澳門房地產市場行情分析
楊道匡
房地產業是澳門經濟的重要組成部份，房地產市場是澳門商品交易最活躍的市場之一。1992年，澳門政府從賣地收益以及從物業交易中徵收的稅款接近30億元，佔當年財政總收入約40％，可見房地產業及其商品交易對澳門經濟發展的重要性。
近年房地產市場的變動和趨勢
進入九十年代的短短三年多來，澳門的房地產市場已經歷了幾起幾落的變化。1990年全年至1991年上半年，在經歷了連續幾年的昇幅和1989年北京“六四事件”的影響下，房地產市場交易淡靜，價格亦相應調整，1991年下半年開始，在銀行利率處於低位，外來資金湧人以及香港地產交易異常活躍的帶動下，澳門房地產市場亦突然昇温，出現了近年少見的熱潮，交易數量和價格昇幅均創歷史水平。1991年底房地產市場本已出現調整蹟象，然而，在1992年初鄧小平南巡並發表重要講話的旋風帶動下，不僅澳門的房地產交易再度活躍，而且國內珠江三角洲一帶的房地產業亦乘勢而起，並吸引了相當數量的港澳資金投入。從1992年第三季度開始，市場表現為交易量轉趨疏落，價格亦出現輕微調整，在此形勢下，未來房地產市場的發展前景如何，受到各方面的關注。
房地產市場供求情況分析
（一）基本因素
澳門地區由澳門半島和氹仔、路環兩個離島組成，目前總面積約20平方公里，人口總數約40萬人，每平方公里人口密度20000多人。由於澳門政府將面積最大的路環島劃定為自然保護區，而氹仔島作為新的衛星城鎮尚處於起步階段，事實上總人口95％以上的居民是擠迫在七平方公里左右的澳門半島上，使到當地的每平方公里人口密度高達54000多人。即使以平均人口密度20000多人計，亦為鄰近香港每平方公里人口密度5600多人的3.98倍，如與珠海每平方公里人口密度僅395人比較，則更為珠海的56倍!可見澳門地少人多的矛盾十分顯著，由此決定了土地是澳門十分緊缺而又寶貴的資源，無論居民生活和工商各業的發展，都離不開對土地的需求，同時亦決定了土地和樓房應具有的價值。
（二）土地供應與需求
1987年4月，中葡兩國政府在雙方簽訂的《關於澳門問題的聯合聲明》中規定，從聯合聲明生效之日起，至1999年12月19日止，澳門政府每年可批出二十公頃的土地。但事實上，從1988年以來，經過中葡土地小組的協商，澳門政府實際上每年批出的土地均逾30公頃，即五年內批出土地超過150公頃。僅1991年下半年至1992年初半年內，澳門政府就分别四次以公開拍賣的形式，推出近90000平方米的土地，結果均以高出底價數倍的價錢賣出。而在這些拍賣的土地中，有相當部份僅是海邊沿岸的淤積區，而非堅實的土地。進人1993年以後，就人口密度最高的澳門半島而言，已甚少現成的土地供應，因此，新的土地來源祇能依靠兩個途徑獲得：1．繼續大規模填海造地；2．收購低矮住宅區並進行重建。
如前所述，澳門目前可供建設的現成土地已十分稀缺，新的填海地則至少要等一段時間才能供應市場，而居民生活和工商業發展對土地的需求卻並未減少。另一方面，由於澳門的土地價格較之鄰近的香港仍處於較低的水平，對香港的房地產商有相當的吸引力，就國內特别是珠江三角洲一帶的資金而言，過往的經驗表明投資澳門的房地產市場可獲得豐厚的利潤。據澳門中國企業協會提供的資料顯示，僅正式在澳門註册的中資機構，在澳門的建築和房地產業中就佔40％的比例，如加上國內其他機構和資金來源，其所佔的比例還要高。因此，不管是1993年內以至未來數年，對土地的需求將會保持強勁，祇要有土地供應，很多地產商即使目前未有發展計劃，但作為一種資源的儲備，以及預期增值的估計，都會積極地購人土地。
（三）樓房供應與需求
根據澳門政府統計暨普查司公佈的資料顯示，在1988－1992 年第三季，澳門已建成各類樓房單位共63632個，而同期成交樓房單位數目卻祇有44854個，兩數比較顯示有18778個單位尚未售出。另一方面，1992年1－8月正在建築和計劃建築的各類樓房單位有10636個，兩數合計顯示市場上有現成樓房和潛在供應的樓房共29414多個，具體詳見下表：
從上列統計數字分析，雖然近五年來建成樓房單位數均高於成交數，但若從樓房的分類統計看則可發現，其中的商業、工業和其他用途樓房的成交數量都超出了建成數量，即造成市場上供過於求和積壓的僅為住宅樓房，以下再就住宅樓房的供求情況作進一步的分析。
根據澳門政府公佈的人口統計，在1988－1992年，平均每年有2000對新婚夫婦結婚，獲准居留的外籍人士約2500人而从國內移居澳門的人士則約1500人。以上三類人士中，新婚夫婦通常會獨立組織新家庭而另購居所，獲准居留的外籍人士大多屬臨時居留性質，因而多數祇會租住房屋，而國內移民大部份都是來澳與家人團聚，因而有了居所，並且短期內因經濟能力所限買屋的人不會太多。這樣，上述三類人士每年新購或租住的單位數量約5000個左右。
在本地居民中，除了實際購買或租住樓房者外，近年很多人對樓房的作用和價值的觀念有新的認識，特别在手上擁有閑散資金，而銀行利息很低的情況下，不少人將購買樓房作為一種資金保值和投資增值的手段。
至於對澳門樓房的外來購買力則主要來自以下方面：
1．由於港澳兩地樓價有較大的差距，近年有不少香港居民到澳門購買樓房，據地產界的資料顯示，高中價樓房的購買者中，約有60％左右為香港居民。
2．國內或海外其他地區的商業機構購買樓房作辦事處和供員工作宿舍之用。
以上澳門以外的人士和機構每年購人樓房的數量較難估算，但卻肯定地構成一股不可低估的購置力。
對市場發展產生影響的幾項因素
對房地產市場發展產生影響的，除了供求關係外，以下因素及其變動亦不同程度地起著左右作用。
（一）銀行利率
1992年港澳兩地銀行利率多次調低，至目前儲蓄存款利率僅為一厘多，而1992年底澳門的通貨膨脹率為8％，居民把錢存於銀行，非但收不到利息還要承受通賬損失。故很多人士會選擇將手中的閑錢購買樓房，以達到資金保值或增值的目的。近期內如利率維持低水平，會鼓勵資金繼續流向房地產市場，如利率調高，則人們購買房產的意欲和需求會降低。
（二）按揭方式
目前銀行的按揭方式是祇可以為本地購置物業的人士提供70％的貸款，外來人士的貸款比率會更低，即購買者本人最少要付出30％的資金。1992年底，香港有部份銀行與房地產發展商合作，為購物業者提供高達90％的貸款，使購買者祇需付出10％的資金即可擁有物業，其餘的欠款以分期付款方式償還。未來，如銀行和發展商提供貸款比率提高，將刺激置業人士對房地產的需求和交易。
（三）國內房地產的影響
1992年內，國內有不少地區在澳門推出多個樓盤發售，大部份的樓價僅為澳門的四分之一至三分之一左右，吸引了不少澳門居民購買，一些地產集團亦紛紛將資金投向國內房地產市場。據估計，僅1992年1－8月投入的資金額就高達100億元以上。澳門的房地產市場在1992年下半年轉趨淡靜，部份原因與資金調離有關。1992年底開始，國內有關部門對房地產的開發和交易加強了管理，減少了港澳資金投入的批量和數額，間接有利澳門房地產市場發展。
（四）人民幣匯價變動
從1992年底開始，人民幣匯價一直向下調整，為避免因人民幣匯價波動而受損，部份國內企業通過各種渠道，將人民幣兑換成港幣並流入澳門作為資金暫避所，使得澳門的“熱錢”有所增加，同時亦使投向房地產市場的潛在資金相應增加。
但1993年下半年以後，國內實施經濟宏觀調控措施，雖對人民幣匯價起到穩定作用，但同時對金融機構的貸款和資金運用嚴格管制，使得流向澳門地產市場的資金驟然減少。
（五）政府政策
與房地產市場有較密切關係的政府政策有如下幾項：
租務條例——一直以來，澳門實施的租務條例沿自葡國舊例，早已不適應本地社會經濟迅速發展的現狀。這些過時的租務條例以及在實際運作中給業主帶來的麻煩，阻礙了投資者將購人樓房出租以賺取回報的意欲和行動，不利房屋的銷售、租賃，也不利房地產市場的發展。如租務條例能早日根據實際情況作出修訂，真正公平合理地保障業主和租客的權益，將會明顯地改善房地產市場的供求情況，使資源得以合理的運用。
文物保護條例——必要的文物保護措施可以使具有特色的建築和歷史風貌得以保存，但如過份強調至不適當的程度，則會影響城市的現代化建設，亦直接影響到房地產和建築業的發展。
城市規劃與建設——在1992年下半年房地產市場出現調整以來，位於新的發展區氹仔島上的各類物業首當其衝，不少樓房削價求售的情況較其他地區明顯。其中重要的原因是當地至今仍未有或不足居民生活所需的醫院、郵局、娱樂設施等，學校、購物商場和交通服務也未能適應要求。如政府重視該區的城市規劃，提供上述必需的社會服務設施，相信會大大促進當地的城市化進展。
有關投資法例——目前有關吸引和鼓勵外來投資的法例和措施不夠健全，亦欠明確。致使外來投資的規模和數量有限。澳門的房地產市場祇靠本地的需求難以使市場蓬勃發展，如政府制訂法規鼓勵外資投入，則一個項目的投入無論對商業、工業和住宅樓房的需求都會相應增加，又如政府能制訂法規允許購買物業的外來人士在澳門合法居留，亦會促進房地產的銷售，使市場交易更為活躍。
價格走勢
以上兩幅樓價與地價走勢圖係根據澳門建築置業商會發表的統計資料中，樓價與地價的中位數編制而成。從圖中看到，澳門的樓價、地價在1982年因世界性的經濟衰退，和當時香港因中英談判出現動蕩的雙重影響下大幅滑落。1983年以後一直呈上昇趨勢，祇是在1989年因北京“六四事件”價格出現調整，昇勢放緩但卻未見明顯回落。兩圖的走勢顯示，樓價、地價從1983年低位回昇至1992年的十年間，地價的昇幅平均每年約為26.9％，樓價的昇幅則平均每年為12．5％左右。根據趨勢外推法的技術性分析，可以推論，祇要世界政治經濟局勢不會發生大的變動，澳門本地以及有密切關係的中國內地、香港等鄰近地區保持穩定，價格上昇的趨勢仍會延續。但昇幅則會受市場供求和其它因素，如政府政策、外來資金、銀行利率和按揭方式等變動情況的影響。
結諭
從以上分析看到，由於澳門土地的存量已不多，自1992年以來土地供應的批量亦減少，因此，對土地的需求將保持強勁，價格亦保持堅挺。但樓房供應則大於需求，目前纍積的逾萬個房屋單位尚需一段時間才能被市場消化吸納，因此，自1992年下半年開始的房產市場淡勢，至少將持續至1994年下半年。
但從較長綫的角度看，澳門地少人多的基本因素決定了房地產市場始終存在著現實和潛在的需求，當供求大致平衡時，房地產市場又會向新的高度發展。從價格因素看，雖然近兩年來地價、樓價的昇幅較大，對本地一般收入不高而需購樓自住的人士造成困擾，但若與鄰近地區比較，澳門的平均樓價祇略高於國內沿海大城市的水平，但卻遠低於香港和台灣，表明在價格方面仍具有吸引力。
據此可以得出，在其它影響因素暫不改變的情況下，房地產市場的供求關係調整需較長時間才能達致平衡，但如各項影響因素發生有利變動，如銀行按揭比率提高，政府政策按實際情況修訂，外來投資增加以及國內資金運用重趨活躍等，則調整期會縮短，而市場發展趨勢仍會向上。
