澳門物權研究
米萬英*
一、物權一般理論
在大陸法系國家，物權是一個顯赫的法律概念，是民法理論中出現頻率最高的術語之一。英美法系國家的民商法不接受這一概念，與之含義相近的法律術語是“財產權”。財產權一詞的確更直接明瞭地表明物權是一種財產法律關係。鑒於此，學者們普遍認為，物法承擔着靜態保護市民財產法益的社會功能，物權制度的重要性由此可見一斑。
(一)物權的含義與特徵
作為法律術語，物權一詞固然是近代的產物，但是，物權觀念實際上孕育於古羅馬。證據是，儘管羅馬法中尚未出現抽象的物權概念，但已經意識到了物權與債權之間的差別，這種意識表現為，羅馬法確認了兩種不同類型的訴:對人之訴和對物之訴。對人之訴(actio in personam)所保護的權利是債權，而對物之訴(actio in rem)所保護的正是今日所説的物權。
近代學者對物權的理解並不一致，概括來講有兩大流派:傳統物權學派和人格物權學派。前者以德國法學家耶林(Jhering)為代表，其基本理念是:物權是一種針對特定物的直接權利，因此物權僅僅反映人與物的關係。由於這種學説忽視物權所體現的人與人之間的社會關係，所以不為當代的多數學者所接納。人格物權學派則以法國法學家普拉尼奧爾(Planiol)和另一位德國法學家薩維尼(Savigny)為代表。在他們看來，物權所體現的不單純是人與物的關係，相反，物權本質上仍然反映人與人及人與社會的關係；只不過這種關係具有與眾不同的個性特徵，表現為:物權的權利主體(積極主體)是確定和明確的，但與積極主體的權利相對應的另一端卻是一種“普遍的消極義務”(obrigação passiva universal)。
和現代其他大陸法系國家一様，當今葡萄牙民法學界一致信奉人格物權学派的学説。1以該學派的理論為基點，我們給物權所下的定義是:物權是權利人直接對物行使的並排除他人干涉的權利，亦即是直接支配客體物和不受任何人干涉的權利。
物權的特徵就是物權的個性，是物權區別於其他民事權利(尤其是債權)之特點之所在。綜合學者們在這方面的論述，我們認為，物權的特徵集中在五個方面，分別是:主體、內容、客體、種類和效力。
1.主體特徵。民法學界公認，债權法律關係是特定主體之间的民事法律關係，所以，不僅權利主體是特定的，其義務主體(消極主體)也同樣是特定、確定和明確的；債權人的權利只對特定的債務人發生效力，只能要求特定的債務人按照債的內容做出積極或消極的給付(prestação)。與此不同，物權的積極主體雖然是特定的，但消極主體不是特定的某個人或某些人，而是不特定的多數人，是權利主體之外的任何其他人。
正因為如此，所以，債權被稱為“對人權”和“相對權”，而物權則被稱為“絕對權”和“對世權”。物權的絕對效力(eficácia absoluta)既產生於物權之主體的獨特性，也體現着這種獨特性。
2.內容特徵。就內容而言，債權是請求權，即要求債務人做出某種特定給付的權利；而物權則是支配權，亦即是權利人直接支配標的物並享受其利益的權利，物權的實現無需借助他人的給付行為，權利人之外的不特定的義務人所承擔的只是消極的和不作為的義務。
3.客體特徵。在客體方面，通常情況下，債權的直接客體是債務人的特定給付，“物”充其量只是債權的間接客體；在有些債權法律關係(例如:勞務合同，委任合同)中，债權的客體甚至只能是給付。恰恰相反，物權的客體只能是物而不是行為；此外，民法上之所有權的客體遵循三項原則，它們是:物化原則、現時性原則和個別化原則(詳見下文)。
4.種類特徵。在種類方面，債權的典型特徵是種類放任主義，而物權最顯著的特徵恰在於種類法定主義(詳見下文)。
5.效力特徵。與債權相比，物權效力的最顯著的特徵在於物權具有三項獨特的效力，亦即絕對效力、追及效力和優先效力。由於物權絕對效力是物權主體之特殊性的集中體現，並鑒於我們在前文中已經論及，所以不再贅述，現僅探討物權的追及效力和優先效力。
所謂追及效力(direito de sequela ou de seguimento)，其含義是，物權在其存在期間始終地伴隨、跟蹤和鎖定其標的物，因此，即使標的物之事實或法律狀況在此期間發生了變化，物權的權利人亦得直接行使其物權並對抗第三人。澳門《民法典》對物權之追及效力的保護近乎絕對，表現在:
首先，《民法典》不僅賦予了所有權人和享用物權的權利人享有提起不受消滅時效影響的返還之訴及否認他人權利之訴的訴權，而且允許這些權利人採用自助與正當防衛來捍衛和保護自己的權利(詳見下文)。這種特殊的救濟制度在德國民法上被稱為“物上請求權”(pretensões reais)。2
其次，澳門《民法典》不承認“動產之佔有即是憑證”的原則。該法典第885條明確規定:“權利人向第三人要求取回由該第三人從進行同一種類物之交易之商人善意購入之物時，須向該第三人返還其為購入該物所支付之價金；但該權利人對有過錯造成此損失之人享有求償權”。
根據這一條文，如果某一動產物被盜，則其權利人可向之後取得該物的任何人要求返還；而且，只有在取得人是從事同類物品交易之商人手裏有償且善意購入該物時，才需要先行向該取得人支付他之前已經支付的價金，之後再索回被盜物，並對有過錯導致其受損失的人(如:盜竊人)享有求償權(direito de regresso)；除此種情況外，被盜物的權利人可直接索回被盜物，而不需要做出任何的先行給付。
與此不同，英國法承認在商業交易中適用“動產之佔有即是憑證”的原則。鑒於此，任何人如果從商業場所有償、善意地購得了動產，購買人即成為該動產的所有權人，原權利人的權利不得對抗購買人。法國《民法典》也承認同樣的法律原則，只是同時確認兩項例外:只有在發生動產之遺失或被盜時，權利人才能要求有償且善意地取得了遺失物或被盜物的人返還該動產。由此可見，澳門法律對物權追及效力的保護不僅遠遠超過了英國，也超於法國。
最後，澳門《民法典》僅有條件承認登記的公信力，換言之，法律對第三人寄予“登記”(registo)的善意信任僅給予相對的保護，並不給予絕對保護。其第284條第1款規定:“對涉及不動產或須登記之動產之法律行為宣吿無效或撤銷，不影響善意第三人以有償方式所取得之涉及該等財產之權利，但第三人之取得登記須先於無效或撤銷之訴之登記，又或先於當事人就法律行為非有效所達成之協議”。
但該條隨即設立了如下限制:“2.在符合上款之要求下，如第三人之權利係從按照有關登記所載具有處分正當性之人取得，則僅在無效或撤銷之訴並未於該非有效之行為完成後一年內提起及登記時，第三人所取得之權利方獲承認。3.如在第三人取得權利之日並無任何涉及有關財產之登記作出，則僅在無效或撤銷之訴並未於該非有效之行為完成後三年內提起及登記時，第三人所取得之權利方獲承認”。
第284條的內容清楚表明:如果無效或撤銷之訴分別在法律行為完成後的一年或三年內提起，那麼，善意第三人的取得不受保護。的確，在澳門物法上只有取得時效(usucapião)才真正是物權追及效力的例外:只有在取得時效成就時，據此取得了所有權的人才可以對抗原所有權人對物之追及效力，從而無需將其取得物返還給它的原所有權人。相信這主要是為了保護社會關係的穩定。
澳門民法上的物權優先效力(direito de preferência ou de prevalência)具有雙重含義:其一，物權優於債權；其二，先物權優於後物權。“先物權優於後物權”則包含三項內容。首先，當在同一物上並存兩個相融的物權時，權利優先的順序以權利成立的日期為準，亦即“時間在先則權利優先”(prior in tempore，potior in jure)；其次，當在同一物上並存的兩個物權不相融時，則先成立的物權排斥之後在同一物上成立同類性質的物權；再次，當在同一物上先後設立若干個不相融的物權且其受益人不同時，那麼，權利優先的順序也是以權利成立的日期為準。
其實，擔保物權和享用物權之優先效力的差別就在於:前者表現為權利行使的優先，後者則表現為權利成立的優先。也正是基於物權享有優先效力的特徵，有學者認為“相融原則”(princípio de compatibilidade)也是物權的基本原則之一，其確切意思是:只有相融的物權方能同時並存於同一物。
關於物權優先效力的一般規律，中國學者錢明星先生有過一段言簡意賅的論述，茲轉錄如下:“一般來説兩個在性質上不能共存的物權不能同時存在於一個物上，故而後發生的物權當然不能成立，如在某人享有所有權的物上，他人不得再設立所有權。如果物權在性質上並非不能共存，則後發生的物權僅於不妨礙先發生的物權的範圍內得以成立，就是説後發生的物權不得不讓先發生的物權居於優先地位”。3
根據物權的優先效力，澳門《物業登記法典》確立了兩項重要制度，其一是不動產權利的正當化(第9條)，另一是順序處理原則(第10條)。其宗旨皆在於保障物權轉讓人是登記所記載的權利人，並進而保障受讓人所獲得之權利或利益的正當性。
葡萄牙民法學家Mota Pinto教授認為物權優先效力有兩項例外:一項是登記制度，另一項是“不動產債權優先受償權”。4這一學説在今日之澳門已不完全適用。原因在於:
首先，優先受償權在葡萄牙《民法典》中有三個類型，分別是:動產一般優先受償權、動產特別優先受償權、不動產優先受償權(第735 條)；但澳門《民法典》沒有採納這樣的立法技術，而是只承認兩類優先受償權:動產一般優先受償權和特別優先受償權(第730條)。換言之，原先的動產特別優先受償權與不動產優先受償權被合併成為單一的特別優先受償權。鑒於此，不動產優先受償權在澳門已經不復是一個獨立的擔保物權類型。
此外，綜合解釋澳門《民法典》第730條第2款及第740條的規定，我們可以肯定，動產一般優先受償權不是物權，因為它不具備客體特定與對世效力兩項特徵。該法典第741條明確指出:“除另有規定外，特別優先受償權與第三人之一項權利發生衝突時，以先取得之權利為優先”。此條文蘊含着向傳統原則的復歸:澳門的特別優先受償權制度回復到“時間在先則權利優先”的古典原則的懷抱。
凡此種種充分表明，澳門民法上的特別優先受償權總體上不再構成物權優先效力的例外，在《民法典》所規定的特別優先受償權中，唯一構成物權優先效力之例外的是“因訴訟開支而生之優先受償權”(第738條)。
至於登記制度，我們認為Mota Pinto教授的論點仍然是適用的。澳門《民法典》第401條之“但書”、澳門《物業登記法典》第6條及若干單行法規均確認了如下規則:所有需登記之物權的優先順序以登記日期為準。登記制度在澳門民法上之所以構成物權優先效力的例外，是因為澳門物法上的登記是公示行為而非形成行為。質言之，抵押權外的其餘物權的登記均僅產生公示效力，並不產生形成效力(詳見下文)。
(二)澳門物法一般原則
在所有大陸法系國家的民法中，物法都是《民法典》的重要組成部分之一:與債法、家庭法和繼承法一起構成民法的四大分支。作為“分支”的物法自然要秉承和分享民法的一般原理，但也具有自身的特色；正是這些特色使物法獲得了個性並區別於其他的分支。不過，這些特色對外表現為物法的個性，對內則構成其共性，並組成“物法精神”。
眾所周知，原則產生於對事物之共性的提煉、歸納和總結，是對共性所作的抽象化和系統化的概括。基於此，我們可以説，物法的一般原則既是物法的靈魂，也構成物權的共同精神。不言而喻，分析物法一般原則有助於認識物權的屬性和特徵。
借鑑其他國家的民法理論，葡萄牙民法學界歸納了物法的七項一般原則，它們是:物化原則、現時性原則、個別化原則、種類法定原則、合意原則、有因原則與公示原則。5它們組成一個和諧有序的系統，其中前三項側重於物權的客體、中間一項側重於物權的內容、最後三項側重於具物權內容的法律行為及其效力。由於歷史淵源的關係，這七項原則構成澳門物權法的一般原則。
所謂物化原則(princípio de coisificação)，其最初含義是:民法上的所有權的客體只能是有形物(或稱有體物)；無形物與權利皆不得成為民法所有權的客體。葡萄牙《民法典》第1302條是這一原則的典型體現，它規定:“本法典所確認之所有權的客體只能是有體的動產或不動產”。由於該理念過於陳舊，所以澳門《民法典》沒有採納，其第1226條僅規定:“只有物方可成為本法典所規範之所有權之標的”。因此，無形物(如:電力、核能、蒸汽及石油氣)在澳門《民法典》中也得成為所有權的客體。這實際上是擴大了物化原則的外延。
現時性原則(princípio de actualidade)是指，物權的客體必須是在設定或轉移物權時已經存在、且在處分人實際支配之下的既存物；故此，尚未實際取得的將來物(coisa futura)和生長中的未成熟的自然孳息(fruto natural)均不得成為物權交易的客體。葡萄牙《民法典》(第408條第2款)確認了這一原則，澳門《民法典》則繼承和保留了這一傳統，其第402條第2款規定:“涉及將來物或不特定物之轉移者，其權利於轉讓人取得該物時或於當事人雙方獲悉該物已確定時轉移，但不影響有關種類之債及承攬合同方面之規定之適用；然而，如涉及天然孳息、物之本質構成部分或非本質構成部分，則僅在收穫或分離時方行轉移”。6
這其實是説:當以將來物或自然孳息為以設立或轉讓物權為內容之合同的客體時，物權產生或轉讓的時間是處分人(disponente)實際取得該物或收穫孳息的具體時間；在此之前，合同的有效成立不產生或轉移物權，而只產生債權效力。在澳門，興建中之樓宇的樓花買賣之所以要採用預約合同(contrato-promessa)的形式，原因就在於:未竣工的樓盤屬於將來物而非既存物。
個別化原則(princípio de individualidade)的意思是，物權的客體必須是已經個別化的特定及確定物。在澳門法律體系中，未個別化的種類物不得成為物權的客體。而且，集合物(coisa colectiva)或合成物(coisa composta)原則上不得成為物權的客體；但是，如果一個集合物或合成物(例如圖書館或商業場所)本身具有單獨的特徵和價值，且相對於其構成元素具有功能和價值的獨立性，則也可以成為物權的客體。
由此可知，當物權的客體是集合物時，物必須具備一致性，亦即組成集合物的各元素必須具備功能與目的之同一性，所以有些葡萄牙學者認為，對集合物而言，該原則最精確的稱謂應該是“客體一致性原則”。7至於物的本質構成部分或非本質構成部分，由於它們依附於其所服務的物，而不是一種獨立的存在，所以根本算不上是真正的物。鑒於此，在分離前，自然不得成為物權的客體。
物權的種類法定原則(princípio de tipicidade legal)有三重含義:其一是物權類型法定，其二是每一類物權(尤其是所有權)的內容法定，其三是物權的取得方式法定。這其實是説，法律對物權之類型、內容和取得方式的規定均是封閉式而非開放式條款、並從而是一種窮盡式規定，所以，該原則也被稱作“種類窮盡原則”(princípio de taxatividade)。故此，任何人均沒有創設物權的自由，而必須服從法律對物權之類型、內容和取得方式所作的規定。
種類法定原則凸現出物權與債權之間的深刻差別。的確，澳門《民法典》第399條將合同列為債法律關係的頭號淵源，並將契約自由列為合同的頭條原則。根據這一原則，立法者對合同類型和內容的設定在一定程度上僅起“範本”作用。換言之，規定合同類型和各類“有名合同”8內容的條文具有候補性，澳門《民法典》第894條的內容即足以證明這一點。所以立法者不僅允許締約雙方不理會法律規定而自行商訂合同內容，而且承認和保護無名的非典型合同。
不妨指出，澳門民法上的契約自由原則不僅適用於債法，也適用於家庭法上的婚姻財產制度，對此，澳門《民法典》第1567條明確指出:“擬結婚之雙方當事人得於婚前協定內自由訂定婚姻財產制，既可從本法典規定之財產制度中選出一種，亦可在法律限制之範圍內訂定認為適合之財產制度”。與此針鋒相對的是該法典第1230條的規定，它指出:“除法律規定之情況外，不容許對所有權設定物權性質之限制或其他具有所有權部分內容之權利；凡透過法律行為而產生之不符合上述要求之限制，均屬債權性質”。所謂“均屬債權性質”就是指不產生對抗第三人的效力。
物權種類法定原則的存在理由是:物權具有絕對和追及效力，為保護社會關係和法律交易的安全，物權必須具有高度的透明性和確定性，從而必須禁止私人之間透過合意創設不為外人所知的隱形物權。但“物權之取得方式法定”並不排斥透過無名合同取得物權，其真精神是:禁止採用法律所給定之方式之外的其他方式。譬如，澳門《民法典》第1317條第1款規定:“分層所有權得透過法律行為、行政行為、取得時效或司法裁判而設定”，所以任何人不得透過先佔或添附取得分層所有權。
合意原則(princípio de consensualidade)的內容是:當以合同為物權之取得方式時，物權之設定或轉移發生於合同成立之時，亦即，物權之設定或轉移與合同之成立同步發生。質言之，物權之設定或轉移是合同自身的法律效果，交付標的物和支付價金也都是產生於合同之義務(第869 條)；合同自身足以設定或轉移物權。這等於説，當透過合同取得物權時，物權之設定或轉移是“諾成行為”而非“要物行為”。9
澳門《民法典》在數個條文中確認了這一原則。首先，第402條第1款規定:“特定物之物權，基於合同之效力即足以設定或轉移，但法律所定之例外情況除外”。與此相呼應，第1242條a項則指出:當以合同為物權之取得方式時，所有權取得的時間是第402及403條所指定之時刻；而在訂定“合同之基本效力”時，第869、948條之a項又分別指出買賣合同及贈與合同均導致“將物之所有權或將權利之擁有權移轉”之效果。這表明，和葡萄牙《民法典》一樣，澳門《民法典》在這一點上採納的是法國立法模式。
至於要因原則(princípio de causalidade)，它實際上是合意原則的自然的邏輯結果。該原則的意思是:構成物權設定或轉移之原因的法律行為的無效或可撤銷，必然導致物權設定或轉移這一相應法律後果的無效或可撤銷。質言之，要因原則的精髓恰是“原因無效則後果無效”的規則。而之所以説它實際上是合意原則的自然邏輯結果，理由在於:由於合意原則不承認“契約”與“合意”之外尚且需要一個獨立的物權行為，因而它自然且自動地排斥物權行為概念、排斥物權行為無因性原則，並且必然要求“原因”構成法律行為的內容和組成部分。
物權行為理論與物權行為無因性原則都是由德國民法學家Savigny創立的學術體系，並由於得到德國立法者的認同和採用，遂成為德國物法制度的一項重要特色。該學術的核心理念是:合同只是債權契約，不足以產生設定或轉移物權的法律效果；為達此目的，合意之外尚且必需一個具備產生此法律效果之能力的單獨物權行為，它對不動產而言是指登記，對動產則表現為交付；交付可以採取下列某種方式:實物交付(又稱現實交付或事實交付)、簡易交付、擬制交付、指示交付、佔有改定。由此出發，王澤鑒先生歸納説:“據上所述，可知物權行為是指使物權之設定或移轉直接發生變動之法律事實”。10
關於物權行為無因性原則的本質，王澤鑒先生則精闢指出:“從法律行為之本質即可推知當事人之意思與利益的關係，原因本應構成法律行為的一部分，使法律行為有因化。然而，為交易安全之目的，基於政策之考慮，立法者常將原因從特定的法律行為中抽離，使原因不成為法律行為之內容，原因超然獨立於法律行為之外，不以原因之欠缺或不存在，致法律行為受其影響，此即所謂法律行為之無因性。然如上所述，在此種情形，並非謂該法律行為沒有原因，而是指原因已從法律行為中排出，不使其成為法律行為之內容，故又可稱為不要因性”。11質言之，物權行為有因或無因的分野在於交付行為的效力與合同的效力之間的關係，物權行為無因性原則其實就是，在立法上將交付行為的效力與合同的效力截然分開，使前者不受後者的影響。
物權行為無因性原則的法律後果是:“按照物權行為無因性原則，物權行為效力完全不受債權行為效力瑕疵的影響，如果債權行為無效或被撤銷，而財產出讓人已履行了物權行為，那麼受讓人仍將取得合法有效的物權(無論該受讓人是善意取得還是惡意取得，其效果均同)；雖然出讓人可依不當得利規則請求返還，但如受讓人將標的物再行轉讓或處分，則屬於合法處分或有權處分，因此無論第三人是基於善意受讓還是惡意受讓，也無論是有償受讓還是無償受讓，均可對標的物取得無瑕疵之所有權”。12
有必要強調的是:在物權的所有取得方式中，合意原則僅適用於“雙邊法律行為”，因為只有在此類法律行為中才存在合意；要因原則的適用則涵蓋遺囑之類的“單邊法律行為”；但兩者均不適用於單純的法律事實。
公示原則(princípio de publicidade)則要求物權的產生、變更和消滅都必須以一定的、可以從外部查知的方式表現出來。13在澳門，實現公示的唯一法定方式是產權登記，不承認交付具有公示效力；而且登記只適用於不動產和法律列明必須登記的若干動產，除此之外的動產無需登記，因此也不可能公示。這表明，公示原則在澳門民法上不是一項絕對原則。
所謂登記是指將物權之形成、設定與變動的事項登載於特定公共機關組建的簿冊上，保障其他人有可能知悉的官方行為。以效力為標準，登記可分為兩類:要件性登記和公示性登記。前者是指登記構成物權變動的要件並具有形成效力:凡須登記的事項非經登記視作未成立，從而不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不產生效力，所以也稱為形成性登記。德國、中國和台灣的物法採用登記要件主義。後者則是指登記不創設權利而僅是物權產生對抗第三人效力的先決條件，物權在當事人之間的變動依合意而發生。法國、意大利和葡萄牙均採用登記公示主義。14
澳門追隨葡萄牙的立法模式，亦採登記公示主義，但抵押除外:它以登記為效力要件，澳門《民法典》第683條明確規定:“抵押權應作登記，否則不產生效力，即使對當事人亦然”。在澳門，不動產登記的事項和內容詳細規定在《物業登記法典》的第2及3條。須登記動產有三類，分別是:汽車(第49/93/M號法令)、船舶(第109/99/M號法令)和飛行器(第10/98/M號法令)。此外，集合物性質的商事企業(empresa)是商業登記的對象(商業登記法典，第2條)。需要澄清的是，澳門的“物業登記”其實就是不動產登記。
與公示原則相銜接的是公信原則，正如錢明星先生所説:“公示原則在於使人‘知’，公信原則在於使人‘信’”。15的確，如果登記不具有和產生任何的公信力，那麼，它不但不會促進社會交易和保障交易安全，反而會妨害物盡其用和貨暢其通，成為勞民傷財的社會負擔。鑒於此，儘管除抵押之外的其他登記在澳門只產生公示效力，不享有絕對的公信力，但它仍承擔着若干重要的社會功能，表現為:
首先，須登記財產的取得只有在完成登記之後，才能對抗設立或轉移物權之法律行為的無效和被撤銷(《民法典》第284條第1款)。其次，登記是物權對抗第三人的先決和充要條件(《物業登記法典》第5條第1款)。再次，登記決定物權優先效力的順序(同法典第6條):凡須登記之物權的優先效力順序是“登記在先則權利優先”。其四，登記產生法律推定，推定所登記的權利依登記之記載而存在並屬於登記所記載之權利人(同法典第7條)。最後，佔有之登記對佔有人有利(詳見下文)。鑒於產生於登記的推定在性質上是可反駁法律推定(presunção ilidível)，因此，對登記所記載之事項欲提起質疑或反駁者須承擔相應的舉證責任(《民法典》第343條第1款)。
(三)物權之理論分類
物權的種類法定原則並不排斥學術上對物權的不同分類，這自然是不言而喻的。物權是一個“種概念”，它包含若干“類概念”，類概念之下则有多種“屬概念”。依據《民法典》所確認的物權的類型和特徵，葡萄牙學者從宏觀上將物權分為三大類，分別是:佔有、所有權、限定物權；限定物權(direito real limitado)又可細分為三類:享用物權、擔保物權、物權性取得權。由這種分類所產生的結構可圖示如下:
限定物權的確只是一個純粹的理論概念，但它卻深刻揭示和高度概括了享用物權、擔保物權和物權性取得權的兩個共同特徵:首先，這三類物權都不具備所有權的全部內容，所以又被稱為“小物權”；其次，它們的客體都是其他人的物，亦即，構成享用物權、擔保物權和物權性取得權之客體的物的所有權屬於其他人，而且當它們與所有權發生重疊時，或者説，當它們與所有權屬於同一主體時，它們就會被所有權“吸收”並因此而喪失獨立存在的理由，進而會因“混同”(confusão)而消滅，故此又稱“他物權”。
嚴格來講，享用物權、擔保物權、物權性取得權三者其實也都是理論上的概念，因為立法上並沒有使用這樣的概念，亦即，立法者並沒有將它們確認為物權的類型。它們之所以能在理論界獲得廣泛和普遍認可，原因也在於具有精確性和概括性，質言之，能夠集中體現若干種法定物權類型的共同特徵。
在下文中，我們將順序討論佔有、所有權、享用物權、擔保物權和物權性取得權。
二、佔有
澳門《民法典》第1175條指出:“佔有係指一人以相當於行使所有權或其他物權之方式行事時所表現之管領力”。就是説，佔有直接表現為對“物”的事實上的管領，其內容可以是所有權，也可以是其他物權；這裏的“其他物權”只能是享用物權範疇內的物權。
(一)佔有之性質與要件
關於佔有的性質，學者們有不同的理解:有人認為它是一種受法律保護的單純事實狀態，也有人認為它是一種獨立的物權。當今葡萄牙學術界普遍認為佔有是一種獨立的暫時物權(direito real provisório)。16我們認為:暫時物權之説不足以揭示和描述佔有的本質及其個性特徵，這是因為，享用物權和擔保物權都同樣具有法定的暫時性；因此，在我們看來，相對於所謂“暫時物權”這一概念，“類物權”概念要更加貼切和準確，理由是:
首先，佔有雖然具備受法律承認和保護的絕對效力和追及效力，並因此具有物權的特徵，但它的內容卻要結合其他物權才能確定，故此，佔有“類似於”物權但又沒有自身固定的內容。
其次，考查大陸法系國家立法中關於佔有的法律規定則可以發現，佔有具有過渡性(transitoriedade):和平、公開和持續的佔有在滿足法定期間時，可以通過取得時效而過渡為確定的物權。的確，暫時性是限定物權的共同特徵，而過渡性卻是佔有的專屬特徵。其含義是，佔有能孕育權利，能過渡到內容確定的權利狀態，而且，產生於此的權利是一種原始取得的權利。
再次，法律對佔有的保護具有相對性。申言之，法律對佔有的保護是有條件的保護，保護的力度不及對所有權和對其他物權的保護。澳門《民法典》第1203條第1款的規定是這一特徵的例證。其內容是:“屬向法院求助之情況，在受妨害或被侵奪之佔有人是否擁有本權之問題上其權利尚未否定之時，其佔有須予保持或回復”。
簡單來講，該條文是説:如果佔有人的佔有受到妨害或被侵奪，而且佔有人提起了佔有之訴(acção possessória)，那麼，只有在權利歸屬問題不能查明和不能確定時，法院才會保護佔有人的佔有(例如:勒令停止妨害、命令維持佔有或回復佔有)；反之，如果在佔有之訴中能夠確切查明誰是真正的權利人，那麼法院就不會確認和保護佔有，除非存在其他的正當權利需要保護(例如:承租權或留置權)。
佔有之上述三個共同特徵表明，佔有其實是一種“類物權”，類物權是佔有之真正的法律屬性。
還需要指出的是:澳門物法上的佔有不是一種單純的客觀狀態，佔有之成立取決於兩個要素的並存:其一是佔有之事實，它要求客體物要處在佔有人的實際管領之下，這是佔有之外在的客觀要素，是佔有之體素(corpus)；其二是佔有的心理狀態，即佔有人具有以自己的名義管領被佔有物的心態，這是佔有之內在的主觀要素，是佔有之心素(animus)。澳門《民法典》第1175與1177條的規定所體現的立法精神也恰恰在於:主觀要素與客觀要素二者缺一不可，只有在二者並存時，佔有才成立。
鑒於此，保管、租賃、質權、留置權等法律關係均不產生佔有。不過，所謂“實際管領”並不意味着佔有人一定要直接或親身地接觸被佔有物，原因在於，澳門法律明確承認“透過居中人行使之佔有”(第1176 條)。
(二)佔有之取得、喪失、保護與分類
澳門《民法典》第1187條窮舉了佔有的五種取得方式，分別是:公開及重複出相當於行使權利之事實行為；由前佔有人就標的物作出現實或象徵性之交付；佔有改定；簡易交付；佔有名義之轉變。導致佔有喪失的原因是(第1192條):佔有人的遺棄；物之事實上的遺失、毀滅或禁止流通；佔有之讓與；他人取得的屆滿一年的佔有。
澳門《民法典》為佔有設計了兩類保護措施:其一是自力救濟措施，包括自助和正當防衛(第1202條)；另一是司法救濟，亦即佔有之訴。佔有之訴由四種具體的“訴”組成(第1201，1203及1210條)，它們是:防止之訴、保持之訴、回復之訴、第三人異議。這四類訴印證了佔有享有對世效力和追及效力。
以其特點不同，澳門《民法典》第1182條將佔有分為四組八類:有依據佔有一無依據佔有、善意佔有一惡意佔有、和平佔有一強暴佔有、公然佔有一隱秘佔有。
所謂佔有之依據其實就是取得佔有之法律行為的形式，所以，有依據佔有是指形式適當之佔有，而無依據佔有即是形式不適當之佔有。澳門《民法典》第1183條第1款確立的判斷標準是:取得佔有的方式滿足取得權利的法定形式要件。基於這一準則，判斷佔有是否是有依據佔有的法定標準在於:產生佔有之法律行為的形式要件是否適當；至於該法律行為是否完整有效(validade)則忽略不計。
在澳門法律中，與不動產物權有關的任何生前法律行為和交易均須以公證契約(escritura pública)為形式，這是一項普遍原則。據此，透過私文書(documento particular)取得的對不動產的佔有均屬無依據佔有，不論採用私文書形式的合同是預約合同或者是確定合同。
關於善意佔有，澳門《民法典》第1184條第1款指出:“佔有人在取得佔有時不知其正侵害他人之權利者，視為善意佔有”。儘管法律沒有明言，我們認為這裏的“不知”應當是無過錯的不知；如果佔有人之不知是由於自身的過錯則仍應視為惡意佔有。
立法者在第1184條第2、3款及第1185條第2款設立了四個法律推定(presunção legal):有依據佔有推定為善意佔有；無依據佔有推定為惡意佔有；不論是否有依據，強暴佔有始終推定為惡意佔有；以人身脅迫或精神脅迫為手段取得的佔有推定為強暴佔有。有必要指出的是，這四個法律推定的性質並不相同，差別在於:前兩個屬於可反駁推定，其價值在於導致舉證責任倒置(inversão do óus de prova)，後兩個則屬於不可反駁推定，亦即，絕對推定。
(三)佔有之效果
依據澳門《民法典》中的規定，佔有之效果有五項內容。
其一，佔有產生對權利的法律推定(第1193條第1款):推定佔有人是佔有所對應之權利的擁有人。這是一項可反駁推定，因此，在任何人對佔有人提起的所有物返還之訴中，佔有人不負舉證責任。在我們看來，立法者設立這一法律推定的根據在於如下的一般經驗規則:在正常情況下，表見權利人就是真實的權利人本人。
其二，如果標的物在佔有存續期間喪失或發生毀損，善意佔有人只有在有過錯時才承擔責任；而惡意佔有人不論有無過錯都要承擔責任，除非他能夠證明物之喪失或毀損屬於不可避免(第1194條)。
其三，善意佔有人享有收穫孳息或獲得賠償的權利，相反，惡意佔有人承擔退還已收取之孳息和賠償損失的責任(第1195-1196條)。
其四，善意佔有人有權取回其在物上所作的任何性質的“改善費用”(benfeitoria)，除非取回奢侈改善費用會損毀佔有物；而惡意佔有人始終都僅有權利取回必要改善費用和有益改善費用(第1198及第1200條)。
(四)取得時效
取得時效是佔有的第五項效果。關於取得時效的概念和客體，澳門《民法典》第1212條作了明確規定，它指出:“取得時效係指佔有人對涉及所有權及其他用益物權之佔有持續一定期間後，即可取得與其行為相對應之權利，但另有規定者除外”。顯然，取得時效與佔有是密不可分的，佔有是取得時效的前提和先決條件。澳門民法上的取得時效具有如下四項特徵:
首先，取得時效是法律賦予佔有人的一項權能(faculdade)，所以取得時效不具強制性，也因此，取得時效之效果不依法自動發生，而是有賴於佔有人的主張(invocação)。質言之，澳門法律不承認自動成立的取得時效。
其次，取得時效是一種原始取得。就此而言，取得時效與先佔的法律屬性是雷同的。鑒於此，在取得時效成立後，由它所創立的權利和之前的法律關係發生“絕緣”:產生佔有的法律關係的無效或可撤銷對由取得時效所形成的權利不產生任何影響。
再次，對取得時效之成就而言，佔有之和平和公開是“要件”，而其善意或惡意及有無依據只是“情節”。申言之，善意或惡意及有無依據僅僅影響取得時效之期間的長短，但不阻卻取得時效之成就；相反，強暴佔有和隱秘佔有永遠不產生對佔有人本人有利的取得時效(第1221條及第1225條第1款)。
最後，非表見地役權和使用權及居住權均不得透過取得時效而取得(第1218條)；此外，除土地永佃權中的利用權(domínio útil)外，澳門之國有17土地及其他公產的所有權、用益權、使用權、地上權及地役權亦均不是取得時效的客體。這是因為:澳門《土地法》(第6/80/M號法律)第8條確立的總原則是:“在不妨礙本法律第5條之規定下，本地區18的公產及私產不得以時效或不動產附合方式取得權利”。
該法第5條第3款明確規定“為本地區長期租借批給對象的都市房地產的利用權，按民法規定，得透過時效取得”。同條第4款則規定“倘有關都市房地產無取得文件或其紀錄或繳付地租的證據時且由私人佔有達20年以上者，推定為向本地區長期租借，而有關利用權按民法規定可藉時效取得”。
澳門《民法典》確立的取得時效的期間是(第1219-1221條及第1223 -1224條):
客體是不動產時:已登記的有依據佔有，善意佔有時是10年、惡意佔有時是15年；已登記的單純佔有，善意佔有時是5年、惡意佔有時則是10年；無登記佔有，善意佔有時是15年、惡意佔有時則是20年。
客體是須登記動產時:已登記之有依據佔有，善意佔有時是2年、惡意佔有時是4年；如果沒有登記則一概是10年，不再考慮佔有的其他法律屬性。對其他動產之有依據的善意佔有的取得時效期間是3年；反之則是6年，且同樣不再考慮佔有的其他屬性。
三、所有權
所有權是一個“類”概念，在所有權範疇內實際上匯集着若干種不盡相同的法律現象。譬如，如果以客體為標準，所有權可分為三類:動產所有權、不動產所有權、水所有權；若以主體為標準，所有權同樣可以分為三類:個人所有權、共同所有權、分層所有權。我們的討論將以澳門《民法典》規定的類型為基礎。
(一)所有權之內容與特徵
關於所有權的內容，澳門《民法典》第1229條指出:“物之所有人，在法律容許之範圍內及在遵守法律規定之限制下，對屬其所有之物享有全面及排他之使用權、收益權及處分權”。由此可見，所有權在澳門民法上包含三項內容:使用、受益、處分。與其他物權相比，所有權具有五個特徵:
首先，所有權是“完整物權”。含義是:只有所有權人才完整和充分地享有使用、受益與處分三項權能；其他的任何物權均是限定物權，都不享有對物的最終處分權。
其次，所有權是“自物權”，質言之，所有權的標的物是所有權人自己的物而不是他人的物。與此相反，享用物權(地役權除外)、擔保物權和物權性取得權的客體都是他人的物；而且，當限定物權的權利人與同一客體的所有權人完全重合時，它們就會被所有權吸收並發生混同，混同是導致限定物權消滅的原因之一。
再次，所有權具有排他性:所有權之間相互排斥，在同一物上不能夠同時並存兩個所有權。當在同一物上同時設定兩個所有權時，如果該物是不動產或需登記動產，則法律保護先登記者的權利，後登記的權利視為不成立和不存在；否則，則法律保護先取得者的權利；這是所有權之優先效力的特徵。需要説明的是:共同所有權和分層所有權均不構成排他性特徵的例外；我們將會看到，共同所有權其實僅僅是一個單一和唯一的所有權，而分層所有權的客體已經不是一個單一物，而是多個物。
其四，所有權具有永恆性。永恆性有兩層含義。其一是所有權不會因為“不使用”(não uso)而消滅。其二是法律限制暫時所有權(propriedade temporária)的存在，故此，澳門《民法典》第1231條第2款規定“僅在法律特別規定之情況下，方容許設定有期限之所有權”。在澳門民法中，暫時所有權的表現形式除可解除所有權(propriedade resolúvel)之外，也可以是附條件或附期限的所有權。為澳門《民法典》所承認和允許的創立暫時所有權的法律行為有:所有權保留合同、買回合同(附買回條款之買賣合同)、財產信託指定；信託指定可以透過贈與合同、婚前協定或遺囑為之。
最後，所有權具有伸縮性:所有權人可以在自己的物之上為他人設立限定物權，而且，在限定物權消亡後或發生混同時，所有權會自動恢復完整狀態而不需要任何確認。
(二)所有權之取得與喪失
關於所有權之取得，《民法典》第1241條列舉了五種方式，分別是:合同、繼承、取得時效、先佔、添附；但承認“由法律訂明的其他方式”。不言自明的是，在所有這些法定方式中，最常見的是合同和繼承。但是有必要指出，儘管立法者在此條文中並沒有窮盡所有權的取得方式，但並不構成物權種類法定原則的例外。因為，該法條僅僅承認其他的“法定方式”，而不承認任何人有創立所有權取得方式的自由。這裏所謂的其他法定方式包括徵收和徵用(第1232-1233條)。
兩者的差別在於:徵收(expropriação)的客體是不動產，是指透過補償而強行取得私人之不動產的所有權；相反，徵用(requisição)的對象是私人的動產或者私人勞務；而且當對象是動產時，其內容可以是確定性地取得其所有權，也可以是只取得臨時性的使用權。
其中，先佔(ocupação)只可以用作動產之所有權的取得方式，亦即其客體只能是動產或動物(第1243條)。客體之法律屬性可以是:無主物，遺棄物，遺失物，遺忘物或地下埋藏物。取得之具體行為包括:狩獵，捕撈，拾得，發現(第1244-1248條)。任何的不動產絕對不能成為先佔的客體，原因是，無主不動產被擬制為澳門特別行政區的財產(第1265條)。
添附(acessão)是指屬於某人之物與屬於他人之另一物附和或結合為一體，純粹由自然力促成或導致之添附稱為自然添附，產生於人力之添附則稱為人工添附(第1249-1250條)。以添附之客體不同，人工添附又可分為動產人工添附與不動產人工添附。前者之發生方式包括(第1252 -1257條):附和、混合與加工；後者則包括(第1258-1263條):製造、建造、播種、種植和工程延伸至他人土地。
基於所有權的永恆性，澳門《民法典》沒有列舉所有權消滅的原因，但這並不意味着所有權不會消滅。宏觀上，所有權的消滅分為相對消滅和絕對消滅。前者又稱所有權的主觀消滅，其含義是:物的所有權人發生了變化但物本身仍然存在，質言之，物從一人之手轉到另一人之手。物之易主可以是基於原所有權人的意志，譬如，轉讓或遺棄；也可以獨立於原所有權人的意志，例如，他人因取得時效而取得、拾得等等。後者則又稱所有權的客觀消滅，意指標的物本身的消滅或毀滅。
(三)所有權之保護
經驗表明:在世界上任何國家的任何歷史時期，所有權都始終是財產權的核心所在，是不折不扣的物權之王；差別只在於所有權的歸屬和所有權人的身份不同。由此也就不難理解，何以澳門《民法典》對所有權的規定是如此的不厭其煩和不憚其詳。
不過，“沒有救濟就沒有權利”，這一法律格言的真理性已經得到充分的驗證。鑒於此，立法者不能不為所有權建立完善的救濟。澳門《民法典》為所有權人設立了雙重保護。其一是自力救濟，另一是司法救濟。自力救濟其實就是自衛。自衛的措施包括自助和正當防衛兩種(第1239條)。
所有權人的司法救濟由兩類“訴”組成:第一個是所有物返還之訴(第1235條)，第二個是否認他人權利之訴(第1238條)。兩個訴權都豁免於消滅時效而不受其影響(第1237及1238條第3款)，因此，除非其他人因取得時效的效力而獲得所有權，否則，所有權人始終可以提起所有物返還之訴和否認他人權利之訴。
有必要澄清的是:這兩類訴的性質和功能是不同的，所有物返還之訴屬於給付之訴(acção de condenação)，旨在消除侵害，屬於事後救濟；否認他人權利之訴性質上屬於簡單確認之訴(acção de simples apeciação)，旨在預防和排除妨害，是防範性救濟，功能上屬於保全之訴。值得提及的是:經必要變通後，所有權的救濟措施適用於享用物權(第1240條)。
(四)不動產所有權
在調整所有權時，澳門《民法典》以專門一章來規範不動產的所有權。分析其內容可令我們發現:立法者在這一章花大功夫調整的是不動產的相鄰關係。這是可以理解的:人口的膨脹使土地資源日見匱乏，土地的利用率和人口密度日趨提高。鑒於此，相鄰關係的社會化程度也越來越高。
根據這樣的社會現實，在規定不動產內容的“本質界限”時，儘管澳門《民法典》仍確認了土地之所有權“上達天宇下及地心”的古典原則，但同時明確指出:“不動產所有權人不得禁止第三人在其不動產上做出的行為，只要基於高度或深度，此種行為不妨害所有權人的正當利益”(第1264條)。
此外，為增進鄰裏之間的和睦融洽以及社會的安寧與祥和，立法者也對不動產所有權的行使作了一些更加細緻的限制，確認了不動產相鄰關係之若干特殊的權利和義務。概括而言，這些特殊制度有四項內容。
首先，如果相鄰不動產所有人的一方在其不動產上製造空氣污染或噪音污染、或存放有毒的、有害的、腐蝕性的或危險性的物資，又或其採掘行為或其建築物之倒塌有可能損害毗鄰不動產時，受潛在或實際損害的一方可以要求消除危險、排除妨害和獲得公正合理的賠償(第1266-1270 條)。
其次，相鄰不動產的所有人之間應相互容忍及提供必要的便利，其內容包括:在需要維修不動產或收穫自然孳息時，相互給予必需性的即時通行方便，享受便利的不動產的所有人應賠償提供便利者所蒙受的經濟損失(第1269條)。
第三，相鄰不動產的所有人均享有劃界的權利與在臨界線上設置圍障的權利(第1274-1277條)；而且，相鄰不動產的所有人也可以在分界綫上種植喬木或灌木，亦得建造夾牆或圍牆，同樣可以將已經存在的夾牆或圍牆加高、維修或翻新；夾牆或圍牆為法定共有物，喬木與灌木及都市房地產之天井或花園之牆壁則推定為共有物(第1274-1286條)。
第四，相鄰不動產上的建築物及樓宇之間須保留1.5米的距離，相互之間尊重對方的遠眺空間和採光通風的方便，建築物的房簷及其他搭建物之間也要保留50公分的距離(第1281條)。
(五)共同所有權
依據澳門《民法典》第1299條第1款，共同所有權是指數人同時擁有同一物的所有權。這其實是説，共同所有權性質上仍然是一個單一和唯一的所有權，是同一個單一所有權同時屬於一個以上的主體，因此，所有權人的複數性是共同所有權的特徵，共同所有權制度的特殊性也發端於此。這種特殊性在於:共同所有權制度關注和調整的是共同所有權人之間的相互關係，亦即，它們之間的內部關係。
以內部組合關係為標準，共同所有權可分為按份共有和共同共有。前者又稱分別共有，是指各共有人在共同財產中所佔的份額是確定和明確的；後者則是指各共有人在共同財產中所佔的份額是不確定的。份額不確定時則推定為份額是平均的(第l299條第2款)。
關於共有人對共有物之權利的特點，立法者要求:它們在質上必須是平等的，儘管在量上可以存在差別(第1299條第2款)。根據這一總原則，在規定共有人之立場時，《民法典》第1301條規定:“1.全體共有人須共同行使屬於單獨所有人之全部權利；各共有人得按其份額比例及以下各條之規定，分享共有物之利益及分擔有關負擔。2.任何共同權利人均可請求第三人返還共有物，而第三人則不得以該物並非完全屬於該共同權利人而對抗之”。
第1301條的含義是:共有人在對內及對外行使所有權時是一個統一的整體、並被視為一個單一和唯一的主體，任何人皆得以全體的名義行使全部的所有權和向第三人索回共有物；但在內部分配利益及負擔時，每個共有人都必須獨自以自己的名義按比例參與。在按份共有中，按比例即是按份額；很自然，在共同共有中，按比例就是平均分配。
關於“共有物之使用”，第1302條指出:“1.就共有物之使用無訂立規章時，任何共有人均可使用之，但不能偏離該物之原定用途及剝奪其他共同權利人同樣享有之使用權利。2.共有人中之一人使用共同物，不構成其對該物之單獨佔有或對超過其份額之部分之佔有；但佔有之名義已轉變者除外。”故此，如果佔有名義不發生性質的轉變，任何共有人之獨自使用共有物不產生取得時效。
至於“共有物之管理”，第1303條允許共有人自行制定管理規章，但需要得到全體共有人的一致同意。若沒有內部規章或規章中未就共有物之管理定出特別規則，管理權屬全體共有人；但任何共有人均可單獨作出“必需性保存行為”和“緊急管理行為”，並可單獨申請採取“不可延誤性保養行為”。而且，除內部管理規章另有規定外，須集體作出之行為要得到所佔份額達到如下比例之共有人的同意:如果屬於“一般管理行為”，佔共有物總值之1/2以上；如屬“特別管理行為”則需要佔共有物總值之2/3以上。在不能取得上述多數時，任何共有人均可請求法院依衡平原則作出裁判(第1304-1305條)。
在公有關係中，任何共有人都有權要求分割共有物；禁止分割共有物之協議所定之期間不得超過5年，但可透過新協議將其多次延續；不過共有物之不分割協議僅在具備下列要件時方可對抗第三人:共有物如果係不動產或須登記之動產，該協議在相關登記中載明；若係其他動產，該條款須記載於轉讓行為，記載之方式是由取得人簽名之書面聲明(第131 1 條)。
此外，各共有人均得處分其在共有財產中所佔之份額；但在未經其餘共有人同意時不得轉讓共有物之特定部分或對其設定負擔，否則，將和未經其餘共有人同意而對整個共有物作出處分或在其上設定負擔一樣，將被視為處分他人之物或其對設定負擔，其結果是無效；並且，處分共有物之份額時須遵守就處分該物所要求之方式(第1307條)。
最後，共有人之間互享法定優先權，其內容是:任何共有人在向第三人“出售”其份額或以其份額作“代物清償”時，其他共同權利人享有優先權且在全部的法定優先權中佔第一序位；但如果有兩名或兩名以上共有人行使優先權，則被轉讓之份額在他們之間按各人所佔之比例分配(第1308條)。
(六)分層所有權
分層所有權是一個只可描述但不可定義的概念，它本質上其實是一種混合所有權。《民法典》第1323條的內容體現了這種混合性，它指出:“1.分層建築物之每一所有人係屬其所有之單位之唯一所有人，亦係有關分層建築物之共同部分的共有人。2.上述兩項權利為不可分離之整體；任何一項權利不得與另一項分開轉讓，分層建築物之所有人亦不可透過放棄其對共同部分之權利而不負擔就共同部分之保存或收益所必要之開支。”通俗言之，每一位小業主(condómino)都是自己單位的唯一所有人，並同時是分層大廈共同部分之共有人。分層所有權的獨特性表現在如下方面:
關於分層所有權的客體，第1315條指出:“1.本身構成一獨立部分之獨立單位，如與其他獨立單位相互區別及分離，且具有本身之出口以通往分層建築物之某一共同部分或街道者，可成為分層所有權之標的。2.分層建築物中之車位，如其所佔之空間被適當定界，且可直接通往分層建築物之某一共同部分或街道者，亦可成為獨立單位，即使該等車位之間並非相互區別及分離者亦然。3.被適當定界之空間係指以不能除掉之方式劃分相鄰界限之分區範圍，當中標明本身之編號或名稱，且如屬附屬於某獨立單位或被撥作某獨立單位專用之車位，則亦須指明該單位之名稱。”
在列舉分層所有權的設立方式時，第1317條指出:“分層所有權得透過法律行為、行政行為、取得時效或司法裁判而設定”。所謂“透過行政行為”係指批准將房地產指定用作興建獨立單位之情況，具體而言，建築圖則在獲得有權限當局核准之後，其附同之獨立單位説明書即成為分層所有權之設定憑證。而“司法裁判”的含義是:在共有物分割之訴、財產清冊程序或其他訴訟程序中，法院得應任何共同權利人之聲請，透過判決設定分層所有權制度，前提條件是，客體必須符合第1315條所定之各項要件。
分層所有權之共同部分包括(第1324條第1款):對大廈所佔用之土地的權利；地基、柱、支柱、主牆、外牆及一切作為樓宇結構之其他部分；附屬於分層建築物之樓宇或樓宇群之天井及花園；分層建築物各樓宇之天台或屋頂；升降機；由兩名或兩名以上小業主共同使用之出入口、門廊、樓梯、走廊及通道；水、電、空調、暖氣、可燃氣、通訊及類似之公共總設施；供大廈守門人使用及居住之附屬地方，但屬獨立單位者除外；其他既非獨立單位又不屬其一部分之車位，以及所有未撥予分層建築物之某一小業主專用的部分或物。
考慮到分層建築物各小業主之間密切的相鄰關係，第1325條對各小業主行使權利之方式和限度做了規範，總的原則是:分層建築物各小業主在相互關係上須就屬各人專有之單位及共同部分，分別遵守對不動產所有人及對不動產共有人所規定之限制；此外，各小業主特別不得作出下列三種行為:損害建築物之安全或建築線條或美觀；將單位元用於不符合其既定目的之用途；作出設定憑證所禁止之行為或活動。
最後有必要指出的是:分層建築物任何小業主對其他小業主之單位的轉讓不享有優先權，對共同部分亦不享有請求分割之權利(第1326條)。
四、享用物權
享用物權(direito real de gozo)是指利用他人之物的權利，有時還包括收取該物之孳息的權利。作為限定物權的一類，享用物權在法律屬性上屬於他物權和小物權；此外，與所有權相比，享用物權還具有暫時性:就其法律性質而言，享用物權不能永恆存在，具有時限性和期間性；不僅期間之屆滿會導致權利消滅，而且“除拆期間”之經過同樣導致權利消滅。
時限的表現方式有兩類:一是固定期間；另一是壽命期間。在第一種場合存在的是定期享用物權:享用物權的存在期間在其成立時就基於法律條文或法律行為而固定下來，從而期間屆滿自動導致權利消滅。在第二種場合存在的是終身享用物權，因為，這裏“壽命”二字指的是享用物權受益人的壽命，包括自然人的自然壽命或法人的存續期間。這種時限方式只適用於用益權和使用權，原因是，這兩類享用物權具有人身屬性。
在種類方面，核准澳門《民法典》的第39/99/M號法令在其第25條第1款明確規定:“新《民法典》開始生效後，凡在屬私產範圍之私人財產上新設定之永佃權均屬無效”。與此相銜接，《民法典》從享用物權的類型中刪除了永佃權，而只認可四類享用物權，亦即:用益權、使用及居住權、地上權、地役權。
(一)用益權
1.定義。澳門《民法典》第1373條規定:“用益權係指對屬他人之一物或一項權利在一段時間內全面享益而不改變其形態或實質之權利”。如果我們將這一法定概念與第1229條的規定做一個比較和對照，那麼所有權與用益權之間的差別所在就顯得一目了然。除前文已經指出者之外，二者之間最深刻的差別就在於:用益權人無權改變客體物或客體權利之外在形態和內在本質，以此類推，用益權人對標的物更無處分權。
2.設立。關於用益權的設立，《民法典》第1374條給定了四種方式，分別是:合同、遺囑、取得時效或法律規定。其第1375條規定在同一物之上，得為一人或多人同時或先後設立用益權；在此等場合，除非雙方有相反的約定，否則共同用益權人之間的權利相互增值(acrescer)，亦即只有在最後一名受益人死亡或最後一個用益權到期時，用益權才消滅(第1376條)。
用益權原則上是終身性的，但可以是固定期間的；期間固定的用益權不因受益人的死亡而消滅；如果是固定期間的，用益權之期間最長不得超過30年，設於不動產之上的用益權最短不得低於2年(第1377條)。
立法者推定用益權是無償的，但承認有償的用益權；用益權的價金可以一次性給付，也可以按“年金”分期給付；共同用益權人之間對交付年金承擔連帶責任，而且遲付年金時須交付滯納金作為賠償；但對用益權人不得適用“強制性金錢制裁”(第1378-1379條)。
3.用益權人的權利。用益權是最完整和最豐富的享用物權，用益權人享有使用、收益和管理三項權能，而且其權利的範圍包括一切依附於用益物的物及用益物的各種固有權利；但用益權人應按照“良家父”標準行使權利和管理用益物(第1382-1383條)，這是一項總原則。
用益權人有權在用益物之上作出其認為適當之任何性質的改善，但不得改變用益物的形態、本質及經濟用途；在改善的取回和賠償方面，用益權人視同善意佔有人(第1384條)。
用益權開始時，用益權人無需向所有權人支付任何性質的補償；如果用益權在收穫孳息前消滅，則所有權人須補償用益權人已經支付的全部生產性開支，但以孳息額為限；用益權人在收穫孳息前已將其轉讓時，用益權的消滅不影響轉讓的效力，但轉讓所得需首先向用益權人支付其生產性開支的補償，餘額則歸所有權人享有(第1385條)。
如果用益權的客體是可消耗物(coisa consumível)，用益權人不因用益權之效力而取得客體的所有權，但可以利用或轉讓該客體；用益權人消滅時，用益權人須返還同等價值的金額，或返還同類、同質及同量的其他物(第1386條)。
如果用益權的客體是可損耗物(coisa deteriorável)，用益權人不對物的正常損耗承擔任何責任，因此，在用益權因屆滿而消滅時，僅有義務以物當時的狀態返還所有權人，但如果因改變物的固有用途或因過錯而產生非正常損耗，則須負賠償責任；若不可能返還客體物則支付相應的金額，除非能夠證明物是因正常損耗而失去其全部價值(第1387 條)。
如果用益權的客體是終身定期金、利息、股息或存款，用益權人有權享用該等資金或收取孳息，但未經所有權人同意不得將資金進行投資或提取用益金，除非提供保證金，而且要獨自承擔投資和自己管理用益金的全部風險(第1391-1393條)。
用益權人在用益物上得設定地役權，但是，地役權的期間不得超越用益權的期間；而且，未經所有權人同意，不得設立導致用益權價值減少之地役權(第1389條)。此外，用益權人可將其享有的權利頂讓予第三人，亦可在該權利上設定負擔，但須對由此給用益物造成的損失負責(第1380 條)。
4.用益權人的義務。用益權人承擔的法定義務有:其一，製作用益物的財產清單，並應要求就用益物的價值提供保證金(第1395條)；其二，同意所有權人對用益物做出任何性質的改良，且用益物因此而增加的收益歸於所有權人(第1397條)；其三，知悉第三人的行為會侵害用益物所有權人的權利時，將此等行為及時通知所有權人，否則，需對由此產生的損失負賠償責任(第1401條)。
關於費用的負擔，法律訂定的原則是:用益權人承擔用益物的正常的維修費和管理費的開支，但不得超過用益物當年淨收益的2/3，而且可以透過放棄用益權而免除此類負擔(第1398條)。用益物的非正常的維修費用由其所有權人負責，但用益權人須將用益物需要特別維修的事宜及時知會所有權人，並須對其管理不善承擔責任；在接到知會後，如果所有權人不進行必須和具實用價值的維修，用益權人得自費維修，所有權人有義務補償用益權人由此支出的費用(第1399條)。針對用益物的税項及其他年度負擔均由該年度的用益權人負責(第1400條)。
5.消滅。用益權消滅的原因有七項(第1378條第1款)，分別是:作為受益人之自然人的死亡或法人的解散、期間之屆滿、用益權與所有權之混同、為期15年之除拆期間的經過、所有權人因取得時效而解除用益權負擔、物之完全喪失或毀滅及用益權人放棄用益權。
(二)使用權及居住權
《民法典》第1411條指出:“1.使用權係指權利人及其親屬得在本身需要之限度內使用他人之特定物及收取有關孳息之權能。2.涉及住房之使用權，稱為居住權”。由此可知，居住權不是獨立的另類物權，它其實就是一種特殊形式的使用權，其特殊之處就在於它的客體是住房。
在我們看來，使用權與所有權之間的差別是昭然若揭的；即使與用益權相比，使用權的範圍也要狹窄的多。此外，使用權具有法定的不可移轉性(第1414條)。
在規定使用權之設定和消滅時，《民法典》第1412條指出:“1.使用權及居住權之設定及消滅，與用益權之設定及消滅之方式相同，但不影響第1218條第1款b項及下款規定之適用。2.使用權及居住權，不得在其受益人死後繼續維持”。此條文再次清楚表明，使用及居住權不得以取得時效為取得方式，亦不得繼承。
關於使用權人的權利、義務和責任，法律確立的原則是:參照適用關於用益權的規定(第1416條)。
(三)地上權
澳門《民法典》第1417條給地上權所下的定義是:“地上權係指在他人土地上建造工作物之權能，又或永久或在一段時間內保留工作物之權能。”。就法律屬性而言，地上權是有償的和可轉讓的(第1423及第1426 條)。地上權人負有向土地的所有權人繳付約定之地金的義務，地金之繳納可以是一次性的，也可以是分期付款的；而且共同地上權人對此承擔連帶責任(第1424條)。
地上權人成立後，在工程開始前，土地的使用權和收益權由所有權人完全行使；工程開始之後，地上權不包括之部分的使用權和收益權同樣由所有權人行使，但所有權人的行為如果對地上權人產生損害，則要對此向地上權人承擔賠償責任(第1425條)。
關於地上權的客體，澳門《民法典》突破了葡萄牙《民法典》的限制，其第1418條第2款規定:“地上權得以在地上或地下建造或保留工作物為標的”；而且，地上權之客體包括雖非工程所必需，但對建造物有用的地段。
此外，地上權的客體也可以是建造將設立分層所有權的大廈。在此種場合中，地上權是永恆的，大廈的毀滅不導致地上權的消滅；而且，小業主之間及他們與第三人的關係遵循有關分層所有權的法律規定，只有小業主與土地所有權人的關係才適用地上權制度；此外，地金的價款由各小業主按份額分擔，並由大廈的管理者負責收取和繳付(第1419條)。
地上權之設定的方式有四項:合同、遺囑、取得時效、也可產生於不轉讓土地所有權但轉讓現存工作物之客觀事實(第1421條)。導致其消滅之原因同樣有七項(第1427條第1款)，依次是:地上權人未在原定之期間內，或在無定出期間之情況下未在7年內完成工作物；工作物已損毀時，地上權人未在損毀時起計之上述期間內重建工作物；期間屆滿；地上權與所有權之混同；土地所有權人因取得時效而解除地上權負擔；土地之滅失或不能使用；公益徵用。其實，前兩個原因性質上也屬於除拆期間。
(四)地役權
《民法典》第1434條指出:“地役係指在一房地產上設定之負擔，旨在為另一房地產提供專有利益，即使兩個房地產屬於同一主人；負擔地役之房地產稱為供役地，受益之房地產稱為需役地”。地役權之客體是凡可被需役地享用之任何利益，即使該利益只屬將來或偶然存在且不增加需役地之價值亦然(第1435條)。
地役權具有“不可分離”和“不可分割”的雙重屬性和特徵(第1436 條及第1437條)。前者是指除法律規定之例外情況外，地役權不得與其所涉及之需役地及供役地分離；而且，將地役權本身之利益賦予其他房地產即導致新地役權之設定及舊地役權之消滅。後者的含義是:地役權在性質上屬於不可分割的物權，如果供役地被數名主人分割，則分割後之每部分即負有在分割前已負擔之地役部分；如需役地被分割，則每名共同權利人均有權在無任何更改或變更下行使地役權。
以其產生根據不同，地役權可分為法定地役權與約定地役權。澳門的法定地役權有三類:法定通行權；法定水役權；法定航空役權，包括一般航空役權和特別航空役權。航空役權由第52/94/M號法令創立。
關於地役權之行使，《民法典》第1451條指出:“1.地役權包括一切為其使用及保存所需之範圍。2.對地役權之覆蓋範圍或行使方式有疑問時，地役權視為以滿足需役地之正常及可預見之需要，以及對供役地造成較少損失之方式設定。”
需役地所有人得在必需的範圍內於供役地之上進行工程，但以不加重地役負擔為限、並以對供役地所有人最方便之時間及方式進行；工程費用原則上由需役地所有人負擔；如有數幅需役地，則各所有人均有義務按其在地役權上所獲取之利益的比例支付工程開支；且僅在為其他所有人之利益而放棄地役權時方得免除該負擔；如果供役地所有人亦從工程得益，則同樣有義務按比例承擔費用(第1452-1453條)。
至於供役地所有人的義務，第1454條規定:“1.供役地所有人不得妨礙地役權之行使，但得隨時要求將之轉移至有別於原來所定之地點或其他房地產上，只要該轉移既對供役地所有人有利又不損害需役地所有人之利益，且供役地所有人支付有關費用；如獲得第三人同意，則可將地役轉移至該人之房地產上。2.地役之轉移亦得應需役地所有人之請求及由其負擔費用而作出，只要該轉移對需役地所有人有利且不損害供役地之所有人。3.只要符合以上兩款所指之要件，行使地役權之方式及時間亦得應供役地或需役地之所有人之要求而改變。4.本條所賦予之權能不得放棄，亦不得受法律行為限制。”
約定地役權可透過合同、遺囑、取得時效、前所有人指定而成立，法定地役權之設定也可透過司法判決(第1438條)。導致地役權消滅的原因共有四項(第1455條第1款):為期15年之除拆期間的經過、所有權人因取得時效而解除存在於其房地上之地役負擔、地役權人放棄權利、期間之屆滿。
五、擔保物權
擔保物權(direito real de garantia)屬於債之特別擔保的範疇，是債權人所享有的具有物權效力的擔保。澳門《民法典》確認了五類擔保物權，依次是:收益用途指定、質權、抵押權、特別優先受償權和留置權。眾所周知，抵押權是最常見的擔保物權。擔保物權有如下八項共同特徵。
其一，擔保物權的受益人必須而且必然同時是債權人，這是由事物的性質所決定的。收益用途指定、質權和抵押權所擔保的債甚至可以是將來債(obrigação futura)或附條件債(obrigação condicional)。而且，除留置權之外的其他擔保物權不僅可以擔保本債(obrigação principal)，也可以擔保由其產生的利息。在擔保之範圍包括利息時，擔保物權之客體所產生的孳息首先清償利息，之後清償本債。
其二，收益用途指定、質權和抵押權的客體不僅可以由債務人提供，也可以由第三人提供；但只有對此類物或權利擁有處分權的人才能設定擔保物權。
其三，與債之任何其他擔保措施相比，擔保物權具有物權效力，表現為兩個方面。首先是優先效力:在債務人不履行債務時，相對於同一債務人的其他普通債權人，擔保物權受益人的債權就擔保物或擔保權利的價值享有優先受償的權利，而且如果在同一物上存在數個擔保物權，他們之間的優先順序以成立或登記之先後定之；其次，擔保物權的受益人享有物上代位權，意思是:如果提供擔保物權的人因擔保物權之客體發生滅失、毀損或貶值而取得了債權或受賠償權，則擔保物權受益人的優先權自動追及至該等債權或賠償。物上代位權正是物權追及效力的體現。
其四，所有的擔保物權都禁止訂立呑併協議及不可轉讓條款。關於呑併協議(pacto comissório)，《民法典》第690條明確指出:“如約定在債務人不履行給付時債權人可將抵押物據為己有者，不論該約定先於或後於抵押權之設立而訂立，均屬無效”。至於不可轉讓條款(cláusula de inalienabilidade)，其第691條指出:“禁止擁有被抵押財產之人轉讓該財產或在其上設定負擔之約定亦屬無效，但可約定該等財產一經被轉讓或設定負擔者，抵押債權即到期。”
其五，擔保物權均具有不可分割性(indivisibilidade)。其含義是:除另有約定外，擔保物權對其整個客體及該客體的每一部分保持擔保物權之完整性，即使有關物或債權已被分割或債權已部分滿足亦然；但是，如果房地產受分層所有權制度規範，則為消除已設定之抵押，在該大廈上設定之抵押權可分割成與獨立單位數目相同之抵押權。
其六，在收益用途指定、質權和抵押三類擔保物權存在期間，如果客體物或客體權利發生了滅失或貶值，而且其原因不可歸責於受益人，受益人可要求替換或追加擔保；此外，這三類擔保物權的受益人均享有代位投保權。
其七，除特別擾先受償權之外的其他擔保物權都是要物行為。其中質權以交付為成立要件、留置權以對客體物的實際控制為成立要件、收益用途指定和抵押權則以登記為成立要件。
其八，擔保物權具有從屬性(acessoriedade)，亦即，擔保物權從屬於它所擔保的債權。這種從屬性包含三項內容:其一，擔保物權在功能上從屬於債權，保障債的完整和準時履行是其存在理由；其二，擔保物權的存在依附於它所保障的主債權，因此，主債權消滅必然且自動導致擔保物權的消滅；其三，擔保物權的有效性也依附於主債權:主債權無效則擔保物權同樣無效，主債權如果可撤銷則擔保物權同樣可撤銷。
不過，儘管同屬於債之特別擔保的範疇，擔保物權卻不同於保證(fiança):保證是人身擔保，保證人對債權人承擔人身責任(第623條)，但同時享有檢索抗辯權(第634條)。擔保物權中不存在檢索抗辯權。保證之從屬性是律有明文。相反，在澳門《民法典》中，沒有法律條文明示確認擔保物權的從屬性。因此，擔保物權的從屬性直接根源於其自身的法律屬性，是事物的性質和制度邏輯使然。
(一)收益用途指定
顯然，收益用途指定的含義是，指定特定財產之收益的用途，亦即在特定財產的收益上設定擔保物權，因此，收益用途指定的直接客體不是物本身而是其產生的收益。依據澳門《民法典》第652條的規定，其收益可成為擔保物權之客體的物只能是不動產和需登記動產。
收益用途指定可以是自願指定也可以是司法指定:前者透過生前法律行為或遺囑設立；不言而喻，後者只能由法院判決為之(第654條)。收益用途指定的客體如果是不動產，則最長不得超過15年(第655條)，而且需要採用公證文書形式和進行登記。如果客體是需登記動產，收益用途指定就可以透過私文書為設立之形式，但同樣需要作出登記；如果客體是記名有價證券(título de crédito nominativo)則需要在該證券上作備註(第656條)。
在收益用途指定存在期間，物可以由其提供人保管，也可以由其第三人或債權人保管；在此場合，債權人要像一名勤力的所有權人對待己物那樣負責保管和管理標的物，並支付物的税項及其他負擔，而且只有放棄擔保才能免除此類責任(第657及第659條)。
導致收益用途指定消滅的原因是:期間之屆滿；主債之消滅；債權人之放棄擔保；客體之滅失，但因滅失而產生賠償、替換或追加時除外(第660條)。
(二)質權
質權的客體只能是動產物或動產權利(第662條第1款)，因此，質權分為動產質權或權利質權。動產質權以質物之交付為成立要件，可以是實物交付也可以是文件交付(第665條)；權利質權則以權利證書之交付為成立要件，如果構成質權客體之質權利是需登記的動產權利，則登記同樣是成立要件；如果是不需要登記的動產權利，則質權之成立還取決於通知構成客體之質權利的債務人(第677-678條)。
質權成立後，質權人視同質物或質權利的善意佔有人，而且可以對質物的所有權人提起佔有之訴(第666條)。同時負有下列責任:其一，要像一名勤力的所有權人對待己物那樣，保管和管理質物；其次，未經質物之所有權人同意不得擅自使用質物，但為質物之保存所必需之使用除外；再次，在主債權消滅之後要將質物歸還出質人(第667條)。此外，質權人也負責保存質權利和收取質權利之已經到期的利息(第679及第681 條)。在質物有毀滅之危險時，在得到法官許可之後，可將其提前出售(第672條)。質權可以單獨讓予(cessão)，亦即不轉讓債權而僅轉讓質權(第670條)。
質權消滅的原因是:質物或質權利證書的交還；主債之消滅；債權人之放棄質權；客體之滅失，但因滅失而產生賠償、替換或追加時除外(第673條)。
(三)抵押權
抵押之客體只能是不動產或須登記動產(第684條第1款)；共同所有人在共有物中的份額可以被設定抵押，但是，配偶任何一方在配偶共同財產中所佔的份額、任一繼承人在未分割之遺產中所佔的份額都不得成為抵押權的客體(第685-686條)。
以其產生根據不同，抵押分為三類:法定抵押、司法抵押和意定抵押(第684條第3款)；法定抵押的客體可以是債務人的任何財產(第703 條)。
享有“法定抵押權”之債權人為(第700條):“a.澳門地區，抵押權之標的為須以有關收益繳納房地產税之財產，以擔保該税捐之支付，但以有關財產在抵押權登記之日仍屬債務人為限；b.澳門地區，抵押權之標的為被移轉之可予抵押財產，以擔保物業轉移税或繼承及贈與税之支付，但以有關財產在抵押權登記之日仍屬債務人為限；c.澳門地區及其他公法人，抵押權之標的為公共基金管理人之財產，以擔保歸管理人負責之債務之履行；d.未成年人、禁治產人及準禁治產人，抵押權之標的為監護人、保佐人及法定管理人之財產，以擔保該等人因前述身份而可能承擔之責任；e.有扶養債權之人；f.共同繼承人，抵押權之標的為負有抵償義務之人之獲判財產，以擔保該抵償之支付；g.金錢或其他可代替物之受遺贈人，抵押權之標的為須負擔遺贈之財產，又或在並無用作負擔遺贈之財產時，為須員擔遺贈之繼承人從訂立遺囑人所取得之財產。”
司法抵押透過法院的判決為之，生效判決是抵押登記的充分根據(第705條第1款)。意定抵押可以透過合同或單邊法律行為設立(第707條)，但必須是特定物:客體是“全部財產”的意定抵押無效(第711條)，客體是不動產時則必須採用公證文書的形式(第709條)。
在其存在期間，抵押也得透過約定或判決而縮減(第713條)，抵押之司法縮減的條件是:抵押所擔保之債已減至原始數額的2/3以下，或者由於自然或人工添附，抵押物的增值額超過了抵押成立時之價值額的1/3，且在抵押設立時，抵押物的將來增值不再考慮之列(第713-715 條)。
在抵押物轉讓時，抵押物之取得人可申請除消(expurgação)抵押，但要清償抵押權人的債權，或宣吿可隨時將取得抵押物的實際價款或估計價款切實交付抵押權人；若抵押物處於分層所有權狀態，各小業主均可申請除消其取得之單位所負擔的抵押(第716條)。
可分割抵押的權利人得將其抵押讓與其他人；如果抵押權的客體是一個以上的物或權利，必須將全部抵押權完整地讓與同一個受讓人(第724 條)，抵押權人也得將自己的優先序位讓與其他的抵押權人(第722條)。
抵押消滅的原因是(第725條):其一，主債務消滅；其二，有利於取得抵押物之第三人的消滅時效成就；其三，抵押物滅失，但如果滅失產生賠償、抵押物替換或追加抵押則不在此限；其四，抵押權人之放棄。只有在下列兩個條件並存時，抵押權方因時效而消滅:第三人的取得登記已滿15年，同時，主債權到期已滿5年。
此外，在抵押物屬於第三人時，如果抵押權人的行為導致抵押物提供人不能行使代位權，則抵押消滅(第712條)。還有就是，抵押權與所有權的混同也會導致抵押權的消滅。值得注意的是，導致混同出現之取得及其它導致抵押消滅的原因如果被宣吿無效或被撤銷，則抵押會重新出現(第719及第727條)。所謂“重新出現”(renascer)其實就是復活，但抵押復活的日期是新登記的日期，因此抵押的復活沒有追溯力。
(四)特別優先受償權
《民法典》第728條指出:“優先受償權，指法律基於債權之形成原因而賦予特定債權人優先於其他債權人受償之權能，而該優先受償權之成立無須取決於登記。”該條文揭示了優先受償權的兩個特徵:首先，優先受償權只能產生於法律規定，法律行為不得成為其產生根據；其次，優先受償權的成立及效力與登記無關。
關於特別優先受償權之優先次序，第738條指出:“因訴訟開支而生之優先受償權，不僅優先於其他優先受償權，亦優先於附在同一財產上之其他擔保，即使該等擔保之設定先於此優先受償權者亦然。”而其他優先受償權之次序是:因税項而產生的屬於澳門特區之債權；因某一導致民事責任之事實而產生的受害人的受賠償權；智力作品創作人之債權(第739 條)。
至於特別優先受償權與第三人之權利，第741條則明確指出:“除另有規定外，特別優先受償權與第三人之一項權利發生衝突時，以先取得之權利為優先。”另外，第742條規定:“優先受償權基於導致抵押權消滅之相同原因而消滅。”
(五)留置權
關於留置權的產生條件，《民法典》第744條指出:“如債務人對其債權人享有一項債權，且該債權係因用於債務人有義務交付之物之開支而產生或因該物所造成之損害而產生者，債務人對該物享有留置權”。
該條文包含三層含義:首先，留置權的客體是留置權人有義務交付的物。其次，留置權的前提條件是:一方面，留置權人對物主享有債權，債權產生於因物而生之開支或由物所導致的損害；另一方面，留置權人的此項債權沒有得到完整的清償。再次，留置權的內容是:在留置權人的債權得到清償之前，它有權利扣留該物和拒絕將其交出；而且，在物主不履行債務時，留置權人的債權就留置物的價值享有優先受償權。
此外，第745條規定了存在留置權的法定特別情況，包括:“a.運送人因運送而生之债權，針對運送物；b.旅舍主人因提供住宿而生之債權，針對住客攜至旅舍或其附屬設施之物；c.受任人因受委任作出之行為而生之債權，針對為執行委任工作而收受之物；d.無因管理之管理人基於無因管理而生之債權，針對其為執行管理事務而管領之物；e.受寄人及使用借貸之借用人因有關合同而生之債權，針對因該等合同而收受之物；f.在移轉或設定物權之預約中，已獲交付本約合同標的物之接受許諾人，因可歸責於他方當事人之不履行而按第436條之規定產生之債權，針對該物；g.按照第1247條第5款之規定所指之拾得人。2.如屬連續運送，且全體運送人共同負有義務，則視最後之運送人以本人名義及其他運送人名義持有運送物。”
為維護善良風俗並基於公平和人道立場，《民法典》第746條列舉了留置權排除的四種情況，依次是:以不法途徑獲得應交出之物的人，只要其在取得時明知該取得之不法性；因出於惡意作出開支才取得債權的人；被留置的物屬於不可查封財產；對方已經提供足夠擔保。
關於留置權人的權利義務，立法者確立的總原則是:留置物是動產時，留置權人相當於質權人；被留置物是不動產時則相當於抵押權人；但留署權優先於抵押權，即使抵押權登記在先亦然(第748及第749條)。
另外，留置權也具有不可分離性，即使説:留置權不可單獨移轉；留置權所擔保之債權不移轉時，留置權亦不得移轉(第750條)。
留置權消滅的原因是:留置物的交出；主債之消滅；債權人之放棄留置權；客體之滅失，但因滅失而產生賠償、替換或追加时除外(第751 條)。
六、物權性取得權
物權性取得權(direito real de aquisição)是指產生於法律條文或法律行為的具有優先和追及效力的取得權。直接由法律創立的物權性取得權稱為法定優先權(direito de preferência legal)；產生於法律行為者則為意定優先權。值得強調的是:行使法定優先權的前提是標的物之出售或代物清償。
澳門《民法典》承認的能夠產生此效果的法律行為有兩類:一是具物權效力的預約合同(第407條)；二是具物權效力的優先權協議(第415 條)。
兩者的共同特徵在於:首先，客體均必須是不動產或須登記動產，在其他動產上不得設定物權性取得權；其次，均必須登記，原因是，不登記不可能取得對抗第三人的追及效力；最後，均須滿足特定形式要件:當客體是不動產時，兩者必須採用經認證文書(documento autenticado)；當客體是須登記動產時，須以書面訂立。
根據Mota Pinto教授的研究，葡萄牙《民法典》共確認過十項物權性取得權。19我們在澳門《民法典》中僅發現三例，分別是:其一，第1308 條第1款，亦即共同所有權中的優先權。鑒於我們對此已經提及(參見前文)，故不再重複。其二，第1446條第1款。據此條文，需役地所有權人在出售需役地或將其用作代物清償時，供役地所有權人享有優先權。第三，第1308條第1款。它規定:“任何共有人向第三人出賣其份額或以其份額作代物清償時，其他共同權利人享有優先權，且優先於其他法定優先權人”。
此外，順便指出，澳門《商法典》也確認了三個法定優先權:有限責任公司和股份責任公司在增加公司資本時，其股東享有認購的優先權(第363條第1款及第469條第1款)；股份責任公司之股東對公司發行之可轉換債券(obrigação convertível)之認購享有優先權(第441條第1款)。
註釋:
*中國人民大學法學博士研究生、澳門特別行政區檢察院駐行政法院檢察官
1 Álvaro Moreira & Carlos Fraga，Direitos Reais(物權)，Almedina，pp.37-42；M.H.Mesquita，Direitos Reais(物權)，Coimbra，pp.7-9.
2 Álvaro Moreira & Carlos Fraga，pp.90-93.
3 錢明星:《物權法原理》，北京大學出版社，1994年版，第34頁。
4 Álvaro Moreira & Carlos Fraga，p.69.
5 這七項原則是多數學者普遍接受的。有些學者(譬如Mota Pinto教授)認為，伸縮性或稱彈性與可轉讓性也是物法的一般原則。我們對這種論點有保留，理由在於:將伸縮性視為所有權內容的特徵是恰如其分的，而將其提升為物法的一般原則就未免誇張；至於可轉讓性，則更加不應被視為是物權的典型原則或特徵:債法的契約自由原則對可轉讓性是完全開放的，因此，債權的可轉讓性更加顯著。
6 澳門《民法典》第200條的中文版本將物的成分(parte componente)譯為“物之本質構成部分”，並且將物的粘連部分(parte integrante)譯為“物之非本質構成部分”。
7 M.H.Mesquita，p.13，note l.
8 所謂有名合同又稱典型合同，是指由立法者創立並給予了名稱的合同類型，與此相對應的是無名合同或稱非典型合同，亦即，立法者沒有做出明確規定也沒有為其命名的合同。
9 所謂要物行為又稱踐成行為，是指，除意思表示外尚須以物之交付為成立要件的法律行為，與此相對應的是諾成行為。參見董安生:《民事法律行為——合同、遺囑和婚姻行為的一般規律》，中國人民大學出版社，1994年版，第194 頁。
10 王澤鑒:《民法學説與判例研究——第一冊》，中國政法大學出版社，1998 年版，第257頁。
11 王澤鑒:前引書，第260頁。
12 董安生:前引書，第180頁。
13 錢明星:前引書，第40、64頁。
14 德國、法國、意大利、西班牙、葡萄牙均屬於大陸法系，但屬於不同的支系:德國屬於“日耳曼法”支系，並且是其代表；法國、意大利、葡萄牙皆屬於“羅馬法”支系，且以法國為代表。兩個支系在物權制度領域的深刻差別在於:前者採用物權行為無因性原則和登記形成主義；後者則採用要因原則和登記公示主義。
15 錢明星:前引書，第43頁。
16 Álvaro Moreira & Carlos Fraga，pp.126-127；M.H.Mesquita，pp.84-87.
17 所謂“國有”是指國家所有權，它產生於《澳門基本法》第7條。
18 在回歸前的立法中，“本地區”或“澳門地區”的稱謂，均非地理概念，而是法律概念，《澳門組織章程》第2條指出“澳門地區”是一個公法人。依據第1/1999號法律(回歸法)附件四第二點，“本地區”與“澳門地區”的表述在回歸後均解釋為“澳門特別行政區”。
19 Álvaro Moreira & Carlos Fraga，pp.138-140.
