第八章 登記法律
澳門的登記法律制度在澳門現行的法律制度中佔有極其重要的地位。登記法律制度所涉及的範圍主要包括有:與出生、死亡、婚姻等民事法律關係有關的民事登記；與不動產有關的房地產登記；與動產有關的汽車所有權登記及船舶登記；與從事商業貿易活動有關的商業登記等。與這一登記制度相適應的法律則主要由:《民事登記法典》①、《物業登記法典》②、《汽車所有權登記及其規章》③、《商業登記及其規章》④以及其它有關的單行法規組成。
應該指出的是，澳門長期以來被葡萄牙視爲“殖民地“和”海外省”而存在，因此，有關登記制度的法律也大都由葡萄牙的法律延伸至澳門適用。由於澳門的殖民地特徵以及絕大多數居民爲華人；不同種族及不同國籍的居民混雜居住，傳統習慣彼此有異且又互相影響；更爲重要的是絕大多數居民不懂官方語言葡萄牙語，因而不瞭解法律規定的具體內容等等諸多因素存在，使得登記法律制度長期處於“法律界定上的不明確，法律規定上的不適當，法律適用上的隨意性以及法律執行上的渙散性”狀態。這種狀態持續了頗長一段時期，直至七十年代末才引起澳門政府的關注，並從八十年代開始着手對登記制度方面的法律進行改革。
近年來，澳門政府加快了法律改革的步伐，1983年制定頒佈了新的澳門《民事登記法典》，1987年對該法律又進行修訂並重新頒佈實施。與此同時，與登記制度有關的其它單行法規亦多有頒佈。最近，澳門政府已完成制定《物業登記法典》(草案)及《汽車所有權登記及其規章》(草案)的工作，並正處於公開徵詢及修改審議階段，另外，《商業登記及其規章》(草案)的制定工作亦在進行中。
澳門政府現共設有四個登記局，分別爲:出生登記局、婚姻曁死亡登記局、物業登記局及汽車曁商業登記局，所有登記局均隸屬司法事務司管轄。各登記局的權限、人員組成及運作等則由《登記曁公證部門組織法》規範。
以下對澳門四個現行登記法律制度分別予以闡述。
第一節 民事登記法
澳門現行的《民事登記法典》由第14/87/M號法令核准頒佈實施，並於1987年5月11日開始生效。該法典是澳門政府結合本地區實際情况而制定的澳門法律⑤，法典共分6編16章240條，內容主要包括:民事登記的範圍及效力；民事登記機關及各類登記簿冊組成及存檔；登記的形式及其更正、取消登記的方法；各類登記的具體內容及步驟；對已登記事實發出證明書；民事登記特有程序；對不服登記局局長決定而提出異議或司法上訴；統計及罰則等。
在澳門，居民進行民事登記是屬強制性的，各類民事登記資料不僅用來判別澳門本地居民的身份、國籍、存亡、婚姻狀况等，而且是親屬關係、婚姻家庭關係、婚姻財產關係、繼承關係以及其它相關民事法律關係的重要依據。
一 民事登記的範圍及效力
依規定，(《法典》第1條)⑥凡在本地區發生的下列事實均須作民事登記:
a)出生；
b)親子關係；
c)收養；
d)婚姻；
e)婚前協定，以及對約定財產制或法定財產制所作的變更；
f)親權行使的調整或終止；
g)親權行使的抑制或中止，以及對親權的限制措施；
h)確定禁治產及准禁治產，確定未成年人或禁治產人的監護，確定未成年人的財產管理以及禁治產人的保佐；
i)失蹤人的臨時保佐或確定保佐，推定死亡；
j)死亡。
同時規定:登記的效力取決於已登記，由登記而產生的證據不能用其它證據反駁，已登記之事實可被作爲法律事實援引，倘有關登記未被請求取消或更正，則不得在法庭上對此提出爭議。對登記法實施前於1900年1月1日至1984年2月1日期間所繕立的洗禮、結婚及死亡等堂區敎堂紀錄亦須復制納入民事登記內，由堂區敎堂進行但仍未納入民事登記的，又或1900 年以前繕立的敎堂紀錄亦爲有效。
對於常居地在澳門的葡國公民，可將在外國進行的或在葡萄牙進行的有關民事登記，憑有關國家發出的官方證明轉錄在澳門民事登記內。
二 民事登記機關及其權限、登記的構成
在澳門進行民事登記的機關分別爲出生登記局及婚姻曁死亡登記局，兩個登記局各自負責不同類的民事登記，整理及保管各類登記檔案資料。其權限分別爲:
出生登記局負責辦理出生、認領子女、親子關係聲明等登記；整理批准進行出生登記、排除父子關係推定、更改姓名等卷宗；對常居地在澳門的葡籍公民於外國或於葡萄牙進行的出生登記轉錄；將各類登記冊、堂區敎堂洗禮紀錄的復製本以及有關文件整理歸案；在有關登記或文件上作附注以及對各類紀錄作修訂；對分類登記中的不正確作更正並整理必要的證明案卷；就各類登記及相關文件資料發給證明書；整理出生登記卡檔案；爲把澳門繕立的或前葡萄牙海外省繕立的出生登記轉錄到葡萄牙中央登記局提供中介服務；等等。
婚姻曁死亡登記局負責辦理結婚、婚前協定及變更約定財產制或法定財產制的登記；組織婚姻公佈程序及爲民事婚姻舉辦結婚法律儀式；對婚姻障礙的情况進行登記及辦理未成年人結婚的手續；發出結婚能力證明書；辦理死亡以及夭折嬰兒的登記；對常居地在澳門的葡籍公民於外國或於葡萄牙進行的結婚或死亡登記轉錄；將各類登記冊、堂區敎堂結婚或死亡的紀錄復製本以及其它有關文件整理歸檔；對各類登紀記錄作修正以及對各種不正確的登記作更正並作必要說明；就各類登記及相關文件資料發出證明書；整理婚姻或死亡登記卡檔案；爲在澳門繕立的婚姻或死亡登記以及有關葡萄牙國籍的取得或喪失的登記轉錄到葡萄牙中央登記局提供中介服務；等等。
各登記局分別由一名具有葡萄牙法律專業資格的局長負責進行工作，民事登記員則分爲四個職別從事日常工作。民事登記以登錄或轉錄的記載形式以及附注的形式進行。一般情况下，登記應在登記局進行，但應利害關係人的請求且並非秘密時，亦可在其它公共樓宇內進行。此外，法律尙對登記簿冊的格式、塡寫方式、遺失再造、整理存檔等作出了詳細規定，以保障登記資料的完整性及可靠性。
三 各類登記的主要內容及步驟
進行各類民事登記首先應由當事人或其代理人向登記局作出聲明。當事人爲聲明人以及與登記的事實直接有關或登記的效力取決於其同意的人士。代理人由當事人以公證的單一授權書形式委托其代理權，在結婚或同意適婚未成年人(16歲以上18歲以下)⑦結婚的授權書中，除應載明對方結婚人的身份資料外，尙應指明結婚的形式，但在婚姻締結時，僅其中一方可由受權人代理。此外，登記的參與者尙包括翻譯員及證人在內，證人的參與除在結婚登記中必須有兩名證人在場外，在其它種類登記中，如對當事人的身份或聲明有懷疑的亦應有兩名證人參與。
聲明人在作出聲明時，除應提交身份證明文件以供識別外，在各類登記中尙應提交與登記內容有關的證明文件或資料，以及按法律規定的步驟進行登記。
1.出生登記
法律規定，在澳門出生者，應在其出生後30日內向登記局作口頭聲明(《法典》第70條)。應作聲明的人士爲:父母；負責被登記人生活的人士；知悉該事實的最近親血親；分娩場所的負責人或房屋所有人；協助產婦的醫生、助產士或其他人；應被登記人的生父母任何一方或負責被登記人生活的人士所委托的任何人士。在上述任何人士履行義務後，即毋須其他人履行(《法典》第71條)。對在法定期間內不作出生聲明者，登記局局長應將該事實知會檢察院。檢察院在收集必要的資料後，向法院提出申請。法院一經判決即將判決證明送交登記局進行登記(《法典》第72條)。
出生登記的內容包括:被登記人的全名、性別、出生日期、以堂區或市表示的出生地；父母的全名、出生地點、國籍及常居地；祖父母、外祖父母的全名；法律在特殊情况下要求的其他載明事項等。登記資料應由聲明人提供，登記員在核對有關資料及確定聲明的正確性後，隨即繕立登記(《法典》第76條)。
2.親子關係登記
出生記載內有關被登記人親子關係的載明，應根據聲明人提供的資料作成(《法典》第85條)。親子關係的載明適用葡萄牙法律下的母子關係及父子關係的載明，即出生記載內應強制性載明母子關係及父子關係。在強制性載明母子關係時，聲明出生的人士應說明被登記人母親的身份資料並將其載入登記內。如母子關係不詳或者假定的母親否認母子關係或拒絕確認母子關係者，登記局作出有關附注後將出生記載的全文副本送法院處理。在強制性載明父子關係時，推定的父子關係⑧應強制性載於子女出生記載內。非推定的父子關係⑨載明僅在自願承認或法院承認時方得作出。所謂推定的父子關係是指確定婚生子女生母的丈夫與子女的父子關係，非推定的父子關係則是確定非婚生子女生父與子女的父子關係。倘父子關係不詳或者已婚女士聲明其子女的生父非其丈夫者，又或未滿兩歲的未成年人的出生記載內未載有父子關係者，登記局作有關附注後將出生記載全文副本送交法院處理。
母子關係聲明登記的內容包括:子女全名、性別、出生日期、出生地點及常居地；母親全名、婚姻狀况、親子關係、出生地點、國籍及常居地；母子關係的明示聲明等。同時尙應呈交子女出生登記叙述證明(《法典》第99條)。
對非婚生子女的父子關係，子女生父可通過認領登記來確認。認領子女登記包括的資料有:被認領人的全名、性別、出生日期、出生地點及常居地；認領人的全名、年齡、親子關係、出生地點、國籍及常居地；父子關係的明示承認；如被認領人已死亡，其死亡日期；如被認領人爲成年人或解除親權人，其本人的允許；如被認領人已死亡，其卑親屬的允許等。此外尙應呈交子女的出生登記敘述證明(《法典》第101條)。認領登記的效力取決於允許，允許可在認領之前或之後作出並製成秘密筆錄，認領可以秘密方式進行。此外，法律尙許可對懷孕中的胎兒作認領登記。
3.婚姻登記
澳門的婚姻制度分別存在天主教婚姻及民事婚姻兩種不同形式。天主敎婚姻是指依天主敎儀式由堂區主任或司鐸主持締結的婚姻；民事婚姻則指除天主敎婚姻以外的其他方式締結的婚姻，例如依中國傳統習俗締結的婚姻或者依其它宗敎儀式締結的婚姻均爲民事婚姻。登記法規定婚姻必須經民事登記局登記或轉錄登記後方爲有效。天主敎婚姻及民事婚姻均必須事先在民事登記局提出申請，經法定公佈程序及審查批准後方得進行。欲締結天主敎婚姻者，憑登記局發給的結婚能力證明書在堂區敎堂舉行結婚儀式之後，須將堂區敎堂結婚記載副本送交登記局進行轉錄；民事婚姻的締結行爲則在民事登記局完成並作出記載。
結婚的主張，應由結婚人雙方親自或由受權人向民事登記局聲明(《法典》第107條)。結婚聲明在登記局作出並轉爲筆錄，筆錄由聲明人及登記局局長簽署。聲明載有的資料爲:結婚人全名、年齡、婚姻狀况、出生地點及常居地；結婚人如爲未成年人，其父母的全名連同一方死亡的證明；結婚人如爲受監護人，其監護人的全名及常居地；結婚人如爲再婚，其配偶死亡的日期或推定死亡及宣告死亡的判決日期，或者離婚及前婚姻撤銷的日期連同確定判決的日期，如爲天主敎婚姻者，其婚姻無效宣告或以免除形式所作的婚姻解除等登記日期；結婚人一方有子女的指示，但財產制屬強制性者除外；結婚人最近12個月內在澳門地區以外擁有除現居所外的其他居所；結婚人選擇的結婚形式及締結婚姻的敎堂或登記局；具不具備婚前的結婚協定；等等，(《法典》第107條)。上述資料均由聲明人提交。
聲明時尙應呈交的文件有:結婚人出生登記證明；未成年結婚人的父母一方或雙方死亡的登記證明，如父母雙方均死亡或均爲禁治產者，已設定監護人登記的證明；如有婚前公證書的證明；必須特別准許的證明文件；結婚人身份證明文件；等等(《法典》第108條)。
此外，聲明所需的出生或死亡登記證明，如已在澳門以外發生或登記者，又或在強制性民事登記生效前在澳門發生者，或登記遺失與已失效用正待再造者，得應結婚人的請求免除該證明。外國人欲在澳門結婚時，應提交所屬國家發出且不足6個月的無結婚障礙的有效證明書，但屬法律規定的特殊情况例外；已在澳門定居的中國籍結婚人在達到適婚年齡後，如爲可能時應呈交由中國有關當局發出的證明其未在當地結婚的證明文件。
結婚人作出聲明後，其結婚主張應以告示的方式在登記局張貼公佈八日，以便知悉結婚障礙者及時作出聲明。登記局局長有權審查結婚人的身份及結婚能力，並在公佈期滿後作出許可結婚或不同意結婚的批示。對欲進行天主敎結婚儀式或欲在澳門以外締結民事婚姻者，則由登記局發給結婚能力證明書。
依規定，婚姻的締結應自許可結婚的批示日起計90日內完成，如超出規定期限而仍未締結婚姻者，則重新呈交有關文件並重新開始公佈程序。對締結天主敎婚姻者，經向堂區主任呈交結婚能力證明書後舉行敎堂婚禮儀式；對締結民事婚姻者，則在自己選擇的日子及登記局局長定出的時間舉行締結儀式。在民事婚姻締結時，由結婚人雙方或其中一方的受權人、登記局局長及兩名證人出席。如在澳門定居超過一年的中國籍居民結婚時，可免除證人參與。
此外，在即將分娩或一方即將死亡的情况下，可緊急締結不經公佈及無民事登記員參與的民事婚姻，但必須有四名證人在場證明。遇此情况，經堂區敎長明示許可亦可緊急締結天主敎婚姻。緊急締結的婚姻均應事後及時向登記局申請認可，補辦登記。
實際情况中，在澳門定居的中國籍居民欲在澳門以外結婚時，需要出具其常居地澳門官方發出的證明其民事狀態的證明文件，因有關法律對此沒有作規定，因此在法律實踐中，登記局亦應當事人申請發給“未有婚姻登記證明書”。此外，該法典生效前依中國傳統習慣締結的婚姻，則規定由一個特別簡易程序去補辦婚姻登記。
對於有婚前協定者，應以公證書的形式在締結婚姻之前或在天主敎婚姻進行轉錄之前呈交民事登記局作有關登記。對約定財產制或法定財產制的變更亦應及時在民事登記局進行有關登記。
4.死亡登記
死亡應於死亡發生後兩日內由聲明人作出口頭申請，聲明人可以是下列其中任一者:發生死亡的住所所有人；在場的最近血親或親屬；發生死亡的公共或私人場所的管理人或負責人；給死者作祭禮的司祭；行政及警察當局；負責葬禮的人士或實體；等。聲明以呈交醫學死亡證明書來確認。死亡登記內容則包括:死者全名、性別、年齡、婚姻狀况、親子關係、出生地點、國籍及最後常居地；臨終配偶的全名；死亡時間、日期、地點；死亡原因；下葬的墳場等等。對懷孕22個星期或以上的胎兒死亡亦應進行死亡登記。
5.其他登記
對收養；親權行使的調整或終止、抑制或中止以及對親權的限制性措施；確定禁治產及准禁治產、未成年人或禁治產人的監護、未成年人財產的管理以及准禁治產人的保佐；失蹤人的臨時保佐或確定保佐以及推定死亡等事實進行登記時，必須先由當事人依民事訴訟法有關規定向法院提出請求，法院依法進行審理並作出最終判決後，方得納入有關的登記內。
四 民事登記法中的其他規定
依規定，具有正當利益且詳細指明證明使用目的人士，可就已登記的事實向登記局申請發出證明。出自登記行爲的證明爲叙述性的或爲全文副本，存檔資料文件的證明則爲全文副本。在作成出生或死亡登記後，應發給聲明人一份報表留作保存。
民事登記所特有的程序爲普通宣告程序及特別程序，所有程序均在登記局展開。在提起的特有程序中，所有與登記有關的人士，繼承人、聲明人、有直接利益者以及檢察院均可參與，每一當事人在程序中所提出之證人不得超過三人，有關的最終決定由登記局局長、法院法官或總督作出。
普通宣告程序分爲司法宣告程序及行政宣告程序。對補充登記的遺漏、登記的復原、更正登記中的不正確之處不能依行政途徑解決者、登記的法律上不存在或無效的宣告等，均可提起司法宣告程序。程序一經提起，登記局局長即應展開調查及審理，在收集所需文件後連同可接納請求的說明，一併將卷宗送交法院法官，法官在取得檢察院檢閱後應立即作出判決，對不服判決的利害關係人或登記局局長及檢察院均可向上級法院提起上訴。對因簽名的欠缺、取消不當繕立的登記或更正登記中的不正確處等可提起行政宣告程序，由登記局局長進行審理及作出結論。
特別程序分爲:結婚障礙程序；免除障礙程序；對未成年人結婚代爲許可程序；排除父子關係推定程序；缺少證人婚姻的可撤銷性補正程序；更改姓名程序等。對上述特別程序，登記局局長、法院法官或總督可分別依法律規定的權限作出相關批示或決定。
針對登記局局長拒絕登記或拒絕履行其權限的決定，以及不同意締結婚姻或拒絕婚姻認可的批示決定，當事人可提起司法上訴或以訴願的方式提起爭議。此外，該法典對違反民事登記法規定者的處罰及登記收費等均有相應的規定。
綜上所述，澳門的民事登記制度自新法典頒佈實施以來，基本上克服了長期以來存在的登記辦法不統一，分工不明確，手續繁瑣混亂等不足，使澳門的民事登記制度逐步走上了正軌。由於澳門居民的宗敎信仰及風俗習慣各有不同，人口結構複雜等諸多因素的客觀存在，加上民事登記制度的法律基礎來源於葡國法律，因而在法律制定中難免存在不完全切合澳門實際情况及不完備之處。對此澳門政府有關方面已有認識，並積極準備對有關規定重新修改以不斷完善這一登記制度。
第二節 物業登記法
澳門現行的《物業登記法典》爲1967年3月20日第47611號法令核准頒佈實施，並於同年底延伸至澳門適用的葡萄牙法律。該《法典》共分7編16章288條，部份規定已經修改或廢止，其主要內容包括:物業登記的客體及登記的效力；登記機關及登記組成；登記程序及登記內容；登記補充或更正的方式及臨時登記；司法上訴及訴願；公佈及證明的方法等。
在現今澳門的法律制度中，物業登記對財產私有制制度起着穩定及積極推進的作用。對屬於不動產的財產進行登記，不僅可對財產的私人所有權給予法律上的確認，同時亦爲私人的財產所有權提供了切實的法律保障。爲此，在該《法典》⑩第1條規定中就寫明“物業登記的目的旨在公開不動產的固有權利”。
依法律規定，所有的農用房地產(11)、都市性房地產(12)、或者兩者混合型房地產(13)，祇要是位於已實行有效的農業產權地籍記錄的市區內，則將其權利主體的全部法律事實納入登記以及申請取消登記均爲強制性。
一 物業登記的標的及登記的效力
須進行登記的事實爲下列(《法典》第2條):
a)承認、取得或分割所有權的法律事實；
b)承認、設定、取得或變更用益權、使用居住權、永佃權(14)、地上權或地役權的法律事實；
c)對可取消或可解除上述兩項所指權利的協議加以確認的法律事實；
d)分層所有權(15)(指樓宇中的每個獨立單元)的設定及對設定憑證(房產證又稱屋契)的修改；
e)根據1930年7月3日第18551號命令及1946年5月27日第2014 號法律規定，祖屋或農屋的設定，以及任何在上指後一項法律中規定的其他方式的荒蕪土地利用的設立；
f)單純佔有；
g)在任何與不動產有關的情况下，當事人曾有協定賦予其眞實效力的財產優先權約定的轉讓允諾或設定附負擔權利的允諾，以及立遺囑人曾賦予同等效力的優先權義務；
h)在不動產轉讓合同中訂定的所有權保留及賣出附有買回權的協議；
i)信託遺產、委託他人、贈與財產的處分權保留或收回權保留的條款，以及一般約定財產處分或轉讓行爲有效的中止或解除的條款；
j)排除因贈與或留下的不動產而引致的債務責任條款；
k)不動產共同所有權不可分割的協議；
l)當包括不動產時，給債權人的財產讓與；
m)不動產的抵押及其變更、抵押權或登記優先順序的讓與，以及不動產收益的指定；
n)對屬不動產收益指定的抵押債權或擔保債權的質押、查封、假扣押及財產淸單，以及針對這些相同債權的任何其他行爲或措施；
o)對不動產或其相關權利的查封、假扣押及財產淸單，以及影響其處分自由的任何其他行爲或措施；
p)超過六個月的不動產租賃，以及類似的轉租或分租；
q)屬不動產收益指定的抵押債權或擔保債權的轉移；
r)將不動產或抵押債權給保險公司作爲財政準備金或財政準備基金的分配，以及給具責任條件資方實體的分配；
s)終生扶養(16)的設定及其設定憑證的修改；
t)有關嫁妝的規定(已廢除)；
u)須扣減特留份的贈與(17)可能減少的負擔；
v)屬不同等類房產的限制性租金(18)及經濟租金(19)的居屋進行登記出現的負擔；
x)1937年2月15日第1949號法律所涉及的名爲灌溉費及修繕費的年金支付負擔，1943年10月21日第3315號法令及1949年6月25日第2017號法律規定的內部殖民地化委員會所作借款攤還的年金支付負擔；
y)因在將被徵收並位於國家道路邊緣地帶的不動產上或市政改善計劃範圍內的不動產上，進行工程而導致價値增加所放棄的損害賠償。
z)其他任何對所有權的限制或由特別法律宣告爲須進行物業登記的責任，以及一般會導致以前登記的某些權利、負擔或責任消滅的法律事實。
a)及b)項的規定不包括婚姻制度下配偶的財產互通，)項所涉及的事實僅爲與擔保物權轉移有關者。在廠房的抵押中，其認爲的擔保除包括樓宇、屋宅間非建築土地外，在合同中已詳細列明的機器及其他動產，以及不構成不動產組成的部份亦包括在內。
此外，不論其目的爲何的訴訟，祇要與上述某些權利的承認、設定、變更或消滅有關，以及與某項登記或其取消的更正，無效宣告或撤銷等有關的訴訟，以及對這些訴訟所作出的確定性終審判決，均須進行登記。
登記一經確立即產生法律效力。來自已登記的事實可被有關當事人或尙未登記的繼承人援引，而須登記的事實祇有在完成登記後方產生效力對抗第三人。假如一證據來源於已登記的事實，則具有完全的證據力。
二 登記機關及登記的構成
在澳門負責進行物業登記的機關爲澳門物業登記局，登記局設有三名局長級主管分別負責進行三個不同劃分區域的物業登記，登記員在各局長領導下開展登記工作，與登記事實有關的批示或決定均由局長作出。
登記以標示及登錄，以及對標示及登錄所作的附注組成，登記簿則分爲七種簿冊，分別爲:日記簿——載有呈交的申請及證明文件的詳細目錄以及登記順序，申請的目的和內容等；標示簿——載有納入登記的房產標示及作相關附注，以及對相應的登記簿作備注；產權登記簿——登錄已作標示的房產取得或分割的事實及作相關附注；抵押登記簿——登錄抵押及作相關附注；其他登記簿——登錄其他已確定的事實及作相關附注；存疑及拒絕的登記簿——載有因存疑而作臨時登記的不動產目錄備注或拒絕代辦的登記；用來登記各類收費的收費簿。此外，對簿冊、文件、報表等資料亦有完整的存檔保管制度。
三 登記程序與內容
依規定，在有關的法律關係中，不管權利主體是處於主動抑或被動地位，祇要與此有利害關係的全體當事人以及一方及其他方的代理人，均以一個整體的方式申請登記。被授權人亦可提出申請登記，但必須出具授權書。在實際中，居民絕大多數以委託律師代理的方式進行登記。
登記的申請一般應包括以下內容(《法典》第93條):
a)向登記局呈交的申請及證明文件的詳細目錄及登記的目的和內容；
b)指出房產標示的編號，如無編號則指出房產的性質、所處位置及四界，如爲可能時，應指出之前最後兩名所有權人或佔有人的姓名；
c)經公證員認證的申請人簽名。
登記的目的通過指出房產性質及附屬證明文件發出日期與機關的方式叙明，如申請登記爲多個行爲，在有關證明文件中應涉及到相互之間的關係，如登記與不可分割的房產每份供款比例有關，則應在申明中指出共同所有人的姓名。對申請人親自呈交申請並出示其身份證證明其身份者，則可免除簽名的認證。呈交申請及文件亦可由第三人進行。
分層所有權設定的登記應具有憑證(一般指買賣合同)，憑證內載明樓宇各部分與各獨立單元相符的詳細說明，以及定訂的每個獨立單元的價値及佔樓宇總値的比例。如憑證內不能包括上述內容，經利害關係人同意可以公證文書或司法仲裁替代。如分層所有權事先已由法律設定，設定憑證應附有經有權限機關確定獨立單元符合法定要件的證明文件，如爲出賣獨立單元而建築的房地產，尙應具有經有權限機關核准的設計圖。對抵押的登記應具有抵押憑證。如抵押憑證不包括登記所需的全部要件，申請人則應通過補充聲明塡補缺項，但聲明不能對沒申請登記的部分起效用。
登記分標示及登錄兩種形式且互相關聯，標示的內容主要包括:特有順序編號、房地產的性質及範圍，房地產所處位置，分層所有權房地產的物業稅登記指示，每個獨立單元所在的樓層單元碼，賣價或年收益，物業稅登記編號、房地產圖等。房地產經標示後方能登錄，一經登錄即對房地產的法律狀况給予了確定，登錄的主要內容則包括(《法典》181條):
a)登錄的順序編號，呈交申請及文件的順序編號及日期，標示的特有編號；
b)如爲臨時登錄，其原因；
c)個人姓名、婚姻狀况及住所，或公司名稱、法人經營及注冊的地址，所涉及的對方姓名、公司、商號等；
d)未婚者應指明未成年或成年又或解除親權，已婚者應指明其配偶的姓名及婚姻財產制度；
e)載明主要證明文件的性質及日期，發出機關等；
f)登錄具體的事實內容；等等。
此外，屬登記範圍內的其他事實的登錄，亦應詳細載明其形成原因、性質及內容、結果及效力、期限等特殊要素。
依規定，對在物業登記內未登錄的或雖有標示但房地產未作任何轉移登錄的房地產，其權利取得人，對不擁有證明文件證明其權利的財產以及單純佔有，可通過司法宣告訴訟或公證證明獲得有關登錄。在此情况下，當事人可向法院提起宣告之訴，法院經知會檢察院及所有利害關係人後，由當事人提出證據，經法院調查審理並作出判決。如當事人不服判決則可依法向上級法院提起上訴。經法院作出的確定性判決可以進行登錄。對其權利作公證證明者，公證員則應根據在房地產登記中被確認並與稅務登記權利相關聯的事實，依公證法規定去繕立公證書，憑此公證書亦可對已經公證的權利進行登錄。但在公證證明中，公證員應證明已將事實摘要公開並且不存在經已通知的司法反對。
對登記員拒絕進行登記或因有存疑而作出臨時登記者，申請人可以在兩個月內就此決定提出訴願或司法上訴。此外法律尙現定，任何人均可提出申請對登記的有關內容給以諮詢，但查閱登記簿則僅爲登記員的權限。
綜上所述，《物業登記法典》雖內容詳細，但規定陳舊，程序複雜繁瑣，許多規定顯然已不能適應澳門的社會發展需要，特別在分層所有權房產登記中，存在的問題更爲突出。由於現代經濟中房地產的發展及建設所涉及的法律關係相當廣闊，新的問題矛盾不斷湧現，因此如何對發展商、建築商、承銷商、分銷商、銀行、小業主等這些相互依賴且又錯綜複雜的法律關係中的當事人行爲進行規範，特別是在大業主將樓宇分層出售給各個小業主的商業行爲中，如何以法律的形式對雙方的合法權益加以確保，以及如何以法律的手段對各方行爲進行制約等等，均是擺在澳門政府立法者面前急待解決的問題。目前，新的《物業登記法典》(草案)已完成制訂並將公開徵詢意見，可以相信，新的《物業登記法典》將給澳門社會提供一個更接近現實，更完善的物業登記制度。
第三節 汽車和商業登記法
一 汽車所有權登記法
澳門現行的汽車登記法規爲《汽車登記及其規章》，經1967年9月22日第47952號法令及第47953號命令核准頒佈實施，並於同年底延伸至澳門適用。隨着澳門經濟的高速發展以及道路設施的不斷完善，本地區機動車輛亦日益增加，爲解決道路交通管制及機動車輛管制中存在的混亂局面，澳門政府於1993年頒佈實施新的澳門《道路法典》及《道路法典規章》，與此同時，爲配合這方面發展的速度，亦制訂了新的澳門《汽車所有權登記及其規章》(草案)與新登記制度相適應，該“草案”現正處於審議通過階段，相信不久會頒佈實施。
新法律“草案”(20)在登記手續及資訊化方面作了重大改革，分一般規定共28條及實施規章共50條、收費附件共6條。
進行汽車所有權登記的目的旨在對汽車所有權人作出識別以公開其對車輛的權利。因此，與機動車輛所有權有關的事實均須進行登記。登記內容主要包括(《草案》第5條):
a)機動車輛所有權及用益權；
b)在機動車輛轉讓合同中規定的所有權保留及使用權；
c)抵押及其變更，以及抵押權或登記優先順序的讓與；
d)已登記的權利或債務的轉移，以及對債權的質押、假扣押及查封；
e)機動車輛的假扣押及查封，以及本法規定的扣押；
f)已登記的車輛所有權人、用益權人或使用人的權利或負擔的消滅或變更，其姓名或名稱的更改，以及其常居地或住所的變更；
g)其它在民法中作特別規定須登記的法律事實。
依規定，所有機動車輛經由市政交通部門給予注冊並允許在公共道路上行駛後，必須強制性進行其所有權登記。在澳門進行汽車所有權登記的機關爲《汽車曁商業登記局》。
登記由當事人或其授權的代理人提出申請，申請內容包括:申請人全名、婚姻狀况及常居所，如屬法人則其名稱及住所；申請何種類登記及詳細資料；車輛的注冊編號及識別資料；當事人身份證明文件及申請人簽名等。如車輛爲共同所有權則應指出各人所佔份額數量，如屬抵押登記則應載明抵押總金額。
申請及所需文件呈交後，經登記局審查核對無誤後進行登記，並發出一份汽車所有權登記證，證內載明車輛登記的日期及編號，車輛識別資料，所有權人或用益權人或使用人全名或全稱以及住所，以往的所有權登記編號等。登記證則應經常存放在車輛內以備有關當局檢查，如檢查發現不攜帶登記證者將以違例處罰。對必須登記而不作登記者，交通監察及執行機關可扣押車輛及有關文件，並將有關文件交由登記局存放直至完成登記爲止。
在抵押債權登記中，因債務到期而未淸償者，已登記的債權人在法定期限內可向法院聲請扣押車輛及相關文件，法官經證實登記及債務到期而另一方不履行責任後，下令立即扣押車輛，債權人則應自扣押日起15日內將車輛出售。此外，下令被執行扣押、查封及假扣押的車輛禁止行駛。
依規定，登記局對所有已登記的車輛資料作電腦資訊化處理，並每月將已登記車輛通知治安警察部門以便依法執行其職權。
二 商業登記法
澳門現行的商業登記法規主要由1959年11月14日第42644號法令及第42645號命令核准頒佈實施的《商業登記及其規章》，以及近年頒佈實施的本地單行法規組成。上指商業登記法及其規章於1966年8月始延伸至澳門適用。該法規共分通則20條及實施規章3編4章93條，內容主要包括:商業登記範圍；登記機關及登記簿冊組成；登記方式及方法、登記程序及登記內容等。
由於澳門目前仍然適用葡萄牙的1888年《商法典》及1901年《有限公司法》，陳舊的法律體系與當今社會的經濟制度已遠遠不能相適應，法律改革的迫切性促使澳門政府盡快建立一個新的經濟法律體系去適應社會現狀。爲此，澳門政府於1989年6月開始着手制定新的澳門《公司法》，由於該法律涉及層面廣闊及問題複雜使得《草案》至今仍不能頒佈實施，而與之相適應的商業登記制度的法規也仍處於草擬階段。近年來，爲適應社會經濟發展，澳門政府亦陸續制定頒佈了許多新的商事單行法規，商業登記制度雖然尙算具體，但內容分散、規定衆多且極不系統化。故在此僅能就仍實行的《商業登記及其規章》的主要內容作一簡述。
澳門商業登記的機關爲汽車曁商業登記局，此外尙有海事署對商船進行登記及市政廳對無須進行商業登記的個體商販實行登記發牌制度。
商業登記的目的旨在公開商人(從事商業活動的個人或法人)的性質，以及與商人及商船有關的法定種類的法律事實。公司及商船的登記注冊屬強制性的，而屬個人名義的商人登記注冊則爲任意性的。
1.商業登記的範圍
依規定，(《登記法》第2條)(21)進行商業登記的範圍包括:
a)個人名義的商人注冊；
b)公司注冊；
c)商船注冊；
d)與個人名義的商人、公司及商船有關的權利主體的法律事實的登錄。
有關商人須登記的法律事實爲(《登記法》第3條):
a)丈夫對妻子進行的一般貿易的許可，對貿易公司內妻子所作部分承擔限制性責任的許可，以及許可的撤銷；
b)如某結婚人或配偶爲商人，其婚前公證書及經法律所確定的約定財產制或法定財產制在婚姻存績期間內的更改；
c)規定的商業期限、其變更、續期、廢止或放棄；
d)公司的經營管理經理、總負責人、領導、代表人及淸算人的委任、續任及免職；
e)公司的設立、延長、組織變更、合併、分立、編入、解散或淸算，以及公司資本的減少，資本的追加及重新注資，一般情况下，與合同及公司結構有關的全部或部分的變更；
f)股票的發行、債券、公司或私人的一般債務人名冊或登記，以及其普通攤還或特別攤還；
g)有關法律中所規定的公司股票及債券的轉移；
h)無限公司股份所有權或用益權的轉移，或者股份的分割及公司資本的部分讓與；
i)股份的攤還，公司股東的免職及除名；
j)許可已退出或死亡的股東名或姓在公司名稱中保留；
k)在國內提供服務的保險公司的保險分支全部或部分的轉移；
l)有關法律規定的股份有限公司及銀行業有限公司的資產負債表；
m)有限公司股份的質押、假扣押及查封；
n)其他任何由法律規定之權利主體須登記的與商業有關的事實。
有關商船須登記的法律事實爲(《登記法》第4條):
a)所有權承認、取得或分割的法律事實；
b)用益權的承認、設定、取得、變更或終止的法律事實；
c)建造或重大改建的合同；
d)抵押及其變更或消滅，以及抵押權或登記優先順序的讓與；
e)抵押債權的質押；
f)商船或抵押債權的查封、假扣押及財產淸單，以及其它任何影響其自由處分的行爲或措施；
g)抵押債權的讓與及主體的替代。
此外，依規定，下述法律事實也要納入商業登記:不論其訴訟的主要目的或次要目的爲何，祇要任何與前述有關的權利之承認、設立、變更或消滅的訴訟；一項登記或取消的更正、無效宣告或撤銷的訴訟；以丈夫對妻子在其失綜或因故不能視事時經營或管理其財產的許可補充爲標的的訴訟；商人分居、離婚、婚姻的撤銷或無效宣告以及與禁治產有關的訴訟；法人決議的撤銷及中止有關準備行爲的訴訟；對涉及前述訴訟及中止有關準備行爲所作的確定性判決；破產宣告的判決及該判決已轉爲確定性判決或其廢止；對禁治產終止或對破產者恢復權利所作的確定性裁定；對債權人同意等待淸償之協定的接納裁定，以及已轉爲確定性的確認判決或否定判決等。
2.商業登記的程序
進行商業登記首先應由以個人名義的商人(商行或一人公司)、有限公司、股份有限公司(亦稱不具名有限公司)等設定人擬定商業名稱(公司或商行名稱)，包括葡、中、英三種文字並向商業登記局查詢是否有相同名稱的公司注冊，經確認無相同名稱存在後，方開始以下程序。
以商行或一人公司方式經營的商人，可直接向財政司繳納營業稅，憑財政司發出的已繳納營業稅的證明即可開始營業，因《登記法》規定此類商人的登記爲任意性的，所以無須在公證部門進行公證(即立契)，亦可由商人自己決定作不作商業登記。
對有限公司或股份有限公司，應首先擬定公司章程，章程的內容應包括:公司名稱的全稱及地址、股東姓名、資本總額，各股東所佔份額及出資額、主要業務經營範圍、經營期限、經營管理主要負責人，法人代表，公司在銀行賬戶上有權簽字者，董事會及股東大會的設定及權限、公司結業或淸算時各股東的責任及義務等等。
經商業登記局確定公司名稱與已注冊的公司名稱無重複後，連同公司章程一並送交公證部門申請訂立公證合同(立契)。公證員在安排的日期內，在全體公司股東到場後，公證員宣讀依公司章程內容所訂立的公證合同內容，經全體股東確認合同內容後，由全體股東及公證員或在場翻譯簽署，公證合同即完成。
公證部門隨後將已簽訂公證合同的公司資料送交政府公報刊登，刊登時僅載明公司名稱，注冊資本金額，公司地址等內容。與此同時，公司向財政司申報並繳納營業稅。公司應在訂立公證合同90日內由股東親自或由其代理人向商業登記局申請登記，並呈交公證書及有關文件後繕立登記，登記完成後由商業登記局發出商業登記證明書，公司即可開始正式營業。
此外，法律尙規定，無論何種性質的公司或商人，倘經營業務涉及進出口貿易、工業、酒店、影院、飲食及娛樂場所等，尙應向經濟司或旅遊司申領專門的經營牌照。如所經營的業務尙須工務司、衛生司、消防局查驗者，亦應向該等機關申請查驗並獲得批准許可後，方能營業。
註釋
①《民事登記法典》(《Código do Registo Civil》。
②(物業登記法典》(《Código do Registo Predial》)。
③《汽車所有權登記及其規章》《Registo Propriedade Auto móvel e Regulamento do Registo Propriedade Automóvel》)；中文習慣上亦稱爲“汽車所有權登記條例及實施細則”。
④《商業登記及其規章》(《Registo Comercial e Regulament o do Registo Comercial》，中文習慣上亦稱爲“商業登記條例及實施細則”。
⑤《民事登記法典》中文譯本已由澳門政府法律翻譯辦公室翻譯完畢並將於不久面世。
⑥即《民事登記法典)第1條，本節內同。
⑦適婚未成年人:葡萄牙民法規定，成年人爲年滿十八歲者，但同時又規定滿十六歲者可通過親權解除去缔結婚姻，因此十六歲以上十八歲以下之未成年人爲適婚未成年人。
⑧推定的父子關係:葡萄牙民法規定，在確認已婚婦女所生子女的親子關係時，如該子女的生母未指出子女生父非其丈夫者，即推定其丈夫爲該子女的父親。
⑨非推定的父子關係:葡萄牙民法規定，在確認未婚、離異或喪偶後的婦女所生子女的親子關係，以及已婚婦女所生子女，但子女生母指出該子女的生父非其丈夫時，在該子女的生父自願承認下，或通過一定的訴訟程序確認何人爲該子女的父親者，爲非推定的父子關係。該子女生父應通過認領來確定父子關係。
⑩以下簡稱《法典》，本節中均指《物業登記法典》。
(11)農用房地產:一幅被劃界的土地及地上存在的無獨立經濟價値的建築物，此類土地及建築物不得用來作商業用途而興建樓宇以分層出售。
(12)都市性房地產:附着在地面的樓宇連同附屬的空地。該類土地及樓宇可以作爲商業用途而分層出售。
(13)混合型地產:爲農用及都市性房地產的混合型。
(14)於1976年3月16日第196-A/76號法令和1976年4月2日第233/76號法令廢除。但此廢除未延伸到澳門，故澳門仍存在此制度，但已無實際意義。
(15)分層所有權:(propriedade horizontal)將樓宇分成若干部分，每部分均爲隔離的獨立單元，且屬於不同的所有權。
(16)終生扶養(apanágio):死亡者的原配偶所擁有的一種被扶養的權利，扶養費由死者所留下的財產收益而得，並由財產的繼承人或受贈與人就死者轉給其的財產，按財產價値的某一比例分期支付給死者的原配偶。
(17)須扣減特留份的贈與:即贈與或遺贈時，必須要留下法定繼承人應該得到的份額。
(18)限制性租金:房屋租金的一種形式，一般由雙方協定一個租住方經濟能力可負擔起的基礎租金，租賃方不得任意提高租金，祇能依政府的規定作適當調整。此類租金一般用於政府給予各種優惠而興建的經濟房屋。
(19)經濟租金:房屋租金的一種形式，租賃人就住者的經濟負擔能力而訂出的較低廉租金，該類租金一般用於政府興建的社會房屋專用以解決社會低下收入階層的住屋困難。
(20)以下簡稱“草案”，本節中均指《汽車所有權登記及其規章》的草案。
(21)以下簡稱“登記法”，本節中均指《商業登記及其規章》。
