第十章 房地產法律
澳門地少人密，生存空間有限。因此，地產與房產皆非常寶貴，調整房地產的法律制度極爲繁雜且多變。在此，主要闡述本澳的房產法律制度。①
第一節 分層樓宇法律制度
分層樓宇法律制度是本澳房地產法律制度的一項最主要內容。現於本澳生效的這方面的法律主要有:《葡萄牙民法典》，1955年第40333號法令(1955年10月14日)，第51/83/M號法令(1983年12月26日)和第31/85/M號法令(1985年4月13日)。現綜合上述法律，對分層樓宇法律制度作一介紹。
一 分層所有權的槪念與要件
1.概念
分層所有權(propriedade horizontal)是指當一棟大廈由數個分屬於不同所有權人的自有單元(frações autónomas)構成時，每一個所有權人對屬於他的單元所擁有的專屬所有權(propriedade exclusiva)和所有的共有人(condóminos，即小業主)對大廈共同部分所擁有的共同所有權(compropriedade)。這就是說，分層所有權是由兩種所有權組成的整體，從法律性質上講，兩種權利不可分割，不能分開來轉讓，祇能作爲一個整體存在。
2.客體的法定要件
分層所有權的客體必須具備以下法定要件:(1)構成獨立單位(entidades independentes)；(2)相互之間有差別與隔離；(3)每一單元皆有自已的出口通往大廈內的公共部分或大廈外的公共通道。祇有具備上述要件的自有單元才能成爲分層所有權的客體，不具備前述法定要件的單元和大廈不能成爲分層所有權法律制度的客體。法定要件的欠缺將招致分層所有權的設立憑證無效。
3.分層所有權與共同所有權的差異
(1)共同所有權是指兩個或兩個以上的人同時對同一物擁有所有權，其重要特徵是權利存在的同時性和客體的統一性。權利的同時性是指在共同所有權存續期間，每一個共同所有人同時對客體行使所有權；客體的統一性是指客體可能由不同的份額(quotauota)組成，不同的人擁有的份額在數量上也可能不同，但每個份額都沒有獨立性，不能成爲自有單元，都是客體的無自主地位的一部分，所有的份額祇有組成一個統一體而存在。每一個共同所有權人不能單獨對其份額行使權利，必須一起行使設於統一物之上的所有權利。分層所有權的主要內容是單元所有權，每個共有人獨立對其自有單元行使權利，祇有公共部分才爲共同所有權的客體。因此，分層所有權的客體主要是各個不同且互相區別的自有單元，設立於其上的權利不具有同時性。(2)共同所有權人的任何一個都享有分割請求權並對其它的共同所有人享有優先權，即當其中一名共同所有人轉讓其份額時，其它的共同所有人享有優先權，分層所有權的共有人對共同部分不享有分割請求權，對其它的共有人無優先權。
二 分層所有權的設立
1.設立的方式
根據第31/85/M號法令與《民法典》第1417條的規定，分層所有權的設立有以下的方式:(1)法律行爲；(2)時效取得；(3)司法判決，即當法院在審理共有財產分割之訴時或在遺產登記程序中，可通過作出判決來設立分層所有權；(4)製作備忘說明書(memória descritiva)。正在興建或將要興建的樓宇，若其已被批准的設計圖紙訂明建築係用以出售時，那麼應對每個自有單元製作備忘說明書，此說明書及設計圖紙便構成分層所有權的設立憑證。備忘說明書及設計圖紙需由大廈的業權人簽名，前者應包括:a)大廈的名稱(若已有名稱)與位置，須提及街道名，門牌號或四至；b)樓宇的建築面積，描述其有或無上蓋；c)物業登記局的說明編號；d)按照“個別化”所要求的方式對每個自有單元的詳細說明(especificação)，每個自有單元的價値，價値應以每單元在大廈總價値中所佔的百分比或千分比來表示。此百分比或千分比代表的價値額將決定每個自有單位的業權人在共有人大會中所擁有的投票額；e)指出大廈的公共部分及共有人對公共部分的權利，尤其是對車位、天台、天井之使用所有的權利。
當大廈由不同的座(bloco)、棟(corpo)或期(fases)組成時，則d)中所要求的描述應提及座、棟或期。在此場合，對每一座、棟或期應冠以一個不同的羅馬數字以彰其區別，同時確定每一座、棟或期的價値，此價値也以每一座、棟或期在大廈總價値中所佔的百分比來表示。
2.設立的程序
(1)個別化(individualização)，個別化是指通過給予不同的標誌，來賦予每個自有單位以相互區別，可供辨認的特徵，使每一個自有單元皆區別於其它的單元。個別化應在設立憑證中和物業登記局的說明書中顯示出來。方法是給每個自有單元一個自己的名稱並提及其所在的樓層(andar)及其它能將各自有單元區別開來的因素。名稱由兩部分組成:其一是根據每個單元所在的樓層或層(piso)的先後字母順序，給定一個與層相當的大楷字母，其二是約定用作指示性標識的編號或縮寫。若一大廈的不同層的編號一樣，則它們的區別應顯示在具區別功能的編號上。每個自有單元的名稱(designação)，應固定在其相應的入口處。(2)登記(registo)。分層所有權登記受物業所有權登記一般規則的調整。②(3)設立憑證的變更。設立憑證的變更包括兩種情形:其一是由於設計圖紙的改動從而必須對設立憑證所給予的變更，此種變更需全部共有人之間達成協議，協議的內容要在備忘說明書中顯示出來，並經過所有共有人簽字，簽字須經當面認證(reconhecimento presencial)方爲有效。其二是業權人對屬於他的不同自有單元進行分離或合併，此種變更若不涉及各單元位置的變動，則無需徵得其它共有人的同意。
三 共有人的權利與負擔
1.每一共有人對屬於他的自有單元爲絕對所有權人，對樓宇的公共地方爲共同所有權人。此兩項權利同時存在，爲一不可分割的整體，不得分開轉讓；共有人若爲了不對公共地方的維修費或享用費承擔責任而放棄對公共地方的權利的行爲，是不法行爲。
2.不動產的所有權人或共同所有權人在權利行使上的限制同樣適用於共有人。共有人尤其不得:(1)損害樓宇的用途、建築線條或外表美觀。帡2)將其單元用於傷害善良風俗的目的；(3)將其單元用於與建築目的不相符合的目的；(4)任何設立憑證中或後來達成的協議中被禁止的行爲。
3.共有人對其它共有人轉讓其單位的行爲無優先權，也無請求分割公共部分的權利。
4.共有人主要的負擔爲:(1)支付公共部分的保養費、享用費及用於公益的服務費用；(2)支付翻新(renovação)所帶來的費用；(3)支付不可缺少的緊急維修所帶來的費用。
5.當大廈受損壞或相當於大廈總價値至少2/3的部分受損時，任何共有人均有權要求出售大廈、地皮及原料，但方式要由共有者大會指定。當祇有少部分受損時，共有者大會可以多數票通過決議進行重建。不願分擔費用的共有人可以轉讓其單元，但必須轉讓給其它共有人，價格可以商定也可以通過司法程序確定，轉讓人可以在共有人中選擇被轉讓人。
6.承擔投保火險的費用。
四 公共部分的管理
1.管理機構
大廈公共部份的管理機構爲共有者大會(assembleia de condóminos)與管理人(administrador)。共有者大會由共有人組成。管理人可由共有者大會選舉產生，也可由法院應任何共有人的請求而任命。選舉產生的由共有者大會罷免，管理人的職務爲有薪，其薪酬由共有人分擔。管理人可以由一名共有人擔任，也可以由共有人之外的第三人擔任。其任期爲二年，可連任。
2.共有者大會的職權
主要是批准帳目方案並作出決議(deliberação)。共有者在會上的投票額與其在總投資中的百分比或千分比相適應。大會可以由管理人召集，也可以由佔資本額至少25%的共有人召集。
3.大會的決議
由代表資本額之多數的贊成票通過。若出席會議的共有人達不到通過決議所需要的人數，則應在10天內重新開會，但若出席會議的共有人代表了至少1/3的資本，也可以出席會議的共有人的多數票來通過決議。
4.共有人的爭執
任何沒投贊成票的共有人可以對決議提出爭執(impugnação)，可以請求撤銷抵觸法律或抵觸已被批准的大廈管理章程的決議。提起撤銷之訴的權利在20日後失效，對出席會議的共有人而言，前指期限自決議作出之日起計算，對缺席者而言，則以被告知決議內容之日起算。
5.仲裁協議(compromisso arbitral)
共有人大會可在決議中規定締結仲裁協議的強制性義務，從而以仲裁來解決共有人之間、共有人與管理人之間的爭訴，並規定對不遵從仲裁協議、共有者大會決議及管理人決定者的金錢處罰。
6.管理人的職責
(1)召集共有人大會；(2)制定收支預算；(3)實施並維護投保火險；(4)徵收收入與主持公共支出；(5)要求共有人繳納其應分擔的份額；(6)公共財產的保養；(7)管理公物的使用與公益實現；(8)執行共有者大會所通過的決議；(9)代表所有共有人與行政當局交涉。
7.管理人訴訟身份的合法性(legitimidade)
在履行職責的範圍內或爲共有者大會授權時，管理人有對任何共有人或第三人提起訴訟的合法性。在與大廈之公共部分有關的訴訟中，管理人也可應訴。但若無共有者大會的特別授權，管理人不可以在與公共部分的業權或佔有之類問題有關的訴訟中應訴。
8.對管理人行為的上訴
對管理人的行爲，有直接利害關係的共有人可向共有者大會上訴，於此場合，上訴人可召集共有者大會。
第二節 經濟房屋法律制度
本澳的經濟房屋主要受1980年9月6日第13/80/M號法律，即《經濟房屋法》的管制，現以該法律爲基礎並參照各項修改法令的內容，綜合作一介紹。
一 經濟房屋的定義、用途、級別與類型
經濟房屋(casas económicas)是指有行政當局、地方自治機構、澳門敎會、公益行政團體、房屋合作社、公共服務專營公司、營利企業及其它私法人依據《經濟房屋法》規定所建造或購置的，並兼備法定要件的房屋。法定要件包括:a)爲多屋樓宇，由多個獨立單位組成，各單位可有不同人以分層樓宇制度取得；b)具良好淸潔、衛生、舒適、堅固耐用等條件；c)具備水、電、下水道系統；d、符合對住屋之等級與類型所定之特徵；e)月租及售價受法定界限的限制(《經濟房屋法》第3條)。經濟房屋的主要用途是供居住，但行政當局可以批准在該等房屋之主要入口處的一層有一個或多個獨立單位用作它途，如用於從事商業或提供公益的其它服務(第4條，凡祇注條目時皆出自《經濟房屋法》)。
經濟房屋有級別與類型(categorias e tipos)之分，劃分級別與類型的標準有二:其一是每單位之全部實用面積不得低於40不得高於100平方公尺，其二是每單位除有廚房、一至二個衛生間外，應有至少2個至5個間格(第5條)。
二 經濟房屋享有的優惠
按照《經濟房屋法》規定，經濟房屋享有以下優惠:
1.建造樓宇的准照費、檢驗費、入伙紙費(licença de habitação)；
2經濟房屋的收入享受豁免期十年的都市房屋業鈔，該期限由發出入伙紙的翌月首日起算。十年之後，業鈔之豁免將減至半數，直至“租金受限責任”滿期，而且此等優惠由有權限的機關主動辦理；
3.經濟房屋享有豁免土地轉移及樓宇或受制於分層樓宇制之單位之首次轉移的轉移稅(SISA)。自發出入伙紙翌月首日起的15年內，經濟房屋之第二次及以後各次轉移的轉移稅乃享有豁免半數的優惠；
4.在享受豁免或暫時減免都市房屋業鈔的期限內，經濟房屋買賣契約享有純利稅之豁免；
5.豁免間接稅(impostos indirectos)，即當爲建築經濟房屋而必須進口材料、電梯或其它設備時，此等進口無需納稅；
6.除上述之外，經濟房屋還享有下列優惠:免費辦理房屋登記；於立契官公署立契的費用減免一半；豁免租務合約的印花稅。
需要指出的是，上述全部的優惠祇限於供居住用之經濟房屋(第28至34條)。
三 經濟房屋的租賃
經濟房屋得以出租給住客使用而實現其社會效益。經濟房屋之租賃主要包括以下幾方面的問題。
1.租金《renda)之訂定與承租人資格的確定
由於經濟房屋實際上是一種社會福利，因而其租金爲限制租金(renda limitada)，即是說，租金不是由業主與住客商定，而且是政府確定；租金的訂定、增加或調整都是一種行政行爲(第7條)。此外，承租人也有資格上的限制，法律規定，家庭所有成員之總收入少於其有意承租單位租金之四倍或高於其十倍者，不得以其名義或以第三者名義承租經濟房屋(第40條)。再者，限制租金經濟房屋之出租由經濟房屋委員會辦理(現由澳門房屋司行使此權力)。
2.出租的方式與程序
經濟房屋出租的方式爲競投(concurso)。其程序包括:
(1)出租單位名單的公佈。房屋司在確定可出租之單位後，應按級別及類型將有關單位編成名表。有關名表需刊登於政府公報並連續二天在當地最少三份報紙上公佈。公佈須載明報名期限，有關期限不得少於15天。
(2)有意承租者的報名。有意承租經濟房屋的人應在有關公佈所指的期限內，到房屋司遞交報名表，報名表爲由地區行政當局核准之格式。報名表格應一式兩份，皆由報名人簽名，報名人須帶齊所有的身份證明材料，經濟收入狀况的證明文件及以房屋司名義向郵電儲金科已繳存按金200元之憑單。報名表副本經注明簽收後交給報名者。
(3)報名者的甄選。具下列情况之報名人將被排除:a)擁有另一符合其家庭成員需要的房屋；b)其收入不符合法定承租人的資格；c)報名人對其收入作假聲明。
(4)甄選結果的公佈。甄選結果應繕立議錄(acta)，在政府公報上公佈並連續二天在至少三份當地報紙上公佈。該等公佈應指明每一級別及類型之房屋的合格者，並指明抽簽的日期、時間與地點。對甄選結果及排除，當事人可於10內提出行政上訴，行政當局將對此作出裁決。
(5)抽簽的舉行。抽簽係公開，由執行委員會主持。執行委員會由房屋司代表二名、市政機構代表一名和兩名公衆(若有可能，則於在場之競投者中選擇)組成。抽簽結果需繕立記錄並由執行委員會全體成員簽名。然後報行政當局批准。被排除者與主動棄權者均將失去其業已交納之按金。前者還可能招致刑事責任。經行政當局批准，中簽者將獲得承租有關之經濟房屋。在甄選中中選但未獲分配者，若不提取按金且其條件維持不變時，將保留參加下次抽簽的資格。
(6)租約的繕立。經濟房屋的租約要以書面繕立。立契雙方需在房屋司一名成員或代表面前當面簽署，並由後者加簽。業主與住客應按房屋司通知的日期與時間到該司簽署由本澳行政當局核准格式的租約。住客在簽約時應首先遞交證明他已向郵電儲金科以房屋司名義繳存一個月租金的憑單。屆時，若房客無故不到，將視作放棄，從而失去其已交之按金；若業主無故不到，按其情節輕重，將被處於100至250元不等之罰金(第27、48條)。
3.不交納租金
(1)繳交租金之時間與地點。在租約繕立，租賃關係確定之後，除法律另有規定者外，住客(承租人，arrendatário)應於每月之首8天內在其住所繳納租金。倘因住客與業主之間有待解決或即將發生之爭議，後者拒收租金時，住客應於上指8日內向郵電儲金科呈交租金並將收據單呈交給房屋司，否則將以欠交租金論處。禁止預繳租金(第53條)。
(2)欠繳租金。在上指首8日內，若住客不繳租金，也不呈交繳租金之憑條，業主可以於該月十一日前向房屋司申請以按金(caução depositada)結算到期之租金。按金被提取後，房屋司將通知住客於五日內補繳，並被處以相當於租金數目50%的罰款。若不補交按金或不交罰款或再犯時，住客將被勒遷(第50條)。
(3)按金之補足。租金的調整權屬房屋司，若有租金調整時，住客應補足按金，否則將導致租約之失效，從而被勒遷。
4.租約之期限與解除
(1)經濟房屋租賃的期限爲一年，但若住客願意，可繼續延長(第54 條)。
(2)租約或其續期期滿後，業主若需將其出租之單位作爲本人居住時，在符合法定條件(與承租人之條件同，第40條第一款)的前提下，可將租約解除(denúncia)，但需遷出之住客祇有在得到安置後方可遷出。如果住客接到房屋司遷往同樣等級及類型之其它單位的通知後，以各種動機不接受時，將被勒遷。
(3)如果發覺經濟房屋之住客爲另一符合其家庭需要的房屋的業主或住客時，則租約將失效(caducidade)。
5.承租人的義務
除了準時繳納租金之外，承租人還應履行下列義務。(1)不得將單位分租(sublocação)，否則房屋司將會給予數額相當於6個月租金的罰款，重犯者將被勒遷。(2)不得損壞居住單位或進行未經業主書面許可的工程。違犯者除被罰款外(數額相當於6個月租金)，並負擔恢復原狀或修葺損毀的費用，重犯或不繳納前指罰款的，將構成勒遷之法律依據。(3)不得將屋宇用作居住外之其它用途。(4)不得將單位用作非固定住所或連續6個月以上將其空置。
6.業主的義務
(1)不得利用其單位爲投機罪(crime de especulação)。所謂投機罪是指收取超越行政當局所定租金限額或以任何名義使租金不當增加的行爲。犯投機罪者被判處最高二年的監禁刑，且不當得利將充入政府財庫。(2)購買火險。(3)物權負擔(ónus real)，即嚴格遵守行政當局所定的租金限額與限制租金的年限(15年)，並將限定租金及其年限進行登記。
7.行政上訴與勒遷
行政上訴(recurso administrativo)是指當承租者違反《經濟房屋法》第57至59條所訂的義務，被房屋司處罰并對處罰不服時，向行政當局的上訴，上訴期限爲10天。
勒遷(despejo)是指當承租人違反法定義務時，行政當局強制其搬出居住單位的行爲。勒遷是行政性的，即是說，無需經司法程序即可由行政當局採取強制措施的行爲。
四 經濟房屋的轉讓
經濟房屋可以根據分層所有權制度來有償轉讓其業權，其程序包括:
1.售價之確定
如果是一次性付淸，有關單位之售價不得超過交易時年租的20倍:如果是分期付款，則攤還表與利息率將由行政當局根據房屋司的建議以訓令核准。但非作居住用的單位的售價不在此限，而是由買賣雙方自由商定。
2.有資格的購買人
有資格購買經濟房的人爲:
(1)符合承租條件的人；
(2)其租約在有效期內的承租人。
3.直接轉讓的程序
轉讓的方式有兩種，直接轉讓與抽簽式轉讓。直接轉讓的程序如下:(1)買賣雙方直接洽談並將商定的主要條件通知給房屋司。(2)審查。房屋司在接到通知後，應審查購買人之收益及雙方商定之價格是否符合法律的規定。(3)簽發證明文件。如果房屋司在審查後認爲雙方所達成的條件符合法定條件，應簽發證明文件，證明轉讓的合法性，文件中需載明買賣雙方之姓名及交易價格。(4)立契。雙方應攜帶房屋司所簽發的文件及其它身份證明材料到立契官公署立契，法律規定，無房屋司之證明文件時，立契官有不予立契的義務。(5)登記③。
4.抽簽轉讓
抽簽轉讓是指以競投的方式來出售經濟房屋，並在競投者中以抽簽來確定買主。其程序如下:(1)遞交申請。有意轉讓其經濟房屋單位的業主需要向房屋司遞交申請，申請書需指明待出售的單位。在遞交申請時，業主需附上已向郵電儲金料以房屋司名義繳存數額相當於售價百分之一以用作支付抽簽費用的證明文件。(2)公告。接受申請之後，房屋司要在政府公報上公佈及連續二天在當地最少三份報紙上公佈有關抽簽的事宜。公告應指明:出售單位的特徵，其所在大廈的位置、售價、接受報名的期限(一般爲15 天)、報名者應交納的按金(爲售價的1O%)及抽簽舉行的日期、時刻及地點。(3)報名。欲參加抽簽者應先向房屋司報名，報名表應附帶已繳納按金的證明文件。(4)抽簽。抽簽進行的方式與招租抽簽的方式同。中選者將獲得購買權。中簽者若棄權則喪失其按金。(5)立契與登記。
需要指出的是:屬於地方自治機構、敎會及公益行政團體的房屋除已經出租且租約在有效期內，因而可以直接轉讓房屋，其餘的應以抽簽方式轉讓其業權。
第三節 社會房屋法律制度
1988年8月8日澳門政府公佈了第68/88/M號法令來調整社會房屋的分配、租賃與管理，此後又陸續公佈了第89/88/M號法令、第127/88/M號訓令、第172/88/M號訓令、第58/91/M號訓令、第28/92/號法令和第101/94/M號訓令，從而對第69/88/號法令進行了調整與完善，現槪括如下:
一 社會房屋的定義及其分配的原則
1.社會房屋的定義
社會房屋(habitações sociais)是指用於出租給“本澳低收入居民家團”但業權歸行政當局的單位，即是說，社會房屋的所有權歸本澳行政當局，但其用途是出租給本澳低收入居民家團。所謂“本澳低收入居民家團”(agregados familia resresidentes em situação económica desfavorecida)包括以下三層意思:(1)家團——由婚姻、血親、姻親、收養或傳統上與之類似的其它紐帶聯合在一起的人的集合；(2)本澳居民家團——家庭成員持有本澳行政當局簽發的有效身份證明文件，12歲以上且爲本澳永久居民已超過5年的家團；(3)低收入家團——家團總收入不超過法定限額(見本節附表1)，且任何成員不得爲任何不動產的所有人、政府房屋的承租人、預約購買人或政府專屬土地的承批人的本澳居民家團。
2.社會房屋分配的原則
社會房屋分配應遵循相適應原則。所謂相適應原則是指在分配社會房屋時應考慮使房屋的級別與類型與家團的規模相適應，以避免超標準佔有(sobreocupação)與低標準佔用(sobocupação)，並需盡可能遵循附表2所示的對應關係(見本節附表2)。當一個家團有13名以上的成員，且若已經進行的分配明顯與家團規模不相適應，社會工作司(葡文縮寫爲IASM，現在社會房屋的分配權主要由房屋司行使)可以以例外的形式分給同一大家團二個或多個彼此相鄰接的單位，當一家團內有數個核心小家庭時，社工司可以用被證明爲合理的方式分配給此類家團與其核心小家庭數目相等的單位。
二 社會房屋的分配
社會房屋的分配有三種途徑:一爲一般競投，二爲受限制競投，三爲例外情况。兹分述如下:
1.一般競投(concurso geral)
它是指任何兼備一般要件(即低收入本澳居民)的家團或個人均可參與的競投。其程序如下:
(1)公告。競投開始時要在《政府公報》上刊登公告(aviso)。在此之前，可先行在本澳的中、葡文報紙上發佈或在社工司的公衆接待場所張貼通知(notícias)。公告需以葡、中文訂定並包括:a)競投的開始日與終止日；b)競投者註冊地點；c)競投者應遵守的一般要件，尤其要突出家團收入的最高限額；d)競投開始時可供分配的單位的數目，指明它們的地理位置，類型與其它標誌性因素；e)提供更多信息的地點與時間；f)註冊所必需的證明文件。
(2)註冊(inscrição)。註冊應以通過向社工司(房屋司)遞交正確塡寫的，由訓令確定的固定格式的表格來進行。表格應附有下列文件:a)家團每個成員所持有的身份證明文件的副本；b)有關月收入狀況的證明文件；c)如果身份證明文件的副本不能表明居住時間(即永久性居民並已不間斷地居住5年以上)，則表格應附加有權限當局簽發的證明文件。
(3)接受與排除。祇有具備法律所訂定的一般要件並滿足有關通告所訂定的特別條件的申請才可被接受參加競投。下列申請人將被排除:a)不具備可被接受的條件；b)社會房屋的承租人若被解除合同或被勒遷，在其後的二年內不得參加社會房屋分配的競投；c)已在其它的競投中註冊的；(d)在給定的時間內不補救文件上的缺陷的；e)家團的任一成員在一個以上的註冊表中出現的；f)故意提供虛假或不確切聲明，或利用其它惡意手段獲得房屋的。
(4)通告或聲明。申請期滿後，房屋司應製作被接受人的臨時性名單與被排除者的名單，在列舉名單時應分別指示每個被排除者被排除的理由。臨時性名單與被排除者名單應以通告(anúncio)的形式公諸政府公報。對臨時名單，申請人可在公佈次日起計的15日內向房屋司提出聲明異議(reclamação)。若無聲明異議或在其獲得解決之後，房屋司需在政府公報上刊登聲明(declaração)，將臨時名單轉爲確定性名單。
(5)分類(classificação)。確定性名單公佈後，房屋司應對所有被接受的人進行分類。分類包括兩項內容:a)分組，即根據可供分配的單位的類型與家團規模相適應的原則對申請進行分組。b)排順，即對每一組給予先後順序上的編排。編排主要根據以下因素:其一，收入少的優先；其二，家團代表居住在本澳年限長的優先；其三，家團代表年齡大的優先。在分類時，房屋司應對申請者在註冊表中所塡寫的資料進行核實(confirmação)。
(6)分配與簽約，確定性名單公佈，房屋司應根據分類所確定的順序對可供分配的單位進行分配，分配者將被通知簽定租約。
2.限制競投(concurso restrito)
限制競投是指僅對居住在特定區域或具備特定條件(由法律確定或由總督以批示確定)的家團或個人開放的競投。其程序包括:
(1)公告。公告除必須含有一般競投之公告所含有的條件外還須包括:a)競投所開放的區域及申請人應具備的特殊條件；b)參加競投所必須的文件；c)核實附條件註冊及其必需文件的期間。
(2)註冊。註冊分兩類，第一是附條件註冊(inscrição condicional)，指在拆遷中(operação de desalojamento)，由社工司或房屋司主動進行的對被涉及家團所給予的註冊。第二是臨時性註冊(inscrição provisória por natureza)，附條件註冊之外的一切註冊皆爲臨時性註冊，祇有在經過房屋司的核實後，臨時性註冊方可轉爲確定性註冊。核實在註冊截止後的30日內進行，內容是審核申請人是否具有法定一般要件與競投公告中所訂之特殊要件。審核期間，申請人可補救其在證明文件上的任何缺陷。
(3)排序(ordenamento)。對被確定性接受的申請者給予順序編排的主要根據是:a)被拆遷的人，居住在臨時中心(Centro de Habitação Temporária)的人與居住在災民救濟中心(CentrodeSinistrados)的人；b)居住在危屋中的人或由於其它原因需遷出的人；c)由於某種原因缺乏適當住房的人；d)在不妨礙前指順序的前提下，較大家團與較低收入爲優先條件。在特定場合，總督可通過批示來變更前指順序。
(4)分配。確定性名單公佈後，房屋司應對可供分配的單位進行分配。
3.例外情况(casos excepcionais)
法律規定，作爲競投制度的例外，根據有權限機構的報告與總督的批示，社會房屋可不通過競投並免除居住年限的限制而直接分配給下列家團或個人:(1)面臨嚴重社會危險、身體或精神危險者；(2)遭受公共災難而急需重新安置者。
三 社會房屋的租賃
1.租約
社會房屋租賃條約爲固定格式，任何租約皆須轉爲固定的書面格式。租約應記錄(averbamento)簽訂之後承租人家庭成員的變更，租賃以6個月爲期，期滿時若任何一方無放棄租約的意思則視爲默示同意，此租約以同樣的期限持續延續。
2.租金
(1)租金額的確定。租金額的計算公式爲Rd=Te×R，其中:Rd指租金，Te爲支付租金的百分率或影響租金交納的家團總收入的百分率；R爲家團所有成員每月全部收入的總和。Te的確定與家團的人均月淨收入有關。所謂“人均月淨收入”(rendimeto mensal líquido per capita)是指家團每月全部收入總和(R)減去其全家基本生活支出(Ds)再除以家庭成員人數(N)，(R-Ds)÷N。
家團規模不同(即家庭成員的數目不同)，其基本生活支出的法定數額亦不同(見本節附表3)。人均月淨收入與繳納租金之百分率的對應關係見本節附表4。
(2)租金的交付。租金應在每月首8日內以房屋司規定的方式交到由其規定的地點。遲付租金者，除要交付租金外，還要按社工司(房屋司)的要求交付數額相當於遲付數50%的賠償，但若房屋司要求解除租約，則無需交賠償。
四 社會房屋的管理
社會房屋的管理有兩種形式，即直接管理與間接管理:
1.直接管理
直接管理(administração directa)是指房屋司直接行使管理權。在此場合，房屋司可視不同的情况召集承租人參加管理。
2.間接管理
間接管理(administração indirecta)是指房屋司可通過合約將管理權委托給管理公司行使，委托合同應訂明公司行使管理權的期限與條件。房屋司需將委托合同所訂的期限與條件通知承租人。
註釋
①闗於澳門土地法律制度請參見《澳門法律槪述》第13章。
②詳可參見本書第八章第二節有闗物業登記的内容。
③參見本書第八章第三節之内容。
④本章付梓之後，第102/94/M號訓令見諸政府公報，少許内容未吸收進來，請參與新法令。
