1997年地產與住宅市場供求變分析
楊道匡*
土地需求減少、供應量歷年最低
澳門政府在1991年恢復以公開競投形式批出土地以後，澳門的地產市場曾經一度異常興旺，在1991－1994的四年內，政府總共進行過23次土地拍賣，其中祇有一次因參與競投者太少而將是次土地拍賣取消外，其餘22次拍賣均有多家地產發展商參與競投，成交價最高者比底價高出28.2倍，最低者也較底價高出20%。政府通過上述歷次土地拍賣，共獲得61.69億元的賣地收益。
但是，進入1995年以後，由於物業市場上各類商業及住宅樓宇的供應量遠遠超過了本地的需求量，大量積壓的樓宇單位有待消化，導致房地產發展商對土地的需求驟然下降，昔日土地拍賣時，各方熱烈競投爭相出價的場面已難再現。1995年，政府曾推出過一幅土地進行公開拍賣，但全場僅有一位競投者出價，因爲不符合競投規則，結果政府祇好將土地收回。
1996年，澳門政府未有舉行土地公開拍賣，而改以洽商批給的形式，批出了兩幅位於氹仔的土地。這兩幅土地，一幅屬於旅遊設施用地，面積爲10.75萬平方米，另一幅屬於商業用地，面積爲28，881平方米。
在《中葡聯合聲明》簽訂之前，澳門的土地供應全部由澳門政府決定和控制，1987年《中葡聯合聲明》簽訂之後，澳門的土地供應由聯合聲明規範，按照聯合聲明附件二的規定，每年的批地數量限於20公頃，如果要改變這一數量則由澳門政府提出建議，交由中葡土地小組共同審核決定。事實上，從80年代末至90年代中期，由於房地產市場曾一度興旺，同時，期內澳門政府亦展開了多項大型建設，因此在1988年至1995年的八年中，中葡土地小組每年批出的土地面積都超過了20公頃。
但是，鑑於1993年以後，澳門房地產市場上的土地需求明顯減少，中葡土地小組的批地數量近年來亦相應下降，並於1996年首次將批地面積縮減至20公頃以下，當年提出批地面積祇有12.3公頃。1997年，澳門政府更將批地面積再進一步縮減，在交給中葡土地小組硏究的方案中，提出的批地數量僅爲11公頃，爲1988 年以來的最低點。①1995－1996年地產市場陷於低谷狀態，不僅使住宅和商業用地的需求明顯減少，而且，因爲土地上蓋的住宅和商業樓宇滯銷，使房地產發展商的預期收益難以實現，導致有多個房地產發展商拖欠應向政府繳納的土地溢價金，至1996年底，這些拖欠的土地溢價金總額累計超過13億澳門元。②
商住樓宇仍有待消化
澳門的物業市場在經歷了三年的沉寂之後，在1996年下半年市况出現了轉趨活躍的蹟象，表現爲有多個盤推出市場，個別樓盤在發售時，甚至出現排隊輪購現象，爲澳門物業市場多年來之僅見。
政府的統計資料顯示，1996年全年，按已繳納物業轉移稅的交易計算，在物業市場上作第一次交易的新住宅單位有5，642個，較1995年的5，474個，有輕微的增加。由於在1996年底住宅樓宇的銷售初見活躍，引起部份房地產發展商和代理商對1997年市場前景作出較樂觀的估計。事實上，在1996年內由於政府、銀行和房地產商在促銷方面作出了努力，使物業市場的復甦具備了一些積極的因素。
(一)自1993年以來，樓價逐步從高位回落，至1996年底，平均樓價已下降至600－800元/呎，部份中下價的樓宇價格更降至1992年左右的水平。另一方面，在經過三年的淡市以後，部份居民已積聚了一定的購買力，起碼有能力支付首期樓價；
(二)政府在1996年內採取了一些積極的措施，以促進物業市場復甦。包括修訂投資居留法，將購買不動產的金額由200萬元減至100萬元，減低房地產發展商逾期未交的土地溢價金利息，延期收取土地溢價金，爲合符資格人士提供自置物業貸款利息補貼等；
(三)銀行推出一系列的優惠措施，爲有意置業者提供服務。如降低按揭貸款利率，增加貸款額度和比率，提供多種還款方式供申請者選擇，豁免估價費和取消提前還款所收取的罰款等。
(四)房地產發展商和代理商採取降低樓價，提供住宅區內的生活、康樂設施，送出汽車、車位甚至住宅單位抽獎、贈送多種家庭生活設施，提供更週到的售樓服務等一系列優惠，以促進樓宇的銷售。
但是，從影響市場發展的最基本和最主要的供求因素看，目前澳門的物業市場面對的主要問題，仍然是明顯的供過於求導致大量的樓宇單位積壓，即使局部的市場復甦使部份樓宇銷售轉趨活躍，但陸續建成和新動工興建的各類樓宇，仍然不斷補充市場，因此，過於求的問題並未獲得解決。
政府的統計資料顯示，在1990－1996七年內，澳門已建成的各類樓宇單位，合計有87，516個，而同期內，按已納物業轉移稅統計第一次交易新樓宇單位祇有48，827個，兩者比較，顯示在1996年底仍然有38，689個單位未有交易紀錄。其中又以住宅樓宇積存的數量最多，總共有31，792個單位未有售出，佔全部積壓樓宇的82.1%。而商業樓宇的建成量有14，026個單位，已作交易的有7，228個單位，僅佔已建成量的52%左右。
供求變動分析
前述引用的政府統計資料顯示，在1996年底，澳門的物業市場上共有未售出的各類樓宇細積38，689個單位，其中，又以住宅樓宇的積壓數量最多，達31，792個單位。但是這些積壓的樓宇單位祇是建成量與售出量之比，是一個靜態的統計數字，因此並未能全面反映物業市場上的全部供應量。實際上，在1996年內仍然有多個樓宇單位在興建之中，其種類和數量如下表所示：
從上表可見，雖然1996年的新建樓宇單位較1995年已明顯縮減，但數量仍有8，253個，這批新動工單位有可能於1997年內建成並供應市場，如果成爲事實的話，則1997年內物業市場上樓宇單位的供應量，將是1996年底積存的38，689個，再加上新動工興建的8，253個，合計爲46，942個。其中，又以住宅樓宇的積存量爲數最多，1996年的建成量與新動工量兩項合計達38，494個，佔全部樓宇供應量的82%。
通過對表二的分析發現，在1990－1996七年中，澳門物業市場上對住宅樓宇的需求量，即按物業轉移稅統計的第一次交易樓宇單位合共有40，243個，平均每年有5，749個。如果對表二顯示的交易統計作更細緻的分析即可以發現，1990年的住宅需求量較少，祇有3，700多個單位，這個數字實際上是反映了1989年物業市場受到當年國內發生的“六四”事件，和澳門房地產市場本身作出調整的結果。而1993、1994年需求量猛增至7，000多個單位，則反映了當時房地產市道受外來資金湧入哄抬至異常興旺的狀態。撇除這幾年出現的非正常因素後，發現在1991、1992年和1995、1996年四年中，住宅樓宇的交易量均在5，400至5，600個單位左右，以此測算近年住宅樓宇的需求量將較爲準確。
亦即說，在1997年內，如果沒有特殊的變動因素刺激需求量增加，澳門本地對住宅樓宇的需求將保持在5，600個單位左右。
其他因素對市場及供求變動影響
(一)價格因素
1996年底，澳門一個住宅樓盤在發售時，曾經出現大批人士排隊輪購，該樓盤的發售所以獲得熱烈反應，主要原因是採用了低價推銷的策略，每平方呎的樓價標準訂於400元以下，低於當時所有私人住宅樓價的水平。由此反映即使在淡市之中，但低廉的樓價仍然是刺激需求和促進銷售的重要因素。事實上，對於住宅宇的需求者來說，雖然希望得到舒適、寬敞的住宅，是每個家庭追求的主要生活目標。但是，對一般家庭來說，房屋支出是一項大額的開支，在現實生活中，人們祇能根據自己的經濟收入，去選擇與其負擔能力相符的住宅樓宇，而價格則是首要考慮的問題。政府在1996年所作的一項按樓價分類的樓宇買賣統計顯示，樓價在20~50萬之間的樓宇買賣，佔1996年全部樓宇買賣的52%。反映低價樓宇成爲市場的主要銷售對象。
(二)人口因素
對房地產市場走勢及供求變動產生影響的另一項重要因素是人口因素。因爲物業市場上各類樓宇供應的多與少，是與人口數量及其需求的多少相對應的。
1996年8月，澳門政府統計曁普查司所作的中期人口統計結果顯示，澳門的人口總數爲455，000人，其中居住人口有414，300 人，這一數字與1991年所作的人口普查時計得的居住人口數355，695人，有16.5%的增長。另一方面，該項96中期人口統計亦對住屋情况作出調查，結果顯示，在1996年8月，澳門有已建成商住樓宇共154，000個居住單位，這個數量比較1991年普查時的109，000個居住單位，有41%的增長。
根據以上調查結果可以發現，1996年與1996年比較，澳門的居住人口數量祇增長了16.5%，而居住單位則增長了41%，以絕對數比較的話，顯示在1991－1996六年間，人口增加了58，607 人，約17，000個家庭③，而住宅則增加了45，000個單位。顯而易見，住宅樓宇單位的增長是明顯超過了人口的增長，這就是目前澳門物業市場上有大量住宅樓宇單位積壓的根本原因。
通過以上的分析可以得出幾點結論：雖然調低樓價是刺激需求和促進樓宇銷售的最直接有效辦法，但是，當樓宇的供應遠遠超過本土也人口的實際需求時，積壓的樓宇單位仍然缺乏承接力。以過往七年每年平均銷售5，600個住宅單位計，1996年底積存的樓宇再加上有可能於1997年陸續建成的樓宇，共計38，000多個住宅單位，如僅靠本地需求的話，是需要六年多時間才能將其逐步消化。因此，由政府部門與房地產商聯手，設法引入外來需求，適當增加人口，是短期內解決房地產市場供過於求的可行辦法。
* 澳門經濟學會副理事長，經濟學碩士
註釋：
①資料見l997年1月28日《市民日報》
②資料見1992年2月11日《澳門日報》
③政府1996年中期人口統計顯示每家庭人口爲3.3人。
