社會文化領域
　

四厘補貼所爲何事

鄭國明*

　　在80年代末、90年代初，批地、買地、賣規劃、買樓花的一連串活動，使房地產市場如雨後春筍，百花齊放；但是，一個宏觀調控，加上一個金融風暴，令房地產業尤如經過十級颱風的洗禮，把花葉吹落，剩下餘枝，沒有動工的建築工地，比比皆是，落成的樓宇，燈火凋零，積壓的資金不計其數，影響着總體經濟的運作，政府有見及此，亦因應各方面的需求，遂採取措施裨能盤活澳門四大產業之一的房地產建築業。“取得或融資租賃自住房屋之貸款補貼制度”，俗稱“四厘利息補貼制度”遂應運而生，該制度自1996年8月1日開始，施行至今已有五年多，期間於2000年1月至6月曾短暫停頓，而最近一次的申請期也將於2002年6月30日屆滿，作為一個短期的政策而言也應該是時候來加以檢討。
　　四厘利息補貼制度是一個政府行為，受第35/96/M號、第59/98/M號、第38/99/M號法令及第24/2000號和第14/2001號行政法規所規範。透過有關法例，市民購買房屋自住而獲銀行貸款時，可獲貸款利率四厘的補貼，而資助期可長達十年。該制度自1996年中開始實施以來，申請個案超過16，000宗，補貼貸款額接近50億澳門元。四厘利息補貼制度的申請及發放的要件是:申請人必須年滿18歲，在澳門居住，並持有有權限機關發出之有效身份證明文件，倘有意購買樓宇單位價格不超過澳門幣75萬元，樓齡按使用准照簽發日起計不超過18年的自住房屋；或申請人雖為一獨立單位之所有人而擬取得一較大面積的單位，得例外地申請享受該制度，但須在自以公證書方式簽訂貸款合同或融資租賃合同之日起六個月內，證明已非為原有房屋的所有人。
　　根據立法的主觀願望和客觀事實的反映，四厘利息補貼制度可以發揮下列的作用:第一、協助市民自置居所。80年代末、90年代初，房地產市場如火如荼的交易狀況，突顯了房屋的投資功能，而且在失衡的情況下更成為投機工具，樓價飈升，是時銀行利率高企(表一)，樓宇按揭利率，往往是優惠利率加上一至二厘，利息負擔成為市民置業的一大障礙，雖然有意欲達成“居者有其屋”之願望，但是仍然裹足不前，四厘利息補貼制度的施行，正好緩解部份市民置業的困難。


　　表一
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　　│　　　　　　　　　港元優惠利率　　　　　　　　│
　　├───────────┬───────────┤
　　│ 生效日期(日/月/年)　 │　　　　 利率　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　27/12/1995　　　│　　　　 8.75　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　05/02/1996　　　│　　　　 8.5　　　　　│
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　27/03/1997　　　│　　　　 8.75　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　24/10/1997　　　│　　　　 9.5　　　　　│
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　12/01/1998　　　│　　　　10.25　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　30/03/1998　　　│　　　　　10　　　　　│
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　19/10/1998　　　│　　　　 9.75　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　23/11/1998　　　│　　　　 9.5　　　　　│
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　07/12/1998　　　│　　　　 9.25　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　21/12/1998　　　│　　　　 9.00　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　11/01/1999　　　│　　　　 8.75　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　12/04/1999　　　│　　　　 8.50　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　03/05/1999　　　│　　　　 8.25　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　30/08/1999　　　│　　　　 8.50　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　14/02/2000　　　│　　　　 8.75　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　27/03/2000　　　│　　　　 9.00　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　22/05/2000　　　│　　　　 9.50　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　08/01/2001　　　│　　　　 9.00　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　05/02/2001　　　│　　　　 8.50　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　26/03/2001　　　│　　　　 8.00　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　23/04/2001　　　│　　　　 7.50　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　21/05/2001　　　│　　　　 7.00　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　03/07/2001　　　│　　　　 6.75　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　23/08/2001　　　│　　　　 6.50　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　18/09/2001　　　│　　　　 6.00　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　03/10/2001　　　│　　　　 5.50　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　07/11/2001　　　│　　　　 5.25　　　　 │
　　├───────────┼───────────┤
　　│　　　12/12/2001　　　│　　　　5.125　　　　 │
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　　第二、盤活房地產市場。試看下表，按已繳交物業轉移稅(自2001年8月1日起修訂為印花稅)統計之住宅樓宇單位與獲得四厘利息補貼資助的單位(該制度獲批准的前提是先要繳納上述稅項)，可反映出市民利用此制度購買的樓宇單位數量佔總成交量之比重(表二、表三)。

　　表二
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　　│　　　│　　　　　　　　　　　　單位數目　　　　　　　　　　　　│
　　│　　　├────────┬─────────────┬─────┤
　　│　　　│每月平均買賣數目│每月平均獲批准之四厘申請數│　百分比　│
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　　│第一年│　　　895　　　 │　　　　　 236　　　　　　│　 26.4　 │
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　　│第二年│　　　1109　　　│　　　　　 237　　　　　　│　 21.4　 │
　　├───┼────────┼─────────────┼─────┤
　　│第三年│　　　780　　　 │　　　　　 175　　　　　　│　 22.4　 │
　　├───┼────────┼─────────────┼─────┤
　　│第四年│　　　654　　　 │　　　　　 239　　　　　　│　 36.5　 │
　　├───┼────────┼─────────────┼─────┤
　　│第五年│　　　2057　　　│　　　　　 245　　　　　　│　 11.9　 │
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　　表三
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　　│　　　│　　　　　　　　　樓宇價值　　　　　　　　　│
　　│　　　├────────┬────────┬────┤
　　│　　　│　　總體市場　　│　　四厘制度　　│ 百分比 │
　　├───┼────────┼────────┼────┤
　　│第一年│4,822,779,000.00│1,138,006,316.84│　23.6　│
　　├───┼────────┼────────┼────┤
　　│第二年│5,769,838,000.00│1,202,438,152.00│　20.8　│
　　├───┼────────┼────────┼────┤
　　│第三年│6,073,412,000.00│1,307,694,310.52│　21.5　│
　　├───┼────────┼────────┼────┤
　　│第四年│4.009,803,000.00│1,185,256,586.00│　29.6　│
　　├───┼────────┼────────┼────┤
　　│第五年│7,031,030,000.00│ 567,675,463.00 │　 8　　│
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　　第三、加快經濟復甦的步伐。一個獨立單位從規劃直至交到買家的手中，之間涉及的行業和資源不計其數；建築師、工程師、建築工人、銷售員、建築公司、銀行、地產代理等等，若然該行業停滯不前就如一潭死水，樓宇空置，資金積壓，勞動力市場受損，失業率上升，尤以建築行業的人力資源(表四、表五)，更顯超彰，四厘利息補貼制度減低市民置業時的利息開支，促使更多用家投入市場，既可消化積累的住房，資金也隨之而流動，裝修及其他相關行業的從業員，亦增加了不少的工作機會。

　　表四
　　┌───────────────────────────────┐
　　│　　　　　　　　1995至1997年按行業統計之失業率　　　　　　　　│
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　　│　　　　　　　　　　　　　　　　│　1995　│　1996　│　1997　│
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　　│失業率(%)　　　　　　　　　　　 │　3.6　 │　4.3　 │　3.2　 │
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　　│失業人口(千人)　　　　　　　　　│ 6.734　│　8.7　 │　6.5　 │
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　　│按失業前從事之行業統計:　　　　 │　　　　│　　　　│　　　　│
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　　│農業、林業、漁業　　　　　　　　│　 62　 │　 13　 │　 -　　│
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　　│製造業(製衣、玩具及其他製造業)　│　2330　│　2038　│　1003　│
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│電力、氣體及水的生產及分配　　　│　 -　　│　 12　 │　 -　　│
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│建築及公共工程　　　　　　　　　│　1393　│　1225　│　788　 │
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　　│零售、餐廳及酒店　　　　　　　　│　1132　│　2297　│　2387　│
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│運輸、貯藏及通訊　　　　　　　　│　 40　 │　349　 │　393　 │
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│銀行、金融、保險、地產及商業服務│　263　 │　425　 │　689　 │
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　　│公眾服務、社會福利及私人服務　　│　1173　│　1778　│　1269　│
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│其他　　　　　　　　　　　　　　│　 -　　│　 -　　│　 -　　│
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│失業總人數　　　　　　　　　　　│　6393　│　8137　│　6529　│
　　└────────────────┴────┴────┴────┘
　　表五
　　┌───────────────────────────────┐
　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│
　　├────────────────┬────┬────┬────┤
　　│　　　　　　　　　　　　　　　　│　1998　│　1999　│　2000　│
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│失業率(%)　　　　　　　　　　　 │　4.6　 │　6.4　 │　6.8　 │
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│失業人口(千人)　　　　　　　　　│　9.6　 │　13.8　│　14.5　│
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　│　　　　│　　　　│
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│製造業　　　　　　　　　　　　　│　1.6　 │　2.2　 │　 2　　│
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│電力、氣體及水的生產及分配　　　│　 -　　│　 -　　│　 -　　│
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│建築　　　　　　　　　　　　　　│　 2　　│　3.7　 │　4.3　 │
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　　│批發及零售；機動車、摩托車、　　│　1.4　 │　1.7　 │　1.9　 │
　　│個人及家庭物品的維修　　　　　　│　　　　│　　　　│　　　　│
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　　│住宿、餐廳及酒樓及同類場所　　　│　1.9　 │　 2　　│　2.1　 │
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│運輸、貯藏及通訊　　　　　　　　│　0.6　 │　0.8　 │　0.6　 │
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│金融業物　　　　　　　　　　　　│　0.1　 │　0.3　 │　0.3　 │
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│不動產、租賃及向企業提供的服務　│　0.3　 │　0.5　 │　0.6　 │
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│公共行政、防衛及强制性社會保障　│　0.1　 │　0.1　 │　0.1　 │
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│教育　　　　　　　　　　　　　　│　0.1　 │　0.2　 │　0.2　 │
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│醫療衛生及社會福利　　　　　　　│　0.1　 │　0.1　 │　0.1　 │
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│團體、社會及個人的其他服務　　　│　0.5　 │　0.7　 │　 1　　│
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│僱用傭人的家庭　　　　　　　　　│　0.1　 │　0.1　 │　0.3　 │
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│其他　　　　　　　　　　　　　　│　 -　　│　 -　　│　 -　　│
　　├────────────────┼────┼────┼────┤
　　│失業總人數(千人)　　　　　　　　│　8.8　 │　12.4　│　13.5　│
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　　第四、藉以調節樓宇的價格。自從房屋的投資功能被突顯後，雖然歷經宏觀調控及金融風暴，澳門的樓宇價格仍然高企，但是，由於四厘利息補貼制度的申請要件其中一項——樓宇單位價格的上限，為求脫手，開發商不得不尋求適當的措施，降價來吸引顧客，一些屋苑的售價因之而獲得調低，推動總體市場價格的調整。
　　四厘利息補貼此一制度雖然有着上述的一些作用，但是，着實其為一個短期的政策。誠如上述，四厘利息補貼制度是因應當前形勢而施行的一個短期行為。而且，一直以來澳門都是奉行着自由經濟的體系，長期對某一行業的輔助，正是干預着該市場的運作，行業將有可能成為一個長不大的孩子一樣，永遠需要別人的扶持。
　　再者，由於住房的投資功能被過分吹噓，假性需求的湧現，導致供給和需求的關係嚴重扭曲，市場的運作因而失靈，投資者本身有着不可抹煞的責任，政府為着整體社會經濟的發展，從庫房撥款資助，不失為一個可行的舉措，但是，時間愈長，負擔愈重，庫房資源，來自社會，有限分配，因此，實不宜長期施行這種傾斜性的政策與干預。
　　2002年4月5日，政府透過傳媒發佈以下訊息:政府經過審慎研究和整體評估後，決定今年7月1日起不再延續四厘利息補貼制度，以便減輕庫房負擔，將資源作更有效的投放。政府會繼續努力加快本澳整體經濟復甦的步伐，不斷完善投資的硬件和美化城區，簡化樓宇買賣的行政程序和完善相關稅制及法例，為推動房地產市場創造長遠有利的發展環境。
　　四厘利息補貼制度作為一項短期措施於1996年開始實施，以減輕市民的置業負擔及協助活躍房地產市場。
　　然而，面對銀行近年持續減息，帶動樓宇按揭利率的不斷下調，對減輕市民的置業負擔已有一定的幫助。在協助活躍房地產方面，政府除了不斷完善本澳投資的硬環境和美化城區以外，努力完善樓宇買賣的相關法例和改革稅制，在去年制訂了規範“三方約”的“不動產的轉讓抵押預約”法律；調整了物業轉移稅稅率並以印花稅取代，相關部門亦已成立了工作小組加緊研究簡化樓宇登記的行政程序和完善法例，積極為推動房地產市場創造長遠有利的發展環境。
　　實際上，地產市道去年開始交投漸趨活躍，在相關部門的努力推動下，投資居留申請手續進一步簡化和行政效率提高，透過置業申請而獲得投資居留的個案數目大幅激增；而隨著賭權的開放，本澳作為博彩旅遊、休閒會議中心的城市定位逐步確立，將會進一步刺激本澳投資氣氛，為活躍房地產市場注入更多利好因素。
　　為此，在經過審慎研究和整體評估後，政府決定今年7月1日起不再延續四厘利息補貼制度，以減輕庫房負擔，將資源作更有效的投放。
　　至此，“取得或融資租賃自住房屋之貸款補貼制度”——四厘利息補貼制度，這一輔助住房市場的政策劃上了一個句號，但是，根據有關法例，發放補貼之期間自償還貸款或繳交租金時起計，最長為10年，即自最後一宗被批核的申請之日期起計，10年内，相關機構仍需跟進有關的個案。
　　*澳門特区政府房屋局局長。