第十六章 房地產建築業
第一節 房地產業
一、房地產發展概述
作為當前澳門經濟三大支柱之一的房地產業(亦包括建築業)，已有相當長的歷史了。但真正作為一種產業結構則是60年代以後的事。它經歷着發展、停滯、繁榮、衰退、复蘇、再發展的不同階段。
60年代前，澳門的房地產業還不列入澳門的產業結構，處於落後的狀態。但到1963—1966年期間，由於西方經濟，特別是香港經濟迅速發展的推力，和澳門人口的急劇增長以及一批從南美洲、南非洲和東南亞國家和地區的華僑來澳門定居，使澳門的房地產業頓時發展起來，四層以上的樓房開始興建，“黃金大廈”率先推出分層出售。但好景不常，1966年開始，由於社會動蕩、資金不足、遊客減少等原因，房地產又陷於癱瘓狀態了。
70年代的頭三年，由於香港股市投機氣勢很好，使澳門房地產業又复興起來。1973年，澳門批准興建房屋圖則164份，申報造價8，463萬元，落成樓宇124幢，造價4，197萬元。當年新舊樓及地段成交總值達到1.08億元，創澳門房地產歷史紀錄。但1973－1976年有所下降，1976－1979年又蓬勃發展。這一年建成樓宇206幢，總值達到2.56億元。
80年代的頭三年，由於澳門經濟受到西方國家經濟不景氣和銀行高利率的打擊，房地產業滯銷，市道衰微，樓宇不再視為奇貨。到了1984－1987年，澳門的房地產業才逐漸复蘇回昇，1986年建成樓宇218幢，以後穩步發展，1990年竣工樓宇面積達到105萬平方米，1991年建成樓宇212幢，達到澳門房地產的最高水平。
二、地產業
澳門的土地，按業權劃分為私家地和官地(公地，亦稱政府地)兩種。澳門的舊市區多為私家地產，而新區及郊野地段，多為官地產。私家地可以自由買賣，業權可以自由轉移；官地則視具體情形而定。
私家地又分兩種情形，一種是持有澳門政府發給地契的，此種土地買賣需得政府承認才合法化；一種是憑私人的地契(沙紙契)證明所有權，可以買賣。路環和氹仔相當多地段屬此種性質。官地亦分兩種，一種是本地區的公共土地，由法律規定或管製為公用地；一種是政府專用土地，凡是不應作為公用或私人業權的地段，均屬於政府專用土地。此外，還有一種土地叫做保留地，作為自然保護而不准作任何使用或佔用的土地。公用土地和保留土地均不得作為批給，也不能出賣。可供出售、批給(租賃)及佔用地段是空置地段，包括：
①不足以作正常建築用的零碎地段，同申請人的完全業權相連，而其他業主或相連地段的承批人亦無可利用的，得以出售；
②市區及具有市區利益地段，得以租借方批給；
③供用作農牧及養魚地段，以及市區及具有市區利益地段，得以租賃方式批給；
④有些地段可以通過特別准照，得以作臨時性使用或佔用。
所謂以租借方式批給，實質上是以往的所謂“永遠長批”，其土地面積額，在市區內具有市區利益的地段，最多不能超過半公頃，附城則為兩公頃，年期不會超過五年，承批人要交付使用權價款及租借金。
至於以租賃方式批給的土地面積額，每次最多不得超過10公頃(1，000公畝)，租賃期限不得超過25年，續期每次不得超過10年。以特別准照臨時佔用的土地，有效期為一年，需按章納税。
向政府承批得到的土地，關係人可以更換，權益可以轉移。而無償批給和特別准照佔用地段，則不能更換和轉移。就是説，前者可以更換關係人的方式在私人中進行買賣，後者則不可以。政府轉讓的土地的價格與該地區的私家地價大致相等。
凡申請批地，先由關係人向澳門總督提出，除了提交申請人的認別資料外，還得提交申請書，詳列擬申請土地的面積、位置及四至，説明用途，所出土地使用權的價格或年租，説明以本人或配偶、無工作能力之子女，及其本人佔有股本一半之無限公司或合伙有限公司等名義所擁有的批給。此外，還必須附同地段利用計劃及地段的登記圖則，倘若申請人非葡萄牙藉人士，還必須遞交一份放棄本國法律作依據的聲明文件。申請人先將申請資料及文件遞交建設計劃協調廳，待該廳提出意見後，盡快送請總督批示。
澳門的地價隨着經濟發展而不斷上昇，1978年每平方呎為200多元，1982年後增至300元以上(1)。
三、房產業
據澳門政府《統計年鑑》的統計，到1991年，全澳門有永久性的房屋及大廈共16，421幢，木屋5，100多間，大部份是1980年以前所建。1981－1991年新建樓宇2，421幢(2)。其中絶大部份樓宇是在澳門半島，路環和氹仔兩離島所佔極少數。
澳門的土地有限，在發展房地產上，一般是通過拆舊樓建新樓的辦法向高空發展，以增加房屋面積。近十多年來，又採取填海取地的辦法建樓，使房屋逐年增加，居民居住條件有所改善。例如1971年以來的20年間，全澳門新建樓宇共3，729 幢(3)，發展是相當快的。上頁表將1959－1991年澳門逐年新建樓宇統計，以見一斑。
澳門的樓房按其用途分為住宅用樓、商業用樓、工業用樓和混合用樓四種。混合用樓即是住宅與商業混合用樓或商業與工業混合用樓。70年代以來，新建的大廈以混合用樓為多。例如，1979－1982年，新建樓宇77幢，商業用樓為18幢，工業用樓為24幢，而混合用樓為704幢，佔新建樓宇的85.5%。此外，還有一種不列入上述四種用樓的如醫院、學校、博物館等用房。
住宅樓宇有高層和低層兩種，出租價格分為上、中、下三等。一般説來，高層樓宇多是豪華高級住宅，屬上等價樓房，以三房一廳面積計，每月租金約為9，000－10，000元；低層樓宇多中下等價樓房，每月租金為1，800－2，000元，梗房每間每月租金為700元左右。至於出售價格，大約每平方呎價230－480 元左右，商業用樓則每平方呎為900－1，300元左右(4)。
商業樓宇是專用來從事商業活動如店鋪、商行辦事處等。60年代末，第一間商業出租寫字樓是永享銀行大廈。70年代，南光公司大廈、大洋銀行大廈、德記商業大廈相繼建成出租。80年代以後，聯邦大廈、南光貿易(集團)有限公司大廈、南灣商業中心、時代商業中心、南粵商業中心、國際銀行大廈、東方中心等相繼建成在全澳最繁華的鬧市區，出租給商家從事經營各種商業貿易活動，租金大約一個400－500平方呎的鋪位為2，000－3，500左右。
工業樓宇的興建儘管比商業樓宇早，但也是在1977年以來才興旺蓬勃發展。主要集中在提督馬路、漁翁街及黑沙灣三個地區。據統計，1981年，澳門有工業大廈40多幢，主要是用於製衣、毛針織等熱門加工工業的廠房。工業樓宇的租金，1981 年以來，每平方呎每月租金2.3－2.7元，售價每平方呎為230 －270元(5)。
隨着房地產業的不斷發展，澳門的房地交易行也發展起來了。據統計，1978年全澳有房地交易行10家，1979年增至50 家，1980年增至90家。這些房地交易行成為澳門樓宇炒買炒賣的場所，成為溝通買賣者之間的橋樑，承擔着頻繁的樓宇交易業務，對促進澳門房地產業的發展起了重要的作用。
第二節 建築業
澳門建築業也有400多年的歷史了。但真正蓬勃發展，也是近20年的事。這20年來，澳門建築業的發展不僅表現在數量的增加，而且表現在建築質量的大提高。建築樓宇越來越高級和豪華。例如，1981年建成的在雅廉坊馬路的“幸運閣”，高達34層，南灣商業中心和國際銀行大廈均高達30層。25層的樓宇也日益普遍起來。
澳門的建築，按其從事工程的差異可以分為探土挖泥、地產工程、興建與改建樓宇築物工程、土木工程、樓宇安裝工程四個行業。其中以興建與改建樓宇建築物工程及安裝工程為最大比重，佔全建築行營業總額收入的66%。
澳門建築業的經營方式，一般都是採用連工包料計價，通過合約的方式進行。政府的建築工程則是通過投標競爭承建合約的方式。他們從私人或政府取得承包合約後，便根據整個工程專業分工的需要，將工程分為若干部份，例如拆屋、打椿、搭鵬、扎鐵、造木、泥水、油漆、門窗、電器、水喉、地板、防火系統、電梯、清潔等，以包帳形式分別“判”給主持這些工程的專門人士或公司進行，承判的人士稱為“判頭”。這種分別承包的形式稱為“判工”。“判工”形式最大的優點是達到專業分工和責任分明的目的，使技術不斷改進，工程質量不斷提高，獲得顯著的經濟效益，大大有利於建築公司的經營管理。
“判頭”即發包，其中有“判上判”和“級判”兩種不同的關係。“判上判”是指建築公司將工程判給某一個判頭後，該判頭又把工程原封不動地判給另一個判頭去做，從中賺取利潤。“級判”是判頭接取工程合約後，再將工程拆開，分别判給其他判頭去負責，因此有大判、二判、三判……之稱。這樣一判再判，建築公司是允許的，但必須保證工程進行不受到影響。直到現在，“判頭”一般都不需要領取牌照，但一定要有較豐富的專業技術，和擁有一定的建築專業工具，信譽可靠，工作負責才可以。
澳門的建築商，隨着建築業的發展而不斷增加。據統計，在政府工務廳正式注册的建築商，1960年為54家，1972年發展到60家，1981年增至188家。全澳原有建築工人4，000多人，1981年增加到10，000人。澳門的樓宇基本上由這支建築隊伍建造而成的。
註釋：
(1)黄漢強主編：《澳門經濟年鑑》(1983年)第四章，第12頁。
(2)統計暨普查司：《統計年鑑》1981－1991年。
(3)統計暨普查司：《統計年鑑》1971－1991年。
(4)(5)黄漢強主編：《澳門經濟年鑑》(1983年)第四章第10－11頁。
