法令 第41/95/M号
规范以房屋发展合同制度所建楼宇之管理 ——废止十一月二十五日第 245/85/M号训令
八月二十一日
第一章一般规定
第一条(范围)
本法规规范以房屋发展合同制度所建楼宇之管理。
第二条(门厅)
楼宇厅有一个称为门厅之空间，作为信件之递交中心及向分层所有人提供一般资讯之中心，且在门厅内张贴以葡文及中文书写之会议召集书、年度预算草案、年度报告及账目，以及有关楼宇共有部分管理之其他文件。
第三条(管理责任)
一、在执行第一次分层所有人大会之决议前，楼宇共有部分之管理应由获土地批出之企业负责。
二、获土地批出之企业得直接管理楼宇之共有部分，或在不转移其责任之情况下，与专门从事该等管理业务之企业订立提供服务之合同。
三、提供管理服务之费用由澳门房屋司(葡文缩写为IHM)核准，但获土地批出之企业必须于使用准照发出日之两个月前，将管理费用提案呈交澳门房屋司。
四、如有正当之特殊理由，澳门房屋司得以直接判给之方式订立提供楼宇共有部分管理服务之合同。
第四条(监察权)
澳门房屋司得监察楼宇共有部分之管理，并要求履行所适用法律及规章所载之义务。
第二章分层所有人大会
第五条(分层所有人第一次大会)
一、澳门房屋司促进并安排分层所有人第一次大会之举行，且向分层所有人宣传应了解之所有法律及规章。
二、大会主席团由三名成员组成，分别有澳门房屋司之代表、楼宇共有部分管理企业之代表及出席大会之分层所有人之代表。如有必要，应有翻译员在场负责翻译之工作。
三、按座、大厦或屋村所组成之分层所有人大会选出一管理委员会，而该委员会之人数系按现有之分层所有人人数而定，一百以下由三人组成，一百至四百之间由七人组成，四百以上由九人组成。
第六条(平常大会)
一、大会由管理委员会召集，及在公布第十一条f项所指之报告及账目后，于第一季度结束前举行会议，讨论并通过上一历年之有关账目及通过本年度之开支预算。
二、由三名成员组成之大会主席团，如选择选举之方式，得在管理委员会成员中选出。
第七条(召集)
一、在举行会议最少二十日前，将召集通知书寄给各分层所有人，并将之张贴于门厅。
二、以葡文及中文书写之通知书，应载有举行会议之日期、时间、地点及大会之议事日程。
第八条(运作)
一、大会仅得于预定时间及有三分之一分层所有人出席之情况下运作，如大会议决，则得在比预定时间推迟三十分钟，且不管出席人数为多少亦得运作。
二、如不论出席人数多少大会仍不运作，视作在一星期后之同一时间及地点重新召集会议，但在此情况下，不论人数多少大会亦得作出决议。
三、决议由出席之分层所有人或其代表透过简单多数票作出。
四、每一独立单位为一票。
五、分层所有人如不能出席，得由受权人代表之；而授权书只须以信件方式致大会主席团，但该授权书应具被代表人经认定之签名。
六、大会之决议应载于会议记录上，并在十五日内于门厅公布，且以信件方式投递给所有缺席之分层所有人及澳门房屋司。
第九条(决议之争执)
一、违反现行法律或规章之大会决议，得在任何出席之分层所有人声请下撤销，但该等分层所有人须未赞同该决议，并对该事宜所作投票曾作解释性声明；或在澳门房屋司之声请下撤销，但仅以澳门房屋司非为分层所有人之情况为限。
二、出席大会之分层所有人，自作出决议日起计十日内，或缺席之分层所有人，自收到通知日起计十日内，得由其中一名或多名分层所有人，或由澳门房屋司，向管理委员会要求在二十日内，召集一次特别大会，以废止可撤销之决议。
三、提起撤销之诉之权利自特别大会作出决议日起计三十日后丧失，或自作出决议日起计六十日后丧失，但后者仅以未要求举行特别大会之情况为限。
四、根据诉讼法，亦得声请中止执行决议。
第三章管理
第十条(管理职能)
一、管理职能由分层所有人管理委员会行使，或由为此而订立管理合同之专门实体行使。
二、管理委员会欲与另一实体订立楼宇共有部分之管理合同，应于终止正在履行管理职责实体之职能之六十日前通知，并应指定转移权力之日期、时间及地点，且应知会澳门房屋司。
三、管理委员会具有本法规规定之权力，并获赋予执行大会之决议及在五分之一分层所有人要求下召集特别大会之权限。
四、对澳门房屋司及楼宇共有部分管理实体而言，管理委员会代表分层所有人之权利及义务。
第十一条(管理行为)
楼宇共有部分管理实体之管理行为如下：
a.向各分层所有人收取有关独立单位因土地批出所对应之租金，并存放于本地区之专门机关；
b.收取本法规所定担保之相应金额；
c.结清公共区域及电梯运作所引致之水费及电费；
d.向分层所有人收取第二十二条所指开支之份额；
e.对于已支付应由分层所有人负责且在本法规内规定之费用，有权要求其偿还；
f.每年二月前，应在门厅张贴上年度有关管理之报告及账目。
第十二条(管理之一般义务)
管理之一般义务尤其为：
a.使分层所有人履行第十六条第二款所指之义务；
b.使分层所有人为其独立单位购买火灾保险或续保；如分层所有人尚未投保或续保，有权向各分层所有人收取保险费金额；
c.为楼宇之公共设备购买火灾保险或续保；
d.实施楼宇共有部分之维修工程；
e.不论是否由分层所有人负责，亦得在独立单位内实施对楼宇安全及居住性必不可少之工程，但仅以分层所有人接获通知后，拒绝实施工程者为限；
f.使消防设备、电梯、水泵及其他公共设备保持良好之运作状态，并与专门企业订立合同以提供技术及养护服务；
g.注意楼宇公共区域之照明，并进行必要之维修及更换；
h.清洁公共区域，以保持良好外观及清除所有障碍物；
i.按预定时间提供收集垃圾之服务，并将之存放于楼宇之垃圾收集箱内，但仅以楼宇没有排放垃圾管道之情况为限；
j.安排及实施门厅之服务，注意分层所有人之安全及其财产之安全；
1.在发生火灾时，禁止使用电梯；
m.将影响楼宇结构或主正面外形美观之单位改动情况，通知土地工务运输司；
n.透过在门厅张贴或其他认为方便之途径，向分层所有人宣传本法规之规定及不遵守规定可科处之处罚；
o.应向澳门房屋司举报违反本法规之情况，以科以罚款。
第十三条(检查权)
一、管理实体为检查之目的，得进入楼宇之任何部分，但进入独立单位须获分层所有人之许可。
二、不获分层所有人许可进入其住宅之情况，可透过普通管辖法院之许可弥补。
三、检查之目的如下：
a.检查是否有必要进行共同利益之工程；
b.检查是否遵守本法规及有关水、瓦斯、电、下水道及排雨水系统之运作及安全之其他法规。
四、如检查后须实施工程，则应与分层所有人就进行工程之日期及每日工作时间达成协议，以尽量减少所带来之不便，但须考虑实施工程之紧迫性。
五、如不能达成上款所指之协议，则澳门房屋司有权限在听取各方意见后，定出进行工程之日期。
第十四条(对分层所有人之约束)
管理实体在执行本法规时所作出之行为及决定对分层所有人具约束力。
第四章分层所有人之权利及义务
第十五条(分层所有人之权利)
在不影响有关分层所有权法律制度之法律所定权利之情况下，分层所有人之权利为：
a.在收到钥匙后，仔细检查单位，并将所发现之异常情况通知管理实体；
b.在分层所有人大会选出管理委员会之成员；
c.直接或透过管理委员会向管理实体呈交有关其所提供之管理服务之适当及有依据之声明异议；
d.楼宇共有部分之管理由管理委员会负责时，则直接向澳门房屋司呈交声明异议；
e.按本法规之规定，促使召集特别大会；
f.在收到澳门房屋司就有关违反本法规之举报而作之通知后十日内，呈交答辩书。
第十六条(分层所有人之义务)
一、分层所有人之义务为：
a.缴付有关独立单位因土地批出所对应之租金；
b.根据第二十二条之规定，按其所拥有之单位数目之比例缴付楼宇共有部分之费用；
c.在收取单位之钥匙时，应缴付相等于两倍共有部分管理月费之担保金；
d.在收到有关独立单位之钥匙后一个月内，以购买单位之实际价格，订立火灾保险合同，并应于订立合同或合同续签后十五日内将合同副本呈交予楼宇共有部分管理部门；如不递交该等副本，则须向楼宇共有部分管理部门缴付由其代为订立之火灾保险合同之保险费。
二、分层所有人亦有义务遵守管理实体之规定，尤其是：
a.应在规定时间内收集垃圾并将之装入塑料袋或管理部门指定之专用容器内而置于各独立单位门口，但仅以楼宇无排放垃圾管道之情况为限；
b.不得将垃圾抛出窗外，亦不得将之倒于公共区域及电梯内；
c.不得在公共区域内存放及堆积物品；
d.不允许十岁以下之未成年人在无成人陪伴之情况下乘坐电梯；
e.不得使用由于其性质可能对共有部分之安全或卫生造成危害之物品；
f.在单位内不得饲养对分层所有人造成滋扰之家畜；
g.不得改动外窗及外墙；
h.不得装设不符合澳门房屋司所定标准之安全花栅及晾衣架；
i.不得在指定地点以外，安装空调机及抽气扇；
j.不得在楼宇之门及外墙，以及公共区域内张贴公告或广告，但在用于商业活动之区域及不影响市政府条例关于此方面规定之情况不在此限；
l.不得在有关独立单位内实施可影响楼宇结构，或瓦斯、水、下水道及排雨水系统良好运作之工程。
第五章处罚
第十七条(对共有部分管理实体科以之罚款)
一、对共有部分管理实体得科以以下罚款：
a.不遵守第十六条第二款d项至i项之规定者，罚款澳门币2000元；
b.不遵守第十二条1项及m项，以及第十六条第二款a、b及c项之规定者，罚款澳门币5000元。
二、违反第十二条规定之职责者，罚款澳门币5000 元。
三、在六个月内发生两个或两个以上可构成科处罚款之事实者，罚款额应加一倍。
第十八条(对分层所有人科以之处罚)
一、对分层所有人得科以以下罚款：
a.不遵守第十六条第二款a、b、e、g、h及1项之规定者，罚款澳门币1000元；
b.不遵守本法规之其他规定者，罚款澳门币500 元。
二、如不履行者为金钱债务，罚款金额相当于债务之金额。
三、如连续违反不作为之义务，罚款额按日计算直至违反该义务之行为终止，或直到回复遵守不作为之义务之情况。
四、除科以罚款外，违法者亦应负责赔偿对其他分层所有人所造成之损害。
第十九条(罚款之科处程序及其缴付)
一、澳门房屋司在收到举报或发现违反本法规之行为时，应通知违法者于十日内呈交对该举报所载事实之答辩书。
二、如所呈交之答辩书与事实根本不符，澳门房屋司应进行简易调查以查明事实真相。
三、罚款之科处属澳门房屋司司长之权限，而对科以罚款之决定得由违法者或被科以罚款者提起司法争执。
四、澳门普通管辖法院对上款所指之上诉之审查及裁判具有管辖权。
五、如自应缴付日起计十日内，不缴付罚款者，适用有关以费用及罚款之民事执行诉讼之制度，并以科处罚款之批示证明作为执行名义。
第二十条(屡次不遵守)
如屡次不遵守法定管理义务，澳门房屋司得促使召集分层所有人大会，以替换共有部分之管理实体。
第六章财政管理
第二十一条(年度预算)
一、共有部分管理实体必须于每年十月三十日前，将下一历年之管理预算呈交澳门房屋司及分层所有人管理委员会。
二、列出可预见之收入及开支，开支项目内应载有经管理实体及管理委员会协定，并由分层所有人大会通过之支付提供管理服务费用之负担。
第二十二条(分层所有人之负担)
一、共有部分之开支由每一分层所有人按比例支付，并包括：
a.确定及固定开支：有关提供清洁及保安之服务费用，公共设备(如电梯、水泵、天线、对讲机及防火设备)之保养费用，公共设备及楼宇公共区域之火灾保险费用，以及管理企业固定服务费用之份额；
b.确定但可变之开支：公共区域之水电费用；
c.不可预见之开支：未包括于公共部分及公共设备保养及维修合同内之维修工程风险可能引致之费用。
二、经分层所有人大会协调之每月所给付之固定金额，用作支付上款a项及b项所指之费用，且应于每月十日前缴付，并收取收据。
三、本条第一款c项所指为非常开支，并应于接到付款通知后三十日内缴付。
第二十三条(准备金)
一、设立准备金以支付不可预见之高额开支，尤其是维修楼宇共有部分及公共设备之开支。
二、准备金包括：
a.根据本法规对分层所有人及对共有部分管理实体所科之罚款所得；
b.根据第十六条第一款c项之规定，由分层所有人缴付之担保金；
c.营运年度之决算结余。
三、由分层所有人平常大会确定拨出部分准备金金额，作为支付第二十二条第一款c项所指之开支。
第二十四条(负担之调整)
通过每月给付调整之事宜，由分层所有人平常大会于每年经考虑预算提案及估计营运之结余后为之。
第七章最后及过渡规定
第二十五条(现存之土地批出合同)
一、本法规之规定不终止在其开始生效前所订立之用于建造房屋之土地批出合同内有关楼宇共有部分管理之权利及义务。
二、如发现不提供土地批出合同所规定之服务，澳门房屋司或管理委员得作出干预及召集分层所有人大会。
第二十六条(补充法律)
本法规未规范之所有情况，得补充适用《民法典》。
第二十七条(废止)
废止十一月二十五日第245/85/M号训令。
