澳門基本法講座

第十五講　關於澳門的土地制度

　　澳門基本法第七條規定了澳門特別行政區的土地制度，它指出：“澳門特別行政區境內的土地和自然資源，除在澳門特別行政區成立前已依法確認的私有土地外，屬於國家所有，由澳門特別行政區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人使用或開發，其收入全部歸澳門特別行政區政府支配。”這一條主要說明了三個問題，第一是土地所有權；第二是土地的管理和開發；第三是土地的收入歸誰。
　　土地是重要的生產資料，涉及國家的土地所有權、澳門特別行政區經濟的發展與穩定，涉及澳門居民的切身利益，因此澳門基本法在總則中對它作了專門的規定。首先必須明確在一九九九年十二月十九日後澳門特別行政區的土地所有權，就是說土地歸誰所有。現在澳門的絕大部分土地屬於澳葡政府所有，一九九九年十二月二十日我國對澳門恢復行使主權，葡萄牙將澳門交還給我國，澳門的土地所有權理所當然地應屬於我國所有，這旣體現了我國對澳門的主權，也符合澳門的實際情况。
　　在規定澳門特別行政區境內的土地和自然資源屬於國家所有的同時，澳門基本法第七條還規定“除在澳門特別行政區成立前已依法確認的私有土地外”，這是從澳門實際出發，承認和保護澳門現有的小部分私有土地。澳門的私有土地包括三部分：一是葡佔澳門早期已明確的私有土地，主要分佈在澳門半島；二是淸朝同治、光緒年間，政府明確承認的離島居民的私有土地，政府對這些土地都發給一張紗紙寫成的地契，以資憑證，因而又俗稱“紗紙地契”；三是依照澳門法律澳門政府有權出售小量的、符合法定出售條件的土地給私人所有。
　　這些法定出售土地的條件有三：第一，必須是無法進行正常建築的零星地段；第二，可供出售的土地與申請人現有業權相連；第三，申請人以外的其他業主或相連地段的承批人無法利用該土地。依照澳門基本法的規定，私有土地是指澳門特別行政區成立前已經依法確認的土地，在澳門特別行政區成立以後，澳門的土地和自然資源屬於國家所有，澳門特別行政區政府就不能再出售澳門的土地。
　　其次，澳門基本法第七條還明確了澳門特別行政區對土地的管理權和批租權。澳門政府現在是如何管理、使用公有土地的呢?現在對公有土地，澳門政府是以租賃或租借方式批出。租賃是指獲得政府批給土地的承租人，可使用土地最長年限不超過二十五年的租賃期。租借則是指獲得政府批給土地的承租人，可以長期使用該土地。澳門政府批租土地的方式通常採用公開競投、暗標開投、私下協議等方式。澳門基本法第七條規定，屬於國家所有的澳門土地，由澳門特別行政區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人使用或開發，這就基本上保留了原有的土地管理和使用制度。
　　爲了保護澳門居民的權利，爲了維護澳門特別行政區的穩定和發展，澳門基本法第一百二十條還規定：“澳門特別行政區依法承認和保護澳門特別行政區成立前已批出或決定的年期超過一九九九年十二月十九日的合法土地契約和與土地契約有關的一切權利。”這是說基本法承認一九九九年十二月十九日前批出並超越一九九九年十二月十九日有法律效力的土地契約，一九九九年十二月二十日後澳門特別行政區的法律將繼續承認和保護它。不但對土地契約如此，而且包括與土地契約有關的一切權利也是如此。澳門基本法第一四五條第二款包含了這一精神，它規定：“根據澳門原有法律取得效力的文件、證件、契約及其他所包含的權利和義務，在不抵觸本法的前提下繼續有效，受澳門特別行政區的承認和保護。”
　　再次，澳門基本法第七條還規定了土地批租的收入歸澳門特別行政區政府支配。由於土地批租制度的實行，澳門政府每年獲得一定的收入，對其財政收入及澳門經濟的發展，頗爲有利，因此基本法對此作出了明確的規定，這也是保障一九九九年後澳門特別行政區政府的一條財政來源。