澳門地產市場的走勢、價格變動及影響因素
楊道匡
地產市場的商品——土地
地產市場的一切活動都是圍繞其主體——土地而進行的。澳門的土地按業權所屬，劃分為公有地和私有地兩類。
公有地的業權屬政府所有，凡屬公有地即使進行買賣也僅是土地使用權的轉移，且有年期限制。通常的使用期為二十五年，到期以後可以續期並補納溢價金。其業權則永遠控制在政府手上。政府在供應這類土地時通常採用以下三種方式：
1．公開拍賣——撥出某一空置地段，規定用途、面積和底價，讓符合資格的土地需求者公開競投，出價最高者即可獲得該幅土地的使用權；
2．以密封標書競投——祇公佈土地的位置、面積和用途，而底價則不予透露，由各承投者以密封的標書進行競投，出價最高者可得；
3．洽商批給——由土地使用者主動提出某幅土地的用地申請，政府從衆多申請者中，選擇擬批給的對象，然後經過一系列的磋商確定用途和價值，最後由政府部門以免開投租賃或租借的方式批出。
澳門的土地絕大部份屬公有地，因此，政府是地產市場上最大的供應者和業權人。
私有地的業權屬私人所有，土地進行交易時其所有權與使用權同時發生轉移，業權為購買者永遠所有，不受使用年限影響，亦無需向政府繳納地稅，但這類土地一般面積較小，且零散分佈於市區各處，目前可供發展的私有土地已越來越少。
地產市場的形成為發展
澳門的土地買賣古已有之，但本世紀七十年代後期以前，由於經濟活動與人口增長的發展較為平緩，對土地的需求和交易未算活躍。另一方面，多年來政府對大部份公用地的供應採用洽商批給的方式，而私有地的買賣亦多為零散的交易，因此並未真正形成具有規模的地產市場。
七十年代後期至八十年代初，由於國內實行對外開放政策和鄰近珠海經濟特區的建立，對澳門經濟發展及外資的投人產生了有力的促進，同時，在此期間國內大批移民獲准進人澳門定居，由此帶動對土地的大量需求。1978年至1982年五年內，政府以洽商批地的方式供應土地面積總數達2614848平方米。此數量為政府於1950年至1977年27年間供應土地面積總和的1.9倍，除了土地交投活躍之外，地產市場初具規模的另一標誌是地產交易的中介人——地產商行，於七十年代後期出現，而且逐步在各類交易活動中擔當重要角色。
七十年代以來地產市場的活動經歷了幾個周期。1978—1981年上半年為第一個蓬勃發展期，土地供應和交易的數量超過了過去二十多年來的總和。1981年下半年開始市況轉人低潮，直至1985年下半年開始市道重趨活躍，從1986年開始進人第二個高潮。雖然1987年10月的世界性股災對市況的發展造成了衝擊，但1988年以後隨即回復正常並於1989年達到了高峰期。1989年下半年在市況過熱和國內當時局勢動蕩的雙重影響下，地產市道從高峰回落進入了為期一年多的調整期。
1991年是澳門地產市場發展的另一個高峰期。年內，地產市場呈現以下幾項特點：
1．土地交易的方式有重大改進使之更具市場化。
多年來，澳門政府採用洽商批地的方式備受各方爭議，這種非公開性的交易不僅有違市場公平競爭的原則，而且使到有限的資源不合理地積聚在個别集團或人士的手中，未能最有效地發揮作用。1991年，政府對土地的交易方式作出重大改進，兩次推出總量達85392平方米的土地，讓有意購買者進行公開競投，獲得市場熱烈反應，各幅土地均以高出底價20％至一倍的價錢售出，而且得到社會各方的好評，認為土地資源得以合理的配置。
2．地產價格昇幅創下新紀錄1991年下半年開始，地產交易進人高峰期，價格亦隨之大幅上昇，政府兩次售出五幅土地總面積85392平方米，獲得23.43億元的收入，平均每平方米土地的價格為27438元。而1978－1982年內，政府批出土地2614848平方米，獲得2.67億元的補償溢價金，平均每平方米土地價格僅102元，比較上述數字，可見十年來土地價格昇幅達到269倍!
即使同樣以公開拍賣較優良地段的地價比較，亦可反映出1991年地價的昇幅驚人。1980年7月政府拍賣一幅位於繁華商業區的商業用地，創下每平方米售價27050元的高紀錄。1991年11月拍賣新口岸填海區的四幅土地，位置不及前者，每平方米土地售價分别為56584元、64429元、68587元和74922 元。平均價為每平方米67475.5元，與十年前的最高紀錄每平方米27050元比較亦高出2.49倍。
3．政府修訂了土地競投規則和土地法，加强了對市場的監管。
1991年7月澳門立法會經濟、財政及批給事務委員會對已於1980年實施的土地法提出修改，主要是定出批地續期溢價金的原則。十月，澳門政府宣佈實施新的土地競投法，要點主要有兩項：第一是將從1973年開始實行的土地競投按金提高，即從原來劃一的5000元提高至開投土地底價的5％至10％。第二是規定競投過程中每次喊價須不低於10萬元。上述兩項法例修訂結果對於完善土地交易程序和市場運作有積極意義。
地產市場的價格
澳門半島的原始面積祇有2.7平方公里，經過百多年來不斷的填海造地，目前面積已增至約7平方公里，換言之有3平方多公里的土地是靠填海得來的，這些新增闢的土地每一吋都包含了勞動和造價，因此，就澳門半島土地而言其商品特性多於其自然本質。據有關方面透露，位於澳門半島新口岸的填海地於四年前完成填土工程，當時每平方米的填土工程費用約為1200元。1991年政府對該地段土地進行公開拍賣時每平方米的底價為27434.8元，最高為74922元。在土地拍賣最低價與土地開發成本之間的巨大差價中，包含了各種因素的價值，例如土地面積、所處位置、用途、允許建築物的高度、投資回報率和土地填好至拍賣之間的通貨膨脹率等等。政府通常是根據上述各種因素和其價值的總和厘定土地拍賣的底價。
因為上述因素，不同地段、不同用途和不同建築高度的地價，相距會十分之大。以下為兩個實例：
1．1991年11月政府拍賣黑沙環一幅面積66630平方米的土地（1），規定土地性質可作住宅及商業用途，准許建築物高度為50米，並需負責整幅地段的基礎設施建設，如排水系統、供水、供電系統、道路等。土地開投底價為6億元，最後成交價為10．75億元，較底價高出4．75億元，平均每平方米地價為16141 元。如加上附屬的一系列基礎設施建設費用，估計每平方米地價會昇至26000元左右，但此價格仍遠低於稍後時拍賣的新口岸地段每平方米最低56584元的價格。兩者差别的最主要原因是新口岸為新興的高尚住宅區和商業區，而黑沙環區則是傳統的工業區和低收入階層居住的地區。
2．1992年1月，政府拍賣位於西灣地段一幅面積392平方米土地，規定祇能作住宅用途、建築物最高不能超過9米。土地開投地價為180萬元，結果以810萬元成交，平均每平方米地價20663元。西灣是澳門風景優美的高尚住宅區，高官富商大部份居於此區，其地價應相對高昂，但由於建築物高度最高祇能達至9米，換言之祇能建樓高三層的私人住宅，而不適宜作商業用途，因此該幅位置優良的土地價格較之稍早前出售的黑沙環地價（連預計開發費用）還要廉宜。
對於大部份的土地購買者來說，確定地價的最重要標準應是投資回報率。以1991年11月公開拍賣的新口岸三號地段為例，該幅土地面積2916平方米，開投底價1.25億元，即每平方米底價42866元，而成交價為2億元，每平方米地價達68587 元，較底價高出25721元。但該地用途規定可作興建十九層高豪華酒店，而且土地使用年限首次為25年，並可續期至2049年即全部使用期長達58年，投資商預期在此期限內，不僅可收回投資成本並有足夠時間盈利。
走勢和價格前景探討
從宏觀看，由於澳門地少人多的基本特性，決定了土地對社會經濟發展的重要性和價值，所以自七十年代以來澳門地產市場的基本走勢是向好發展。然而，地產市場上成功者雖然獲利豐厚，但每單交易動用的資金通常達數仟萬以至數億元計，無論投資者與投機者均須審時度勢以判定市場走勢和價格。事實上，自七十年代以來，地產市場的走勢是呈波浪型發展的。1981年世界性經濟衰退，1982－1984年中英香港問題談判引起的動蕩，1987年10月全球性股災，1989年北京風波及1991年初海灣戰爭等政治、經濟形勢變動，都曾對地產市場發展產生不同程度的負面影響。
至於地產市場的價格除了根據土地本身的基本因素，如所處位置、面積大小、地積比率等厘定外，市場走勢、供求數量、市場承托力等亦對價格變動產生重要的影響。1991年下半年開始，澳門地產市場蓬勃發展呈現出新的高峰，進人1992年以後，對未來地產市場的走勢及價格預測各方面意見不一，以下分别從利好和利淡兩方面的因素對前景進行探討。
從利好方面看，1991年下半年開始，促使地產市場蓬勃發展的幾項因素在1992年基本未變：
1．對前景預期看好，促使購買行動
1991年下半年澳門的政治局勢向好發展，7月基本法徵求意見稿公佈後，順利完成了為期四個月的諮詢期。10月澳門總督應邀訪問北京，增進了澳門與國內的溝通瞭解，使投資者對政治前景具有信心。在經濟方面，曾經一度停滯的國際機場計劃和工程獲得實質性進展，投資者預期機場所在的氹仔島將會迅速發展成新的衛星城。受此帶動，該島的房地產交投異常活躍。另一方面，目前澳門可供開發的土地已為數不多，如1991年政府公開拍賣的土地中，有相當部份祇是海邊沿岸的淤積區。嚴格上說，祇是售出了一片可供填海的區域而非現實的土地，因此，投資者認為越益稀少的土地價格必然會昇，從而刺激購買行動。
2．價格低於鄰近地區，外來資金推高市場
澳門地價和樓價低於香港和台灣，而上述兩地的工商界人士資金雄厚，一般居民經濟收入亦高於澳門，因此，澳門相對低廉的房地產價格對他們有很大的吸引力。在香港政府和銀行採取措施壓抑房地產業炒賣行為後，部份香港的資金更轉移至澳門房地產市場，據1991年上半年統計，房產市場中成交的5000多個單位中，售價超過七十萬元的買家，有72％為香港居民。
3．高通脹，低利率刺激買家入市
1991年澳門各銀行利率僅三厘左右，1992年5月更調低至二厘，而通貨膨脹率則高達9．6％，資金存於銀行不僅收不到利息，而且還因通脹的原因而自動貶值。相反，如資金投向房地產市場不僅可以保值，如投資得法還可獲豐厚利潤，從而刺激投資者與投機者入市買樓，使樓價與地價牽扯上昇。
1991年房地產市場雖然發展蓬勃，但價格昇勢過急及出現供過於求現象將使1992年及後的市況潛伏隱憂。
1．昇勢過急會導致調整放緩
從澳門建築置業商會提供的資料看到，1991年上半年澳門的地價較1990年上昇33％至40％，樓價則上昇4％至16％。然而，房地產價格在下半年急昇的情況該資料卻未能顯示，據地產界人士估計，一般昇幅已達40％或以上。從該資料看到1980年地價昇幅頗大，較1979年上昇160％－200％，但隨即逐步回落，至1990年才回復並超過當年水平。當然，經過十多年來的發展，地產市場已較為完善，投資者的經驗亦較為豐富，特别是前段時間地產界人士獲利豐厚，承托市場能力有所提高。故市勢急跌的情況未必會出現，但調整放緩則有可能。
2．供過於求須引起注意
澳門政府統計暨普查司資料顯示，在1988－1992年五年間共有已建成各類樓宇單位63632個，而成交樓宇單位數目卻祇有44854個，兩數比較顯示有18778個單位未有售出。
即使在已售出的樓宇中，亦有相當數量的單位被空置。出現這種情況的原因不外兩類：一是業主希望將購得的單位再度出售獲利而等待適合的時機和價錢；二是業主手頭有足夠閑資，購樓純為保值。顯然上述兩類業主都不是樓宇的實際用家，購買樓宇不過是他們投資或保值的一種手段。因此這些樓宇中的大部份遲早會再度投入市場，直至為最終使用者承受為止。如此算來，即使1993年內没有任何新樓落成，市場上仍有超過18000個樓宇單位待價而沽。大量的樓宇有待吸納消化將影響地產市場發展，因為土地最終要變為樓房並為使用者購置後，才得以實現價值。
對以上利好和利淡兩方面因素進行綜合分析，可見促成地產市道發展的因素依然存在，然而在昇勢過急之下，市況在l99l年末已有所放緩，1992年1月政府再次拍賣新口岸兩幅土地時，雖然交投仍十分活躍，但地價較前已略為回軟，而且房產市場上樓宇供求關係出現調整的現象已經存在。因此，如無新的利好因素刺激，近期地產、房產市場走勢和價格應無可能再度急昇，但如本澳和外圍的政治經濟情況無急劇變動的話，房地產市道大幅下挫的可能性亦較小。從過去十多年來房地產市場走勢分析，價格調整幅度每年在15％左右則屬正常。
注(1)政府賣出的祇是一塊面積6．6公頃的沿岸淤積區，需要經填土後才能成為堅實的土地。
