人 ；2004年為465，300

人 ；2005年為488，100人 。16《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ， 2005 年3 月 ，第16 頁 。17澳門統計暨普查局 ：《季度本地生產總值》（2005 年第4 季） ，第17 頁 。18澳門統計暨普查局 ：《本地生產總值》（2004），表2 。19“路氹填海區面積約6.2 平方公里 ，規劃中包括工業及大學設施用地 ；常住人口預計可容納 150，000 人 。”《21世紀澳門城市規劃綱要研究專題報告》（中文版） ，澳門發展與合作基金 會 ， 1999年 。20 澳門發展與合作基金會 ：《21世紀澳門城市規劃綱要研究專題報告》（中文版）， 第67 頁 ， 圖2A 。21《澳門特別行政區城市建設發展初步研究用地及功能分析》 ， 2005 年3 月 ，第26 頁 。22仲量聯行亞太區行政總裁巴奇（Peter Barge）於澳門投資論壇上的發言 ，見 《澳門日報》 2006年2月24 日，第A10版 。23 《澳門日報》 ， 2006 年2 月24 日。24澳門博彩監察協調局 ：《博彩統計資料》 。25澳門統計暨普查局 ：《人力資源需求及薪酬調查》 ， 2005 年第4 季 。26澳門統計暨普查局 ：《旅行團及酒店入住率》 ， 2005 年第3 季 。27澳門統計暨普查局 ：《人力資源需求及薪酬調查》 ， 2005 年第3 季 。28《澳門日報》 ， 2006 年5 月4 日。29澳門統計暨普查局 ：《就業調查》（2006 年第1季） ，第5 、6 頁 。30 World Bank Development Indicators.31澳門居住人口估計包括獲准在澳居留人士（非澳門居民） ，非本地勞工之年齡一般超越上述年 齡範圍 ，因此假設上述人士為澳門居民 。32澳門統計暨普查局 ：《各季度的統計月刊》 表13 ，以2000—2005 年按歲組及性別統計合 法進入本地區的中國大陸移民之統計數據計算 ， 6年內0—4歲的移民佔比例不到1％ ，年齡 上限為34 歲 。33澳門統計暨普查局 ：《統計月刊》（2006 年2 月） ，表2 。34以2004年為例 ，2004年之移民遷移淨值為15，063人 ，2003年為5，120人 ，增幅高達194.2％， 這些外來人口遷入導致可供居住住宅單位價格大幅上調和租金急升 ，與2004年比較 ，2005年 租金及住屋開支類的物價指數上升8.27％35澳門統計暨普查局 ：《2005 年消費物價指數》 內容之計算結果 。36香港貿易發展局網上公司簡介資料 ， http://www.tdctrade.com37《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ， 2005 年3 月 ，第14 頁 。

38 《重建賠償高虛耗公帑 ，集團式 “落釘”增加收購困難》 ，載於 《新報》 ， 2004 年5 月 21日。39澳門統計暨普查局 ：《本地生產總值》 各相關季度 。40 《澳門日報》 經濟版 ， 2006 年3 月29 日。41澳門統計暨普查局 ：《統計月刊》（2006 年1月） ，表44 。42根據1991年和2001年人口普查資料計算 ，澳門住宅單位平均居住人數分別為3.49人和3.14 人。從需求與供給的角度作住宅單位需求分析有相當的合理性 ，分析方法建基於本澳20年的 人口普查中有關住宅單位平均居住人數作總量的分析 ，長時間的居住習慣有一定的穩定性 。 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 對住宅單位的人數估計每單位為3.2 人 。43澳門土地工務運輸局網頁：http://www.dssopt.gov.mo/tc/news/index.php？id＝7044何厚鏵 ： 《2006 年財政年度施政報告》 ，澳門 ：印務局 ， 2005 年 ，第31頁 。45截止2005年12 月澳門現有居位單位為179，458（未包括2003年至目前清拆的住宅單位 ，興建 作特殊用途的住宅單位 ，如東亞運交與澳門大學的學生宿舍），澳門原有土地可供應住宅單位 數目為45，000 ，新城供應量為36，726 ，住宅單位總供應量為261，184個。 2023年澳人口數目 若為60.8萬人 ，所需住宅單位約為202，667個 ，空置單位可達58，517個 ，空置率超過20％46《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ， 2005 年3 月 ，第29 頁 。47澳門居住人口估計包括獲准在澳居留人士（非澳門居民），但由於在澳居留人士中以非本地勞 工為主 ，因此假設上述人士為澳門居民 。48屬私人的空置單位有可能以長期持有而不作出售的情況 ，但以另一角度而言 ，空置只是市場 價格與其期望價格不符的結果 ，而期望價格必需與供求關係相關。不作使用 ，誓死持有畢竟 並不是理性的行為 ，只佔極為少數的情況 。49 Tourism Carrying Capacity Study for Macao， Abstract （Institute for Tourism Studies， November 2003）.50 近年 ，中國發展一日千里 ，隨着本身的經濟發展對環境構成負面影響 。例如珠三角各大城 市的空氣質量都有惡化的跡象。佛山市在2004年的空氣質量都有所下降 ，並加劇了酸雨的現 象 ，降水PH平均值為4.6 ，比2003年降低了0.13個PH單位 ，酸雨頻率為74.6％ 。禪城區 、 南海區在2004 年的二氧化硫平均濃度分別上升了45.2％和5％ ，均超過了國家環境空氣質 量二級標準 。見 《珠三角城市空氣質量惡化》，載於《澳門日報》 ， 2005 年6 月3 日，第 B6版 。51參見 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 。52 2005年10—12 月就業調查之新聞公佈 ，澳門特區政府新聞局 ， 2006年1月27 日。

53澳門統計暨普查局 ：《統計季刊》（2005 年第4 季） 。54國際上習慣使用基尼係數（Gini Coefficient）來說明社會收入分配的公平程度 ，根據洛倫斯曲 線（Lorenz Curve）計算出基尼係數之數值 ，計算方法按某地區的人口累積百分比與收入累積百 分比的關係作準則 。基尼係數等於零時收入分配絕對平均 ，等於 1時絕對不平均 ，在實際生 活中 ，基尼係數處於0—1之間。按國際一般標準 ，基尼係數0.39 為一個臨界值 ，若高於此 值 ，表示該地區居民收入分配的差距狀況屬於偏高 。55澳門統計暨普查局 ：《本地生產總值》 及 《就業調查》 各季度 。56根據1999—2000 年住戶開支統計調查公佈的資料分析 ，香港家庭平均消費結構很大部分的 開支屬於生活基礎條件 ，其中住屋（居住租金 ，連差餉及地租）佔32.2％ 。香港樓價之高世界 知名 ，居住支出佔居民消費結構接近生活支出可承受的上限 ，以30％作住宅單位供款上限計 算具合理性設定 。57居民儲蓄的行為有其自身的必要理由 ，對消費者研究的學者從不同的角度解釋儲蓄的動機 。 利蘭德（Leland， Hayne）在1967年首先分析產生預防性儲蓄的必要條件 ，加入了防範不確定事 件發生的儲蓄動機——Leland， Hayne E.， “Saving and Uncertainty： The Precautionary Demand for Saving”， Quarterly Journal of Economics， Vol. 82 （1968）， pp. 465-473. 國民儲蓄率隨經濟變 動而有所改變 ，本文以收入的10％為儲蓄屬保守估計 。 1965—1994 年間世界經濟處於經濟 增長的過程 ，世界上整體國民儲蓄率中位數（Median gross national saving rate）出現下降的情 況 ， 1965—1973年記錄為21％ ， 1974—1984年為20％ ，在1985—1994年則下跌至19％ 工業國家在1960 年為25％ ， 1972—1973 年達到歷史高位的28％ ，在此之後 ，一直下跌 到1993—1994年的19％。發展中國家在1965—1994年的30 年內 ，三個階段的國民儲蓄率中 位數分別是17％ 、 18％和19％ 。 Norman Loayza， Klaus Schmidt-Hebbel & Luis Serven， “Saving in developing countries： An overview”， The World Bank Economic Review， Vol.14， Issue 3 （September 2000）， p.397.58住宅單位結構失衡即有屋無人住 ，反之 ，有意願轉換居所或改良生活條件的居民無法達成願 望 。59外地工人在澳門地區的貢獻值在本地生產總值（GDP）為加項 ，對國民生產總值（GNP）為扣減 項 ，產業結構影響進一步分析應聚焦於本地居民的實際得益。以製造業為例 ，非本地工人佔 生產線很大的比例 ，出口加工業的工資較低 ，本地工人投身該行業意願不足 ，出口加工業萎 縮對澳門居民的影響相對較低 。60 甘樂年 ：《博彩與消費行為關係》 ，載於 《澳門博彩》 創刊號 ， 2004 年 11 月 。。

第六章 新城區規劃實施的社會效益 6.1 提升居民綜合生活素質 近年來，澳門經濟有了迅猛的發展，旅遊業、博彩業、酒店業、房地產業發展蓬勃。以 “自由行”形式來澳的旅客持續上升 ，帶動澳門的旅遊業持續旺景；不同功能的娛樂場所相繼落成，為澳門城市增添不少繁榮氣氛；不少住宅樓宇及大型設施的地盤都乘勢趕工，一改澳門以往的悠閒情調。這一系列的變化確實表明，本澳的整體經濟發展已進入一個全新階段，但在居民物質生活有了明顯改善的同時，經濟發展所帶來的環境污染、交通擁擠、社會秩序變差、土地供應緊缺等方面的問題日趨嚴重，因而，特區政府特就居民綜合生活素質的提升進行研究，已屬勢在必行。 根據 “新城區規劃初步研究”顧問公司對本澳未來的人口增長評估 ，經過多方面的考慮因素，以及近20 多年人口的變化特徵作為基準分析，澳門在2023年的人口將增長至608，000人，比2003年超出159，000人。社會上對土地供應及公共設施的需求將持續增加，為了擴大居民的生活空間、改善居民的綜合生活素質，減低市區的人口密度、提供大量的綠化空間，除了進一步提高現有市區的發展密度外，填海造地就是另一個最佳的選擇方案。 生活素質通常是從多方面、多層次的社會指標來表徵的。社會指標主要分為主觀社會指標（subjective social indicators）和客觀社會指標（objective socialindicators）。主觀社會指標是指個人對社會條件的評估和滿意度，如健康、財富、家庭生活等；客觀社會指標分為硬件和軟件兩部分，硬件部分是指社會環境 ；軟件部分是指社會、心理、行為方面。 1 表6-1 社會指標分類資 料 來 源 ：根 據 Heinz- Herbert Noll， Socia l Ind ica tors and Socia l Repor ting ： The Interna tiona l Exp er ience 整 理 ， http :/ / www .ccsd .ca/ nol 1 1 . htm1 。主觀社會指標 客觀社會指標婚姻的滿意度家庭生活的滿意度消遣樂趣的滿意度職業的滿意度薪酬的滿意度健康的滿意度社交的滿意度硬件 軟件生活條件生活環境基礎建設公共服務社會秩序 安全 溝通 保障

據初步研究及評估 ，澳門東北區（A區）計劃發展為以社區為主的區域，包括住宅、學校、體育運動設施、大型公園、商業中心、主要社區綠地及公共設施；澳門南區（B區）計劃發展為一個旅遊走廊，擴展道路、擴闊綠化空間，並連結觀音蓮花苑、澳門科學館和漁人碼頭擴展區，成為大型海濱旅遊軸線帶；氹仔北（西）區（C區）主要是住宅區，包括低密度住宅區、別墅、小型遊船碼頭及海港，以及其他支援社區的設施；氹仔北（中）區（D區）建議發展為混合式旅遊及住宅用地，包括酒店、賭場、主題商業、酒店員工宿舍、豪華高層住宅及別墅和其他支援用途如旅遊巴停泊、學校、區域公園及大學擴展等；氹仔北（東）區（E區）建議發展為混合式用途區，包括高科技商業園、豪華住宅、商業零售、公共設施及交通用途等。按照生活素質的客觀社會指標，新城區規劃將為居民提供優質社會的硬件部分，改善居民的生活環境及社會的基礎建設。本澳現時的綠化空間極不平均，主要集中在路環 ，相反人口稠密的澳門半島，綠化面積罕見，難以回應居民所需。 2 A區及B區發展計劃中將有大量綠化空間的增加 ，而總綠地面積佔整個新城區規劃用地預算的44％3 ，可見特區政府對綠化及環保方面的重視程度。對於現時土地資源極之缺乏的澳門來說，將助於建設優質生活環境、優化居民的生活空間，以及改善本澳空氣質量。 新城區規劃將能夠較大程度滿足澳門未來環境改善和發展的需要，改善本澳現時面臨的嚴重交通問題，減低市區的人口密度，為居民提供大量的綠地，改善空氣質量，美化澳門和氹仔沿岸的城市面貌。同時亦有助於改善澳門的航道，特別在減低海床淤泥堆積的影響；改善澳門與氹仔的交通連接，這諸多方面的改善必然會有效地提升本澳居民的綜合生活素質。 本課題組於2006年2 月10—16 日曾專門進行 “澳門新城區規劃初步研究民意調查”。在問及受訪者對澳門經濟快速發展，是否提升了其生活素質時 ， 48.7％居民表示 “同意”或 “非常同意” ， 36.5％表示 “不同意”或 “非常不同意” ，前者比後者高出12.2％（見附錄表3.4.1）。然而 ，值得注意的是，接近一半受訪者 “不同意”或 “非常不同意”澳門是 “空氣清新、街道清潔的城市”、 “綠化先進的環保城市”（見附錄表3.4.3 、 3.4.4） 。此外，交通狀況也是居民感到需要改善的方面，共有55.8％的受訪居民表示“不同意”或 “非常不同意”“澳門的城市交通總體暢順”（見附錄表3.4.5），顯示出本澳居民對現有居住環境的不滿，反映本澳所存在的交通及環境問題已趨嚴峻。可以預期，新城區規劃透過大量的綠化用地及完善的佈局，將有助

解決現時本澳因經濟發展而引發的社會問題 ，提升本澳居民的綜合生活素質。 6.2 擴大社會就業 顯而易見 ，新城區規劃的實施將大量增加本澳的公共設施、酒店、賭場、大型娛樂場所、商場等，拉動不同行業將對勞動力的需求大量提升，例如建築業、酒店業等都需要大量人力資源的投入。另外新城區規劃中B區的科學館，以及E區的高科技商業園，將擴大專業人士的就業，有助培養本澳的科技及商業人才，並提升澳門文化活動的層次。勞動人口的持續穩定增長是城市經濟增長的重要保障4 ，相信社會就業面的擴大將有助於保持本澳經濟的持續增長。 6.3 提升特區國際形象 城市形象（City Identity）這一元素的重要性在經濟發展過程中正漸漸凸顯出來。所謂城市形象，是指經過長期綜合發展給人們形成的一種潛在的和直觀的反映和評價。同時，城市形象亦指一個城市在其居民及遊客心目中所建立的形態、特徵、感覺及記憶，是他們對城市內在的實力、外在的活力及發展前景的具體感知、總體看法和綜合評價。 5 每個城市都有其自身獨特的、與眾不同的歷史背景、經濟制度和文化色彩，發展策略也應因時因地制宜。政府可透過公共設施的建設來改變居民及旅客對城市形象的主觀印象，從而提升其城市形象，有利於經濟和社會的平衡、協調、和諧及可持續發展。城市形象所涵蓋的領域有很多，主要有物質文明、精神文明及政治文明，當中包括了一個國家或地區的政治、經濟、文化、環境、生態、市容、居民素質、社會治安、歷史、文化、藝術等多個方面。6 良好的城市形象有着以下的重要意義和作用：①有助於建立和增強城市的知名度和美譽度，甚至有利於本地產品或品牌的外銷；②有利於政府或民間團體開展對外交流活動，有助於城市建設與國際接軌，是體現城市國際化的必要條件之一 ；③ 有利於區域內外人才的吸納、資金的流入、技術的流入，可以說，良好的城市形象與入才、資金和技術引進之間有着必然的正關聯；④ 有利於城市旅遊業的迅速發展，是旅遊業興衰的關鍵因素之一。城市形象決定旅遊業的發展，而旅遊業的發展又直接與城市經濟發展有關，因此城市形象的確對城市的經濟發展有着重要的影響；⑤ 除了對經濟健康發展具有

影響之外，更直接影響到城市的整體社會發展，從而提升居民的生活素質。 城市形象反映出一個國家或地區的理念和文化，同時亦是居民和遊客對其整體的印象和評價。新加坡給人們一種整潔和守法強烈印象；法國的巴黎就給予人們一種充滿藝術氣息的藝術殿堂之感等等。說回澳門，雖然具有中西文化交匯的重要資源，但開發度顯然不夠，除了博彩之外，人們似乎沒有別的突出印象了。隨着澳門歷史城區（The Historic Center of Macao）於2005年7月被聯合國教科文組織列入世界文化遺產名錄，澳門旋即推出 “2006澳門世界遺產年”的宣傳 ，希望能把澳門的正面形象推向國際 ，避免 “賭城”形象太過強烈，強化澳門獨特而優質的旅遊城市形象。當然，有關澳門歷史城區的科學定位及其延伸效應的進一步系統論證，仍然十分之必要。與此同時，由於英語始終是國際上通用程度最高的語言，進一步提升政府官員及主要行業的相關人員的英語水平亦同樣重要，這是促進澳門國際交流的一項軟競爭力 ，極待加強 。據一項調查顯示 ，會說 、會讀 、會寫英語的只佔17.7％ 、 21.0％ 、 20.3％ ，而不會說、讀、寫的則高達42.4％ 、 43.6％44.5％（表6-2），當中48.0％的 “服務、銷售及同類工作人員”完全不會說英語（表6-3）。服務業是接觸遊客最多的行業，其從業員對英語的掌握也是城市國際化的一個重要指標，上氹情況宜盡速予以改善，加強對他們的職業英語培訓是唯一可行之舉。 表 6-2 本澳居民對英語掌握的整體狀況 （％）資料來源 ：澳門發展策略研究中心：《澳門特區居民素質調查報告—2005》，第18- 19頁。 6.4 促進公民意識提升 居民公民意識的提升，對和諧社會的建設尤為重要，政府在任何政策制訂的過程當中，如果注重施政的透明度、增加諮詢民意的渠道、加強居民在權利與義務方面的認識，從而使居民的社會責任感增強，對社會的健康持續發展具有非常重要的影響。新城區規劃與每位生活在本澳的人士息息相關，除了增多商界人士及外來投資者的巨大商機外，同樣重要的就是能夠引起全、項目程度不會會一點會說 讀 寫 42.4 43 .6 44 .539 .4 34.7 34.617 .7 2 1.0 20.3

表6-3 不同職業人群說英語情況 （％）資料來源 ：澳門發展策略研究中心：《澳門特區居民素質調查報告—2005》，第18- 19頁。澳居民的關注，讓居民瞭解到自己居住的城市未來的發展藍圖，喚起居民對社會發展及政府施政的關注，使之透過積極發表意見、擴大參與面來確保相關規劃的逐步有效實施，並力求在這一推進過程中提升公民意識，增強廣大市民對社會的歸屬感和投入感。 6.5 提高外界對澳門的重視程度 完善的城市規劃有助建立良好的城市形象，從而提高外界對澳門的重視程度。特區政府提出的新城區規劃初步構思具有較為突出的重要性和迫切性，通過對這項發展藍圖的及時推介，除了可讓外界增加對澳門的認識外，還可吸引外國的資金投資到澳門來，增加它們對澳門投資的信心以及對澳門的重視程度，這對特區的經濟持續發展會產生長遠的影響。 新城區規劃中，漂亮的城市建築群、完備的基礎設施、完善的交通網絡等本身亦是吸引外地旅客、投資和技術引進的主要因素。澳門是一個有着400多年中西文化交流背景、文化底蘊深厚的城市，是中西文化的良好載體，在新城區規劃中，除了現代的建築物外，特區政府還保留了澳門原來的文化氣息，把澳門的古老與現代面貌融匯在一起 ，反映澳門的歷史價值與現代價值，更能讓外界認識到澳門真實的一面及其發展潛質。 除了新城區規劃有助促進本澳的城市形象之外，隨看本澳經濟近年持續程度職業專業人士立法機關成員 、公共行政高級官員 、社團領導人員 、企業領導人及經理文員技術員及輔助專業人員服務 、銷售及同類工作人員家務非技術工人工業工匠及手工藝工人漁農業熟練工作者機器操作員、司機及裝配員會 會一點 不會4 5 .4 3 8 . 1 16 .52 8 .0 4 5 .3 26 .72 1.4 6 3 .5 15 . 116 .7 26 . 1 5 7.110 .0 4 1.9 4 8 .05 .6 3 3 .3 6 1. 13. 3 16 .3 80 .52 .4 3 1.0 6 6 .70 .0 4 0 .0 60 .00 .0 30 . 1 6 9 .9

增長 ，成為不少外資投資的對象 ，本澳的廉潔形象亦漸趨受到國際上的關注。 《政經風險評估》 在2006年初發表的亞洲貪污趨勢年報中，首次把澳門納入為被評估地區。在該評估報告的13個亞洲國家及地區中，澳門以4.78分排第4（10分為貪污嚴重程度上限），廉潔水平居中間偏上，僅次於新加坡、日本和香港。7 廉潔形象亦有助於增加投資者對本澳的信心。 6.6 擴大澳門專業人才儲量 近年，本澳經濟發展產生前所未有的變化，多個大型娛樂場所和酒店的落成，使澳門的面貌煥然一新。這一變化除了促進經濟發展外，還令到本澳的勞動力市場產生變化，博彩業對人力資源的需求大幅度上升，使勞動市場短時間內傾向博彩業。新城區規劃當中所帶來的新興產業、技術及商業開發區，需要大量的專業人才，避免本澳的人力資源向單一產業發展傾斜。除了基礎的職位，大部分機構都對高層或管理層的人力資源有所需求；新城區規劃中的科技商業園亦需要大量的專業人才，預期將有助引入專業化的技術 ，吸引高科技的專業人才來澳或留澳發展，減少本澳專業人才往外流失；城市規劃的擴充與城市功能完善，也要求不同層次的專業力量加強對澳門各領域事務的系統研究。這一些都會大大優化本澳專業人才的質和量，促進各類專業人才的集結與整合。 6.7 不可量化的其他效益 城市規劃通過對城市土地資源的再分配，可以對由於社會貧富地位差別所造成的資源初始分配不均，以及進一步佔有資源的優勢差別施加一種反作用力，縮小勢差，增進公平。8 因此，新城區規劃實施過程將伴隨資源再分配，藉着再分配緩和貧富不均、兩極分化現象的加劇。 城市發展的效益應力求兼顧到各種利益主體 ，平衡各方面的利益，作到大多數市民在新城區規劃的實施中都能得到實惠、共同分享城市發展成果，改善現有的生活空間。特區政府其中之一項施政方針就是要提升居民的生活素質，透過新城區規劃，居民的生活空間將進一步優化，重而達致改善居民生活環境和社會設施現代化的雙重目標。 新城區規劃其中之一個主要目的是促進居民生活素質的提升。本課題組進行民調時在問及本澳居民如何提高生活素質的時候， 20.1％認為改善 “城市治安”最能起到積極作用 ，其次為 “城市交通”和 “城市住宅分佈”

分別佔17.8％及17.1％（見附錄表3.4.8）。調查顯示居民對博彩一業獨大可能引發的社會矛盾激化的高度關注。新城區規劃的推出有助於改善現時本澳的城市衛生、綠化環境、公共設施、交通安全、住宅佈局等，讓居民感到特區政府理解居民所需 ，做到 “急市民所急，想市民所想”，進一步提升 “以民為本”的精神，增加居民對特區政府的信任度和支持度。居民對特區政府的支持度上升，同時亦有助於政府政策的推動，發揮和諧社會的理念，促進和諧社會的建設。 新城區規劃有助經濟與社會平衡發展 ，縮小經濟與社會發展的不協調性，對於提升本澳整體綜合競爭力起到很大的積極作用。新城區規劃為本澳提供了額外的發展空間，令本澳產業能夠多元化發展，有助於緩和現時只集中發展博彩業的局面。另外，新城區規劃將為本澳帶來更多、更現代化的旅遊設施 ，改善本澳的旅遊城市形象。現時本澳的旅遊業主要依靠內地的客源，在牢固內地客源的同時，新城區規劃將可使世界各地的人士進一步認識澳門，有助於吸引更多地區，如歐洲、美國、東南亞等地的客源來澳，實施遊客結構的多元化、高效化。註 釋 ：1 Working Paper No. 11 of the “HK2030 Study”， http://www.info.gov.hk/hk2030/hk2030content/ wpapers/wpaper_ 1 1 /e_wpaper11.htm 。2 《澳門 日報 》 ， 2006 年 3 月 23 日 ，第 B3 版 。3 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書 》 ， 2005 年 3 月 。4 周偉林 、 嚴冀等 ： 《城市經濟學 》 ， 上海 ：復旦大學出版社 ，2004 年 ，第 144 頁 。5 朱玉明 ： 《城市形象淺論 》 ， 下載於 http:/ / theory.people.com.cn/BIG5/49 154/49 156/ 38536 18.html （09-02-2006）。6 同上註 。7 《澳門 日報 》 ， 2006 年 3 月 1 日 ，第 A2 版 。8 張兵 ： 《城市規劃實效論 —— 城市規劃實踐的分析理論 》 ，北京 ：中國人民大學出版社 ， 1998 年 ，第 10 0 頁 。

第七章 新城區規劃所面對的實際難題 新城區規劃是研究與城市土地使用規劃的實踐過程，是根據城市發展情況而作出的政策決定，主旨在於使城市發展空間有條件地擴大。城市規劃不單涉及政府層面的決策行為，整個過程還包括社會、經濟、技術等多種行為與利益主體的平衡與協調。因此，澳門新城區規劃的推行亦面對各方面的壓力及制約，如環境保護、法律法規、鄰近地區的壓力等，如何克服以及減低這些困難為澳門新城區規劃帶來的阻力，成為必須認真思考並合理解決的問題。 7.1 對政府財政支持能力的挑戰 新城區規劃內的五個發展區域，將會採用不同的填海方案，A 、 B 、 E三區分別從黑沙環明珠、新口岸孫逸仙大馬路、氹仔北安的現有海岸線直接填出，這三區的填海造地費用將由政府出資建設。另外兩個C、 D區域，由於涉及水體分隔、景觀走廊、生態海岸線等概念性設計，投資額龐大，將會透過國際招標方式 ，挑選適合的財團承擔工程 ，以及引橋 、道路網、下水道 、綠化及海岸景觀等城市基建項目，為此 ，政府允許中標財團在區內規劃及發展本身上蓋項目，作為抵銷填海及基建的費用、財務費用、溢價金等。 1 在填海造地價格方面 ，按照土地工務運輸局提供的填海造地價格計算，A、 B、 E三區的填海工程合共填海232.65公頃推算，填海造地工程價格約澳門幣20億2 ，加上澳門與氹仔之間即將興建的海底隧道估計超過20億的財政支出 ，若全數由政府出資建造 ，將增加政府額外的支出。澳門特區政府2005 年的財政總收入為230 億 ，其中博彩稅173 億元 ，佔總收入的75.22％ 。 3 澳門特區政府的公共財政來源中博彩收入份額已相當之大，在財政收入充裕的年度，適度擴大政府的投資項目，加大政府的基礎建設項目，為澳門可持續發展創造條件，是恰當而可行的；雖然新城規劃及海隧工程對政府財政支出未有帶來很大的影響，由於新城區規劃是一個長遠的計劃 ，涉及澳門未來20年長遠發展的項目，在計劃展開前，必須充分考慮政府的財政能力，因為除新城區規劃外，政府還需要為其他方面的發展，如舊區重整、捷運系統興建作好儲備。特區政府必須關注以單一產業來支持日益龐大的公共財政開支所存在的危機，需要在不斷維持博彩旅遊業的相對活力和競爭力

的同時，協助其他相關產業的多元發展，擴闊政府的收入來源，從而保持財政收入的穩定性 ，這才是確保穩定發展的長遠策略。 7.2 對環保 、 自然生態可能造成的損害 新城區發展在填海過程中，可能會對澳門水域的水質及生態造成一定的影響，例如在1999年，因路氹城市發展及建築堤岸道路的填海需要，導致氹仔龍環葡韻對開海面大面積的紅樹林因水流及污染等因素完全枯萎消失，這片經多年形成的紅樹林是白鷺和各種候鳥棲息的地方4 ，可見填海對環境及生態造成不可恢復的損害。新城區規劃對水質、生態、噪音及空氣的影響，顧問公司已作出評估 ，並指出預期項目不會對澳門的環境造成不可克服的影響。顧問公司對新城區規劃的水質及生態評估，通過水質模型指出填海後澳門水道的潮水流速將有輕微的增加 ，有助減少沉澱物的積聚；在污水處理方面，目前澳門的污水處理廠應該足以應付新城發展的需要，建議在挖泥和填海區預先加建外堤和安裝淤泥屏障，把污水收集到污水處理廠；另外，由於填海區並不在主要生態地點，對生態的影響並不顯著，可以通過人工海堤營造人工珊瑚來減低生態的損失。在噪音及空氣污染等問題上，透過適當的土地用途及交通規劃，將可減低各類型敏感受體的潛在噪音及空氣污染。 5 在景觀上，新城區規劃將會採用水體分隔及景觀走廊的設置，以保持沿岸居民繼續享受海景及其他地標的景觀。6 雖然新城區規劃的環境評估顯示影響不會太大 ，但填海計劃的提出 ，已遭到填海區域附近的居民及業主的強烈反對，他們憂慮在填海造地至建築物完成整個施工期的最少十年時間內，會產生大量沙塵及噪音，造成周邊環境污染，改變海洋生態環境以及居民的身心健康 ；同時填海使河道形成一個新的樽頸可能會影響泄洪、納潮等。7 因此，在工程展開前，政府的決策部門必須在考慮澳門未來長遠發展需要的前提下顧及居民的實際利益，進一步安排充分而全面的諮詢，力求在加快發展的同時顧及環境保護的問題 ，把對環保及居民的影響減至最低。 7.3 A區可能受到珠海一方的強烈反彈 澳門與珠海長期以來無論在經濟、旅遊以及貿易方面都有着密切的關係，兩地真誠合作、優勢互補、加快發展、共同受益，成績有目共睹，澳門居民更是珠海及拱北地區的主要消費來源。但是，不容迴避的一點是，澳門和珠海在某些問題上一直存在着不同程度的分歧，例如在橫琴開發，港珠澳

大橋的落腳點等方面，雙方合作似乎還需要通過協調來加強。現時新城區規劃所擬定的填海區域，主要是根據國家水利部珠江水利委員會對澳門附近水域綜合治理規劃報告所作出的設定，目前的新城區規劃由於涉及水域問題，必須得到中央政府批准才能正式推出，同時還要就新城區規劃與鄰近的廣東省及珠海市進行協調。由於新城區規劃其中A區填海造地的位置與珠海市拱北十分接近，在填海造地的時期內難免對珠海造成影響，包括噪音、空氣污染及潮流的影響等，可能會引起珠海方面的反對；另外，預計A區建成後，兩地之間的距離只有一河之隔，更可能影響珠海對岸的景觀。因此珠海市對澳門新城區規劃的預期反應，是落實計劃需要慎重考慮的問題。 7.4 新移民潮 、 偷渡潮的預防 澳門從開埠至今便是一個華洋雜處的移民港市 ，在20 世紀70 年代以前，人口變動主要受中國的局勢和其他外圍因素以及本地發展狀況的影響。 8 現時的人口發展及變動，主要視乎本地人口自然增長以及移民政策的因素。澳門2005年底人口已達488，144人9 ，按照顧問公司的人口推算，到2023年（2003年推算），澳門人口將達608，000人，預計增加159，000人。10 2005年，澳門出生人口為3671人1 ，死亡人口為1615人，本地人口淨自然增長為2056人；除自然增長外，澳門的人口大部分來自外地移民，2005年獲准來澳居留的外地人士達11，395人，內地合法移民為3335人。 12 人口增長總數在2005年有23，000人之多，而人口的年均增長2003年為1.6％ ， 2004年為3.8％2005年為4.9％ ，有持續上升的趨勢。 13 顧問公司的報告推算規劃區能容納75％的未來人口（即119，250人）14 ，以現時的情況來看，若澳門人口增長每年平均一萬人， 15年後已超過估算的人口數目，從澳門人口發展趨勢來看，在未來新增人口中，新移民將佔很大部分，因此必須關注新城區建設可能帶來的新移民潮等問題。由於新城區規劃將為澳門帶來新增土地以發展各類型住宅、社區設施、綠化空間等，很可能會吸引內地甚至鄰近地區的投資者及居民選擇移民澳門，增加澳門地區的人口負荷，大量移民不但對澳門人口承載量造成壓力，更會對澳門的居住環境、教育及醫療服務、勞動力市場、治安以及交通設施等方面的需求造成壓力，而且新移民更可能不適應澳門的社會及經濟環境而衍生各種社會問題（如失業、犯罪等）。 另一方面，澳門近年經濟發展迅速，各間賭場的建設提高了澳門地區對人力資源的需求，新城區建設工程的展開無疑將會增加各類的就業機會，在

本地勞動力不足的情況下，輸入外勞是紓緩緊張需求的出路之一，澳門非本地的勞工人數2006年3 月達47，876人15 ，佔澳門勞動人口的18.01％16 ，因此必須制定適切的外勞政策來打擊非法勞工，並透過適當的移民政策，控制外來移民人口對澳門的潛在影響，為澳門未來的人口引入專業人才，提高本地人口素質的同時，確保非本地勞工與本地就業人口符合一定的比例，保障本地就業人口利益，預防非法和逾期勞工長期居留在澳門。 7.5 原有相對落後的城市規劃的協調 澳門土地資源有限，城市發展的用地主要依靠人工填海拓展17 ，澳門現時陸地面積為28.2平方公里，其中澳門半島為8.9平方公里，氹仔島6.5平方公里，路環島7.6平方公里，路氹填海區5.2平方公里。18地圖繪製暨地籍局所提供的澳門用地面積分佈顯示（見表7-1 、表7-2），澳門半島的住宅及商業用地的比例佔整體用地面積的23％，水體及綠地用地比例為27.34％；與路氹城的分佈相比，住宅及商業用地佔4.09％ ，水體及綠地佔54.8％；可見澳門半島的綠化面積比路氹地區較少，造成澳門半島市內綠化及休閒活動地方不足。大部分的綠地集中在氹仔及路環，路環作為澳門城市的綠化保護區，更成為澳門市民僅有的郊外活動場所，因此對路環綠地面積的嚴加保護是非常重要的。在人口分佈方面，2003年，居住在澳門半島的人口佔81.3％ （365，000人），居住在離島區的人口佔18.7％ （84，000人）。 19 因此，人口和建築物過分集中在澳門半島的特徵，造成澳門半島城市的建築密度和容積率都比較高，而且舊城區人口過密、居住環境較差，商業和居住區並沒有明顯的分界，衍生不少社區問題，如交通擠塞，缺乏綠化及休憩設施等。 20另外，澳門的城市分區方法主要有兩種，城市規劃部門把澳門半島分作八區 （西北區、東北區、東望洋區、外港區、南灣區、新馬路區、西望洋區和市中心區），氹仔半島分成六區 （市中心區、西北區、東北區、氹仔村舊區、聖母區和機場區）（圖7-1）；而澳門政府部門通常採用堂區的劃分方法，把澳門半島分作五區（望德堂、大堂、花地瑪堂、風順堂以及聖安多尼堂區），氹仔和路環不作分區（圖7-2），兩種分區方法的存在常常為資料分析帶來不便，而且整個城市的發展並沒有一套長遠而完善的規劃21 ，澳門政府主管城市規劃的部門並沒有對澳門城市的人口及用地規模作出評估及研究 ，澳門現時的土地利用是否合理 ，各地區的人口密度及住宅分佈，商業及休憩設施、綠化空間佈局等，是否與澳門的發展定位相適應，等之，都有待深入研究。 因此，在土地面積狹

小、自然資源匱乏的情況下，新城區規劃如何與舊有的城市規劃及佈局相結合，取長補短，為澳門未來的可持續發展定出一套可行規劃及藍圖，是政府決策者和代行城市規劃職能的部門必須解決的問題。 表7-1 2005年澳門特別行政區用地面積構成 （平方公里）資料來源 ：澳門地圖繪製暨地籍局表7-2 2005 年澳門特別行政區堂區面積 （平方公里）資料來源：同表7-1 。堂區用地性質商住及住宅用地商業用地工業用地機關及公共設施用地教育用地停車 、交通 、旅遊設施 、體育 、殯葬設施及相關用地水體綠地及其他用地道路氹仔/ 路環總計花王堂區望德堂區風順堂區大堂區花地瑪堂區嘉模堂區 路氹填海區聖方濟各堂區0.50 0. 17 0.32 0.30 0.60 0.45 0.32 2.660.0 1 0.01 0.12 0.02 0.0 1 0.0 1 0.180.03 0.02 — 0.19 0.10 0.03 0.46 0.830.12 0.08 0.11 0.24 0.39 0.23 0.06 0.6 1 1.840.03 0.05 0.04 0.05 0.14 0. 20 0.03 0.540.03 0.05 0 . 0 6 0.30 0.11 2 . 4 9 1.04 0.90 4.980.90 0.5 1 1.4 12.16 10.08 12.241.75 1.77 3.52堂區面積澳門半島 氹仔/ 路環總計花王堂區望德堂區風順堂區大堂區花地瑪堂區嘉模堂區 路氹填海區聖方濟各堂區1. 1 0 .6 1.0 3 .0 3 .2 6 .5 5 .2 7 .6 2 8 . 2—————

圖7-1 澳門半島的自然區域分佈資料來源 ：澳門土地工務運輸局提供 。

圖7-2 按堂區分佈的澳門半島地圖資 料 來 源 ：澳 門 地 圖 繪 製 暨 地 籍 局 ：http :/ / www .gis .gov.mo/ dscc/ chin/ newthematic .htm

澳門新城區規劃主要劃分為五個區域 ，各有不同的功能及用地分佈（表5-1） 。 A區的主要功能為住宅小區，B區為科學館和大型海濱旅遊軸線帶，C區為低密度住宅，D區為住宅及酒店用地，E區為高科技商業園及住宅小區，每個區域都有適量的土地預留作學校、商舖、政府機構及社區設施的用途，而且附以大量綠地的留用，希望能為澳門的道路網絡及長遠的交通規劃提供必要的空間，優化澳門海岸景觀、增加綠化休憩設施、擴大城市生活空間。新城區規劃已為澳門未來20年的用地分佈定下初步框架，但問題是如何讓新城區規劃的土地用途及分佈更為合理並滿足澳門長遠發展需求，協調和配合原有的城市規劃，與舊城及密集的市區作出一個合理分配土地用途的作用。 目前的規劃還存在一些不足的地方。首先，在樓宇密度方面與人口分佈方面，新城區規劃中A區被規劃為密度及容積率較高（2.5—7）的住宅小區，預計能容納84，282的居住人口，其餘C ， D及E區均為密度及容積率較低的住宅用地，預計能容納31，596的居住人口，即預計在2023年，澳門半島承載的總居住人口下降到75％ ，而離島區承載量則上升到25 ％22 ，這樣的住宅分佈對人口密集的澳門半島來說並沒有很大的紓緩作用，而且沒有解決澳門半島住宅密度高的問題（見表5-1 、表5-3 ）。在所有五個新城區中，普通高檔次酒店可以設置，而賭場酒店似乎沒有必要安排，否則又會變成新區不新、功能重疊，又或者賭場滿天飛。 第二，新城區在政府機構、商業、社區設施的分佈及規劃上是否能相應滿足各新城區的發展需要，按照目前的規劃，每個小區當中政府/ 機構及社區設施亦佔有一定的比例，但是這些設施的比例似乎並沒有按照人口的需求來作出相應的比例分配，以A區為例，37.78％的用地被劃分為住宅，容納的人口數目為84，282之多，但政府/ 機構及社區設施的比例只佔4.67％；反觀在C，D及E區，住宅用地及容納人口均比A區少，但政府/ 機構及社區設施卻有10—20％之多。因此，目前各區內所劃分的用地比例，如學校、社區、商業機構等，是否應與該區所能容納的人口數目互相配合，藉以滿足各區發展的需要，推動各社區的長遠發展，成為另一個必須考慮的因素。 第三，在交通道路網絡的安排方面，新城區規劃採用了環形道路的設計（盡端式的道路安排），每個地塊由一條雙向雙車道的分隔環形道路系統提供服務，再從環形道路伸延出小支路及環行道為每個開發地塊服務23 （圖7-3），這種盡端式的道路設計，便於區與區之間透過主幹道連接，但可能令主幹道過

分擁擠，對道路交叉口處的交通載荷造成壓力。另外，雖然規劃區的大量綠化用地將能為捷運的建設提供空間，但是，目前的新城區規劃內的道路安排暫未見任何捷運軌道系統的安排。交通網絡是城市規劃設計的重要環節，目前的分區設計似應把捷運系統納入研究範圍，完善公共交通網絡系統的設計，將可以更好地應付新城區內的公共運輸需求以及配合新城區與澳門其他區域的交通接駁系統，避免與澳門市區交通形成新的樽頸，惡化現存交通擠塞的問題。 第四，要千方百計避免改變土地用途。雖然新城區規劃最後的方案還未落實，各區的土地用途及發展還有商榷的地方，但是如何確保各區的用地分佈能按照原有的方案落實執行，盡量避免在推行的過程中隨意改變用地及設施的分配比例，在新城區規劃的過程中必須嚴格制定與新城區規劃相應的批地準則及標準，控制批地用途，為新城區規劃定下明確的土地用途分配，例如住宅、酒店、綠地的比例等，避免澳門城市及住宅週邊劃分過多的酒店或賭場用地，破壞新城區規劃貫徹優化本澳海岸景觀、增加綠化休憩設施、擴大城市生活空間、提高市民生活素質等目的。 第五，澳門是一個寧靜悠閒的小城，其獨一無二的歐陸風情景觀及建築物，每年吸引了數以萬計的遊客到訪。但是，目前大量的賭場建設及改造，已逐漸破壞澳門恬靜和諧的環境。新城區規劃內的其中四個填海區域（BC 、 D 、 E）工程的進行，將對澳門半島與氹仔兩岸之間的景觀以及澳門未來整體的城市面貌產生很大的變化，對現時澳門的水文地質造成影響。以香港維多利亞港的填海工程為例，有很多反對聲音認為填海使原來的港口變得更為狹窄，破壞了兩岸的景觀，對於過去曾為香港經濟作出貢獻的深水港，許多市民都反對政府無止境地填海以增加土地供應。 24 無論是舊區重整，還是新城區規劃，都必須關注如何在增加土地資源或者改造城區建設的同時維持澳門的小城風光及特色，避免對澳門的景觀造成不可復原的破壞。 第六，鑑於特區政府所屬部門分佈極為分散 ，不僅為居民帶來諸多不便 ，影響 “以民為本”理念的貫徹 ，而且也使特區政府對外形象受損 ，故此 ，本課題組謹提出一個大膽構思：把C區調整為政府專屬辦公區，即把預計開發的13.42 公頃住宅用地及0 .88 公頃商業用地一律改為政府辦公用地。這樣，不僅可以對政府辦公條件作出明顯而有效的改善，而且也可把分散在不同堂區的原政府辦公設施轉作商用或永久性文化設施。因而，其意義與影響將會更加深遠。、

圖7-3 新城區交通路線設計資料來源 ：《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ， 2005 年3 月。 7.6 對於舊城區改造 、 引入現代軌道捷運系統等計劃的 衝擊 隨着澳門社會經濟的發展，澳門原有的土地面積已不足以應付未來的長遠發展，有些較早開發的舊城區可能未能與現時人口、社會及經濟發展相適應，形成居住條件惡化、公共設施不足以及交通擠塞等社區問題。因此，現時澳門地區同時存在增加土地開發、改造舊城區域以及改善交通網絡的需要。但是，無論捷運系統、舊區重整以至新城區規劃等大型項目均涉及廣泛的層面，雖然政府希望新舊城區的發展過程能帶來一個互相牽引的作用，但政府如何在新城市規劃上作好新舊城區的協調，將成為一個難點。以舊區改造計劃為例 ，牽涉業權收購的賠償、物業估價的方式、舊區重整類型的選擇、法律法規的配套等問題，政府需要投入大量的人力資源，成立跨部門小組、專責工作小組等對各項問題及事項作出研究及提出解決方法。 25 另外，在建設捷運系統上，雖然在新城區規劃中有六成面積用於綠化休憩、道路網絡，藉以預留空間將來興建捷運26 ，但是軌道捷運系統的引入，同樣涉及政府財政支出增加、路線選擇、如何平衡興建時期對附近商店及住戶所造成的影響等問題。新城區規劃的推行，除了對政府的財政支持造成壓力，還需要大量人力資源的投入，由於政府公共財政無法同時支持各項計劃的全面開展，一項計劃的推行無可奈何地將會擠壓其他項目的資源，因此，新城區規劃的推行將可能對現有的舊區重整以及引入軌道捷運系統等計劃造成衝擊。

7.7 對港珠澳大橋工程的衝擊 由於港珠澳大橋涉及各方利益分配及相關理念協調，大橋的選址一年之前早已定案，但融資、聯檢等方面的問題，到現時還未有最後定案，因此，新城區規劃方案如何與大橋計劃互相配合，成為難點之一。目前，港珠澳大橋的初步走向方案將為 “香港■石灣—澳門明珠/ 珠海拱北”，即澳門方面的落腳點在北區東方明珠，澳門新城區規劃的初步設想是其中一區座落在澳門東北（A區），即馬場北大馬路及友誼橋大馬路以東，與港珠澳大橋西岸預計填海區幾乎座落在同一位置，由於以東方明珠為澳門大橋選址普遍受到認同及接受，有意見認為此落腳點能讓澳門透過東方明珠對開海面進行較大規模的填海，興建大型停車場、在填海地上修路、築隧道、建天橋等來疏導大橋為澳門帶來的大量人流及車流需要，同時希望填海土地能滿足澳門土地資源不足的問題27 ，政府現時有意在A區進行填海造地計劃 ，預留土地發展空間，將有利澳門的未來發展。可是，現存難題是A區的規劃及設計如何與港珠澳大橋相配合 ，尤其是新城區的交通規劃及分佈如何與大橋的落腳點連接，若港珠澳大橋能在2007年動工，估計可於2011—2015年間通車；而澳門新城區規劃內的5個新填海區域，主要作為澳門未來20年發展需要的土地儲備，按照這個時間安排，兩項工程很可能同期執行。 港珠澳大橋通車後，將有大量的人流、車流及貨流進入澳門或經澳門出境及轉口，考慮到A區將成為港珠澳大橋的連接口，因此必須對本澳現時的交通網絡及道路設施的承載能力作出評估，2004年澳門的行車線道路長度為362.1公里，行車密度為390.1輛/公里28 ，行車密度相當之高，若准許經港珠澳大橋來的車輛進入，必定對澳門市內交通造成壓力，因此A區必須預留足夠位置興建大型停車場供來澳的車流停留；另外，澳門市內交通系統亦應作出相應的安排，以引導來澳的人流及疏導經澳門出境的旅客；至於來澳的貨流，目前澳門與氹仔的交通網絡怎樣作出協調，現有的澳氹連接大橋及道路是否有足夠的承載力應付來澳的大型貨櫃車輛，是否有必要興建中途倉庫，停放不能即日轉口的貨物等問題，必須有周詳的考慮及安排，完善澳門發展物流的條件。因此，新城區規劃必須把港珠澳大橋的落腳點納入規劃的項目內，顧問公司的終期報告分別在A區以南及以西為港珠澳大橋預留兩個可能的連接點，港珠澳大橋預計在連接點的位置興建大型停車場，以限制經橋來澳的客運車輛或私家車，讓它們停靠在大橋的落腳點，人流轉乘其他交通工具進入城區，避免增加市內的交通壓力，兩個用地如何規劃及配合，目前預

留的位置是否足以應付來澳的人流及車流，成為實際的難題。另外，在資金及融資問題上，港珠澳大橋的建築設計等將會採取BOT形式融資，而新城區規劃中的A區將由政府出資建設，但是，新城與港珠澳大橋落腳點的交通規劃及道路接駁系統的費用如何分配，是屬於新城區規劃還是大橋的費用，成為另一需要論證的問題。 7.8 法律法規的加速完善 “城市規劃是指為了確定城市性質、規模和發展方向，合理利用城市土地、協調城市空間佈局和各項建設所作的綜合部署。” 29 完善的城市建設規劃保證了城市土地的合理利用和開發，為各項經營活動及協調提供前提和基礎，促進城市經濟和社會發展，因此，完善的城市規劃法規日益為世界各國所重視。英國早在18世紀便頒佈了世界上第一個城市規劃法規，日本於1919年頒佈了 《都市計劃法》 ， 1984 年全國人大常委會制訂了 《中華人民共和國城市規劃法》 ，同年國務院發佈了 《城市規劃條例》 ，香港、台灣等鄰近城市也有自己一套有關城市規劃建設的法規。中國的城市規劃法，清晰地為城市規劃和管理工作提供了法律保障，它對編制城市規劃的授權單位、基本原則、規劃階段和總體規劃、分區規劃、詳細規劃等主要內容作出界定，並對城市新區開發和舊區改建實施過程中的用地規劃管理、監督檢查、竣工驗收等程序定下法律依據。 澳門400年來，特別是近150年在葡萄牙直接殖民管治下，法律法規都是延伸自葡萄牙的本土模式（包括葡萄牙的 《王國城鎮修葺總規劃》 和 《都市建設總章程》 都曾延伸到澳門適用），在1941—1971這段時期，葡萄牙沒有批准任何城市規劃計劃， 1971—1990年，只有少數的計劃被通過，直到90年代後期，才有一套較為完整的城市規劃和環境保護法規，這個情況直接影響了澳門城市規劃法律的建立及發展，使澳門的城市規劃條例嚴重滯後。澳門曾在1963年和1986年制定過 “澳門城市建設總規章”和 “澳門地區指導性規劃”，但從未正式頒佈。30 1980年澳門政府自行制定的 《土地法》 標誌着城市規劃的法律開始本地化，並初步形成了土地制度、都市建築、環境保護為核心的法律體系。31 當時，澳葡行政當局對於澳門地區性的土地利用及管理只是通過 “批示”（Despacho）的形式逐案批覆， “批示”便成為批准建設的主要法律淵源32 ，有關城市規劃的其他法律依據 ，還體現在 《土地法》 、 《防火規章》 等法律文件和公開拍賣土地投標等行政文件上。33在

1990—1992年，隨着葡萄牙城市規劃的法制化，澳門也曾經圍繞集體設施網絡建議進行研究，並刊登了外港新填海區都市規劃章程（第68/91/M號法令）以及南灣海灣重整計劃之細則章程（第69/91/M號法令）。 34 直到回歸6年後的今日，雖然城市規劃常常被提及，但澳門仍然欠缺一套完整的城市規劃法，對澳門整體城規劃方案的制定、新城區開發和舊區的建設、城市規劃方案的落實執行、城市配套設施等方面進行監管。澳門以規劃單元劃分為八個區域，其中部分區域如皇朝區、南灣湖區、內港區及媽閣區等的發展目標有一定的指引，並以訓令形式核准在澳門政府公報刊登；在沒有特定計劃的區域，則需遵守澳門特別行政區現行的一切有關建築條例與法規及行政指引。35 為了城市的未來發展以及各新城區的建設提供法律依據，必須積極地推行適當的法律法規加以規範、監督，讓各項城市規劃的推行更具合法性，因為城市規劃涉及城市政治、經濟、文化、科技、建設和城市發展等廣泛領域，是綜合性政策性很強的項目，必須通過立法來提高城市規劃的權威性。註 釋 ：1 《新城兩人工島將向國際招標》 ，載於 《澳門日報》 ， 2006 年 1 月12 日，第A3 版 。2 見第5章填海造地價格計算分析 。3 澳門統計暨普查局 ：《統計月刊》 ， 2006 年2 月 ，第72 頁 。4 “工聯離島濕地觀鳥 促當局設法保護有價值天然資源” ，載於 《澳門日報》 ， 2003 年5 月16 日，第C5版 。5 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究技術報告》 ， 2005 年3 月 ，第107—109 頁 。6 《新城規劃對生態影響輕微》 ，載於 《澳門日報》 ， 2006 年3 月1 日 ，第A7版 。7 《海洋業主反對填海建新城》 ，載於 《澳門日報》 ， 2006 年2 月13 日 ，第B7 版 。8 1937—1945年的抗日戰爭以及1945—1949年的內戰期間 ，大量移民為了避戰而湧入澳門 ， 促使澳門人口暴增 ，高峰期一度高達 50 多萬 。另外 ，本地因素主要歸根於70 年代以 後 ，澳門的經濟起飛 ，加上澳門後來給予1989—1992年間非法入境的無證者共50，521人居 留權（變相特赦），使澳門人口繼續增加 。轉引自黃漢強 、程惕潔：《新來澳定居之內地移民 論析》 ， 2005 年 ，第11頁 。9 澳門統計暨普查局：《人口估計》（2005 年12 月） ， http://www.dsec.gov.mo（09-02-2006） 。

10 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ， 2005 年3 月 ，第16 頁 。11澳門統計暨普查局：《人口估計》（2005 年） ，http://www.dsec.gov.mo （09-02-2006）。12澳門統計暨普查局：《移民統計》（2005 年） ，http://www.dsec.gov.mo （09-02-2006）。13同註11。14 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ， 2005 年3 月 ，第16 頁 。15澳門統計暨普查局：《統計月刊》（2006 年3 月） ，第24 頁 。16澳門統計暨普查局：《就業調查》（2006 年第一季度） ，第7 頁 。17澳門土地面積1912年為12.69平方公里 ， 1998年面積達25.66平方公里 ，主要由人工造地所 得 。見 《2 1 世紀澳門城規劃綱要研究專題報告》（中文版） ，澳門發展與合作基金會 ， 1999年 ，第5頁 。18澳門統計暨普查局 ：《澳門資料·2005》 ， http://www.dsec.gov.mo （09-02-2006）。19 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ， 2005 年3 月 ，第16 頁 。20《21世紀澳門城市規劃綱要研究專題報告》（中文版） ，澳門發展與合作基金會 ， 1999 年 ， 第9頁 。21同上 ，第17頁 。22 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ， 2005 年3 月 ，第16 頁 。23同上 ，第8頁 。24《沒有維港就沒有東方之珠》 ，載於 《信報》 ，香港 ， 2005 年7 月4 日，第P20 版 。25 《澳門舊區重整工作的構思——政府跨部門前期工作的構思》 ， 2005 年12 月。26《新城規劃涉水域須中央審批》 ，載於 《澳門日報》 ， 2006 年3 月1 日，第A7 版 。27《港珠澳大橋落服明珠廣泛被接受》 ，載於 《澳門日報》 ， 2005 年8 月21 日，第A11版 。28澳門統計暨普查局 ：《環境統計》 ， 2004 年 。29 http://ghj.hongshan.gov.cn/darticle/list.asp？id＝190 （06-02-2006） 。30 《21世紀澳門城市規劃綱要研究專題報告》（中文版） ，澳門發展與合作基金會 ， 1999 年 ， 第15 頁 ；若瑟 ·阿豐索 ：《葡萄牙與澳門 ：城市規劃法和環境法的一些方面》 ， http:// www.informac.gov.mo/aam/chinese/boletim/special/art17.htm （06-02-2006）。31 《21世紀澳門城市規劃綱要研究專題報告》（中文版） ，澳門發展與合作基金會 ， 1999 年 ， 第15頁 。32若瑟 ·阿豐索 ：《葡萄牙與澳門 ：城市規劃法和環境法的一些方面》 ， http:/ /www. informac.gov.mo/aam/chinese/boletim/special/art17.htm （06-02-2006）。33同註31 。34同註32。35根據澳門土地工務運輸局提供資料整理 。

第八章 新城區發展規劃須着重解決的問題 2000 —2005年，澳門GDP分別錄得5.7％、 2.9％、 10.1％、 14.2％、28.3％、6.7％的實際增長率。1在近年持續經濟增長的推動下，澳門城市現代化進程空前加快，以旅遊博彩業為首的第三產業群率先發展，城市一片繁榮興旺，面貌也嶄露新容。在經濟向好的良辰美景下，澳門吸引了不少外來移民，2005 年12月澳門居住人口估計為48.8 萬人，較2004 年年底增加約2.3萬人2 ，顯示城市人口增長進一步加快。然而持續上升的人口，對人口密度和汽車密度均居世界前列的澳 門3 ，就是一種 “百上加斤”。城市人口的增長，除了對城市資源與能源的大量攝取外，更令城市的居住環境、交通問題、環境污染問題、城市災害、城市舒適性問題、社會問題惡化。4 伴隨着經濟實力的提高 ，澳門特區政府提倡 “共建優質社會”的理念 ，全社會正進入大眾消費的時代，提倡建造高質量的綜合生活環境。正因為如此，澳門市民需要一個更加現代化、科學化、生態化的城市環境，包括居住環境、消費環境、娛樂環境、休憩環境、綠化環境、交通環境等。要在土地資源匱乏的前提下解決城市環境惡化的問題，澳門需要對城市規劃進行持續的有機更新。可喜的是，建設新城區作為一種明智選擇已正式提上議事日程。 眾所周知，城市規劃的實施是一項複雜艱巨而影響深遠的系統工程，在實施過程中，將必然會遇到不少棘手問題。如何及時發現並着實解決這些問題，成為新城區建設達致最大效益的關鍵。 8.1 成立跨部門協調辦公室 ，負責發展規劃的統籌落實 英國 《不列顛百科全書》 把城市規劃定義為：“城市規劃與改建的目的，不僅僅在於安排好城市形體—城市中的建築、街道、公園、公用事業及其他的各種要求，而且，更重要的在於實現社會及經濟目標。”5 從定義可知，城市規劃的對象複雜 ，涉及城市建築、街道衛生、休憩場所 、公共設施、綠化區 、消費娛樂場所等多個範疇。著名的 《雅典憲章》 中 ，將居住、工作、遊憩和交通作為現代城市的四大功能，提出城市規劃的任務就是要恰當地處理好這些功能及其相互之間的關係。6 在城市規劃過程中，研究、解決城市問題的方法更顯縱橫交錯 ，涉及測量、氣象、水文、工程地質、水文地質等領域中的知識7 ，以及社會經濟發展

預測等有關社會、經濟領域中的問題與技術手段。可見，新城區規劃建設是一個複雜的系統工程。 市場失效為城市規劃引入了舞台，然而，政府帶頭的城市規劃並不一定是有效，同樣會存在管理失效。8 新城區規劃將牽動特區政府多個部門，諸如建設發展辦公室、土地工務運輸局、環境委員會、民政總署、社會工作局、房屋局、審計署、廉政公署等，還要驚動立法會，實施性部門和管理性部門需同時出動 ，可謂 “文武兼備”。多個部門的合作將遇到決策目標、行政制度、人員組成等差異所帶來的問題，因此，要避免以上問題，建立跨部門協調辦公室是新城區建設的一種必要舉措。舉例來說，城市規劃師往往只關心土地使用規劃，而不考慮其他市政部門，同時也不顧及城市基礎設施和公共設施的規劃、發展和決策等，這都可能引起部門管理失效，造成巨大的社會經濟損失。因此，跨部門協調辦公室的建立將有助降低部門間因工作目標、運行制度和人員組成等差異帶來的協調成本，並有利於新城區規劃的統籌協調和具體落實。在實踐中，有些跨部門協調組織本身就是低效率的根源，為避免此種情況發生，此次為新城區建設所設的跨部門協調辦公室需有明確可行的運作目標、組織架構、人事章程、權利與義務範圍、補償激勵制度、開支控制系統、運作年限。 跨部門協調辦公室的運作目標可設為統籌新城區規劃的行政法規、法律制定，落實相關部門執行主體的工作，協調跨部門城市建設的決策衡突。任何組織的基本元素都是人 ，因此 ，跨部門協調辦公室的人員選拔要有科學性、競爭性和公平性。辦公室的運作應包括高層領導的關注和支持，因為高層領導的關注將提高辦公室人員的積極性。從各部門所選取的人數分配可按照部門在新城區建設的重要性加權選取，重要性可結合一些指標採取平衡計分法（balance scoring）進行計算，另外，為提高辦公室人員的合作積極性，報名可考慮新增團隊報名形式，即來自不同部門的有合作經歷或已相識的公務員進行群組報名，進行群組挑選。在吸納經驗豐富的成員的同時，選拔也應給予青年人員一定的機會（青年處於人生黃金時期，其工作熱誠相對較高）。另外 ，處理好辦公室工作的激勵問題同樣重要，補償激勵制度要求政府對不可抗力的額外工作量給以補償和進行工作表現計分制度，以作為日後晉升的參考。新城區規劃涉及的金額巨大，政府運營也存在一定的效率問題，開支控制系統的建立是體現 “以民為本”施政的手段。總而言之，跨部門協調辦公室的成立必須具有現實性、科學性、示範性 ，盡力避免虎頭蛇尾等不良傾向。

8.2 堅持公平 、 公正 、 公開原則 ， 全面諮詢民意 雖然本澳過往也曾有數次的大規模填海造地工程，但是次新城區發展規劃的填海面積卻是歷來最大（填海造地415公頃，佔現時全澳面積15.2％），規劃容納近12萬人，且工程牽涉的複雜性也較大，需要配合環保生態的要求，營做 “水天一色”、 “島嶼”概念的優質居住環境 ，並肩負着為澳門提供充足土地儲備作長遠發展的目標，因此，其規模、複雜性與重要性都將受到各界的高度關注。尤其作為對澳門情況甚為瞭解的專業團體及社團，將能給予客觀、實務的意見，對計劃的藍圖和實效性作出修訂及補充的意見，包括針對城區建設的最佳規模、人口政策、建設資金來源、交通安排等課題。以交通安排作例，顧問公司建議採用盡端式道路安排（小區與小區的街道並沒有直接連接，需透過區域的主幹道），這會否導致主幹道過分擁擠？現時上下班時間新口岸新填海區（皇朝廣場一帶）的兩條行車天橋和宋玉生公園四周的道路（該區的主幹道）均出現長長車龍，盡端式道路安排會否也會出現類似的弊端，難以預料。 因此，在籌備與落實新城區規劃時，通過各種可行渠道廣泛諮詢民意，包括召開專題性的公聽會將是該計劃取得成功的必要步驟。同時，公聽會不一定是一次性的，有關部門可在計劃過程中召開多次的專題性會議，說明計劃實施的具體狀況，並適時地收集計劃落實或執行後的反饋意見。再者，由於專業團體和社團與所屬群體及居民交往的密切性，它們能作為說明計劃、收集專業人士與民間意見及獲得社會共識不可或缺的媒介。 8.3 作好跟鄰近珠海市的協調 澳門跟珠海唇齒相依，作為關係最密切的睦鄰，澳門的重大政策、工程等將對珠海產生一定的影響。如前所述，由於A區的位置與珠海只是近在咫尺，填海工程的外部性效應（即填海工程可能帶來的負面影響）或許受到珠海方面的反彈。回歸前，由於種種原因，澳門與珠海過往在多項重大工程上未能取得共識，例如機場的建設，導致一定程度的功能重疊和經濟損失。雖然是次的性質不同，並非共同合作發展，但由於牽涉雙方的利益，尤其是自然資源的稀缺性，在總結過往經驗的基礎上，澳門必須做好跟珠海市的協調，以多重機制讓珠海市瞭解工程的目的、進度及可能影響，具體可透過雙方有關機構（如建設發展辦公室和珠海市建設局、環境保護局等）進行定期會談或組織實地考察，另外，亦可就共同關注的課題（如填海工程對環境水文的影響）組成

工作小組進行跟進探討，建議可行的方案以減低工程可能帶來的負面影響。 8.4 進行國際性招標 ， 健全土地利用及管理制度 近年，澳門經濟的平穩增長已基本證明了 “以博彩旅遊業為龍頭，服務業為基礎帶動其他行業協調發展”的定位策略是合適的，旅客數字的再創新高也反映了澳門這座中西文化小城的文化魅力。相信，新城區建設有利於城市資源重新整合和旅遊資源的深度開發，為發掘新城區建設的最大效益，新城區規劃的各項招標工作必須做好、到位。澳門作為華洋共處的小城，城市規劃應繼續發揮這種文化優勢，城市建設理念要體現中西文化的融合 ，因此，國際性招標成為新城區建設實現高質量、最具效益的必要手段，有利引進國外先進的概念。招標應兼顧本土經驗和國際視野，以體現澳門兼容開放的城市風格。在進行國際性招標過程中，本研究課題組建議政府在如何增多投標數上下功夫，尤其吸引更多外地優秀的投標者。博弈理論證明， “競爭性投標的投標人數越多，投標人的投標價格越接近其生產成本，降低招標人和投標人之間的信息不對稱所帶來的效率損失。”9 當然，努力增加外國投標者不代表要持 “崇洋心態”。不論是國外還是國內的投標者都各具特色，選標時還是要依據新城區建設不同區份的不同目標、不同建設環節、不同範疇去選標，同時規定國外中標者應引入本地人才參與建設，本地中標者也應融入國際性人才、技術，以提高新城區建設的創新性、中西融合性、抗風險性、前瞻性。澳門是眾人眼中的開放城市，中西文化歷史悠久，為使舊城區保留中西特色、新城區盡顯現代繽紛，並確保預算不失控，政府應進行公平、公正、公開的國際性招標。 現今，世界多個國家（地區）都制定出符合地區發展的土地利用及管理制度。土地利用及管理制度有利於一國或地區對未來土地利用作超前的計劃和安排，是依據市場經濟規律和自身的土地特點在時空上對土地進行合理分配和利用，是成功的城市規劃中一個不可缺少的核心制度。可惜的是，澳門特區政府對土地利用、土地管理、土地拍賣還沒有一個法制性強、透明度高、符合市場經濟規律的土地利用及管理制度。過去，政府批給發展商的土地出現用途轉移、發展年限拖長等現象，同時土地批給缺乏一個公開、公平的拍賣程序。這次新城區規劃使澳門土地有所增加，加強了澳門中長期發展的基礎，但同時須注意到新城區新增的土地需要一個法制化的土地利用及管理制度。新城區規劃的五個分區各具有不同的用途，政府應通過法律、經濟手段

保證土地使用者按照新城區的規劃進行開發，例如C區原計劃為低密度的住宅用地，但因商家追求利潤而興建高密度住宅，偏離澳門新城區規劃原有的規定，如何避免有損公眾利益的商業行為，值得政府思考。由於新城區規劃的土地涉及澳門長遠發展，政府應建公開的土地拍賣制度 ，以避免權錢交易，也讓公眾能及時瞭解土地未來的用途。土地的利用決定着未來城市建築的發展和生態發展，因此土地利用及管理制度的設計應與城市建築規劃、生態規劃三位一體。 8.5 堅持 “以民為本”， 把工程引發的負面效應降到最低 新城區建設的其中一個目的是提高市民的生活素質，並提供大量綠化、休憩及公共服務設施，擴大城市空間，可是，若由於新城區的建設而引發一連串的負面效應（如污染、噪音、交通不便等），則可能導致市民對新城區建設的不滿，認為 “未見其利，先受其害”。再者 ，由於新城區建設的規模龐大，建設周期長，因此，堅持以民為本的理念是獲得社會廣泛認同該計劃的先決條件。在充分評估工程帶來的噪音（對附近居民，尤以A 、 B、 C區，而2006年初海洋花園的業主已聯署向政府遞信表達他們對填海工程的憂慮10） 、交通流量（如友誼橋大馬路、孫逸仙大馬路或需收窄部分行車線）、海水污染等的影響後，透過官民雙方互動的模式，在規劃及工程前進行媒體宣傳及全民性諮詢，讓普羅大眾，尤其是較受影響的居民，能瞭解工程的施工期限及擬採取的 “紓緩”措施 ，與及收集他們的建議作適當的調整。更重要的是 ，整個項目需提高其透明性，讓市民充分瞭解其進度，同時，由於工程期間或許遇到一些之前未能預計的情況，因此應提供機制給予市民反饋意見，以作改進。 8.6 建立全程監督機制 新城區建設是一項涉及金額巨大的社會投資，其投資鏈條長、收益期長、管理關係複雜 ，客觀存在經濟學上的委託代理關係11 ，在新城區建設中，政府不可能一手包辦，而採取把工程分包給各承標者更為現實，政府從中要做好委託人角色，各承標者則被視為代理人，正因政府在新城區建設工程技術上存在信息劣勢，政府和各承標者之間便可能存在委託代理關係的效率損失，即新城區各承標者未必按政府的預期目標進行建設，理論上，新城區建設會存在偏差，各承標者存在背離承諾的動機，因此，建立全程性監督

機制是降低新城區建設委託代理關係產生的效率損失或資源浪費的可行做法。全程性監督機制的建立能促進新城區建設的各個環節能順利落實和質量保證，同時也有利於提高政府財政運用的質量。全程性監督應貫穿新城區建設的整個過程，可分為事前監督、事中監督和事後監督，涉及範圍有工程、行政、民生、法律、政府財政、環境保護等範疇。監督機制應設有舉報違法制度、工程檢查和報告制度、調查制度、處罰制度等等。再者，監督主體應盡量多元，即監督主體可由特區政府監督部門（如廉政公署和審計署）代表、城市規劃專業人士、社團代表、居民代表、並未參與新城區建設的房地產發展商、外地專業代表組成 ，當然保證社團和市民有不低的參與比例和監督權力。誠然，上述的全程性監督機制需投入一定的人力物力，但其社會經濟效益是不可低估的，同時，為提高監督主體的積極性，特區政府和各承標者可對監督主體作出的監督貢獻付以一定的激勵。 8.7 擴大宣傳 ， 提升社會共識 相信不會有人反對澳門過去的城市發展因欠缺科學規劃而存在不足。現今，澳門社會有條件建設新城區，這是十分難能可貴的歷史性發展機遇，全社會有責任為其傾盡智慧、獻計獻策。二次世界大戰以前，西方的城市規劃常常因其技術複雜性而使市民望而卻步。戰後，西方國家進行戰後重建時意識到公眾參與的重要性，便進行廣泛的社會諮詢。同樣道理，新城市建設不是盲目的建設 ，不是政府的建設，也不僅是旅客的建設，而是謀求全澳市民最大福祉、最大程度提高市民生活質量的建設。那麼，城市規劃為甚麼要公眾參與呢？第一，城市是市民的城市。城市的主人理應對其生活載體的未來發展發表意見，關心相關決策。第二，城市規劃具有強制力。城市規劃是現代城市社會的重要行為準則之一，需要城市社會的組成者自覺遵守或懾於其強制力而遵守。由於城市規劃的內容有可能涉及到城市中的大多數市民的切身利益，因此，每一個市民都有權關注其內容並發表自己的意見。 12 在新城區建設過程中，特區政府既要注意全程作好全民性諮詢，讓市民充分表達意見，又要加大宣傳力度，以求在提升社會共識基礎上提高公民參與度。現時，澳門出現的一些 “城市疾病”，如空氣污染、交通擁擠、熱島效應、綠化落後等，與市民參與不足不無關係。新城區是澳門城市規劃的一張白紙 ，政府除堅持完善立法和宣傳教育外 ，應作完善的全民性諮詢，收集澳門市民的意見 ，讓市民為自己的大家園動動腦筋。只有在為市民充分提

供反映意見的渠道（例如網上諮詢、電台諮詢等），合理地吸收其意見，並反映到規劃方案中去，同時遵照法定程序，在協調各方利益之後通過的城市規劃才有可能獲得廣大市民最大限度的支持和自覺遵守。 13 澳門市民對於澳門的建設常處於無參與和象徵式參與之間，對身邊的花草樹木不瞭解，更不用說投身參與，這或許與澳門的歷史背景有關。 14 諮詢可通過廣泛的社會問卷調查、專家訪談、專業機構意見徵集等形式進行。全民性諮詢不僅是事前做出，更需注意的是，在建設過程中也應及時瞭解社會想法，可通過澳門緊密的社團網絡動態瞭解居民的生活訴求，這樣才有效避免建設過程中一些意料不到的外部效應。全民性諮詢能為新城區建設打下紮實的民意基礎，也減小承標商和公共意志間的差異，一舉兩得。 判斷新城區規劃五個分區的最優的發展順序，政府應進一步通過全民性諮詢深入瞭解民意。根據 “澳門新城區規劃初步研究民意調查”的結果顯示，受訪居民認為在新城區規劃中的五個分區中，最應率先發展的是A區，原因可能是該區具有最大的發展面積，綜合性高，同時亦配合到港珠澳大橋建成後的澳門發展。其次，贊成比例第二高的是E區，接着是C區、B區，最後是D區。本次民調的代表性未必很高，但無論如何，除B區段已先行啓動外，A區列為先行應是一個可以考慮的意向。當然，必要時可通過進一步民意調查的結果，結合未來澳門的經濟規模、人口規模等因素作出調整。 8.8 境外適度加強推介 新城區建設是澳門進入新紀元之後的一項複雜的大型社會工程，也是澳門傳達城市新形象的大好時機。澳門是中西文化匯集地，新城區建設需繼續弘揚中西文化的魅力，融現代與古樸於一身，務求與舊城區相互輝映。新城區建設是澳門居民在未來的發展中維持公共生活空間秩序而作出的空間安排的意志。作全民性諮詢後 ，新城區的設計最能反映澳門社會的總體價值判斷，是城市共識的載體。澳門始終堅持旅遊博彩業為龍頭的策略，有必要向世界旅客動態傳遞最新發展成果，吸引旅客多來多停留。既然如此，新城區建設的適度境外推介成為推動旅遊業持續發展的必要內容。新城區應融合工作、休閒、娛樂、文化、教育、科技於一身，這是世界潮流，卻又保持澳門自身的特色。澳門的城市規劃不管是實踐上或理論研究上都有先天的難度，新城區建設是一項挑戰。新城區的建設更可作為鄰近地區的示範模板。要境外推介澳門最新面貌，本課題組建議政府應積極參與世界各地的城市規劃展

覽、加快城市規劃館的升級建設、定立 “城市規劃日”、新城區建設主題網站、組織與新城區結合的特色節慶活動、培養 “城市規劃推廣大使”相信，不懈的努力和全民智能的啓動將為新城區建設的正式啓動開創一個良好的開端。註 釋 ：1 《澳門日報》 ， 2006 年4 月1 日，第A10 版 。2 澳門統計暨普查局：《人口統計》 （2005 年第3 季） 。3 根據2005年 《CIA World Factbook》 （2005），澳門人口密度世界排名第一 ，為17，684人/ 平 方公里 。4 譚縱波：《城市規劃》 ， 清華大學出版社 ， 2005 年 ，第4 1頁 。5 同上註 ，第88頁 。6 同註4 ，第91頁 。7 同註4 ，第94 頁 。8 丁成日、宋彥 、黃艷 ：《城市規劃與空間結構——城市可持續發展戰略》 ，中國建築工業 出版社 ， 2005年 ，第6頁 。9 張維迎 ：《博弈論與信息經濟學》 ，上海三聯書店 、上海人民出版社 ， 2005年 ，第18頁。10《澳門日報》 ， 2006 年3 月5 日，第A7 版 。11委託代理關係是指委託人與代理人之間存在信息不對稱 ，委託人無法直接觀測代理人的行 動 ，代理人容易背離委託人目標而行動 。詳見張維迎 ：《博弈論與信息經濟學》 ，上海三聯 書店 、上海人民出版社 ， 2005年 ，第239頁 。12同註4 ，第116頁 。13同上註 。14梁可婷 ：《論閒置空間再造在澳門的發展——以益隆炮竹廠為例》 ，載於澳門理工學院 ： 《設計與城市發展國際學術研討會論文集》 ， 2005 年 ，第96 頁 。。

第九章 最後結論 澳門新城區規劃的推出與實施不僅具有突出的必要性和迫切性，而且也具有較高的合理性與可行性 ，這項龐大而較為複雜的工程將為澳門經濟和社會帶來可觀的效益是可以預期的。經濟效益方面，新城區規劃將有助於增加澳門的土地儲備、完善城市交通佈局 、增加綠化空間、優化公共服務設施、擴大城市功能、壯大澳門經濟實力等。如處置得當 ，它不僅不會構成特區政府的財政負擔 ，而且可成為政府穩妥可靠的擴大庫房收入來源 ，僅A、 E兩區的潛在地價收入與A、B 、 E三區填海成本之差便不會低於100億元，而隨後土地開發效益僅A、E兩區便可能達到190億元。社會效益方面，新城區規劃將進一步提升澳門居民的綜合生活素質、擴大社會就業及澳門的專業人才儲量 、促進公民意識的提升 ，並能提升澳門特區的國際形象、提高外界對澳門的重視程度。總之，隨着這項龐大工程的實施 ，澳門將得以全面提升其國際競爭指標，發展成為一個具更高現代化程度的國際旅遊城市。 在天時地利人和的客觀有利大環境下，不失時機地拓展澳門發展空間，這是一個大局，一個得遠大於失、利遠大於弊的重大決策，值得果斷地作出回應。為了進一步滿足經濟加速發展的需求 ，尤其是突破受到土地供給制約、交通擠塞等發展樽頸問題，以及全面提高居民綜合生活素質，本課題組認為新城區規劃在比較短時間內正式推出是適宜的。當然，在推出的同時，諸多相關問題均有待於政府進一步作出統籌協調，課題組謹作出以下具體建議：①成立跨部門協調辦公室。新城區規劃是一項複雜的系統工程 ，成立專門的部門負責新城區規劃的發展、統籌和落實，使規劃的實施具有現實性、科學性、平衡性和示範性；②堅持公平競爭的基本理念。規劃的實施要最大限度地體現這一原則與精神，設計要力求優化，填海工程與地面工程宜盡量納入公開招標的程序，一方面有助降低成本，另一方面有助於公平參與、平等分享機會 ；③ 及時召開專題性諮詢會，並進行全民諮詢。政府政策的順利推出必須聽取不同的意見和聲音 ，透過召開專家學者、專業社團的諮詢會，政府將能吸納更客觀、更務實的意見，對新城區規劃的藍圖和實效性作出修訂和補充的意見。另外，做好諮詢工作 ，提供機制讓市民反饋意見，使全民能夠參與政府的政策，令新城規劃這一政策獲得普遍市民的支持，有利於市民對政府政策的認受性；④ 作好與鄰近地區的協調。珠海市與澳門唇齒

相依 ，澳門的任何重大政策定必對珠海造成一定的影響，透過兩地相互之間的協調，有助新城區規劃的順利推行，並透過兩地相互的跟進和探討，有助減低整項大型工程可能帶來的負面影響；⑤ 堅持 “以民為本”、 依法施政的科學決策觀。特區政府以提高市民的綜合生活素質作為 “以民為本”的核心部分，新城區規劃為澳門提供大量的綠化空間、休憩地區和公共設施，將有助大大改善澳門現時的生活環境、空氣質素 ，體現 “以民為本”的施政理念，但要作到居民實際受益面的有效擴大，並非一件輕而易舉之事。新城區規劃的推出，將有利於第一時間向內地及境外傳達澳門日益提升的城市新形象的信息，有利於弘揚澳門中西文化交匯中心的強烈特色，有利於吸引更多遊客前來及停留澳門，故絕對可以相信，新城區規劃的啓動將是進入新發展階段的澳門加速現代化的一個良好開局。 總之，是次新城區規劃是一項具多重效應的建設性規劃，根據對特區政府兩份相關研究報告所作出的分析，權衡利弊得失，本課題組認為，雖然新城區規劃的推出與實施有其不容低估的必要性和可行性，但兩份研究報告並沒有提及新城區規劃的填海造價及預期完成的時間表，顯然，不管是有意迴避還是無意疏忽，都不能不認為是原報告的一項不應有的缺失。

參考書目：1. 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究終期報告書》 ，2005年3 月。2. 《澳門特別行政區城市建設發展初步研究技術報告》 ，2005年3 月。3. 《澳門舊區重整工作的構思—政府跨部門前期工作的構思》 ， 2005年 12月。4. 周偉林、嚴冀等：《城市經濟學》 ，上海：復旦大學出版社，2004年。5. 《21世紀澳門城市規劃綱要研究專題報告》（中文版）， 澳門發展與合作 基金會， 1999年。6. 張兵：《城市規劃實效論——城市規劃實踐的分析理論》 ，北京：中 國人民大學出版社， 1998年。7. 朱玉明：《城市形象淺論》 ，下載於http://theory.people.com.cn/BIG5/ 49154/49156/3853618.html ， （09-02-2006）。8. Working Paper No. 11 of the “HK2030 Study”， http://www.info.gov.hk/hk2030/ hk2030content/ wpapers/wpaper_11/e_wpaper 11.htm （09-02-2006） 。9. 若瑟·阿豐索：《葡萄牙與澳門：城市規劃法和環境法的一些方面》 http://www.informac.gov.mo/aam/chinese/boletim/special/art17.htm （06-02- 2006）。10. J · M利維：《現代城市規劃》 ，中國人民大學出版社， 2003年。11. 楊允中 ：《論正確實踐 “一國兩制”》 ，澳門大學澳門研究中心 出版，2005年。12. 楊允中：《微型經濟：定位與發展》 ，澳門經濟學會 ， 1999 年。13. 楊允中（總執筆）：《澳門2020—未來20年遠景目標與發展策略》 ，澳 門發展策略研究中心、澳門經濟學會，2000年。14. 楊允中、蔡永君等：《引入軌道捷運系統——改善城市交通的可行選 擇》 ，澳門大學澳門研究中心， 2006年。15. 何芳編著：《城市土地經濟與利用》 ，同濟大學出版社 ， 2004 年。16. 葉劍平主編：《土地科學導論》 ，中國人民大學出版社 ， 2005 年。17. 張影潮、張鋒：《城市可持續發展：理論、實踐、評價》 ，中國工商業 出版社，2005年。18. 倪鵬飛：《中國城市競爭力報告No.4 》，北京：社會科學文獻出版 社，2006年。

19. 吳志良：《東西交匯看澳門》 ，澳門基金會 ， 1996年。20. 吳志良、楊允中， 《澳門百科全書》（修訂版）， 澳門基金會，2005年。21. 李和平、李浩編：《城市規劃社會調查方法》 ，中國建築工業出版社， 2004年。22. 張維迎：《博弈論與信息經濟學》 ，上海三聯書店、上海人民出版社， 2005年。23. 丁成日、宋彥、Gerrit Knaap、黃艷：《城市規劃與空間結構—城市可 持續發展戰略》 ，中國建築工業出版社，2005年10 月。24. 譚縱波：《城市規劃》 ，清華大學出版社 ， 2005 年11月。

附錄“澳門新城區規劃民意調查”結果分析 一 、 調查背景與實際執行1.1 為了較全面瞭解澳門市民對特區政府不久前公佈的新城區規劃初步研究 的意見與期望，及對現時本澳居住環境的各項指標的評價 ，本課題組於 2006年2月10至16 日進行了 “澳門新城區規劃初步研究民意調查”1.2 為提高調查的科學性和質量 ，調查前對所設計問卷作過反覆核實及優 化，以提高其信度及效度。同時對調查員進行必要的崗前培訓，他們均 為大學高年班在讀生，多數擁有實際操作經驗。調查進行時，有督導員 進行現場指導，及時處理現場發生的問題，此外，亦通過電腦系統進行 檢視。最後，透過覆查及除錯過程，進一步確保所收集數據的可靠性。1.3 是次調查是從澳門住戶電話號碼庫中透過CATI系統隨機抽樣，打出電話 3991個，成功完成個案1006個，拒訪419個，回應率為47.9％，合作率 則為70.6％ ，在95％信心水準（置信度）下，調查抽樣誤差為＋/﹣3.15％ 故本次調查結果應具預期的參考價值。 二 、 基本情況2.1 完成整份問卷的1006名受訪者中，男性佔48％（483人），女性佔52％（523 人）；年齡方面，最多為18-29歲年齡組（28.7％），其次為40-49歲年齡組 （27.4％）；教育程度方面，以高中及初中佔較大部分（分別為33.6％和 23.4％）2.2 受訪者職業以勞動工人最多（26.8％），其次為學生（15.2％）及文職人員 （14.5％）。較特出的是，每月平均收入方面，竟以3000元以下，即最低收 入的一組佔最大部分（35％），其次為6001—10，000元組（21.1％），再次為 3001—6000元組（19.4％）。

2.3 按居住區份 ，住在澳門半島者佔89.5％ ，其中以馬場、黑沙環佔最多 （18.4％），其次是新馬路區（新馬路、沙梨頭、下環），佔12.7％。受訪者 居住物業為自置的佔87.4％ ，家庭居住人數則以2人及3人居多，共佔約 一半的比例。 三 、 調查結果概述 3.1 對人口增加的看法 受訪者對人口增加的看法反差較大，認同正面作用的佔35.1％ ，認同負面作用的佔51.4％。在正面作用方面，29％的受訪者最關注人口增加對 “加快經濟發展”的作用，接着是 “增加勞動力供應”（22.6％），但亦有接近三成（28.1％）受訪者在負面作用中（該項最大部分）最關注其 “對勞動力市場帶來的影響”，其次為 “對居住環境帶來的影響”（23.4％）。市民一方面希望隨着城市人口的增加，為社會經濟帶來更龐大的消費動力，從而促進社會繁榮發展，但另一方面卻又擔心隨之而增長的勞動人口對整個社會的就業情況帶來衝擊。這也是一件事的正反兩面，不管着眼點是否存有差異，對大多數市民來講，盡量擺脫消極心態，着力提升個人的綜合素質及競爭力，以適應社會走向多元化發展的需要，是一項明智選擇。表3.1.1 請問您會比較關注人口增加的正面作用還是負面作用？選項 人數 百分比 有效百分比正面 323 32.1 35.1負面 472 46.9 51.4兩樣都關注 92 9.1 10.0兩樣都不關注 32 3.2 3.5有效值 9 19 91.4 100.0沒有意見/ 不清楚 86 8.5拒答 0.1總計 1006 1001

表3.1.2 在正面作用方面 ，您最關注的是表3.1.3 在負面作用方面 ，您最關注的是 3.2 對新城區發展計劃的認知 受訪者中不足一半（43.8％）有聽過特區政府公佈的新城區20年發展規劃，當中只有23.4％自稱清楚計劃的內容，即佔受訪者總數的10.2％ 。在這方面，政府似宜加強透明度和宣傳力度，以各種不同的宣傳渠道讓市民進一步瞭解特區政府對於未來發展規劃的構思和計劃方案，並開通各種溝通渠道讓市民有更多機會反映意見和要求，一方面可使擬議中的發展計劃不斷優化，更具科學性、合理性，另一方面也可通過及時而深入的交流使各界居民能夠更加理解與認同此舉的必要性、迫切性和低選擇性，從而使整個構想與計劃選項 人數 百分比 有效百分比增加勞動力供應 88 8.7 22.6加快經濟發展 113 11.2 29.0促進產業多元化 53 5.3 13.6改善人口年齡結構 3 1 3.1 7.9擴大市場內銷 28 2.8 7.2提升居民信心指標 77 7.7 19.7有效值 390 38.8 100.0沒有意見/ 不清楚 25 2.5缺失值 591 58.7總計 1006 100.0選項 人數 百分比 有效百分比對勞動力市場帶來的影響 156 15.5 28.1對居住環境帶來的影響 130 12.9 23.4對教育 、醫療服務與支出的影響 113 11.2 20.4對交通帶來的壓力 47 4.7 8.5對治安帶來的影響 77 7.7 13.9對城市公共衛生的影響 32 3.2 5.8有效值 555 55.2 1 0 0 . 0沒有意見/ 不清楚 8 0.8拒答 0.1缺失值 442 43.9總計 1006 100.01

更加符合社會各界的實際需求，確保計劃能順利展開和落實，以利澳門長遠可持續的發展。表3.2.1 請問您有沒有聽過不久之前政府公佈的新城區20 年發展規劃？表3.2.2 請問您清不清楚這項計劃的內容？ 3.3 對新城區發展規劃的看法 聽到過新城區規劃的受訪者，約六成半（64.8％）認同澳門有必要大面積填海（問題中已提及新城區規劃需填海造地約4平方公里，相等於澳門現時總面積1/7）。而被問及應該在多少年內完成填海工程，在回應的212人中，60.8％認為在10年內，另有16.5％認為 “越快越好”。這些調查結果，證明是次新城區發展規劃的大方向是正確的，逾3/4的市民接受選擇填海來擴充澳門發展空間，同時也認同現時是適當的時機討論並落實新一輪填海方案。 在新城區填海工程中 ，受訪者最關心其對 “環境的影響”和 “土地用途的合理性” ，兩項同為32.4％ ，其次是 “批地公平性及透明性”佔25.9％ ，只有分別5.3％和4％的受訪者關注其 “對政府構成的財政負擔”及“動工時間和所需年期”。這反映政府應針對填海對環境生態、填海後土地的合理開發利用與批地公平性及透明度這三方面，宜作出更加深入充分的論證研究，並確保在維護生態平衡前提下的高效利用率與運作公平性，從而爭取廣大市民對此項大型發展工程的深度支持。選項 人數 百分比 有效百分比有 44 1 43.8 43.8沒有 565 56.2 56.2總計 1006 100 .0 100.0選項 人數 百分比 有效百分比清楚 103 10.2 23.4不清楚 338 33.6 76 .6有效值 44 1 43.8 100 .0缺失值 565 56.2總計 1006 100 .0

表3.3.1 請問您認為澳門有沒有必要大面積填海？表3.3.2 請問您認為應該在多少年內完成填海造地？選項 人數 百分比 有效百分比有 267 26 .5 64.8沒有 145 14 .4 35.2有效值 4 12 4 1.0 100 .0沒有意見/ 不清楚 28 2.8拒答 1 0.1缺失值 565 56 .2總計 1006 100.0選項 人數 百分比 有效百分比2年 2 0.2 0.93 年 3 0.3 1.44年 4 0.4 1.95年 17 1.7 86年 3 0.3 1.47年 2 0.2 0.98年 0.1 0.510 年 11 1.1 5.215年 8 0.8 3.820 年 1 0.1 0.530年 1 0.1 0.520年內完成填海 31 3.1 14.610年內完成填海 86 8.5 40.620 年以上 7 0.7 3.3越快越好 35 3.5 16.5有效值 212 21.1 100.0不清楚/ 不知道/ 拒答 55 5.5缺失值 739 73.5總計 1006 100.01

表3.3.3 在新城區填海工程中，請問您最關心以下哪一方面？ 60.9％的受訪者（清楚新城區規劃內容）認為應率先發展A區（黑沙環東方明珠對開海面），這與居其次的E區（氹仔北安只有14.1％）存在很大的差異，另外，值得注意的是，只有3.1％認為應全部同時進行。A區可供發展的面積最大，具綜合性功能，這可能是主要考慮因素。由於發展計劃龐大，牽涉的問題複雜，特區政府宜加強綜合統籌、審慎安排，並作出詳細嚴謹的工程規劃和實施步驟，避免對城市的正常運行，特別是填海區域附近的居民造成太大滋擾 ，確保工程帶來的負面影響程度降至最低。表3.3.4 請問您認為在新城區規劃中的5 個區（A-E），哪一區應該率先發展？選項 人數 百分比 有效百分比對環境的影響 80 8.0 32.4對政府構成的財政負擔 13 1.3 5.3土地用途的合理性 80 8.0 32.4動工時間和所需年期 10 1.0 4.0批地公平性和透明度 64 6.4 25.9有效值 247 24.6 100.0沒有意見/ 不清楚 20 2.0缺失值 739 73.5總計 1006 100.0選項 人數 百分比 有效百分比A區（黑沙環東方明珠對開） 39 3.9 60.9B區（文化中心 、觀音像一帶） 5 0.5 7.8C區（氹仔海洋花園對開） 7 0.7 10.9D區（氹仔凱悅酒店 、澳門大學對開） 2 0.2 3.1E區（氹仔北安） 9 0.9 14.1全部同時開展 2 0.2 3.1有效值 64 6.4 100.0沒有所謂 1 0.1沒有意見/ 不清楚 4 0.4缺失值 937 93.1總計 1006 100.0

表3.3.5 受訪者的居住區域與他們對新城區規劃率先發展區域選擇的交叉分析 問卷中其中一題是問及受訪者認為在未來新城區應該設置哪些功能區，以瞭解市民對不同功能區的需求。回應（可複選）中以 “文化休憩區（公園、文化設施、體育設施）”、 “綠化區（樹木群、綠化帶、噴水池、人工湖）”及“住宅社區”居多，分別佔總回應數目的24.5％ 、 20.2％和19.7％ ，前二者（有關文康、綠化）功能區的回應數共佔44.7％ ，可見市民對其訴求的殷切，亦顯示目前這兩功能區在澳門仍相對不足。對CBD 、 CBD及購物區的回應分佔第3 、4位，合計共佔21.6％ ，說明對強化現代城市功能亦有較大預期。當然，這也在一定程度上表明，廣大居民不期望新城區成為賭場密集的商業區。表3.3.6 請問您認為在未來 ，新城區應該設置哪些功能區？哪一區應該率先發展？受訪者居住區域總計北區中上住宅區商業住宅區舊式住宅區西望洋及媽閣區 離島A區（黑沙環東方明珠對開） 13 4 1 12 2 7 39B區（文化中心 、觀音像 一帶） 2 0 0 3 0 0 5C區（氹仔海洋花園對開） 3 1 0 1 7D區（氹仔凱悅酒店 、 澳門大學對開） 0 1 0 0 0 1 2E區（氹仔北安） 2 2 0 2 0 3 9全部同時開展 0 1 0 0 0 1 2總計 20 9 1 18 3 13 6 4選項 次數 回應率 個案百分比商 業 中心 區 （CBD） 6 5 10 .4 24 .3商業中心及購物區 70 1 1.2 2 6 .2工業開發區 27 4 .3 10 . 1行政辦公區 27 4 .3 10 . 1住宅社區 12 3 19 .7 4 6 . 1綠化區 （樹木群 、綠化帶 、噴水池 、人工湖） 12 6 2 0 .2 4 7 .2文化休憩區 （公園 、文化設施 、體育設施） 15 3 24 .5 5 7 .3其他（請說明） 2 3 3 .7 8 .6無意見/ 不清楚 1 1 1.8 4 .1總計 6 2 5 10 0 .0 2 34 .0739 缺失值；267 有效值1 1

同時，絕大部分受訪者（80.6％）認為新城區應引入比現時更先進快捷的新型公共交通系統。表3.3.7 請問您認為新城區建設應不應該引入比現在更先進快捷的公共交通系統？ 3.4 對澳門居民生活素質的基本看法 受訪者對澳門經濟快速發展，提升了其生活素質存在較大的分歧，48.7％“同意”或 “非常同意”這種說法 ， 36 . 5％ “不同意”或 “非常不同意”這種說法，兩者相差12.2％ 。但是 ，受訪者中較大部分同意 “居住在澳門感到幸福” ， “同意”或 “非常同意”佔八成以上（81.7％） 當問及是否同意澳門是 “空氣清新、街道清潔的城市”、 “綠化先進的環保城市”時 ，接近一半受訪者（分別為43.3％和47.8％）“不同意”或“非常不同意”。另外，交通狀況和公共設施也是市民感到關係生活素質、需改善的地方，尤其是前者，合共55.8％的受訪者 “不同意”或 “非常不同意”“澳門的城市交通總體暢順” ， “同意”或 “非常同意”合共只有1/4（26％），至於公共設施方面，則各有接近四成的受訪者持正反看法（38.4％和38.3％）。但是，市民對於澳門擁有中西文化匯聚的特色則高度認同，八成（80.2％）受訪者 “同意”或 “非常同意”“澳門的城市景觀中西交匯 ，獨具特色” ，只有5.6％持相反看法。選項 人數 百分比 有效百分比應該 8 1 1 8 0 .6 8 5 .8不應該 13 4 13. 3 14 .2有效值 9 4 5 9 3 .9 10 0 .0沒有意見/ 不清楚 60 6 .0拒答 1 0 . 1總計 10 0 6 10 0 .0

請問您是否同意以下一些關於您的生活素質的說法？表3.4.1 近年澳門經濟發展加快 ，提高了您的生活素質表3.4.2 居住在澳門 ，您感到幸福表3.4.3 澳門是一個空氣清新、街道清潔的城市選項 人數 百分比 有效百分比非常不同意 4 6 4 .6 4 .7不同意 3 2 1 3 1.9 3 2 .7一般 12 5 12 .4 12 .7同意 44 6 4 4 .3 4 5 .4非常同意 4 4 4 .4 4 .5有效值 9 82 9 7 .6 10 0 .0沒有意見 24 2 .4總計 10 0 6 1 0 0 0選項 人數 百分比 有效百分比非常不同意 8 0 .8 0 .8不同意 77 7 .7 7 .8一般 180 17 .9 18 .3同意 64 0 6 3 .6 6 4 .9非常同意 8 1 8 . 1 8 .2有效值 9 86 9 8 .0 10 0 .0沒有意見 19 1.9拒答 1 0 .1總計 10 0 6 10 0 .0選項 人數 百分比 有效百分比非常不同意 64 6 .4 6 .4不同意 3 7 1 36 .9 3 7 .0一般 2 86 2 8 .4 2 8 .5同意 26 4 2 6 .2 26 .3非常同意 17 1.7 1.7有效值 10 0 2 99 .6 10 0 .0沒有意見 4 0 .4總計 100 6 10 0 .0

表3.4.4 澳門是一個綠化先進的環保城市表3.4.5 澳門的城市交通總體暢順表3.4.6 澳門的公共設施充足 ，分佈合理選項 人數 百分比 有效百分比非常不同意 46 4.6 4.6不同意 435 43.2 43.8一般 222 22.1 22.4同意 280 27.8 28.2非常同意 10 1.0 1.0有效值 993 98.7 100.0沒有意見 13 1.3總計 1006 100.0選項 人數 百分比 有效百分比非常不同意 128 12.7 12.8不同意 434 43.1 43.4一般 175 17.4 17.5同意 260 25.8 26.0非常同意 2 0.2 0.2有效值 999 99.3 100.0沒有意見 6 0.6拒答 0.1總計 1006 100.0選項 人數 百分比 有效百分比非常不同意 33 3.3 3.4不同意 352 35.0 36.4一般 195 19.4 20.2同意 373 37.1 38.6非常同意 13 1.3 1.3有效值 966 96.0 100.0沒有意見 40 4.0總計 1006 100.01

表3.4.7 澳門的城市景觀中西交匯 ，獨具特色 對於如何提高生活素質 ， 20. 1％認為改善 “城市治安”將最能起到積極作用 ，其次為 “城市交通”和 “城市住宅分佈” ，分別佔17.8％和17.1％。治安的問題處於首位，從一側面顯示市民對社會治安以及博彩一業獨大可能引發的社會矛盾激化的高度關注。如果把受訪市民的性別與提高生活質素這一問題作交叉分析 ，便可發現男性市民認為改善 “城市交通”最能提升生活素質 ，而女性則認為提升 “城市治安”最能提高生活素質。表3.4.8 請問您認為改善以下哪一方面 ，最能提高您的生活素質？選項 人數 百分比 有效百分比非常不同意 4 0.4 0.4不同意 52 5.2 5.4一般 104 10.3 10.8同意 704 70.0 72.8非常同意 103 10.2 10.7有效值 967 96.1 100.0沒有意見 37 3.7拒答 2 0.2總計 1006 100.0選項 人數 百分比 有效百分比城市治安 202 20.1 21.0城市衛生 125 12.4 13.0城市綠化環境 130 12.9 13.5城市公共設施 94 9.3 9.8城市交通 179 17.8 18.6城市住宅佈局 172 17.1 17.9其他 60 6.0 6.2有效值 962 95.6 100.0沒有意見/ 不清楚 42 4.2拒答 2 0.2總計 1006 100.0

表3.4.9 提高生活素質的條件與受訪市民性別的交叉分析 3.5 對現時居住環境的看法 在問及較宏觀的對生活素質的看法後，問卷接着詢問受訪者有關對現時居住環境的看法，藉以作較微觀的探討。在居住環境的滿意度方面，他們有41.4％及1.9％受訪者表示 “滿意”及 “非常滿意”現時居住環境的空氣質量 ；對於交通狀況方面 ，共有48.3％受訪者表示 “滿意”及 “非常滿意”，而 “不滿意”及 “非常不滿意”的，合共佔31.1％；樓宇密度方面，合共有43.3％受訪者表示 “滿意”和 “非常滿意” ；對於現時居住環境的公共設施的評價 ，有42.2％受訪者表示 “滿意”或 “非常滿意” ，同時亦有37.4％受訪者表示 “不滿意”或 “非常不滿意”；綠化環境方面，分別有超過三成受訪者表示 “滿意”（37.9％）和 “不滿意”（32.5％）；至於公共衛生方面 ，有39. 1％受訪者表示 “滿意”或 “非常滿意” ，而表示 “不滿意”和 “非常不滿意”的，共有31.2％請問您認為改善以下哪一方面 ，最能提高您的生活素質？性別總人數男 女城市治安 85 1 17 20 2城市衛生 49 76 125城市綠化環境 55 75 130城市公共設施 54 40 94城市交通 104 75 179城市住宅佈局 76 96 172其他 39 21 60總計 4 62 500 9 62

以下是評價您現在居住環境的主要幾個方面，請問您是否滿意？表3.5.1 空氣質量表 3.5.2 交通狀況表3.5.3 樓宇密度選項 人數 百分比 有效百分比非常不滿意 60 6.0 6.0不滿意 238 23.7 23.8一般 268 26.6 26.8滿意 4 16 4 1.4 4 1.6非常滿意 19 1.9 1.9有效值 100 1 99.5 100.0沒有意見 5 0.5總計 1006 1 0 0 .0選項 人數 百分比 有效百分比非常不滿意 38 3.8 3.8不滿意 275 27.3 27.6一般 198 19.7 19.9滿意 468 46.5 46.9非常滿意 18 1.8 1.8有效值 997 99.1 100.0沒有意見 8 0.8拒答 1 0.1總計 1006 100.0選項 人數 百分比 有效百分比非常不滿意 43 4.3 4.4不滿意 281 27.9 28.6一般 213 21.2 21.6滿意 436 43.3 44.3非常滿意 11 1.1 1.1有效值 984 97.8 100.0沒有意見 22 2.2總計 1006 100.0

表3.5.4 公共設施表3.5.5 綠化環境表3.5.6 公共衛生選項 人數 百分比 有效百分比非常不滿意 44 4 .4 4 .5不滿意 33 2 3 3 .0 3 3 .8一般 18 1 18 .0 18 .5滿意 4 10 4 0 .8 4 1.8非常滿意 14 1.4 1.4有效值 9 8 1 9 7 .5 100 .0沒有意見 25 2 .5總計 10 0 6 100 .0選項 人數 百分比 有效百分比非常不滿意 60 6 .0 6 . 1不滿意 32 7 32 .5 3 3 . 1一般 20 4 20 .3 20 .6滿意 3 8 1 37 .9 3 8 .5非常滿意 17 1.7 1.7有效值 9 89 9 8 .3 10 0 .0沒有意見 17 1.7總計 10 0 6 10 0 .0選項 人數 百分比 有效百分比非常不滿意 56 5.6 5.6不滿意 258 25.6 25 .7一般 298 29.6 29.7滿意 379 37 .7 37 .7非常滿意 14 1.4 1.4有效值 1005 99 .9 100 .0沒有意見 1 0 .1總計 1006 100.0

交通狀況方面 ，受訪者中以對居住區域 “附近有巴士站/ 多條巴士路線經過”最滿意的佔最大部分，達63.4％ ，其次為 “交通暢順”（12.3％）；而最不滿意方面，則以 “交通擠塞、噪音過大”居多，佔48.7％ ，次之為 “難泊車”（24.5％）表3.5.7 交通狀況方面 ，請問您最滿意哪一方面？表3.5.8 交通狀況方面 ，請問您最不滿意哪一方面？ 至於公共設施，最滿意與最不滿意均為 “公園和綠化區”，分別佔40％和36.5％ ，這可以說明澳門居民對於公園和綠化區的要求最為關注，且感受最為強烈。同樣佔第二位的是 “衛生中心/ 醫院”，分別佔13.1％和16.2％ 。 此外 ， “加強公民教育”是受訪者認為最為迫切以有助改善居住環選項 人數 百分比 有效百分比附近有巴士站/ 多條巴士路線行經 395 39.3 63.4容易泊車 33 3.3 5.3交通暢順 124 12.3 19.9行人天橋 、 交通燈 、斑馬線充足 51 5.1 8.2其他 20 2.0 3.2有效值 623 61.9 100.0沒有意見/ 不清楚 61 6.1缺失值 322 32.0總計 1006 100.0選項 人數 百分比 有效百分比附近沒有巴士站/ 巴士路線不合理 53 5.3 17.1難泊車 76 7.6 24.5交通擠塞 、噪音過大 151 15.0 48.7行人天橋 、交通燈 、斑馬線不足夠 16 1.6 5.2其他 14 1.4 4.5有效值 310 30.8 100.0沒有意見/ 不清楚 3 0.3缺失值 693 68.9總計 100 6 100.0

表3.5.9 公共設施方面 ，請問您最滿意哪一方面？表3.5.10 公共設施方面 ，請問您最不滿意哪一方面？境、提升生活素質的方法，表示 “迫切”和 “非常迫切”的合共達87％其次為 “改善交通”（73％），再次為 “重整舊區”（65.2％）。公民教育受到選項 人數 百分比 有效百分比衛生中心/ 醫院 69 6.9 13.1體育設施 35 3.5 6.6公園和綠化區 211 21.0 40.0書店和圖書館 63 6.3 12.0社區服務和老人中心 23 2.3 4.4街市和商場 66 6.6 12.5消防和警察局 21 2.1 4.0城市排水系統能力強 ，下雨不怕水浸 13 1.3 2.5其他 26 2.6 4.9有效值 527 52.4 100.0沒有意見/ 不清楚 77 7.7拒答 1 0.1缺失值 40 1 39.9總計 1006 100.0選項 人數 百分比 有效百分比衛生中心/ 醫院 57 5.7 16.2體育設施 55 5.5 15.7公園和綠化區 128 127 36.5書店和圖書館 22 2.2 6.3社區服務和老人中心 9 0.9 2.6街市和商場 31 3.1 8.8消防和警察局 5 0.5 1.4城市排水系統能力強 ，下雨不怕水浸 13 1.3 3.7其他 31 3.1 8.8有效值 351 34.9 100.0沒有意見/ 不清楚 25 2.5缺失值 630 62.6總計 1006 100.0

較高重視，說明廣大居民公民意識在迅速提升，因為要不斷提升綜合生活素質、建設新型法治社會，不僅靠政府依法施政，強化以民為本理念，同時也要有各界居民的自覺配合，共建和諧社會。 以下有幾個有助改善居住環境 、提升生活素質的方法 ，請問您認為是否迫切 ？表3.5.11 擴大綠化面積表3.5.12 完善公共設施選項 人數 百分比 有效百分比非常迫切 94 9 .3 9 .8迫切 4 6 5 4 6 .2 4 8 .2一般 134 13 .3 13 .9不迫切 26 6 26 .4 2 7 .6非常不迫切 5 0 .5 0 .5有效值 9 64 9 5 .8 10 0 .0沒有意見 4 0 4 .0拒答 2 0 .2總計 10 0 6 10 0 .0選項 人數 百分比 有效百分比非常迫切 10 1 10 .0 10 .4迫切 5 13 5 1.0 5 2 .8一般 14 6 14 .5 15 .0不迫切 2 10 20 .9 2 1.6非常不迫切 1 0 . 1 0 . 1有效值 9 7 1 9 6 .5 10 0 .0沒有意見 34 3 .4拒答 1 0 . 1總計 10 0 6 100 .0

表3.5.13 改善交通表3.5.14 重整舊區表3.5.15 加強公民教育選項 人數 百分比 有效百分比非常迫切 2 7 9 2 7 .7 2 8 .6迫切 4 5 6 4 5 .3 4 6 .8一般 9 5 9 .4 9 .8不迫切 13 9 13 .8 14 .3非常不迫切 5 0 .5 0 .5有效值 9 7 4 9 6 .8 10 0 .0沒有意見 29 2 .9拒答 3 0 .3總計 10 0 6 10 0 .0選項 人數 百分比 有效百分比非常迫切 15 7 15 .6 16 .6迫切 4 9 9 4 9 .6 5 2 .8一般 1 1 1 1 1.0 1 1.7不迫切 17 2 17 . 1 18 .2非常不迫切 6 0 .6 0 .6有效值 9 4 5 9 3 .9 10 0 .0沒有意見 59 5 .9拒答 2 0 .2總計 10 0 6 10 0 .0選項 人數 百分比 有效百分比非常迫切 3 7 1 3 6 .9 3 8 .0迫切 5 0 4 5 0 . 1 5 1.6一般 6 1 6 . 1 6 .3不迫切 39 3 .9 4 .0非常不迫切 1 0 . 1 0 . 1有效值 9 7 6 9 7 .0 10 0 .0沒有意見 29 2 .9拒答 0 . 1總計 10 0 6 10 0 .01

3.6 吸引居民遷往離島居住的可行性 新城區規劃的部分填海地段位於氹仔區，離島現時尚有部分地段在加速開發中，而為了平衡城市發展 ，吸引部分居民遷往離島居住是必要的。在是項民意調查中，我們就遷往離島居住的吸引因素（pull factors）作了初步調查。 受訪者中，超過七成 “同意”或 “非常同意”“氹仔路環生活較為悠閒寧靜”和 “氹仔路環是一個綠化程度高而且適宜居住的地方”，分別佔80.1％74.1％ ，同時，也有超過五成受訪者認為 “氹仔路環的公共衛生良好”“氹仔路環的交通方便”和 “不影響跟親人交往”，依次佔63.5％ 、 62.7％和55.5％ ，顯示這些並非阻礙居民到離島居住的主要因素。相反，公共設施與樓宇價格可能是較大的阻力因素 ， 28.6％的受訪者 “不同意”或 “非常不同意”“氹仔路環的公共設施充足 ，分佈合理” ， “同意”或 “非常同意”只佔38％ ，另有20.2％ “沒有意見”；在回應 “氹仔路環住宅樓價合理”時，60.4％表示 “不同意”或 “非常不同意” ，只有14.7％ “同意”或 “非常同意”，另有19.4％ “沒有意見”。這表明，政府在推出新城區規劃過程中應進一步平衡好不同界別、不同收入水平人士的基本權益，使得新構思能成為擴大居民受益面的有效措施，從而得到更高的支持率。 請問你是否同意下列說法 ？ 表3.6.1 氹仔路環生活較為悠閒寧靜、、選項 人數 百分比 有效百分比非常不同意 3 0.3 0.3不同意 56 5.6 6.0一般 70 7.0 7.5同意 728 72.4 77.9非常同意 77 7.7 8.2有效值 934 92.8 100.0沒有意見 72 7.2總計 1006 100.0

表3.6.2 氹仔路環是一個綠化程度高而且適宜居住的地方表3.6.3 仔路環的公共衛生良好表3.6.4 氹仔路環的交通方便 、暢順氹選項 人數 百分比 有效百分比非常不同意 7 0 .7 0 .7不同意 92 9 . 1 9 .6一般 113 11.2 11.8同意 682 6 7 .8 7 1.3非常同意 63 6.3 6.6有效值 957 95.1 100.0沒有意見 48 4 .8拒答 1 0 . 1總計 1006 100 .0選項 人數 百分比 有效百分比非常不同意 3 0.3 0.4不同意 63 6.3 7.4一般 15 1 15.0 17.6同意 6 10 60.6 7 1.3非常同意 29 2.9 3.4有效值 856 85.1 100.0沒有意見 150 14.9總計 1006 100.0選項 人數 百分比 有效百分比非常不同意 6 0.6 0.7不同意 149 14.8 16.3一般 13 1 13.0 14.3同意 585 58.2 63.9非常同意 45 4.5 4.9有效值 9 16 9 1.1 100.0沒有意見 90 8.9總計 1006 100.0

表3.6.5 住氹仔路環不影響同親人交往表3.6.6 仔路環的公共設施充足 ，分佈合理 四 、 結語 整體而言，透過是次調查所取得的數據，可以瞭解到澳門市民大部分贊成是次新城區規劃，換言之，新城區規劃的支持度處於合理範圍，並認為A區（黑沙環東方明珠對開區域）是可以首先推出的填海發展地段。一方面，澳門正處全面加速發展的歷史性機遇 ，要及時加以引導、開發、利用 ，另一方面，面臨日近飽和的發展空間暫無其他可以緩解的出路，只得就地取材，在現有範圍內構思可行舉措。故現時推出此項規劃 ，其時機是基本成熟的。 當然，對於市民直接間接擔心的事項，如對生態影響、新填海土地開發的合理性及批地要公平、有透明度，亦須高度重視，力求正式實施的規劃能氹選項 人數 百分比 有效百分比非常不同意 29 2 .9 3 . 1不同意 3 0 2 3 0 .0 3 1.9一般 5 7 5 .7 6 .0同意 5 2 1 5 1.8 5 5 . 1非常同意 37 3 .7 3 .9有效值 9 4 6 9 4 .0 10 0 .0沒有意見 59 5 .9拒答 1 0 . 1總計 10 0 6 10 0 .0選項 人數 百分比 有效百分比非常不同意 17 1.7 2 . 1不同意 2 7 1 2 6 .9 3 3 .8一般 13 1 13 .0 16 .4同意 3 6 8 3 6 .6 4 5 .9非常同意 14 1.4 1.7有效值 8 0 1 7 9 .6 10 0 .0沒有意見 2 0 3 2 0 .2拒答 2 0 .2總計 10 0 6 10 0 .0

在廣泛諮詢之後全面予以優化。而在新城區的規劃中，普通市民均希望設置不同的功能區，並以綠化區和文化休憩區的需求更甚，這正與特區政府提升生活素質為施政方針不謀而合，市民希望透過新城區的發展，能補充澳門現有城區的不足，豐富澳門城市的不同功能，使整個社會能多元化有序發展。對於現時的社會環境，市民特別關注社會治安和交通問題，而交通的完善將是影響本澳發展的關鍵因素之一，在新城區規劃中，必須考慮交通的配套和紓緩現時澳門的交通問題，例如預留空間以發展大型軌道交通運輸系統，使道路網絡更形完整與現代化。此外，除了新城區的規劃發展，市民也認為舊城區的重整和改造是必要和現時有迫切需要進行的工作，政府應該在新城區規劃發展的同時兼顧舊城的重建和改造，雙管齊下，平衡兼顧，力求為澳門特區未來繼續平穩發展創造更大空間，使城市綜合競爭力更快地提升， “以民為本”的施政理念得到有效貫徹。

澳門新城區規劃 ：必要性與迫切性作 者：楊允中、甘樂年等責任編輯：周碧姬、連信森、曹巧兒等封面設計：周碧姬出 版：澳門學者同盟印 刷：嘉華印刷公司規 格：178×255mm出版日期：2007年1月印 量：1000本定 價：澳門幣80元ISBN 99937-897-0-3