第八章 建築地產業的發展態勢

澳門建築地產業與旅游業、出口加工業及金融業合稱為澳門的四大經濟支柱。近二十年來, 建築地產業的發展取得了巨大的成就, 也遺留了許多問題。這些問題對澳門整體經濟的影響巨大, 成為人們關注的焦點。

  1. 建築地產業的發展概況
澳門建築置業起步發展始於七十年代初, 當時主要是興建以平價樓為主的屋村。1973年出現第一個高潮, 1977年-1979年進入高速發展時期, 建成的樓宇數量又創歷史新高。澳門的樓價和地價在這一時期上升非常快, 吸引了大量資金, 地產公司也越開越多。這一時期, 建築地產業能夠持續地發展主要得益於澳門整體經濟的復甦和來自中國大陸新移民的大量增加。

據澳門總覽的記載, 1980年, 樓價又在1979年基礎上上升約52%, 地價則跳升1至3倍。1981年下半年澳門建築置業開始出現滑坡, 空置樓宇增加, 價格大幅下跌, 一直持續至1994年, 地價低見每呎400元, 樓價低見每呎240。

表8-1 住宅地價與樓價的變動情況
 
年份 地價 (元/呎) 樓價(元/呎)
1979 400-1500 250-300
1980 1200-4000 380-450
1981 900-3500 380-480
1982 500-1800 300-380
1983 400-1000 240-320
1984 480-1200 280-360
1985 650-1500 340-420
1986 800-1800 380-480
1987 1000-2400 400-500
1988 1300-3000 450-550
1989 1300-3000 450-500
1990 1500-5000 480-600
1991 2000-7500 600-1000
1992 3000-8000 650-1200

資料來源: 黃漢強、吳志良《澳門總覽》p250, 1996年第2版

1984年底, 中英關於香港問題的會談圓滿完成, 1985年5月中葡發表聯合公報, 同意通過外交途徑, 談判解決澳門的回歸問題解決。使投資者恢復信心, 1985年下半年, 建置業又進入了一個新的增長軌道, 增長的勢頭持續至1989年。尤其是1987年中國和葡國政府共同簽署了中葡聯合聲明以後, 澳門政府宣佈興建多項大型基建工程, 大量外資湧入 這些外來資金包括港資、台資、日資和中資等。

1989年, 由於眾所周知的原因, 熾熱的樓市迅速降溫, 進入低潮。經過1990年的調整、消化、充實, 1991年澳門房地產市道暴升, 地價狂升5成至1倍, 樓價急升3至6成, 外資大量湧入, 其中有不少是廣東珠江三角洲一帶的地下中資, 一時暗盤認購, 炒賣樓花之風盛行, 造就了不少新貴。這次炒賣狂潮一直持續到1993年上半年。

澳門的地產業和建築業在這個過程中成長起來, 雖然相對於澳門的整體經濟規模而言, 這支隊伍顯得有些過於龐大。1992年澳門注冊建築商總數239人, 建築置業公司170家。若按資本結構來劃分, 本地公司約佔70%, 中資約佔15%。大中型建築公司數目雖然不多, 但卻控制著澳門三分之二的建築量。

房地產交易離不開中介, 澳門人買樓, 除了直接向業主或發展商購買外, 通常會透過房地產交易行或地產公司作為中介人完成交易。不過地產中介行業的盛衰完全取決於房地產市道的走勢, 因此房地產交易行的規模也隨著澳門地產建築業的發展而壯大, 1978年房地產交易行只有10多家, 到了1992年初已增至600多家。現在由於市道不景, 不少中介行正處於結業、半結業狀態。

與房產業有直接相關的物業管理業, 在1978年開始運作, 澳門第一間負責物業保安及檢查、維修的專業性的物業管理公司成立於這一年。截止1992 年中, 全澳的物業管理公司共有60多家, 從業人員超過5000人。

從1993年下半年開始, 澳門的建築地產業進入全面消化期, 樓價輾轉下跌, 市道淡靜, 不少地產經紀行被迫結束營業或兼營其他行業。而已經批出的土地, 批建的工程仍在不斷動工, 新樓宇不斷落成, 使得致命的空置樓宇問題, 終於到了嚴重到了無以復加的地步。這次樓市淡潮一直延續至今, 1999年澳門回歸之時, 尚未有緩解的跡象。

有專業人在分析時指出, 原因主要三個方面: 第一, 1993年起, 中國開始實行宏觀經濟控調及緊縮金融貨幣政策, 澳門地下中資的活動為之收斂。第二, 樓價已嚴重脫離廣大市民的購買力, 結果便形成有價無市的局面。第三, 中國大陸以及香港的房地產都進入了調整期, 銀行加息都給澳門的房地產市道增加了壓力。

為了消化日益增加的空置單位, 啟動樓市, 澳門政府於1995年4月10日正式實施投資留居法, 規定對不動產或其他有形資產的投資的投資金額不少於澳門幣200萬之長期投資者(包括其家屬), 可以申請在澳居留。1996年又修訂投資居留法, 將不動產金額由200萬元降到100萬元。為了吸引香港退休人士到澳門定居, 後又再次修訂投資居留法, 把不動產金額由100萬元, 降到50萬元。此外還推出了居民自購物業的四厘利息補貼優惠計劃, 雖然起了一定的作用, 但涉及的面非常有限。

二、空置樓宇單位數量的估算

建築地產業是澳門的四大經濟支柱之一。從一九九三年到現在, 澳門的物業價格已經積累了三成至四成的跌幅, 樓宇空置的問題亦沒有緩解的蹟象。澳門空置樓宇的數量究竟有多少, 有的說三萬, 有的說四萬, 莫衷一是。楊道匡先生在九六年有理有據地指出, 澳門住宅樓宇單位的空置數量在四萬五仟八百左右。本節探討澳門空置樓宇單位的數量。

1. 估算空置樓宇數量的方法

首先我們將空置樓宇定義為新建的、尚未交易的空置樓宇單位。這樣, 我們把舊樓和已經交易的新樓的空置問題排除在討論對象之外, 因為這些樓宇單位已經轉移到了買家的手中, 不是澳門現有的空置樓宇的主要問題。當然, 如果那些已經完成第一次交易的空置樓宇的數量過大, 對房地產市道尤其是二手樓宇市場的市道會有負面影響, 這里暫不作討論。

假設t年時新建樓宇單位數量為Nt , 當年交易的新樓數量為St, 則t年新增加的空置單位的數量Et為:

Et = Nt - St

值得注意的是澳門并沒有當年交易新樓數量的統計資料, 而只有一個按已納物業轉移稅為統計標準的新樓第一次交易數量的統計指標STt。因此我們只能用STt取代St, 計算新增空置樓宇數量的估算值:

= Nt - STt

由於澳門物業交易完成至取得屋契, 通常要等一段較長的時間 以按已納物業轉移稅為統計標準的新樓的第一次交易數量具有延滯的效應, 未能完全反映第一次交易新樓的數量, 也就是說新增空置樓宇數量的估算值Et被高估了。我們在累計的空置樓宇數量中對這種延滯效應進行調整, 假設延滯期為兩年, 即澳門的物業從交易到做契, 繳納物業轉移稅平均需要兩年時間, 則在計算期內(從t0年至tn年), 經過調整的累積空置單位總量Q為:

Q=S -(STtn + STtn-1 -STt0 - STt0+1)

下面我們用上述方法對澳門空置單位數量作一個粗略的估算。

2. 空置單位的總量

表1整理了1981年至1996年澳門新建樓宇單位和第一次交易新樓單位的統計資料, 推算了每年新增空置樓宇數量的估算值, 在這個總量中包括了住宅、商業、工業及其它所有樓宇單位的數量。按照上面研定的估算方法, 1981至1996年間澳門累積的空置單位的總量Q為59198個單位, 其中1987年至1996年十年間累積的空置單位總量為54897個單位。

從右圖可以看出, 1981年至1996年期間, 澳門每年新增加的空置單位的數量具有很大的波動性。1986年之前空置單位的增量保持在一個較低的水平, 1987年之後開始大幅上升, 1989年達到高峰, 當年的空置單位達到12464個, 之後又逐步回落, 1994年回到谷低之後, 又迅速上升。這種波動性主要受制於每年新建成樓宇單位的數量, 反映出澳門房地產市場在1986年之後擴張過速, 增長極不穩定。

　

　

表8-2 空置樓宇單位數量估算表
 
年份 新建成樓宇單位數目 Nt 第一次交易的新樓宇單位STt 空置樓宇數量的估算值
1981 3576 2133 1443
1982 2900 2659 241
1983 3080 2416 664
1984 3516 2396 1120
1985 3396 1923 1473
1986 4331 2788 1543
1987 7338 3293 4045
1988 10954 3682 7272
1989 16703 4239 12464
1990 11574 4372 7202
1991 11440 6211 5229
1992 12983 6599 6384
1993 15668 8530 7138
1994 9553 8567 986
1995 9432 7572 1860
1996 16866 6976 9890
總計 143310 74356 68954
總計87-96 122511 60041 62470
81至96年空置單位總量 Q = 59198
87至96年空置單位總量 Q = 54897
資料來源: 根據1981至1996年澳門統計年鑑整理

3. 主要類別樓宇空置單位數量的估算

我們用同樣的方法分別對住宅、商業、工業樓宇空置單位的數量分別進行了估算, 結果如表8-3所示, 表中所列的是歷年新建單位的數量減去按已納物業轉移稅為統計標準的新樓的第一次交易數量的餘額。1985年至1996年間澳門累積的空置住宅單位估計有53737個, 商業單位2617個, 工業單位50個。

從空置單位的結構看, 本澳的絕大多數空置單位是住宅單位, 住宅單位佔空置樓宇總數的94.7%以上, 商業樓宇佔4.8%, 工業樓宇單位佔0.5%。考慮到各類樓宇單位的面積大小不一, 由於沒有按建築面積統計的樓宇單位的交易數量, 雖然我們可以肯定空置單位主要由住宅樓宇單位構成, 但對空置樓宇的構成要有一個清晰的了解, 必須掌握各類空置樓宇的建築面積比例。根據筆者的計算, 最近十年, 澳門新建成的住宅單位的平均建築面積為77.5平方米, 商業單位為118平方米, 工業單位為400.3平方米, 按這個比例推算, 這三類樓宇在87-96年間按建築面積空置的比例為住宅佔90.6%, 商業佔6.9%, 工業佔2.4%。看來, 商業和工業樓宇的空置情況被低估了, 實際情況比用單位數量統計結果嚴重得多。

表8-3 住宅、商業、工業樓宇空置單位數量
 
年份 住宅 商業 工業
1985 1690 -171 84
1986 1843 -221 95
1987 4003 22 19
1988 6900 187 -40
1989 12439 59 -29
1990 6589 318 230
1991 5410 -373 236
1992 5581 842 -132
1993 6249 761 11
1994 348 669 28
1995 556 1552 -92
1996 9051 868 -147
85-96合計 60659 4513 263
87-96合計 57126 4905 84
85-96空置單位數量Q的估計 53737 2018 50
87-96空置單位數量Q的估計 52046 2617 271

我們注意到, 表8-2中85年至96年間估算的空置商業單位和工業單位的數量比87至96年的數量小, 這說明最近十年商業和工業單位的空置單位的增加速度比以前大為加快。

澳門居住人口總量為41.6萬, 據澳門統計暨普查司96年中期人口統計的結果, 澳門居住單位住戶人數的中位數為4人, 按這個比例計算, 85年至96年積累下來的53737個空置住宅單位可以容納21.5人, 相當於澳門現在人口的51.7%, 澳門房地產的供給過剩已嚴重到了無以復加的地步。

三、空置樓宇單位數量過大的原因及後果

造成澳門空置樓宇單位數量過大, 供求嚴重失衡的原因主要有三個方面。一方面是政府批地批建計劃的總量失控, 這是造成澳門房地產市場供過於求局面的根本原因。從批地情況看,宏觀上沒能控制土地的供給。1988年1月15日正式生效的《中葡聯合聲明》規定, 到1999年12月19日止, 新批出土地每年限於20公頃。但事實上, 1988年以來澳門政府每年實際批地數量均超出這個限額, 1988年批出土地38公頃, 1989年共43公頃, 1990年共33.19公頃, 1991年共35公頃, 1992年共36公頃, 即使在地產市道已經因為供給過剩而出現衰退的1993年和1994年, 批地的數量仍高達22.5公頃和22.08公頃。1988至1992年間的實際批地數量平均超出限額八成五, 限額等於沒有限額。由於澳門政府可以彈性處理已批出的土地, 間接拓寬了房地產供給的空間, 批地的收益固然是增加了, 但給澳門經濟種禍不淺。

從批建的情況看, 澳門基本沒有私人的土地儲備, 新建樓宇的建築用地, 一是來自政府批地, 一是來自舊房拆建改造, 二者都必須經過政府批建的程序。澳門政府在批準樓宇建築計劃時毫無節制, 根本沒有考慮澳門的實際需求, 這是造成房地產供過於求的根本原因, 87年至96年, 政府批準建設的各類樓宇單位總數達132269個, 其中批建的住宅單位約114664個, 遠遠超出建成的樓宇單位數量。從這個批建計劃看, 未來幾年澳門的空置樓宇單位的數量仍將繼續增加。

二是發展商對本澳房地產市場的供給和需求缺乏基本的估計, 完全不顧需求, 毫無理性地增加供給, 可以說是到了瘋狂的地步。澳門空置單位嚴重到目前這樣的地步絕非一日之寒, 早在八十年代末空置單位數量已經令人非常吃惊, 按上面提到的估算方法, 即使不考慮85年以前所建的新樓, 1987年澳門空置的住宅單位為2159個, 1988年升至8400個, 增加了2.9倍, 1989年升至21970個單位, 比88年增加1.6倍, 1990年空置的住宅單位達到30437期間, 在89年的的基礎上再增加38.5%, 可惜的是當時地產正熱, 澳門的地產商對空置單位這種超乎常規的增長速度并沒有引起太大的警覺。應該說, 絕大多數地產商在八十年開始的地產狂潮中獲利非淺, 澳門新一代的富豪的發跡史, 千篇一律都與地產有關。所謂種豆得豆, 種瓜得瓜, 目前大部分地產商所吃的苦果是當年自己種下的, 他們未必是這場遊戲始作俑者, 但不幸成為遊戲的最後一批參與者, 正在為自己當年所獲得的暴利付出代價。

造成供求失衡的另一方面原因是外來資金的急劇增加, 外部資金的炒作對房地產市場的供求失衡起了推波助瀾的作用。在1985年下半年至1989年上半年, 1991年下半年至1993年上半年期間, 澳門房地產兩次超常規增長期間, 除澳門本地資金外, 港資、台資、日資, 甚至南韓、新加坡資金亦紛紛湧入, 其中也有來自中國資金, 有人將造成房地產供求失衡的責任全然歸咎於中資、歸咎於中國大陸的宏觀調控是有失公允的。因為從資金流向的規律看, 資金總是流向回報較高的地方, 有來自中國資金并不足為奇。

空置單位過多給澳門經濟帶來了嚴重的後果, 積壓了巨額資金, 使澳門房地產業成為澳門經濟的亂世之源。物業市場供過於求給澳門經濟帶來的負面影響是深刻而又長遠的, 樓宇空置意味著發展商的投資無法收回, 按94年至96年的平均價格計算, 澳門在空置樓宇上積壓的資金保守估計達到380億元左右, 相當於澳門1996年本地生產總值的三分之二, 消耗了澳門經濟增長的潛力。空置樓宇問題也嚴重撓亂了澳門的經濟秩序, 現時發展商、承建商拖欠銀行貸款, 發展商、承建商、承銷商之間相亙拖欠的情況較為嚴重, 就連政府的大型建設工程也未能幸免, 形成了類似前幾年內地三角債性質的連鎖的債務關係, 這種情況在市場經濟制度下是極為罕見的。

四、房地產市場走勢的展望

早在1995年前, 筆者曾經指出, 供求關係、政經形勢、周邊地區的地產市況、資金、土地供應是影響澳門產地市場走勢的主要因素, 從這五個方面的因素看，“澳門房地產的走勢仍不樂觀，房地產價格仍存在繼續向下調整的壓力” ，“併不能排除出現樓市震蕩性調整的可能性”。事實證明當時的判斷是正確的。

雖然時過境遷, 但澳門今後若干年的房地產市道的發展仍將由這幾個方面的因素所左右。供求關係仍將是左右房地產走勢的決定性因素, 澳門到96年底各類空置單位數量近六萬個, 出於夕陽看守政府的心態, 澳葡政府不會凍結批地和批建計劃, 新樓仍在不斷地建, 空置率將進一上升, 供給進一步增加。為了維持政權交接前後澳門社會的穩定, 有關的政策和法例不會有大的變動, 但是政策沒有突破, 對房地產的需求就不可能出現突破性的增長, 澳門房地產市場供過於求、供給過剩的局面將繼續保持。可以斷言, 澳門房地產市場未來走勢的基本面不佳, 缺乏改變目前地產市道低迷的內在因素。

從理論上講, 基礎設施的建設有利於改善房地產投資的環境。擬議中的大型設施的建設對本澳房地產市場的環境有正面的作用, 但對地產市道的影響則要作個案分析。對於澳門而言, 往樓價大大高於澳門、消費指數較高的香港的交通成本越低, 時間越短, 則對樓市的正面作用越大; 而往樓價低於或與澳門持平、消費指數較低的珠海的交通成本越低, 時間越短, 則對澳門樓市的負面作用越大。澳珠跨海大橋的建設對澳門整體經濟的發展有正面的作用, 但對澳門的地產市道并沒有幫助, 相反對珠海一方橋址周圍地區的房地產業的發展會有一定的推動作用。連接珠海、香港、澳門的伶仃洋大橋的建設對改善澳門的地產市道會有積極的作用, 但這只是一個世紀之夢, 遠水解不了近渴。

從周邊地區的地產市道看, 珠海的房地產市場經過幾年調整之後, 價格已經回穩, 香港的地產價格從九七年下半年起大幅滑落, 目前調整還在繼續, 并沒有完結。東南亞金融風暴對澳門及其周邊地區的經濟發展有負面影響, 香港和中國大陸已相繼調低了對本身經濟增長的預測, 澳門獨善其身的可能性不大。

但是, 由於中華人民共和國在九九年十二月恢復對澳門行使主權, 澳門目前處在一個待變的十字街頭, 政權的交接, 政策的變動, 使人們對回歸充滿憧憬和希望, 澳門人甚至在期待中國大陸對澳門經濟的支持。這種憧憬和希望可能會成為刺激澳門房地產市場的籍口。

展望未來幾年澳門房地產市場, 我們相信, 回歸因素會在一定程度上刺激澳門的房地產市場, 九九年澳門房地產市場或許會有一個小陽春, 但并不能改變澳門房地產市場的基本面, 空置單位積水難消, 供給遠遠超出需求的局面難以改變。因此, 我們對地產市道的中長期走勢不表樂觀。但是, 由於目前很多樓宇的售價已貼近成本, 價格近一步下挫的幅度有限。

五、調整地產業的策略

改變澳門房地產業供需嚴重失衡的現狀, 決非一朝一夕所能完成。澳門的房地產業需要經過一段時期的調整, 才能進入健康發展的軌道。消化目前積壓的大量空置樓是政權交接前後澳門經濟迫切需要解決的問題, 出路不外兩條, 增加需求和抑制供給。

首先要抑制供給。已經形成的房地產的供給是無法壓縮的, 抑制供給是指減少新建樓宇的落成, 在物業市場壓縮新增加的房地產供給。主要可以採取四項的措施:

第一, 減少土地供應, 澳門政府一方面可以嚴格控制或暫時凍結新的住宅和商業樓宇的批地計劃, 使得今後若干年內的土地供應減少; 另一方面, 對於已經批出、但發展商又未在規定的期限內辦理入則手續的土地予以收回。

第二, 凍結批建程序, 工務司在近兩年內不再批準建設新開工的住宅和商業樓宇計劃, 對於入則之後沒有按時繳納土地溢價金的應限時繳清, 拒不繳清的, 則將原批出土地收回。

第三, 對於已經批建而未動工的樓宇, 允許發展商延期三年或五年, 押後建築工程。

第四, 理順債務關係, 對於無力償還貸款或樓款的公司, 該撻訂的就撻訂、該破產的就破產, 不要把矛盾和沖突掩蓋起來。

其次是增加需求。澳門政府為解決澳門空置樓宇過多的狀況, 在增加需求方面做了不少功夫, 如首次置業利息補貼計劃就為是為了鼓勵澳門居民購樓, 增加內部需求, 頒佈投資居留法允許在澳門投資置業人仕在澳門居留, 投資額由最初的200萬降至100萬, 香港居民降至50萬, 這些措施對消化空置樓宇有正面的作用, 但效果并不顯著。由於澳門人口不多, 增加內部需求的潛力有限, 因此必須將增加需求的著眼點放在外部需求上。

增加外部需求實際是要將外部需求轉化為內部需求。實現這種轉化有三種潛在的途徑, 其一是鼓勵香港人到澳門置業, 因為澳門目前的樓價是香港同類型樓宇的八分之一至十二分之一, 但這一途徑是否暢通取決於物業登記、租售的有關的法例是否有改進, 治安是否有改善, 經常往來港澳的這部份人仕的港澳之間的交通費是否能降下來, 例如港澳船票採取月票、套票的方式。其二是吸引其它地區的公司在澳門投立後勤基地, 但要有法律、資訊和人才方面的配合, 重要的是要將目前據高不下的跨域電話費降到與香港相若的水平。其三是適量增加澳門的人口數量, 一方面籍以輸入高質素的人才, 另一方面可以促進房地產租售市場的興旺。最近, 經澳門政府和中國政府有關部門的商定, 從九八年三月一日開始, 持單程證來澳門定居的中國內地居民的名額, 由每月一百六十名, 增加到二百八十名, 增幅為75%, 此舉將使澳門每年多增加人口1440人, 對澳門樓市有一定的正面作用, 但不宜高估。

澳門的發展商依然可以通過適當的定位、包裝、價格策略, 各出奇謀, 取得滿意的銷售效果。當然在目前的市況下, 競爭異常激烈, 推銷策略法不傳六耳, 預先宣揚的銷售策略肯定不會取得好的效果。但是, 在市道低迷的情況下制定銷售策略, 以下三個方面值得特別留意。

一是對市場的走勢要有一個基本的判斷, 料敵先機, 如果判斷是跌市, 那就千萬不要等別人降了價之後再跟著別人被動降價, 而應該變被動為主動。香港的大地產商在東南金融風暴之後, 主動降價三成開售新盤的勇氣很值得澳門的商家借鑑。

二是要留意資金的時間價值, 等和守有時會付出真金白銀, 建成的樓宇賣不出去, 空置在那兒, 每年也會自貶身價百分之十, 三年之後樓宇單位的標價被迫降了百分之二十, 但加上每年的利息損失, 實際上已經損失了樓宇的一半價值, 這還沒算上套現之後所喪失的機會成本。

三是要有全局觀念, 學一學田忌賽馬, 期望每一個單位都賺錢, 可能一分錢也賺不到, 一部分單位以成本價出售, 一部分單位甚至虧本出售, 另一部單位以高於成本的價格出售, 只要合計賺錢, 那就算贏, 比如說開售底層是商鋪的大型樓盤, 上面的住宅單位以成本價或略低於成本價的發售來吸引賣家, 上面的住宅單位基本賣了出去, 樓下的商鋪自然就值錢了。

孫子曰, “凡戰者, 以正合, 以奇勝”, 用之於澳門地產市場的商戰, 就要在強調樓宇質素要“正”、好的同時, 銷售策略一定要出奇制勝, 方能取得成功。